Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Słownik Hipoteczny – słownik pojęć

kredyt hipoteczny/raty kredytu
słownik hipoteczny słownik pojęć

Pisząc o kredytach hipotecznych często używam różnych pojęć związanych z tą tematyką. I choć od razu staram się Wam wyjaśnić o co chodzi, to postanowiłem zebrać najważniejsze określenia i umieścić je w jednym miejscu – Słownik Hipoteczny. Postaram się to wyjaśnić w taki sposób, który będzie zrozumiały, a nie wykładnią prawno-finansową po przeczytaniu której, dalej nie wiadomo o co chodzi. Część wyjaśnianych pojęć ma różne znaczenie, ale ja będę je tłumaczył na potrzeby kredytu hipotecznego.

Karencja

W przypadku kredytów hipotecznych najczęściej z karencją mamy do czynienia w przypadku kredytów wypłacanych w transzach (na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, budowy domu lub remontów). Jest to zawieszenie spłaty części kapitałowej raty (płacimy tylko odsetki)  do czasu wypłacenia całego kredytu. Najprościej można to wytłumaczyć następująco. Bank nie każe Ci spłacać kapitału od uruchomionej wcześniej części kredytu, bo za chwilę przecież przyjdziesz do banku uruchomić kolejną transzę. Poniżej przykład karencji w spłacie kapitału.

karencja w spłacie kapitału

Kredyt z okresem kredytowania 30 lat, przyjęto marżę 1,7% oraz Wibor 1,72%.

Oczywiście to wszystko w lekkim uproszczeniu. Jeżeli transze nie są uruchamiane „równo” co miesiąc to pierwsza rata po uruchomieniu będzie się lekko różniła, tzw rata wyrównawcza.

Kwota kredytu netto / brutto

Kredyt netto to kwota, którą otrzymujesz do dyspozycji. Kwota kredytu brutto to kredyt netto powiększony o opłaty około kredytowe, np. prowizję banku, ubezpieczenia, koszt wyceny nieruchomości oraz ewentualne inne koszty kredytu hipotecznego.

LTV

Wskaźnik LTV (loan to value) określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości w ujęciu procentowym. W większości banków wskaźnik ten ma bardzo duży wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Im wyższe LTV tym wyższe oprocentowanie kredytu. LTV możemy wyliczyć: LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości * 100. Jeżeli zaciągamy kredyt 300.000, a mieszkanie kosztuje 400.000 to LTV = 300.000 / 400.000 * 100, czyli LTV wyniesie 75%.

Marża banku

Marża banku jest to składowa oprocentowanie kredytu hipotecznego. Najprościej mówiąc to „zarobek” banku udzielającego kredytu. Banki pozyskują pieniądze z rynku płacąc za nie (np. pożyczają od innych banków, pożyczają od nas, kiedy zakładamy lokatę), a później za zgromadzone środki udzielają kredytów doliczając swoją marżę. Dużo informacji o marży znajdziecie w Marża banku przy kredycie hipotecznym.

Promesa kredytowa

Promesa kredytowa to obietnica banku, że udzieli kredytu hipotecznego, taka „obietnica na piśmie”. Promesa może być bezwarunkowa (kiedy bank praktycznie przeanalizował kompletny wniosek kredytowy i wydał pozytywną decyzję nie żądając już od Ciebie żadnych dodatkowych dokumentów) lub promesa warunkowa. W przypadku promesy warunkowej bank oświadcza, że udzieli Tobie kredytu pod pewnymi warunkami, na przykład musisz dostarczyć jeszcze jakiś dodatkowy dokument).
Czasami kredytobiorcom bardzo zależy na wydaniu promesy kredytowej, żeby pokazać ją sprzedającemu lub notariuszowi. Często jest tak, że po decyzji kredytowej, za dzień lub kilka dni bank przygotuje umowę kredytową. Jeżeli „nie masz ciśnienia” to nie ma sensu ubiegać się o promesę, za którą bank skasuje kilkadziesiąt, kilkaset złotych. Lepiej poczekać na umowę kredytu. Jak pisałem wcześniej, promesa jest tylko obietnicą przyznania kredytu, a umowa kredytowa podpisana przez bank jest już „aktem” przyznania kredytu, czyli tak po ludzku – jest ważniejsza od promesy.

Prowizja banku

Prowizja banku to wynagrodzenie banku z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego. Prowizja jest opłatą jednorazową, płatną przy podpisywaniu umowy kredytowej lub przed uruchomieniem kredytu. W zależności od banku może być skredytowana (kwota prowizji jest wtedy doliczana do kredytu).

