Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

kredyt hipoteczny/kupujemy mieszkanie/remont wykończenie

Kredyt hipoteczny na zakup i wykonczenie

Jak połączyć zakup mieszkania z jednoczesnym wykończeniem posiłkując się kredytem hipotecznym? Postaram się Wam wyjaśnić kilka rzeczy, na które należy zwrócić uwagę i o które czasami można się potknąć. Banki udzielają takich kredytów. Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania to właściwie standard. Często jednak kredytobiorcy mają mylne przekonanie na ten temat i liczą na zbyt wiele. Nie wiedzą też, jak to technicznie wygląda: jak bank wypłaca kredyt, komu i ile kredytu można otrzymać.

Wypłata kredytu hipotecznego

Tym razem zacznę od końca. Te wyjaśnienia przydadzą nam się później przy omawianiu kolejnych kwestii. Jeżeli kredyt hipoteczny jest zaciągany na dwa cele: zakup mieszkania i wykończenie lub remont, to wypłata kredytu hipotecznego też nastąpi na dwa różne konta.

kredyt na zakup i wykonczenie mieszkania

Część kredytu przeznaczoną na zakup bank wypłaci na konto wskazane przez sprzedającego. I nie ma znaczenia od kogo kupujemy: dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej (rynek pierwotny) czy od osoby prywatnej z rynku wtórnego. Kredyt na zakup trafia zawsze na konto sprzedającego (bądź inne wskazane przez stronę sprzedającą). Z kolei część kredytu przeznaczoną na wykończenie/remont bank przeleje na nasze konto.

wypłata kredytu na remont

Przy okazji dodam, że część kredytu przeznaczona na wykończenie mieszkania rzadko trafi na nasze konto od razu w całości. Banki często dzielą tą kwotę na 2 części i uruchamiają w transzach. Najpierw wypłacają pierwszą transzę. Później kontrolują, czy zgodnie z kosztorysem zrobiliśmy wymagane prace i uruchamiają pozostałą część.

Oczywiście przy niewielkiej kwocie na wykończenie, mam tu na myśli 15-20, czasami 30 tysięcy złotych jest szansa, że bank wypłaci ją w całości i nie będzie dzielił na transze. Z drugiej strony przy kwotach 50-70 tysięcy lub wyższych możemy liczyć się z tym, że w niektórych bankach zostanie ona podzielona nawet na 3 transze.

No dobrze, mamy już wyjaśnione, jak bank uruchamia poszczególne transze na zakup i wykończenie mieszkania. To teraz przeanalizujmy jak banki dzielą kredyt hipoteczny na poszczególne cele. Jak cała nasza inwestycja (zakup i wykończenie) zostanie podzielona pod kątem „kredytowym”.

Kredyt na zakup i wykończenie domu / mieszkania

W tym miejscu cześć z Was na pewno się zdziwi, jak banki ustalają kwoty na poszczególne cele. Sam, jak rozmawiam z moimi Klientami czy czytelnikami bloga widzę reakcję: „…aaaaa to tak będzie wyglądało”.

Załóżmy, że posiadacie minimalny wkład własny 10%. Od razu dodam, że banki wymagają, żebyście wkład własny mieli nie tylko na zakup, ale też na remont lub wykończenie domu / mieszkania. W specyficznych sytuacjach i rzadko udaje się to „obejść”.

Kupujecie nieruchomość za 300.000 i chcecie dobrać 50.000 za remont.

Cena/Koszt Wkład własny (10%) Kredyt hipoteczny
Zakup nieruchomości 300.000 30.000 270.000
Remont 50.000 5.000 45.000
Razem 350.000 35.000 315.000

 

