Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Marża banku przy kredycie hipotecznym

kredyt hipoteczny/marża kredytu/raty kredytu
marża banku przy kredycie hipotecznym

Marża banku jest częścią składową oprocentowania kredytu hipotecznego i głównym kosztem kredytu, który musimy brać pod uwagę porównując oferty poszczególnych banków.

Co to jest marża banku?

Marża, najprościej mówiąc to „zarobek” banku. W bardzo uproszczony sposób można powiedzieć tak: bank pożycza pieniądze na rynku płacąc odpowiednią cenę i z tak pozyskanej puli udziela kredytów za wyższą cenę. Ta wyższa cena to marża, dzięki której bank zarabia.
Oprocentowanie kredytu = marża banku + stopa bazowa (WIBOR dla kredytów w PLN, Libor lub Euribor w przypadku kredytów walutowych).

 

Czy marża banku jest stała?

Generalnie można powiedzieć, że tak. Choć bywają wyjątki, o których za chwilę. Wysokość marży i jej stałość zagwarantowana jest w umowie kredytowej. Dzięki temu kredytobiorca ma pewność, że dotrzymując warunków umowy marża się nie zmieni. W żaden sposób nie oznacza to, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. Jak wspomniałem wcześniej, jest jeszcze druga składowa oprocentowania – tzw. stopa bazowa. Na zmianę tej stopy nie mamy wpływu, na szczęście banki też nie mogą tu manipulować. Zależy ona od sytuacji makroekonomicznej na rynkach finansowych i od tego, jakie działania podejmuje Rada Polityki Pieniężnej (RPP) – podnosi czy obniża stopy procentowe.

Kiedy marża kredytu może się zmienić?

Informacje o zmianie marży banku zawsze zapisane są umowie kredytowej lub regulaminie kredytu (jeżeli na przykład korzystamy z promocji). Warto dokładnie przestudiować wszystkie zapisy i wymogi banku, żeby później nie zaskoczyła nas niemiła niespodzianka. Co najczęściej może mieć wpływ na zmianę marży banku?
Promocja kredytu hipotecznego – obecnie kilka banków daje przez pierwszy rok lub dwa niższą marżę, PKO BP – marża 1,1% w pierwszym roku w ofercie pakietowej z ubezpieczeniem, Deutsche Bank marża 1,1 lub 1,2% przez pierwszy rok, Bank Pekao w ofercie „przez 2 lata niższa rata” daje niższą marżę przez pierwsze 24 miesiące. Po tym okresie marża rośnie.

Oferty pakietowe – banki często oferują lepsze warunki kredytu (niższą marżę), jeżeli kredytobiorca zdecyduje się na dodatkowe produkty. Mogą to być: ubezpieczenie na życie lub inne ubezpieczenia, założenie konta osobistego i zadeklarowanie, że będzie tam przelewane wynagrodzenie od pracodawcy, ubezpieczenie mieszkania lub domu, zakup karty kredytowej. Z reguły przy takiej ofercie podawany jest okres, w którym trzeba z tych dodatkowych produktów korzystać. Może się też zdarzyć, że przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego będziemy musieli mieć w banku konto lub kartę kredytową. Jeżeli nie dopełnimy tych warunków – bank może podnieść marżę. I nie łudźcie się, że tego nie zrobi.

wysoka rata kredytu a marża banku

Możecie się mocno zdziwić, kiedy marża Waszego kredytu skoczy na przykład z 1,59% do 2,5%. W przełożeniu na ratę kredytu w wysokości 300.000 na 30 lat rata wzrośnie Wam wtedy o 150 złotych. Dlatego podkreślam: warto dokładnie czytać warunki umowy kredytowej.

 

Jaki wpływ na ratę kredytu ma marża banku?

Marża banku ma bezpośredni wpływ na ratę kredytu hipotecznego i jest podstawowym kosztem kredytu. Poniżej pokazuję, jak wyglądają raty kredytu w wysokości 300.000 PLN na 30 lat w zależności od marży. Przyjąłem WIBOR na poziomie 1,9%.