Rata annuitetowa, rata malejąca

Raty annuitetowe to inaczej raty równe. Zaciągając kredyt hipoteczny możemy zdecydować się na spłatę rat w systemie rat równych (annuitetowych) lub malejących. Nie będę się rozpisywał na ten temat, zajrzyjcie do Jak działa kredyt hipoteczny – tam pokazałem jak to wygląda i jak w poszczególnych rodzajach rat rozkłada się kapitał i odsetki.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Banki udzielają standardowo kredytów hipotecznych do 80% LTV. Jeżeli nie posiadasz 20% wkładu własnego bank może udzielić kredytu w większej wysokości, jednak różnicę musi ubezpieczyć. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w różnych bankach wygląda różnie. Niektóre pobierają go z góry za cały okres (np. Bank Pekao) , inne na okres 3 lat i później naliczają kolejną opłatę. Jeszcze inne naliczają opłaty miesięcznie podnosząc oprocentowanie kredytu o 0,15% – 0,3%.
Załóżmy że kupujesz mieszkanie za 400.000. Masz wkład własny 10%, czyli 40.000. Musisz więc zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 360.000. Gdybyś brał kredyt 320.000 czyli posiadał 20% wkładu własnego, wtedy nie obowiązywałoby ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Przez jaki okres będziesz więc płacił ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Do momentu, kiedy płacąc miesięcznie raty, „dojdziesz” do poziomu 320.000 (fachowo: saldo zadłużenia osiągnie 320.000).
ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Dla kredytu hipotecznego na 30 lat z oprocentowaniem 3,42%.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe stosowane jest przez bank od chwili wypłaty kredytu hipotecznego do momentu wpisu hipoteki. Zazwyczaj, na ten przejściowy okres bank podnosi oprocentowanie kredytu o 1%, choć zdarzają się opłaty 1,5 – 2%. Ile to kosztuje miesięcznie? Poniżej w tabeli miesięczny koszty ubezpieczenia pomostowego dla kredytów w wysokości 200, 300 i 500 tys. złotych.

Podniesione
oprocentowanie o:
200.000
300.000
500.000
1%
115
172
286
1,5%
174
262
436
2%
236
354
590

 

Dla kredytu hipotecznego na 30 lat z oprocentowaniem 3,42%.
Od złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego do momentu wpisu hipoteki upływa od kilku dni do 3 miesięcy,  w zależności od rejonu Polski i w zależności czy kupowana nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą czy nie. Przez ten okres będziemy płacili ubezpieczenie pomostowe.

Może się jednak zdarzyć, że kupujemy mieszkanie od dewelopera, które jest w trakcie budowy. Wnioskować o wpis hipoteki będziemy mogli dopiero, kiedy zostaniemy właścicielem mieszkania, czyli po podpisaniu akt notarialnego przenoszącego własność. W takich sytuacjach ubezpieczenie pomostowe może nas obowiązywać nawet przez kilkanaście miesięcy. Okres ten można mniej więcej wyliczyć  sumując miesiące, od uruchomienia kredytu do czasu podpisania aktu notarialnego z deweloperem i dodać do tego 1-3 miesiące, czyli czas potrzebny sądom na wpisanie hipoteki.

WIBOR

To stopa procentowa, po jakiej banki w Polsce są skłonne udzielać kredytów między sobą. Wibor ustalany jest codziennie i na różne okresy: jeden dzień, tydzień, miesiąc, 3 miesiące … i rok. W przypadku kredytów hipotecznych większość banków stosuje Wibor 3 miesięczny, czyli tzw. WIBOR 3M, choć kilka banków (np. BGŻ BNP Paribas czy ING Bank Śląski) stosuje 6-miesięczny, tj. WIBOR 6M.

W następnych postach będę tworzył kolejny słownik pojęć i wyjaśniał kolejne słowa i wyrażenia związane z kredytem hipotecznym.

21 Komentarzy

  1. Super blog! naprawdę. Ciekawie napisane i da się to wszystko zrozumieć przeciętnemu Kowalskiemu. Tak się składa, że kończę załatwianie formalności z pożyczką na dokończenie budowania domu i już dużo o kredytach czytałam. Mój kredyt też będzie w transzach. Jednak jak trafiłam na Twój blog to dopiero teraz zrozumiałam co znaczy karencja w spłacie kapitału i z czym się to je 🙂 pozdrawiam , wszystkiego dobrego!