Zarówno od ceny zakupu, jak i kosztu remontu musicie mieć 10% swoich środków. Będzie to odpowiednio 30.000 i 5.000 złotych. Na zdrowy rozsądek bank powinien przelać sprzedającemu resztę, tj. 270.000, a Wam na remont 45.000. Myślicie, że będzie wyglądało to tak:

zakup i wykonczenie

Niestety, muszę Was zmartwić. Bank miałby kontrolować, czy faktycznie zainwestowaliście w remont 5.000 własnego wkładu? Pomalowaliście ściany, albo zerwaliście starą podłogę i zaczynacie układać nowe panele? Bank pójdzie „na łatwiznę”. Każe Wam te 10% od kosztu remontu przelać sprzedającemu, czyli niejako powiększyć wkład własny na zakup mieszkania. W zamian nie będzie wymagał już od Was udokumentowania, że 5.000 zainwestowaliście w remont. Sfinansuje Wam cały remont. I będzie to wyglądało tak:

wypłata kredytu hipotecznego

W dalszym ciągu cały koszt inwestycji to 350.000 złotych. 300.000 zakup i 50.000 remont. W dalszym ciągu kwota kredytu hipotecznego jest taka sama, jak z wcześniejszego rysunku – 315.000. Wszystko się zgadza, z tym, że już na samym początku będziecie musieli ponieść większe koszty. Zorganizować więcej pieniędzy. Sprzedającemu nie zapłacicie 30.000 tylko będziecie musieli przelać mu 35.000.

Dlaczego o tym piszę? W podanym  przykładzie te 5.000 może nie mieć dużego znaczenia. Ale przy większych remontach już tak. Przy remontach domów, przy kupnie domu w trakcie budowy i jego dokończeniu już tak. Wyobraźcie sobie, że kupujecie rozpoczętą budowę domu za 200.000 i drugie 200.000 chcecie przeznaczyć na dokończenie budowy. Myślicie, że 10% czyli 20.000 wkładu na zakup macie, a drugie 10% od remontu (też 20.000) jakoś nazbieracie. Bo w miarę dobrze zarabiacie, bo transzę na dokończenie budowy wypłacicie np. za 3 miesiące i w międzyczasie pokażecie bankowi, że zainwestowaliście te 20.000 w budowę. A tu niestety… Bank da Wam całość na dokończenie budowy, ale zażyczy sobie, żebyście od razu sprzedającemu wpłacili 40.000.

Jeżeli wybierzecie kredyt hipoteczny w banku, który wymaga wkładu własnego na poziomie 20% to przykładowe kwoty jeszcze bardziej wzrosną. Z 5.000 zrobi się 10.000, a z 20.000 zrobi się 40.000.

Ile kredytu hipotecznego przyzna bank?

I na koniec moich rozważań wisienka na torcie. Nie zawsze 2+2 = 4…

Jeżeli bank wymaga 10% wkładu własnego to ile kredytu udzieli? Sprawa prosta – udzieli 90%.  Ale 90% czego? 90% od całości naszej inwestycji, którą dla przypomnienia skalkulowaliśmy na 350.000 złotych (300 zakup i 50 remont)? Nie. Bank da nam 90% od wartości nieruchomości. Jaką wartość nieruchomości przyjmie więc bank? W przypadku kredytu hipotecznego na zakup i remont, rzeczoznawca tak naprawdę określa dwie wartości: aktualną wartość mieszkania i przyszłą, po remoncie. I to właśnie tą wartość po wyremontowaniu mieszkania przyjmie bank. I od tej wartości będzie liczył wspomniane 90%.

Niby proste, ale właśnie w tym miejscu najczęściej mogą pojawić się problemy z uzyskaniem kredytu. Uwierzcie mi, w przypadku kredytu hipotecznego na zakup i wykończenie, właśnie przy wycenie nieruchomości najczęściej pojawiają się problemy. Problemy, które powodują, że możecie nie otrzymać kredytu w takiej wysokości, w jakiej planowaliście. Z jednego prostego powodu:

Kwota wydana na remont nie musi wprost przełożyć się na wartość mieszkania po remoncie. W nawiązaniu do naszego wcześniejszego przykładu:

300.000 (zakup) + 50.000 (remont) nie musi dać 350.000 (wartość po remoncie)

Jeżeli Was to dziwi to podam przykład. Wyobraźcie sobie Wasze wymarzone mieszkanie lub dom. Ile kosztuje? Może kawalerka w Warszawie za 260.000, dwa pokoje we Wrocławiu za 308.000, trzy pokoje w Krakowie za 754.000, albo 90-cio metrowe mieszkanie na łódzkich Bałutach za 413.000?

wycena mieszkania

Teraz wyobraźcie sobie, że wydajecie na remont kwotę taką samą, jak cena zakupu. Na remont kawalerki w Warszawie wydajecie 260.000, apartament w Krakowie wykańczacie za 754.000 i tak dalej…