 

Marża banku
Wysokość raty kredytu
1,1%
1.265
1,4%
1.314
1,5%
1.330
1,6%
1.347
1,8%
1.381
2%
1.415
2,5%
1.502
3%
1.592

 

Pomiędzy marżą 1,6% a 1,8% różnica w racie kredytu wynosi  33 złote. Dla niektórych może się to wydawać niedużo, ale na przestrzeni 30 lat uzbiera się z tego 11.880 złotych.

 

Od czego zależy marża banku?

Marża zależy od wielu czynników. Każdy bank w tym zakresie ma własną politykę cenową i w każdym banku na wysokość marży mogą mieć wpływ tylko niektóre czynniki lub wszystkie na raz. Do najpopularniejszych należą:
Wkład  własny – im większy wkład własny tym niższa marża banku. Co ciekawe, w niektórych bankach wkład własny nie ma znaczenia, bez względu czy dysponujemy wkładem własnym 10% czy 50% marża
będzie taka sama. W innych bankach natomiast wkład własny będzie miał bardzo duże przełożenie na marżę kredytu.
Kwota kredytu – im wyższa kwota kredytu tym niższe marże. Nie powinno to dziwić, banki zawsze preferowały bogatszych klientów, a bogatszy klient z reguły zaciąga wyższy kredyt.
Waluta kredytu – pamiętam, jak w czasach bumu hipotecznego i mieszkaniowego w latach 2007-2008, mało który kredyt w złotówkach mógł się zrównać z marżą kredytu walutowego. Szczególnie kredytu w CHF, gdzie marże rzadko przekraczały 1-1,5%. Obecnie jest odwrotnie. O ile można znaleźć tani kredyt złotowy z marżą 1,4 – 1,6%, to w przypadku kredytów walutowych przeciętne marże zaczynają się grubo powyżej 2,5%, i dochodzą do 4 – 4,5%.
Cel kredyt – w przypadku kredytów hipotecznych najniższe
marże dostępne są dla kredytów mieszkaniowych, dużo wyższe marże dotyczą
kredytów konsolidacyjnych oraz pożyczek hipotecznych. Scoring czyli ocena ryzyka przez bank: rodzaj i wysokość dochodów, miejsce zamieszkania, wykształcenie, ilość osób w gospodarstwie domowym i wiele innych.
Poniżej część przykładowej siatki marż, która obowiązywała w zakończonej właśnie promocji PKO BP. Marża kredytu zależy zarówno od kwoty kredytu, jak też wkładu własnego.

 

Wkład własny
Kredyt
120.000 – 160.000
Kredyt
160.000 – 200.000
Kredyt
200.000 – 700.000
od 10% do20%
2,05%
1,80%
1,58%
od 20% do 30%
1,88%
1,63%
1,41%
od 30% do 50%
1,85%
1,60%
1,4%
od 50% do 100%
1,79%
1,54%
1,3%

 

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 230.000 złotych i potrzebujesz kredytu 198.000. Twój wkład własny, czyli 32.000 jest w przedziale pomiędzy 10 a 20% – więc marża kredytu wyniosłaby 1,8%. Wystarczy, że zwiększysz kwotę kredytu o 3.000, do 201.000 złotych i marża kredytu, którą możesz uzyskać spadnie do 1,58%. W dalszym ciągu Twój wkład własny będzie w przedziale 10-20%, ale kwota kredyty przekroczy 200.000 więc bank zaproponuje Ci korzystniejszą marżę. Zapłacisz trochę wyższą prowizję i trochę wyższy koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ale w tym konkretnym przykładzie i tak będzie to dla Ciebie korzystniejsze rozwiązanie.

Jeżeli trafisz do dobrego i doświadczonego doradcy kredytowego, to takie rzeczy powinien „wyłapać” i doradzić Ci lepsze rozwiązanie wyliczając wszystkie za i przeciw.