  2. Witaj Robercie,
    Twój blog to najlepszych blog, jaki znalazłem o kredytach hipotecznych. Prześledziłem komentarze i inni już pisali, że w prosty i jasny sposób poruszasz tematykę, w której jesteś fachowcem. Też tak uważam, dużo przydatnych porad udzielasz. Szkoda, że dopiero teraz go wyszukałem bo mam już kredyt od prawie roku, ale mam pytanie odnośnie mojego kredytu, które nie daje mi spokoju. Gdybyś był tak uprzejmy napisać co sądzisz o takiej sprawie.
    Nie rozumiem za bardzo konwersji kredytu. Wzieliśmy z żoną kredyt w PEKAO na budowę domu, a dokładniej na dokończenie domu. Jest to kredyt budowlano-hipoteczny i bank wypłacał go transzach. Ostatnia była wypłacona pod koniec kwietnia 2015. Zakończyliśmy budowę w lipcu choć planowaliśmy w listopadzie, a dalej spłacamy odsetki. Ekipa budowlana stanęła na wysokości zadania! W banku powiedziano nam, że konwersja będzie w grudniu na kredyt hipoteczny. Rozumiem, że dopiero wtedy będziemy spłacać pełne raty? Chciał bym już zacząć spłacać cały kredyt, a nie same odsetki. Czy można coś zrobić z tym „fantem” i czy się opłaca zacząć spłacać cały kredyt wcześniej? Pozdrawiam i z góry dziękuję za podpowiedź.

    • Witaj, dziękuję za miłe słowa 🙂
      A propos kredytu budowlano-hipotecznego w Pekao. Podejrzewam, że termin konwersji kredytu z budowlano-hipotecznego (płacisz tylko odsetki od kredytu) na hipoteczny (spłacasz pełną ratę kapitałowo-odsetkową) wynika z terminu zakończenia budowy, który podałeś we wniosku kredytowym. Planowaliście termin zakończenia na listopad/grudzień więc do tego czasu jest to kredyt budowlano-hipoteczny.

      W Pekao można złożyć wniosek o konwersję na kredyt hipoteczny, żeby spłacać pełne raty. Można to zrobić po uruchomieniu ostatniej transzy kredytu. W Waszym przypadku "cały" kredyt został już uruchomiony, więc spokojnie można to zrobić. Będzie to wiązało się z aneksem do umowy kredytowej oraz opłatą z tego tytułu. Nie są duże koszty, powinni skasować 50 zł o ile dobrze pamiętam – możesz zapytać w banku.

      Czy się opłaca? Moim skromnym zdaniem szkoda jest płacić same odsetki aż do listopada, nie spłacając kapitału. Skoro zakończyliście już budowę domu i jeżeli nie ponosicie już wydatków związanych z budową, a budżet domowy nie jest nadmiernie przeciążony – nawet po zakończeniu budowy różnie z tym bywa: nowe meble, naczynia, elementy wystroju, gadżety itp. itd 🙂 to na Waszym miejscu dokonałbym konwersji kredytu nie czekając do listopada czy grudnia.
      Również pozdrawiam

  3. Dzień dobry.
    Jestem w podobnej sytuacji. Podpisuje umowę o kredyt budowlano hipoteczny w Pekao SA.
    Do momentu przeniesienia własności płacę tylko odsetki od kredytu plus podwyższona marża.
    Czy to oznacza, że odsetki płacę w próżnię czy pomniejszają one całkowity koszt kredytu i zostanie to przeliczone po konwersji kredytu?
    Pozdrawiam.

    • Dzień dobry,
      Jeżeli nie jest spłacany kapitał to można powiedzieć, że płacisz odsetki "w próżnię". Płacenie "samych" odsetek nie pomniejsza całkowitego kosztu kredytu, wręcz przeciwnie. Po konwersji zaczynasz spłacać pełne raty i startujesz z saldem zadłużenia takim, jaki był przyznany kredyt. Płacenie tylko raty odsetkowej nie pomniejsza zadłużenia.

      Przykład: zaciągasz 100.000 i przez 2 lata płacisz odsetki. Załóżmy, że po 2 latach jest konwersja kredytu i przechodzisz na spłatę pełnych rat. Kredyt w dalszym ciągu wynosi 100.000 (pomimo, że już sporo zapłaciłaś/zapłaciłeś odsetek) i od tych 100.000 zaczynasz płacić pełne raty, które dopiero teraz zaczynają pomniejszać Twoje zadłużenie.
      Również pozdrawiam

      • witam,
        czy w każdym banku podczas raty budowlanej płaci się odsetki w próżnię czy tylko Pekao stosuje taką praktykę?