Czy to oznacza, że wartość tych mieszkań podwoi się? Że wartość tych mieszkań wzrośnie o kwotę, którą wydaliście na remont? Wtedy ceny tych mieszkań wyglądałyby tak:

wycena mieszkania po remoncie

Kupilibyście wtedy mieszkanie za taką cenę? Nikt by nie kupił, bo te mieszkania nie są tyle warte. I żaden rzeczoznawca w banku na tyle ich nie wyceni. Specjalnie podałem Wam mega drastyczny przykład, bo nikt nie robi remontów za takie kwoty. Chciałem Was jedynie uczulić i uświadomić, że kwota wydana na remont niekoniecznie przełoży się proporcjonalnie na wzrost wartości mieszkania. Wracając do naszego przykładu… może się okazać, że kupujemy mieszkanie za 300.000, remontujemy za 50.000 a bank wyceni je na 330.000. Wtedy nie uzyskacie kredytu 315.000, a tylko 297.000 (90% z 330.000).

Czasami sam mam dylemat, jak widzę za ile moi Klienci kupują mieszkanie i ile chcą przeznaczyć na jego wykończenie. I zastanawiam się, czy wartość po remoncie będzie odpowiednio wysoka, żeby bank nie obniżył kwoty kredytu. Żeby moi klienci faktycznie uzyskali kredyt hipoteczny w wysokości, na jakiej im zależy. Czasami, zanim złożę wniosek do banku muszę skonsultować się z zaprzyjaźnionymi rzeczoznawcami i poprosić ich o opinię. Czy są w stanie wycenić mieszkanie na daną kwotę. Dopiero po konsultacji zaczynam „układać” wszystkie klocki z kredytem hipotecznym, żeby później nie było niespodzianek. Czasami wymaga to modyfikacji kosztorysu lub zrezygnowania z części prac remontowych. Podpowiadam klientom, jak najlepiej to zrobić i co mogą osiągnąć.

Sami też piszecie do mnie z prośbą o poradę właśnie dotyczącą kredytu na zakup i wykończenie. Czy kosztorys jest ok, ile kredytu bank na podstawie takiego kosztorysu przyzna itp. Niestety nie znam cen mieszkań we wszystkich miastach w Polsce. Dlatego wybaczcie, ale odsyłam Was wtedy do zaufanych doradców, których znam i cenię, ponieważ oni na miejscu doskonale znają lokalny rynek i ceny mieszkań. Są w stanie to wszystko poskładać i przede wszystkim skonsultować się z lokalnymi rzeczoznawcami, tak jak ja to robię na „swoim podwórku”.

Wartość mieszkania po remoncie to kluczowa kwestia przy kredytach na zakup i remont. Od wartości nieruchomości zależy wszystko: kwota kredytu, marża banku, czasami również ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeżeli bank zaniży wartość). Dlatego większość doświadczonych doradców kredytowych właśnie zaczyna od zweryfikowania wartości nieruchomości i kosztorysu, a kiedy ma wątpliwości skonsultuje się dodatkowo z rzeczoznawcą.

Kiedy powinna Wam się zapalić czerwona lampka? Zróbcie sobie wstępny kosztorys – co planujecie zrobić w mieszkaniu i za ile. Podsumujcie koszty remontu i dodajcie do tego cenę mieszkania. Tak jak robiłem to w moim przykładzie:

300.000 (cena mieszkania) + 50.000 (wykończenie) = 350.000

Wynik podzielcie przez powierzchnię kupowanego mieszkania. Dzięki temu będziecie znali cenę 1 mkw. Jeżeli będzie ona znacząco przekraczała cenę 1 mkw podobnych mieszkań w Waszym mieście lub danej dzielnicy to możecie być pewni, że pojawi się problem z wyceną. Jeżeli podobne mieszkania o podobnym standardzie sprzedają się w Waszym mieście (dzielnicy) np. za 5.500 – 6.000 zł/mkw, a Wam wyszło, że rzeczoznawca musiałby Wasze mieszkanie po remoncie wycenić za 7.000 zł/mkw to szczerze powiem – średnio to widzę.