 

30 Komentarzy

    • Powiedziałbym, że nawet trzeba negocjować 🙂 Z moich wieloletnich obserwacji wygląda to następująco. Dużo łatwiej jest negocjować z bankiem, kiedy w grę wchodzi wysoka kwota kredytu, ale nie jest to reguła. Udaje się też uzyskać lepsze warunki przy mniejszych kwotach – jeżeli np. uzyskujemy duże dochody, piastujemy wysokie stanowisko itp. Niektóre banki mogą przychylić się do lekkiej obniżki marży przy dużym wkładzie własnym itp.
      Nie w każdym banku też uda nam się wynegocjować niższą marżę w porównaniu do oferty standardowej. Nie ma tu złotego środka. Dziś w banku X możemy powalczyć o lepsze warunki, a za miesiąc już ten sam bank się nie zgodzi zejść z ceną kredytu. Od czego to zależy? Są okresy w których, jak ja to określam, bank ma „ciśnienie” na wynik. Nie są realizowane założone plany sprzedażowe i jeżeli w takim okresie akurat negocjujemy – łatwiej będzie coś ugrać. Nie ma złotej reguły kiedy dany bank jest bardziej spolegliwy, a kiedy się usztywnia. Jeżeli bank dopiero co zakończył jakąś akcję promocyjną i pozyskał tak wielu klientów, że dział analiz kredytowych został „zakorkowany”, wtedy raczej nie liczyłbym na pozytywne negocjacje.
      I ostatnia sprawa. Jeżeli chcesz negocjować, dobrze jest pokazać w banku kontrofertę otrzymaną od konkurencji, czyli innego banku.

  1. Też uwazam, że trzeba zawsze próbować negocjować, ale coraz trudniej z bankami się rozmawia. Choć czasem coś uda się utargować.

  2. Panie Robercie jest możliwe, żeby bank przy kredycie nie podał że marża kredytu może się zmienić lub w jaki sposób się zmieni i dlaczego? Będę wdzięczny informację na ten temat.
    PS – bardzo podoba mi się Pana blog, dużo ciekawych i fachowych porad.

    • Jak pisałem już wcześniej, śmiało można do mnie po imieniu 🙂

      Co do marży – rozumiem, że chodzi o zapisy w umowie kredytu hipotecznego… Każda umowa kredytowa (czasami regulamin promocji do niej) musi zawierać informacje dotyczące sposobu ustalania marży kredytu przez bank. Jeżeli jest to marża promocyjna na rok czy dwa – będą tam odpowiednie zapisy.

      Jeżeli niższa marża kredytu wynika z zakupu dodatkowych produktów (karty kredytowej, konta) wówczas bank również podaje, o ile wzrośnie marża jeżeli zrezygnujemy z tych dodatkowych produktów (niektóre banki wymagają, żeby dodatkowe produkty były utrzymywane tylko przez pewien okres, krótszy niż okres kredytowania).
      PS: dzięki za miłe słowa 🙂

  3. Witam,
    w umowie kredytu hipotecznego jednego z banków nigdzie nie mogę znaleźć informacji, że marża jest stała, czy, jak to ma miejsce w pozostałych umowach, stała przez cały okres kredytowania. Jest informacja, że zmienić może się do czasu wpisania do hipoteki, co jest jasne. Dokładnie zapis brzmi: "Wysokość zmiennej stopy procentowej ustalona została jako suma zmiennej stawki bazowej <> obowiązującej w Banku w dniu ………w wysokości……….% i marży Banku wynoszącej ………………p.p. " Budzi to moje spore obawy. Czy słusznie?

    • Nie musisz się obawiać. Jeżeli w umowie występuje zapis "…i marży banku wynoszącej…. p.p." to znaczy, że tyle właśnie wynosi marża banku i tyle będzie wynosić w przyszłości. W zasadzie bank, w umowie kredytu hipotecznego nie musi stosować dosłownego zapisu "stała marża". Po prostu podaje wysokość marży.

