Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny w ING

kredyt hipoteczny ING
Od czasu do czasu będę też na blogu przedstawiał i porównywał oferty banków. Dziś ING Bank Śląski. ING ma bardzo ciekawą ofertę kredytową, zwłaszcza przy kwotach powyżej 200.000 zł.  Bardzo fajnie (czytaj: wysoko) liczy też zdolność kredytową. Osobiście uważam, że oferta jest niedoceniana zarówno przez klientów, jak i samych doradców kredytowych. Bez wątpienia barierą wejścia jest wymagany wkład własny. Wynosi on 20%, albo powiem inaczej: ING udzieli nam kredytu do 80% wartości nieruchomości. Pod tym kątem, ING zawsze należał do banków konserwatywnych, ale bynajmniej dla mnie nie jest to wada, po prostu taka polityka banku. Od stycznia 2015 ING uzależnia marżę kredytu hipotecznego tylko od kwoty kredytu, a nie od wkładu własnego, jak w większości banków.
Do wyboru mamy 3 warianty. Standardowy pomijam, bo i tak nikt go nigdy nie wybiera (prowizja + wysoka marża). Zostają więc dwa podstawowe warianty: kredyt hipoteczny z prowizją, która standardowo wynosi 1,8% i bez prowizji. Co ważne bez prowizji i żadnych innych ubezpieczeń zamiast prowizji – po prostu ZERO!
Kredyt bez prowizji
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża
2,2%
2,05%
Kredyt z prowizją 1,8%
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża
1,8%
1,65%
Jeżeli zdecydujemy się dodatkowo na ubezpieczenie (3 pakiety do wyboru, o których poniżej) dodatkowo bank obniży nam marżę kredytu o 0,1%. Ubezpieczenie musimy opłacać przez minimum 3 lata, później możemy zrezygnować nie tracąc obniżonej marży – żadnych haczyków, tak to działa. To wszystko dotyczy oczywiście kredytów  mieszkaniowych, czyli przeznaczonych na cel mieszkaniowy: zakup mieszkania, domu, remonty, budowę domu, wykup mieszkania czy refinansowania kredytu mieszkaniowego w innym banku. Jeżeli myślimy o kredycie konsolidacyjnym do podanych marż musimy doliczyć 1%, a w przypadku pożyczki hipotecznej doliczamy 1,5%. Przy pożyczka i konsolidacjach też funkcjonuje minus 0,1% za zakup ubezpieczenia.
Przy tych wariantach musimy założyć konto w banku (jest darmowe) i zasilać je kwotą 2.000 złotych. Co ważne, ING nie wymaga wpływu wynagrodzenia (w niektórych bankach taki właśnie jest wymóg) tylko zasilania konta. Możemy więc przelewać 2.000 z innego naszego konta lub poprosić np. ciocię… Później z powrotem możemy pieniądze przelać. Taki fajny wymóg banku może mieć znaczenie dla osób, które zarabiają mniej niż 2.000 i nie mogłyby go spełnić, gdyby chodziło o przelew pensji. A jak wspomniałem na początku ING bardzo fajnie liczy zdolność kredytową i może być ciekawą alternatywą dla osób zarabiających mniej niż 2.000 złotych.
Pozostałe opłaty bankowe
Opłata za wycenę
300 zł bez względu czy wycena dotyczy mieszkania czy domu. Bank
pobiera opłatę dopiero po wstępnej pozytywnej decyzji kredytowej.
Jeżeli decyzja będzie negatywna – nie płacimy za wycenę. Naprawdę tak
to działa, żadnych haczyków.
Nie wspominam o kosztach wpisu hipoteki czy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, bo tego wymagają wszystkie banki.