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

Jak już napisałem wcześniej o kosztorys i wycenę „rozbija” się całkiem nie mało kredytów hipotecznych. A kredyt na zakup i wykończenie mieszkania w szczególności. Jeżeli macie wątpliwości skonsultujcie się wcześniej z zaufanym doradcą kredytowym, który zna dobrze lokalny rynek nieruchomości i który wie do jakiego rzeczoznawcy z danego banku zadzwonić. Czasami lepiej dostarczyć własną wycenę do banku, niż zdać się na ślepy los. Oczywiście w każdym banku są inne procedury i w niektórych musicie zdać się na rzeczoznawcę bankowego.

Jeżeli bank obniży Wam wycenę mieszkania, to przyzna mniejszy kredyt hipoteczny. Jak przyzna mniejszy kredyt to będzie wymagał większych środków własnych od Was. Jeżeli nie dysponujecie większymi pieniędzmi to zawsze istnieje drugie rozwiązanie, choć nie ukrywam też rodzące kolejne problemy. Jak otrzymacie mniejszy kredyt to możecie obniżyć koszty remontu / wykończenia. Ale… jak obniżycie koszty remontu dostarczając nowy kosztorys to bank znowu może obniżyć kwotę kredytu. Bo mniejszy remont powoduje, że wartość mieszkania po remoncie wzrośnie o mniejszą kwotę. I tak w kółko…

O wycenach nieruchomości i kosztorysach planuję napisać osobny artykuł. Ale zanim to zrobię dam Wam jeszcze kilka uwag. Jeżeli będziecie robić własną wycenę nieruchomości to zapytajcie doradcy kredytowego którego rzeczoznawcę może Wam polecić. Banki mają listy rzeczoznawców, których akceptują, ale z doświadczenia mogę Wam powiedzieć – na tej liście są rzeczoznawcy, którym banki ufają bardziej i tacy, którym ufają mniej. Dlatego nie ryzykujcie. Fakt, że dostarczycie wycenę do banku nie oznacza, że bank ją zaakceptuje. Może się z nią nie zgodzić. Wtedy niepotrzebnie tylko poniesiecie koszty wyceny.

Druga uwaga: skonsultujcie kosztorys z doradcą kredytowym lub rzeczoznawcą. Nie wszystkie wydatki i prace remontowe w takim samym stopniu podniosą wartość mieszkania. Czasami lepiej z czegoś zrezygnować, albo dodać inną pozycję, żeby osiągnąć założony cel.

67 Komentarzy

  1. Mozna prosic namiary na jakiegos dobrego doradce ze slaska katowice i okolice? 🙂
    Mialam z mezem do czynienia z doradca ktory wyliczyl niebotycznie nasza zdolnosc po czym w banku okazalo sie wiele mniej..
    Mamy juz praktycznie nagrane mieszkanie tylko posrednika brak : /

  2. Wiele razy tak bywa, że niestety doradca wyliczy zdolność kredytową, a potem w banku okazuje się, że jest ona albo niższa albo nie ma jej wcale.

    • Bywa… choć widziałem też sytuacje, że to doradca w banku źle oszacował zdolność kredytową. Nie ma reguły gdzie pracuje doradca. Ja po prostu dzielę doradców na rzetelnych i tych mniej rzetelnych. Jak to mówią: nie ma znaczenia gdzie pracujesz, ważne co sobą reprezentujesz 😉

  3. W bardzo przystępny sposób napisany artykuł. Dobrze jest mieć odpowiednią widzę na temat procedur bankowych i kredytów hipotecznych przed wystąpieniem o jego przyznanie. Dlatego systematycznie czytać Twojego bloga i szukam najlepszej opcji 🙂

  4. Robert. Rzadko widuję taką jakość merytoryczną. Gratuluję zaangażo wania w treść. Bardzo dobry wpis. Zdecydowanie praktyczny. Od siebie dodam potwierdzając co napisałeś. Kosztorys rzecz święta. Jak ktoś nie potrafi zakceptować procedur wyceny będzie miał problem. Często mierzymy się z tematem gdzie klienci remontem chcą zakamuflować jakieś własne dodatkowe wydatki, lub pseudo konsolidację. Myślą, że jak rzeczoznawca wyceni nieruchomość po ich myśli, to temat załatwiony. A w banku technicy wtedy powiedzą: hola hola Panie kredytobiorco, tak to się nie da. Pozdrawiam

  5. Uważam, że osoby które chcą kupić mieszkanie, i nie znają się na tym robią błąd pomijając konsultację z doradcą. Zakup mieszkania jest to decyzja niejednokrotnie na całe życie i warto rozważyć każdą propozycję pomocy, aby być bardzie świadomym swoich kroków.