      Ważne jednak, żeby sprawdzić pozostałe zapisy umowy, które dotyczą możliwych zmian marży. Wspomniałeś już na przykład o ubezpieczeniu pomostowym do czasu wpisu hipoteki, kiedy w okresie przejściowym marża jest wyższa.

      Jeżeli są jakieś promocje lub zrezygnujesz z jakiegoś dodatkowego produktu do kredytu (np. konta, karty itp) wtedy mogą również pojawić się zapisy w umowie kredytowej dotyczące zmiany tej marży. Pisałem w komentarzu trochę wyżej odpowiadając Roger'owi. I te zapisy mogą mieć wpływ na zmianę marży. Jest to wtedy dokładnie opisane w umowie kredytowej (lub regulaminie do umowy) – w jakich sytuacjach i w jakich zakresach bank może zmienić marżę. Jeżeli nic takiego nie widzisz, to możesz przyjąć, że podana marża obowiązuje w całym okresie kredytowania.

  4. Twój blog jest bardzo ciekawy i najlepszy na jaki trafiłem. Widać, że znasz się na swoim fachu i potrafisz to wszystko opisać w prosty sposób, że tacy jak ja mogą wszystko zrozumieć.
    Ja też mam podobne pytanie. W umowie kredytowej, którą dostałem jest tak napisane –
    3) na dzień otwarcia rachunku kredytowego:
    a) stopa bazowa kredytu mieszkaniowego wynosi: 1,67 %,
    b) marża Banku wynosi: 1,69 %,
    c) *) marża Banku określona w lit. b powyżej, na okres przejściowy o którym mowa w § 23, zostaje podwyższona o: 1,00%,
    d) oprocentowanie kredytu MdM w stosunku rocznym wynosi: 4,36%

    1,67 + 1,69 co wynosi 3,36%, a w podpunkcie d) jest napisane oprocentowanie kredytu w stosunku rocznym wynosi: 4,36%
    Wiem, że jest to ubezpieczenie niskiego wkładu 1%, ale jaka mam pewność, że później będzie 3,36% skoro bank podaje od razu "oprocentowanie kredytu w stosunku rocznym wynosi: 4,36%". Czy takizapis jest ok? A może będzie 4,36% + 1% czyli 5,36%. Czy też nie muszę się obawiać, że tak jest napisane w umowie kredytowej. I nigdzie nie jest napisane, że marża jest stała przez cały czas. Będę wdzięczny za odpowiedź. Z poważaniem Igor.

    • Dziękuję za miłe słowa o blogu. Z tych zapisów „obstawiam”, że jest to umowa kredytu hipotecznego z Pekao. Prawda? A więc po kolei:

      Podane oprocentowanie w stosunku rocznym to: stopa bazowa (Wibor 3M) 1,67% + marża 1,69% + 1% za ubezpieczenie pomostowe (nie niskiego wkładu, jak napisałeś). Razem daje to 4,36%.

      Po otrzymaniu w sądzie zawiadomienia o wpisie hipoteki, dostarczeniu do banku i napisaniu oświadczenia procentowanie bank „zdejmuje” ten 1% i finalnie zostaje 3,36% (marża + wibor). Jest to dokładnie zapisane w umowie, wg tego co napisałeś – w par 23.

      Poszukaj czegoś takiego:
      „W związku z ustanowieniem prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu MdM na okres przejściowy w formie ubezpieczenia spłaty kredytu MdM, wysokość marży Banku, określona w…… zostaje podwyższona o 1,00 punktów procentowych. W związku z powyższym w dniu zawarcia Umowy wysokość marży Banku dla części budowlanej wynosi 2,69 punktów procentowych….. itd.
      Później powinien być zapis „…wielkość ta pozostaje niezmienna do dnia w którym zostaną spełnione łącznie warunki określone….. „ czyli dostarczenia zawiadomienia z sądu o wpisie hipoteki oraz napisania oświadczenia w banku.