Ubezpieczenia nieobowiązkowe do kredytu w ING

Jak wspomniałem, decydując się na nieobowiązkowe ubezpieczenie możemy obniżyć marżę kredytu hipotecznego o 0,1%. ING posiada 3 różne pakiety ubezpieczeń: Pakiet Życie, Pakiet Standard oraz Pakiet Premium. Choć różnią się one ceną i to znacząco, to nie mają wpływu na większą czy mniejszą obniżkę marży. Zawsze zyskujemy tylko wspomniane 0,1%. W większości banków jest zazwyczaj inaczej, im droższy pakiet tym niższe marże. Koszt poszczególnych pakietów związany jest raczej z różnym zakresem ubezpieczeń.
Jeżeli chcesz po prostu zyskać niższą marżę, to wybierz najtańszy pakiet, nie ma sensu przepłacać. Jeżeli chce natomiast mieć dodatkową ochronę w zamian za wyższą cenę to musisz zastanowić się na jakiej ochronie zależy Ci najbardziej. Jaki zakres ochrony obejmują poszczególne pakiety?
Pakiet ŻYCIE – obejmuje tylko ubezpieczenie na życie. Jeżeli odpukać kredytobiorca umrze – towarzystwo ubezpieczeniowe spłaci pozostający kredyt (aktualnie pozostające saldo zadłużenia). Miesięczny koszt tego pakietu to 0,025% aktualnego salda kredytu na osobę (nie muszą ubezpieczać się wszyscy kredytobiorcy, żeby skorzystać z niższej marży może ubezpieczyć się tylko jedna osoba, np. ta, która więcej zarabia).
Pakiet STANDARD – oprócz ubezpieczenia na życie obejmuje również utratę stałego źródła dochodu. Miesięczny  koszt tej opcji wynosi 0,04% aktualnego salda kredytu.
Pakiet PREMIUM – obejmuje ubezpieczenie na życie, utratę stałego źródła dochodu, czasową lub całkowitą niezdolność do pracy, hospitalizację oraz poważne zachorowanie. Ten pakiet jest najdroższy i kosztuje miesięcznie 0,08% salda kredytu.
Ile faktycznie kosztują poszczególne pakiety? Co miesiąc składka ubezpieczenia maleje, ponieważ z każdą zapłaconą ratą maleje saldo kredytu. Podaję koszty ubezpieczeń dla 100.000 złotych kredytu. Jeżeli zaciągasz kredyt w wysokości 180.000 to pomnóż kwotę razy 1,8. Jeżeli zaciągasz kredyt na 300.000 to wystarczy pomnożyć składkę razy 3 itd. Podaję też sumę wszystkich składek za okres 3 lat (dla tych, którym zależy tylko na obniżce marży i nie będą kontynuować ubezpieczenia później) oraz za cały okres kredytowania, w tym przypadku 30 lat.

kredyt hipoteczny ING

Czy ubezpieczenie się opłaca? Dla tych, którzy po prosto chcą się ubezpieczyć i zabezpieczyć rodzinę sprawa jest oczywista. Tańszą „życiówkę” na rynku trudno znaleźć. A co z tymi kredytobiorcami, którzy nie myślą o zabezpieczeniu rodziny, tylko o niższej marży? Czy warto wtedy zdecydować się na najtańsze ubezpieczenie na minimalny okres 3 lat, żeby mieć niższą marżę i niższe raty? Poniżej krótkie porównanie.