  6. Od dłuższego czasu myślałem nad kredytem hipotecznym, przyznam, że nie wiele o nim wiedziałem. Dzięki twojemu postowi moja wiedza się poszerzyła i wiem o wiele więcej!

  7. Witam,

    Jedno wcale nie proste pytanie, co się bardziej opłaca 10% wkładu własnego i mniejszy kredyt na wykończenie, czy 20% wkładu własnego i większy kredyt na wykończenie? Kwoty 300+50 jako baza jest super. Bo tyle mniej więcej kosztuje nieruchomość, którą chcę kupić.

    • Witaj Bartku,
      Wkład własny będzie liczony od całości inwestycji. Jeżeli całość inwestycji wynosi 350 (300 + 50 na wykończenie, tak to zrozumiałem) to Twój wkład wyglądałby własny i kredyt hipoteczny następująco:
      10%
      wkład własny35, kredyt 315
      Wpłacasz sprzedającemu 35, bank dopłaca resztę (300-35=265) i przelewa Tobie na konto 50 (na wykończenie)

      Przy wkładzie 20%
      wkład własny 70, kredyt 280
      Wpłacasz sprzedającemu 70, bank dopłaca resztę (300-70=230) i przelewa Tobie na konto 50 (na wykończenie)

      Różnica w kredytach hipoteczny przy wkładzie 10 lub 20% jest spora (niższe oprocentowanie/marża, brak ubezpieczenia niskiego wkładu własnego).
      Napisałeś „10% wkładu i mniejszy kredyt na wykończenie” – masz na myśli, że przy mniejszym wkładzie własnym zostanie Tobie więcej na wykończenie? W takich sytuacjach warto własne środki też „rozpisać w kosztorysie – większe środki na wykończenie bardziej podniosą wartość mieszkania dzięki temu możesz uzyskać lepsze warunki.
      Ale bank, jak napisałem na początku będzie wymagał, żebyś wszystkie swoje środki przekazał sprzedającemu, bank za to skredytuje więcej wykończenia. Jeżeli już teraz dysponujesz większymi środkami (wykończenie nie będzie robione z zaoszczędzanych na bieżąco środków) to warto już teraz zrobić kosztorys na faktyczną, większą kwotę, zazwyczaj się to opłaca.
      To tak na szybko. Trzeba byłoby spróbować oszacować wstępnie, jak koszty wykończenia wpłyną na wartość nieruchomości (o ile podniosą jej wartość).

      • Witam, dzięki za odpowiedź!

        Cały czas czekam na umowę deweloperską, dlatego nie mogę pójść do banku po konkretną wycenę, ale jak będę ją już miał na pewno napiszę jak to u mnie wyszło.
        W drugim przypadku kredyt byłby większy o 35 tys. wkładu własnego, które zostało by przeznaczone na wykończenie czyli wyglądałoby to tak, że wkład własny wynosi 77 tys., a 85 tys. wpływa na konto. Wiem, już teraz, że może być problem z uzyskaniem tak wysokiego kosztu wykończenia.
        Pierwotne pytanie pozostaje bez zmian i myślę, że dopiero odpowiednia wycena z banku ją rozwieje, czyli czy bardziej opłaca się brać 10% i płacić dodatkową kwotę za NWW, czy też omijamy NWW, ale bierzemy większy kredyt.

        • Bartku,
          Myślę, że od wyceny w Twoim przypadku może sporo zależeć. Dlatego decyzja czy zaciągać większy kredyt powinieneś zostawić na etap, kiedy dla konkretnych banków będziesz miał parametry kredytu – a te uzależnione będą od wartości nieruchomości, którą przyjmie bank. Na tym etapie nie znając wszystkich kosztów kredytu trudno podjąć decyzję.

          Bartku, a jakimi środkami własnymi dysponujesz? Środkami, które chcesz „wrzucić” w inwestycję – bez względu od opcji: czy będą na zakup czy na wykończenie.