      Pekao też w umowach nie podaje, że jest to marża stała. Po prostu podaje marżę i nie musisz się obawiać, że jest „nie stała” Ta marża oczywiście może zostać podwyższona, jak nie dopełnisz warunków umowy (zrezygnujesz z konta, karty kredytowej, ubezpieczenia nieruchomości – w zależności co wybrałeś). To też masz dokładnie zapisane w umowie kredytowej.

      Na koniec jeszcze jedna sprawa. Pekao pobiera ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jednorazowo, nie podnosi marży. Ten 1% tzw. ubezp. pomostowe do czasu wpisu hipoteki. Jeżeli nie miałeś 20% własnych środków to koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego powinien być podany wraz z innymi kosztami kredytu hipotecznego w par: "Prowizje, opłaty, koszty udzielenia kredytu". Pozdrawiam

  5. Dlaczego Twórca blogu nic nie pisze o tym, że marża banku zależy od stóp procentowych? Im niższe stopy procentowe tym wyższe marże. Przykładowo kredyt hipoteczny zaciągany 3 lata temu miał marżę 1-1,2 %. Obecnie gdy szukam takiego samego kredytu, banki oferują mi marżę 1,7-1,9 %. Pozdrawiam,

    • Witaj Anonimowy, nie do końca zgadzam się z tym twierdzeniem.
      Na pierwszy rzut oka, może się wydawać, że przy wyższych rynkowych stopach procentowych banki obniżają marże, żeby potencjalnych kredytobiorców nie „kłuło w oczy” wysokie oprocentowanie nominalne kredytu (marża+ Wibor). I odwrotnie – przy niskich stopach rosną marże, a i tak oprocentowanie kredytu wydaje się niskie i atrakcyjne.

      Ale tak to nie działa. Jeżeli jest jakaś korelacja pomiędzy marżą a stopami to bardzo niewielka. Żeby nie być gołosłownym, kilka przykładów dotyczących poziomu przeciętnej marży kredytu hipotecznego oraz WIBORU 3M, na którym większość banków opiera oprocentowanie kredytów hipotecznych.

      początek 2010: Wibor 4,15%, marża 3%
      połowa 2010: Wibor 3,8%, marża 2,5%
      początek 2011: Wibor 4,1%, marża 1,98%
      początek 2012: Wibor 4,96%, marża 1,73%
      początek 2013: Wibor 3,8%, marża 2%
      początek 2014: Wibor 2,7%, marża 2,1%
      początek 2015: Wibor 2%, marża 2,11%
      obecnie: Wibor 1,72%, marża 2,02%

      Jeżeli przeanalizuje się krótkie okresy to być może znajdzie się taką korelację, ale na pewno nie można założyć, że tak jest. Rok 2010 w ogóle odbiegał od normy w Polsce. Wynikało to z dużych zawirowań na rynku po upadku Lehman Brothers w 2008, niepewności banków co do rozwoju sytuacji, trudności w pozyskiwaniu środków na akcję kredytową itd. Po powrocie optymizmu i kilku innych czynnikach, w 2011/2012 stopy procentowe spadały i marże kredytów hipotecznych również. W ciągu ostatnich 3 lat, o których wspominasz, uśredniona marża przeciętnego kredytu hipotecznego wynosi ok. 2% i jest względnie stała, podczas gdy WIBOR 3M spadł w tym czasie o ponad 2 p.p.

      Zgodzę się natomiast, że obecnie z bankami trudniej się negocjuje marże niż 2-3 lata temu. Ale nie jest to raczej wynikiem poziomu stóp procentowych, a polityki cenowej banków oraz prawa popytu i podaży. Kredyt hipoteczny jest taki samym towarem, jak każdy inny produkt. Na poziom marż kredytowych wpływa także wiele innych czynników, takich jak: zakładane przez banki plany sprzedażowe, rozwojowe, prognozowane wyniki finansowe, koszty pozyskania pieniądza itd.

