Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Rata kredytu hipotecznego – wzrost to kwestia czasu?

kredyt hipoteczny/raty kredytu/symulacja kredytowa/zasady zaciągania kredytu
rata kredytu hipotecznego

Ostatnio analizowałem ile powinna wynosić rata kredytu hipotecznego i jak ją bezpiecznie szacować. W jednym z komentarzy ktoś słusznie zauważył, że kalkulując ratę kredytu trzeba brać pod uwagę też fakt, że stopy procentowe są na historycznych minimach. Temat wymagał osobnej analizy, którą Wam teraz chcę przedstawić. Dzięki temu będziecie wiedzieli, czego się spodziewać zaciągając dziś kredyt hipoteczny.

  • Czy stopy procentowe wzrosną? Kiedy to nastąpi?
  • O ile wzrośnie wtedy rata kredytu hipotecznego?
  • Jak kształtowało się oprocentowanie kredytów wcześniej?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od marży banku oraz od stopy WIBOR. Więcej na temat marży banku pisałem tu: Marża banku a oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Po zaciągnięciu kredytu – WIBOR 3M rozdaje karty

Stopa Wibor jest zmienna i po zaciągnięciu kredytu hipotecznego praktycznie tylko ten wskaźnik ma wpływ na wysokość płaconej przez nas raty kredytu. Aktualnie Wibor 3-miesięczny wynosi 1,65%, a przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego to 3,3 – 3,5%.
Jak to wyglądało w przeszłości? Gdy 3 lata temu mówiłem klientom, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 6 – 6,2% dziwili się, że tak mało… Dziś gdy ktoś usłyszałby 4% złapałby się za głowę. 3 lata temu WIBOR 3M wynosił nie 1,65%, jak obecnie – a 4,95%!
Poniżej wykres pokazujący poziom Wiboru za ostatnie 3 lata. Skorzystałem z narzędzia na Money.pl.
Wibor a marża banku przy kredycie hipotecznym

Ktoś może mi zarzucić: no dobrze 3 lata temu były wysokie stopy procentowe, ale może jeszcze wcześniej też były niskie. A ta „górka” to tylko „wpadek przy pracy”. Już odpowiadam: cofnijmy się więc 10 lat wstecz:

 

Wibor a marża banku przy kredycie hipotecznym, historyczne stopy procentowe

 

Ta górka sprzed 3 lat to tylko małe wzniesienie w porównaniu do tej z końca 2008 roku. Nie będę cofał się jeszcze bardziej, bo byście zobaczyli Himalaje (na początku lat 2000 były to poziomy 10-18%).

 

Nie ma jednak sensu tak daleko sięgać wstecz, bo jak to mówią Czesi – to se ne vrati. Jesteśmy już gospodarką na tyle rozwiniętą i ustabilizowaną, że raczej nikt nie zakłada tak wysokich stóp procentowych. Choć żyjemy w wyjątkowych z punktu widzenia ekonomii czasach i wszystko może się zdarzyć. Nie będę się jednak rozpisywał na ten temat i dokonywał analiz, bo nie jest to blog o analizach makroekonomicznych. Zajmijmy się kredytami hipotecznymi.
Patrząc na historyczne dane, jesteśmy w dołku ze stopami procentowymi. Moim skromnym zdaniem pytanie nie powinno brzmieć: czy, tylko kiedy wzrosną stopy procentowe. Co wtedy się stanie z ratą kredytu hipotecznego, który dziś zaciągamy? Jeżeli macie znajomych, którzy zaciągnęli kredyt 2, 3 lub 5 lat temu zapytajcie ich, jak wtedy wyglądała rata ich kredytu. Wyglądała mniej więcej tak:

Rata kredytu hipotecznego a WIBOR

WIBOR 3M
Oprocentowanie kredytu
Wysokość raty kredytu
(w PLN)
04.2015
1,65%
3,3%
438
04.2014
2,72%
4,37%
499
04.2013
3,35%
5%
537
04.2012
4,95%
6,6%
639
04.2011
4,3%
5,9%
593
04.2010
3,9%
5,55%
570
04.2009
4,2%
5,85%
590
04.2008
6,3%
7,95%
730

Założenia: kredyt 100.000 PLN, marża banku 1,65%, okres kredytowania 30 lat.