Kredyt z ubezpieczeniem
Kredyt bez ubezpieczenia
marża
1,55%
1,65%
oprocentowanie
3,58%
3,68%
wysokość
raty kredytu
1.360
1.377
Po 3 latach
możemy zrezygnować z ubezpieczenia. Ile do tej pory zapłaciliśmy?
suma
rat po 3 latach
36×1.360 =48.960
36×1.377 = 49.572
suma
składek ubezp.
2.624
0
poniesione
koszty razem
51.584
49.572
Musimy jeszcze
wziąć pod uwagę fakt, że przy niżej oprocentowanym kredycie szybciej spłacamy
kapitał. Ile więc zostało nam kredytu do spłaty po 3 latach?
saldo kredytu po 3 latach
282.334
282.616
Teraz dopiero
możemy zsumować to, co już zapłaciliśmy i to co jeszcze pozostało do oddania.
Poniesione koszty + pozostały kapitał
do spłaty
333.918
332.188
różnica
333.918 – 332.188 = 1730
Symulacja dla kwoty kredytu 300.000 zł na 30 lat. Przyjęto Wibor 2,03%.
Po 3 latach rezygnujemy z ubezpieczenia i zostajemy z niższą marżą w wysokości 1,55% i niższą o 17 złotych ratą. Gdybyśmy w tym momencie chcieli go w całości spłacić kosztowałby nas więcej o 1.730 zł.
Kiedy więc niżej oprocentowany kredyt z ubezpieczeniem zacznie nam się „zwracać”? Trochę to potrwa. Dopiero po 110 miesiącach, czyli ponad 9-ciu latach. Tak to wygląda:
Kredyt z ubezpieczeniem
Kredyt bez ubezpieczenia
marża
1,55%
1,65%
oprocentowanie
3,58%
3,68%
wysokość
raty kredytu
1.360
1.377
suma
rat po 110 miesiącach
110 x 1.360 = 149.600
110 x 1.377 = 151.470
Koszt
ubezpieczenia za 3 lata
2.624
0
saldo
kredytu po 110 miesiącach
239.490
240.259
razem
391.714
391.729
Różnica
wynosi 391.714 – 391.729 = -15
Powstała
różnica jest wynikiem zaokrągleń wszystkich wyliczeń do pełnych złotych.
Po 110 miesiącach gdybyśmy spłacili kredyt koszty obu wariantów byłyby identyczne. W obu przypadkach wzięliśmy 300.000 złotych, a oddaliśmy do banku około 391.700 – czyli kredyt kosztował nas 91.700 złotych. Można to też wyliczyć w inny sposób, licząc same koszty kredytu, czyli odsetki, a nie pełne raty i kapitał:
Kredyt z ubezpieczeniem
Kredyt bez ubezpieczenia
marża
1,55%
1,65%
oprocentowanie
3,58%
3,68%
wysokość
raty kredytu
1.360
1.377
Odsetki
po 110 miesiącach
89.152
91.779
Koszt
ubezpieczenia za 3 lata
2.624
0
razem
91.776
91.779
Różnica
wynosi 91.776 –91.772 = -3
Powstała
różnica jest wynikiem zaokrągleń wszystkich wyliczeń do pełnych złotych.
Jak we wcześniejszej tabeli koszty kredytu w obu wariantach wyniosły nas w zaokrągleniu 91.700 złotych. Którą opcję więc wybrać? To proste, jeżeli zamierzasz spłacać kredyt dłużej niż 110 miesięcy (ponad 9 lat) to wybierz opcję z ubezpieczeniem. Po 110 miesiącach zaczniesz zyskiwać na niższym oprocentowaniu i niższej racie. Jeżeli natomiast jesteś pewny już dziś, że kredyt spłacisz szybciej, albo go zrefinansujesz w innym banku, to tańsza opcja, ale z ubezpieczeniem nie zdąży na siebie zarobić. Ale jest też druga strona medalu… przez 3 lata chroni Cię ubezpieczenie na życie. Wybór należy do Ciebie.
Nie byłbym sobą, gdybym nie porównał kredytu z tą dużą marżą 2,2%. Czy w ogóle jest sens rozważać taki drogi kredyt hipoteczny? Oczywiście, że jest. Tak się składa, że ostatnio analizowałem podobną opcję dla 2 klientów i nie wierzyli, że opcja z tak wysoką marżą jest dla nich najkorzystniejsza. Jedno małe wyjaśnienie: jeden i drugi klient kupował nową nieruchomość i po przeprowadzce zamierzali sprzedać stare mieszkanie i spłacić kredyt. Dali sobie na to rok, maksymalnie dwa.
Kredyt z prowizją
Kredyt bez prowizji
kwota
kredytu
150.000
150.000
marża
1,8%
2,2%
oprocentowanie
3,83%
4,23%
wysokość
raty kredytu
701
736
wysokość
prowizji
1,8%
0%
zapłacona
prowizja
2.700
0
suma
rat za 2 lata
24 x 701 = 16.824
24 x 736 = 17.664
saldo
zadłużenia po 2 latach
144.451
144.815
razem
163.975
162.479
różnica w kosztach
163.975 – 162.479 = 1.496
Kredyt 150.000 zł na 30 lat, przyjęto Wibor na poziomie 2,03%.
Pominąłem opłatę za wcześniejszą spłatę, bo w obu wariantach jest identyczna. Co ciekawe, ten drogi pozornie kredyt (z jedną z najwyższych aktualnie na rynku marż dla kredytów hipotecznych) jest ciekawą opcją nawet w porównaniu z ofertami innych banków przy marżach niższych niż 1,8%.  Duże znaczenie ma też fakt, że w ING możemy nadpłacić w ciągu 3 lat jednorazowo bez opłat do 50% kwoty kredytu, a po 3 latach bank nie kasuje nas już nic. W kolejnych postach pokażę Wam, jak atrakcyjną alternatywą są kredyty hipoteczne bez prowizji , ale z wysoką marżą dla osób, które potrzebują gotówki na krótki okres, 2 – 3 lata. Jeżeli chcesz szybko spłacić kredyt w pierwszej kolejności zwracaj uwagę na koszty początkowe kredytu (prowizje, ubezpieczenia) a nie marżę.

Kredyty dla VIP-ów w ING

ING ma również w swojej ofercie kredyty hipoteczne dla osób, które są już klientami ING Banku, a ich dochody lub majątek kwalifikują ich do segmentu typu VIP. Tacy Klienci mogą liczyć na jeszcze lepsze warunki kredytowe. Bank rozróżnia 3 typy takich osób:
Personal Banking – posiadają w banku aktywa w wysokości co najmniej 150.000 złotych lub regularne wpływy na konto w ING co najmniej 10.000 zł,
Private Banking – aktywa w ING minimum 500.000 zł,
Wealth Management – aktywa w w ING co najmniej 2 mln (tacy chyba już nie biorą kredytów :)…)
A jaką dla takich osób ofertę kredytową proponuje bank?
Kredyt bez prowizji
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża dla Personal Banking
1,95%
1,8%
marża dla Private Banking
1,85%
1,7%
marża dla Wealth Management
1,8%
1,65%
Kredyt z prowizją 1%
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża dla Personal Banking
1,75%
1,6%
marża dla Private Banking
1,7%
1,55%
marża dla Wealth Management
1,65%
1,5%

Oczywiście tu też obowiązuje obniżka marży o 0,1%, jeżeli zdecydujemy się na ubezpieczenie w ramach jednego z trzech pakietów. Aktualnie ING ma ciekawą promocję na kredyty hipoteczne. Wkrótce o niej napiszę.

1 Komentarz

  1. Musiał się Pan nieźle naliczyć podziwiam; też na co dzień analizuję podobne rzeczy. Dobra robota, kompetentne informacje na blogu, widać że fachowiec.
    I znów trzeba będzie liczyć od początku, bo w INGu od kwietnia małe zmiany 😉

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

*

inne w kategorii kredyt hipoteczny ING

do góry strony