      Piszesz, że 3 lata temu marże wynosiły 1-1,2%. Rozumiem, że masz na myśli najniższe dostępne marże na rynku (i bez promocji typu 1,2% przez pierwszy rok ). W tamtym czasie średnia marża „przeciętnego” kredytu wynosiła około 1,8%.
      Jeżeli tak na to popatrzymy (przez pryzmat najniższych marż na rynku) to dziś pomimo rekordowo niskich stóp procentowych dostępne są rekordowo niskie marże – na poziomie 0,7-0,95% (BPH), o czym 3 lata temu można było pomarzyć. Sam byłem w lekkim szoku, jak parę miesięcy temu zobaczyłem taką ofertę. Takie marże trudno było uzyskać nawet w okresie bumu kredytowego i budowlanego (2007- do połowy 2008) i nie sądziłem, że jeszcze zobaczę marżę poniżej 1% :-). Ale są one okupione wysoką prowizją na starcie.

    • Jeszcze jedna informacja Kochani. Historyczne marże kredytów hipotecznych możecie znaleźć na Comperii, a historyczne poziomy Wiboru na większości portali finansowych, np. Bankier czy Money.pl.

    • Witaj. Niektóre banki stosują taki zapis, podając marżę na dzień sporządzenia umowy czy udzielenia kredytu. Zazwyczaj jest ona wtedy wyższa od docelowej marży banku (zawiera np. ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki). Sugerowałbym sprawdzić docelową marżę oraz przeanalizować zapisy w umowie, które opisują marżę: w jakich sytuacjach może się zmienić, od czego to zależy itd. Również pozdrawiam.

  6. Witam, wzięłam w banku kredyt hipoteczny na niecałe 112tys. Obecnie rata wynosi 591 zł, jest to kredyt na 30 lat. Doradca poinformował mnie, że kiedy otrzymam z sądu postanowienie u ustanowieniu hipoteki, 'rata zostanie obniżona o 1 punkt'. Jakiej kwoty mogę się spodziewać?

  7. Witam
    Mam pytanie odnośnie marży. Próbuje przeliczyć różne oferty banków, ich marż i dodatkowych produktów mogących obniżyć tą marżę. Prosiłbym Cię o przeliczenie jaki wpływ ma obniżenie marży o 0,5 % na wysokość raty przy kredycie na 200 tys zł i okresie kredytowania na 20lat. Bo nie wiem czy skorzystanie z obniżonej marży ma sens kiedy trzeba wykupić dodatkowe ubezpieczenia oraz zapłacić prowizję za kredyt.

    • Witaj,
      Przy podanych przez Ciebie parametrach kredytu hipotecznego różnica w racie będzie ok. 51 złotych.
      Przyjąłem aktualny Wibor i „przeciętną” marżę banku. Im wyższa marża, a co za tym idzie wyższe oprocentowanie kredytu tym różnica dla wspomnianych 0,5% będzie większa. Na przykład różnica w racie dla oprocentowania 3,67% i 3,17% wynosi dokładnie 51,17 złotych. Ale dla kredytów z oprocentowaniem 4% i 3,5% (różnica pomiędzy nimi też wynosi 0,5%) raty będą się już różniły o 52,04 zł.

      Jeżeli chcesz to policzyć sobie dokładnie dla Twoich ofert zerknij np. tutaj: kalkulator kredytowy.
      Właśnie przygotowuję Wam kalkulator w Excelu, dzięki któremu będziecie mogli sobie porównać 2 różne kredyty. Dam znać, jak go wrzucę na bloga.