          Może podejdź do jakiegoś doradcy, zapytaj. Doradcy często współpracują / znają rzeczoznawców, żeby mniej więcej określił jakiej wartości możesz się spodziewać. Może się uda zrobić to bezkosztowo. Ja czasami konsultuję z rzeczoznawcą temat i nie pobiera opłaty. A może doradca miał podobne transakcje w podobnej lokalizacji i jest wstępnie określić, czy cena za metr dla Twojej miejscowości jest możliwa do uzyskania przy wycenie. Musiałbyś zrobić jakiś wstępny kosztorys.
          Dużo też będzie zależało od banku, który wybierzesz. Doradcy często wiedzą, że bank X np. na danym osiedlu „obcina” wartości, albo odwrotnie – będzie OK.

  8. Witam,
    Czy jest możliwość połączenia kredytu hipotecznego z kredytem na „dowolne wydatki”?
    Chodzi o to żeby nie przedstawiać bankowi co będziemy dokładnie remontować i być z tego rozliczani i żeby od tego były uzależnione kolejne transze kredytu. Czy jest możliwość w takim razie wzięcia kredytu np. 280 tys. na zakup mieszkania + 20 tys. na inne wydatki?

    • Witaj Mateuszu,
      Jest taka możliwość. Takie rozwiązania najlepiej się sprawdzają, kiedy masz już nieruchomość i ją remontujesz bądź budujesz.

      Jeżeli zaś chodzi o zakup nieruchomości i dobranie środków na dowolny cel to pamiętaj proszę, że:
      1. Całkowita kwota kredytu nie może przekraczać wskaźnika LTV dla danego banku, np. 90% wartości nieruchomości czy 80% w zależności, jaki bank wybierzesz.
      2. Kwota na dowolny cel (z której nie będziesz rozliczany) nie podniesie wartości nieruchomości, nawet jak faktycznie przeznaczysz ją na remont/wykończenie mieszkania. Jest to kwota na dowolny cel, bank nie będzie mógł zobligować Ciebie, żebyś ją przeznaczył na remont, dlatego nie będzie stanowiła podstawy do zwiększenia wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę.

      W związku z tymi dwoma faktami zazwyczaj lepiej jest po prostu zostawić sobie część wkładu własnego na dowolny cel i wystąpić o większą kwotę kredytu hipotecznego.

  9. Witam,
    Jaki jest na dzień dzisiejszy realny czas na rozpatrzenie wniosku kredytowego? Doradca mi mówi ze w ciągu tygodnia mogę dostać już decyzje… cos mi się nie chce w to wierzyć.

    • Witaj Marto,
      Tydzień na decyzję to baaardzo optymistyczne podejście. Załóż aktualnie czas około 2-3 tygodnie. Terminy wydania decyzji są dość płynne i zależą od tego, ile w danej chwili bank bank wniosków do przeprocesowania. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank ma 21 dni.

  10. Witam serdecznie,
    Mam pytanie odnośnie składanych dokumentów do wniosku kredytowego.Skladamy wniosek do 3 banków.Do Millenium i BzW bk u jednego doradcy i do PKO Bp u drugiego doradcy.i żadnej z nich nie kazał nam dołączyć zaświadczenia z US i ZUS o niezaleganiu a mąż prowadzi działalność gospodarcza. Mówią ze to będzie potrzebne dopiero pinziej. Dziwne jest to dla mnie tym bardziej ze w każdym artykule odnośnie dokumentów czytam ze takie dokumentu się składa.

    • Witam serdecznie,
      Zaświadczenia z ZUS i US nie są wymagane na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny. Dodatkowo są ważne 1 miesiąc, dlatego doradcy nie spieszą się z wymaganiem tych dokumentów. Nie urywam, że ja robię podobnie :). Często zanim bank przyzna kredyt mija miesiąc, zaświadczenia tracą ważność i kredytobiorca musi ponownie występować do ZUS i US o nowe. Dlatego doradcy kredytowi na późniejszym etapie lub w trakcie czekania na decyzję proszą o zaświadczenia o niezaleganiu – żeby nasi Klienci nie musieli dwa razy biegać po urzędach 🙂