Jeżeli Wibor wróci do poziomu sprzed 3 lat, to Wasza rata kredytu hipotecznego wzrośnie o mniej więcej 200 złotych. 200 od każdych pożyczonych 100 tys. złotych!!! Jeżeli zdecydujecie się na kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. to wspomniane 200 zł musicie pomnożyć razy 3.
Nie będziemy prognozowali, jaki poziom stóp procentowych będzie za 2,3 czy 5 lat. Nie o to chodzi. Z drugiej jednak strony, warto jakoś to sobie zobrazować. Tak na „chłopski rozum”.  Co może się stać ze stopami procentowymi w Polsce. Czego możemy się spodziewać? Możecie odrzucić skrajności i popatrzeć na uśrednione wartości za ostatnie 10 lat, choć zaznaczam w żaden sposób nie odzwierciedli to faktycznych stóp procentowych w przyszłości.
wibor średnia 10 lat
Takie podejście pokazuje, że w dłuższym horyzoncie czasowym 3-miesięczny Wibor osiągał przeciętnie poziomy 3,8 – 4% lub wyżej i może się to powtórzyć. Na pewno nie nastąpi to nagle i nie w najbliższych kilkunastu miesiącach.  Uważam, że zawsze warto brać pod uwagę gorszy scenariusz i być później miło zaskoczonym, niż szacować optymistycznie, a później mieć problemy z coraz wyższymi ratami kredytu.

20 Komentarzy

    • marże spadną dla nowych klientów banku a ci co wzięli będą mieli już swoje marże dość spore i rata w górę skoczy ale spoko państwo pomoże 🙂

  1. Wibor może wzrosnąć np. o 1, 2 3 punkta procentowego. Marże, jeżeli spadną (żeby zachęcić do zaciągania kredytów) to poziom 0,1- 0,3, na więcej bym nie liczył.

  2. W 2016 stopy pójdą w górę, RPP na pewno podniesie. A w II połowie 2015 koniec roku Wibor zacznie rosnąć, to pewne jak śmierć i podatki 🙂

  3. Kredyt trza brać jak tylko chcą dawać, bo kredyt to pieniądz.
    Bierzesz, kupujesz mieszkanie, wynajmujesz, i wychodzisz na czysto, jak masz nadwyżki to nadpłacasz, a nie kisisz na lokacie, i po 10 latach, masz gratisowe, mieszkanie.
    Bo wzięcie kredytu musi się, opłacać, a jak bierzesz żeby mieszkać to już lepiej odkładać, i liczyć że nie ukradną.

  4. Czy stopy procentowe wzrosną? Na pewno!! Polecam ciekawy artykuł na ten temat. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Dekada-niskich-stop-procentowych-dobiega-konca-7519001.html
    Era taniego pieniądza się kończy a osoby, które biorą kredyt hipoteczny czeka niespodzianka. Raty, które płacą wzrosną, bo ostatnio tylko spadały.
    PS: Piszesz bardzo ciekawego bloga, dużo przydatnych informacji, bardzo merytoryczne. Ciekawe przykłady pisane prostym językiem. Gratulacje, powodzenia!!

    • Ciekawa analiza, czytałem. Co do stóp procentowych – nic nie trwa wiecznie. Jak są spadki to muszą być też wzrosty.
      Najważniejszą dla mnie sprawą jest, żeby czytelnicy bloga mieli świadomość, że raty kredytu hipotecznego zmieniają się w czasie: mogą spadać, ale równie dobrze mogą wzrastać. Dzięki tej świadomość łatwiej jest podejmować decyzje i dostosować wysokość raty do domowego budżetu, zwłaszcza kiedy nadejdą gorsze czasy.

      Już nawet banki zauważają problem, który może czekać kredytobiorców, jeżeli stopy procentowe znacząco wzrosną: http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/banki-stopy-procentowe,251,0,2330363.html

      PS: Dzięki za miłe słowa o blogu.

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

*

inne w kategorii kredyt hipoteczny

do góry strony