        • Witaj Aniu,
          W większości banków w trakcie wypłacania transz płacimy tylko odsetki od uruchomionej części kredytu. Z tego co pamiętam w BZ WBK spłacamy od razu kapitał.

  4. Ja tez odniósł się banku Pekao. Ja właśnie otrzymała pismo iz minął termin dostarczenia do banku wniosku o konwersje kredytu. Czy mogą byc tego jakieś konsekwencje? Zakonczylismy juz dawno budowę i od roku wszystkie dokumenty były dostarczone do banku. Płaciły normalne raty kredytu.

    • Olu, potrzebuję trochę więcej informacji. Napisz proszę maila lub śmiało dzwoń, postaram się pomóc. Na pewno trzeba będzie skontaktować się z bankiem. Może coś bank przeoczył, skoro dostarczyliście dokumenty do banku.

    • Dziś odebrałem takie samo pismo – konwersję miałem wykonaną w 2011 roku, od tego czasu spłacam kapitał (w Pekao24 widać kwotę kapitału pozostałego do spłaty – możesz sprawdzić czy się zmniejsza i o ile). Napisałem do Pekao z prośbą o wyjasnienie.

      • Dokładnie, jak napisał Pawel – można sprawdzić, czy płacicie tylko odsetki, czy pełną ratę kapitałowo-odsetkową.

    • Olu mam podobną sytuację z bankiem Pekao. Proszę powiedz jak się zakończyła sprawa z konwersacją twojego kredytu. Jutro mam spotkanie w banku.
      Dziękuję i pozdrawiam.

  5. Ja również otrzymałam takie pismo. Wygląda na jakąś zbiorowa akcje Pekao. Ja równiez place pełna ratę zgodnie z umowa kredytu.

  6. Witam, podobnie jak moim Przedmówcy również otrzymałem pismo z Pekao dotyczące konwersji kredytu … tyle tylko, że brałem kredyt mieszkaniowy, nie zaś na dokończenie budowy lub tym podobne. Nie wiem czego konwersja miała by dotyczyć, skoro również już od 2012 r spłacam kapitał i odsetki.

    • A nie był to przypadkiem kredyt budowlano-hipoteczny? Na zakup mieszkania na rynku pierwotnym?

  7. Witam, otrzymałem takie samo pismo z PEKAO. Braliśmy kredyt „rodzina na swoim” w marcu 2012r. Od dawna spłacamy pełną ratę kapitałowo odsetkową. Kwota kapitału pozostałego do spłaty się zmniejsza. W umowie kredytowej mamy napisane, że do września 2012 r musieliśmy dostarczyc akt notarialny. I tak też zrobiliśmy. Teraz po 4 latach bank się odezwał i twierdzi, że brakuje mu aktu notarialnego i że minął termin konwersji, więc musimy napisać wniosek o przedłużenie terminu dokonania konwersji, następnie ma przyjść do nas rzeczoznawca i dopiero wówczas zostanie sporządzony aneks do umowy. Całość kosztuje 50 zł. Sprawa bardzo dziwna, ponieważ (jak już pisałem) już od dawna spłacamy kapitał. Najbardziej martwi nas to, że ktoś ma przyjść do naszgeo mieszkania i robić zdjęcia. Zupełnie nie wiemy po co ? Już na etapie przyznawania kredytu był u nas rzeczoznawca i robił zdjęcia, jak mieszkanie było w stanie deweloperskim. W takim razie po co im teraz kolejne zdjęcia ? czy to jest normalna procedura ? Bardzo prosimy o informację.

    • Trudno mi powiedzieć, o co chodzi. Próbowałeś dzwonić do banku i wyjaśniać? Trochę to dziwne i widzę, że takich przypadków jest więcej.
      Czy kredyt był tylko na zakup mieszkania czy też wykończenie? Może bank chce zweryfikować wykorzystanie środków z kredytu przeznaczonych właśnie na wykończenie/remont mieszkania?

  8. Witam, ja miałem identyczną sytuację – niedostarczenie wniosku o konwersję kredytu budowlano-hipotecznego. Byłem w banku i okazuje się, że wszystkie papiery mam dostaczone i poinformowano mnie, że nie należy się martwić tym pismem.

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

*

inne w kategorii kredyt hipoteczny

do góry strony