  8. Witam

    Zapewnienie przez Kredytobiorcę wolnych środków na koncie do obsługi kredytu na pokrycie opłaty z tytułu „Wykonania usługi oceny wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu/pożyczki” w kwocie 200 zł. Opłata zostanie pobrana przez Bank w Dniu uruchomienia kredytu, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w zakresie przedmiotowej umowy, z konta do obsługi kredytu
    • Potwierdzenie wpłaty kwoty 806,97 PLN na rzecz dewelopera na rachunek …

    nie bardzo rozumiem o co chodzi z ta wpłata na rzecz dewelopera …

    • Witaj,
      Podejrzewam, że to brakujący wkład własny, który musisz wpłacić deweloperowi. Kredytobiorca środki własne musi wnieść w całości przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. Trochę mało szczegółów podałeś, ale możesz to sprawdzić:
      od ceny nieruchomości odejmij kwotę kredytu, wpłacony już wkład własny oraz ewentualną dopłatę MDM (jeżeli korzystasz z programu). Podejrzewam, że zostanie właśnie 806 zł, których brakuje i które musisz uzupełnić deweloperowi przed uruchomieniem kredytu hipotecznego.

  9. Witam

    a rzeczywiście hmm ale skąd ten brak ? 15 % chcieli dostali z MDM hmm ?

    i jeszcze mam jedno pytanie czy kredyt MDM ma większa marże ?

    Pozdrawiam i dziękuje 🙂

    • Jeżeli cena metra kwadratowego mieszkania jest wyższa od tzw. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej (od którego wyliczana jest wysokość dofinansowania MDM) to 15% dopłaty MDM nie będzie stanowiło 15% ceny – stąd ta różnica może wynikać.
      Pisałem o tym w Mieszkanie dla Młodych oraz Mieszkanie dla Młodych po zmianach

      Co do drugiego pytania: w niektórych bankach faktycznie kredyt hipoteczny MDM jest trochę droższy niż „standardowy” hipoteczny.
      Również pozdrawiam 🙂

  10. Mam w umowie taki zapis, który obniża mi marżę:
    „Regularny miesięczny wpływy (przelew) z tytułu wynagrodzenia uzyskiwanego przez co najmniej jednego z Kredytobiorców w wysokości min. 6 000,00 PLN oraz korzystanie z opcji automatycznego pobierania środków z konta na spłatę raty kredytu.”
    Kredytobiorców jest dwóch z łącznym dochodem 9000 zł, ale żaden nie ma osobno min. 6000zł. Jak interpretować powyższy zapis. Czy mogą podwyższyć nam marżę. Co najmniej jeden czyli dwóch może być?

    Z góry dzięki za info.

    • Witam, trochę mało precyzyjny ten zapis… Ja bym go zinterpretował, że chodzi o wpływ 6.000, a jeżeli jeden kredytobiorca nie osiąga takiego dochodu, to muszą wpływać od obu kredytobiorców. Bank podczas analizy kredytowej doskonale wie, ile poszczególni kredytobiorcy zarabiają, więc gdyby chodziło o jednego kredytobiorcę to warunek nie byłby spełniony i raczej bank nie postawiłby takiego warunku w odniesieniu do jednego z kredytobiorców.

  11. Witam p.Robercie. Pana blog jest chyba najlepszym, a o kredytach hipotecznych dowiedziałem się naprawdę dużo. Sztuką jest tak pisać, że dla przeciętnego zjadacza chleba jest to zrozumiałe i to o tak trudnych zagadnieniach, jak kredyt hipoteczny. Podziwiam, robi Pan naprawdę bardzo dobrą i pożyteczną pracę.
    Ponieważ przymierzam się do wzięcia pierwszego kredytu na mieszkanie w swoim życiu mam o Pana pytanie i będę wdzięczny za informację. Zastanawiam się nad kredytem w PKO. Gdzie wymagana jest karta kredytowa, a jak obiecam bankowi regularne wpływy na konto w wysokości 5000 złotych to jeszce obniżą marżę. Co w przypadku, kiedy nie będę miał odpowiednich przelewów na konto. Czym to może skutkować i czy taka infoamcja będzie dostępna w umowie kredytu? Pozdrowienia, M.D.

    • Witaj Mike,
      Śmiało można do mnie po imieniu 🙂 Dzięki za miłe słowa. Dużo jest ciekawych blogów w sieci o finansach, choć takich tylko o kredytach hipotecznych faktycznie tylko kilka – mała konkurencja to blog wypada dobrze 😉

      A wracając do Twojego pytania. Tak. W umowie kredytowej będą zapisy mówiące o tym, jak zmieni się marża kredytu, jeżeli nie będzie odpowiednich wpływów, które zadeklarowałeś. W tym konkretnym banku, PKO BP marża wzrośnie wtedy o 0,06%. Jeżeli zrezygnujesz z karty kredytowej – marża wzrośnie dodatkowo o 0,1%. Również pozdrawiam

  12. Mam pyt.dotyczące obniżenia marży: kredyt zawarty w Nordei obecnie PKO w CHF. Mam zapis, ze po splaceniu 20% kapitału marza mi sie obnizy. I tu zaczynają się schody bo bank nie chce wyliczyć kapitału splaconego w CHF tylko przelicza po bieżącym kursie na PLN więc wychodzi na to że kredytu mamy więcej niż wzielismy nie mowiac o splaconym kapitale. Czy to jest zgodne z prawem? W umowie nie jest napisane jak to wyluczyc.

    • Witaj Izo,
      W umowie kredytowej na pewno jest zapis, że po spłaceniu 20% kapitału marża się obniży? Trzeba byłoby wczytać się dokładnie w całą umowę + ewentualnie regulamin kredytu. Być może są jeszcze jakieś inne zapisy, które powodują, że bank w ten sposób to nalicza.

      Sytuacja o której piszesz, często dotyczy wskaźnika LTV, a nie kapitału. Ale, jak wspomniałem nie widziałem umowy. Często weryfikowany jest współczynnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) i często chodzi nie o 20% kapitału, tylko 80% LTV. Przy obecnych kursach franka podejrzewam, że wskaźnik ten przekracza 80%.

      Nie wiem, czy zwróciłaś się z oficjalnym pismem do banku? Zawsze sugeruję to robić i powołać się na konkretny zapis umowy. Banki zazwyczaj (jeżeli się nie zgadzają) też powołują się na konkretne zapisy umowy kredytowej czy regulaminu kredytu. Wtedy można się konkretnie ustosunkować do decyzji banku.

  13. Witam; mam kredyt hipoteczny z programu mdm. Bank po pierwszej racie wyslal do mnie pismo o zwiekszeniu oprocentowania na 4,90 a było 3.86, miesiecznie jest to prawie 90 zl wiecej.Marza jest zmienna(niestety),co moge wynegocjowac z bankiem aby oprocentowanie bylo jak wczesniej?czy mozna nogocjowac aby marze zmienic na stala? Wiem ze mozna przeniesc kredyt do innego banku,tylko wiaza sie z tym rozbe procedury.

    • Witaj Aniu,
      Ne ukrywam, że to zastanawiająca sytuacja. W ostatnich latach oprocentowanie kredytów spadało (spadał Wibor) a nie wzrastało. Z jakiego powodu została podniesiona marża aż o 0,9%? A czy przypadkiem nie wynika to z faktu, że kredyt hipoteczny jest po prostu ubezpieczony do momentu wpisu hipoteki. I po wpisaniu hipoteki marża wrócić do poprzedniego poziomu. W jakim banku masz kredyt? Sprawdź proszę umowę kredytową lub skontaktuj się ze mną, wypytam się o szczegóły i spróbuję coś doradzić. Telefon do mnie w menu kontakt, możesz też śmiało napisać przez facebooka: facebook.com/HipotecznyBlog
      Nie wszystkie banki proponują oprocentowanie stałe. Poza tym na pewno nie będzie stałe w całym okresie kredytowania.

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

*

inne w kategorii kredyt hipoteczny

do góry strony