  11. Witam serdecznie.to znowu ja:)))
    Mamy złożone już wnioski o kredyt hipoteczny do 3 banków.dzisiaj z mężem analizowaliśmy czy przypadkiem nie mamy żadnej złej historii w Bik.i przypomniało nam się ze w kwietniu pisaliśmy reklamacje na pracownika Credit Agricole bo przez jego nieuwagę i niekompetencje ( źle nam naliczył symulacje do spłaty zobowiązania tym samym wpłaciliśmy za mała kwotę po czym po 60 dniach dostaliśmy pismo ze zalegamy) zostaliśmy wpisani do Bik.maz dzisiaj podjechał do banku żeby się podpytać i otrzymaliśmy informacje ze nasza reklamacja w kwietniu została uwzględniona i bank wystąpił do Bik o wykreślenie mojego męża z listy dłużników.
    Czy wobec powyższego w Biku istnieje taka informacja ze kiedyś zostaliśmy wpisani ale ze nas wykreslino? Czy po prostu nie ma informacji i wszystko jest ok?

    • A jak duża była kwota tej zaległości? I ile dni upłynęło od daty, kiedy rata była wymagana? Rozumiem, że wspomniane przez Ciebie 60 dni to czas, kiedy bank się odezwał, a nie czas opóźnienia w spłacie?

  12. Dziękuje za odpowiedz.Wlasnie ściągnęłam sobie raport w Bik.nie mam żadnych „złych wpisów” :)) wszystko spłacane na bieżąco.ocena punktowa 504/634. 4* na 5. To chyba nie jest źle? Jak Pan to ocenia jako fachowiec?:)

    • Maksymalna punktacja w BIK to 631 punktów i 5 gwiazdek. 5 gwiazdek BIK przyznaje przy punktacji od 544 pkt.
      Choć do najwyższej oceny trochę brakuje, ale jeżeli nie ma żadnych negatywnych wpisów, jak napisałaś, to powinno być wszystko OK.

  13. Złożylismy wniosek kredytowy do 3 banków.PKO BP ,Millenium oraz BZ WBK.Mąz prowadzi działalność gospodarcza.on jest jedynym kredytobiorca.Ma dobre przychody, nigdy żadnej straty nie było.BIK czysty ( wczoraj sami ściągnęliśmy raport ze y sprawdzić) mamy przyznane 4*/5. Dzisija otrzymaliśmy informacje od oranych kredytowego ze PKO wydalo negatywna decyzje już na stronie nawet nie dotarło do analityka finansowego.Doradca mega zdziwiony nie wie o co chodzi.Moje pytanie do Was czy podobnych decyzji powinnam się spodziewać w pozostalych dwóch bankach???

    • Marto, trudno jest mi się odnieść nie mając wszystkich informacji dotyczących Waszej sprawy. Jeżeli już na wstępnym etapie PKO BP dało decyzję negatywną to albo scoringowo było coś nie tak, albo zdolność kredytowa – choć jeżeli doradca sprawdzał dokładnie to wątpię. Może też coś z BIK – PKO ściągnęło raport, zanim Credit Agricole zareagował na na wycofanie zgody męża na przetwarzanie danych w BIK. Ale to też raczej mało prawdopodobne, skoro „załatwialiście” to w kwietniu.

  14. Bik mam czysty.bo sprawdzaliśmy tego samego dnia co PKO BP.ten doradca co nam składał do banku mówił ze tu zdolność jest na styk.Natomiast w Millenium mamy jeszcze zapas i BZ WBK tak samo ale to u drugiego doradcy.ten drugi nam powiedział ze czasami PKO BP ma takie dziwne decyzje.hmmm już sama nie wiem co o tym myslec

    • Jeżeli zdolność była na styk, mąż prowadzi działalność – być może analityk inaczej policzył dochody i nie wyszło tyle, ile potrzeba. Trudno jest mi coś powiedzieć, nie znając szczegółów całej sprawy. Doradca nie pytał w banku, jaki jest powód odmowy?

      PS: Faktycznie w BZ WBK zdolność kredytowa ogólnie mówiąc jest lepiej liczona niż w PKO.

    • Pozornie czynsze w TBS są zwykle wysokie… Mieszkania nie można wynajmować lub jeśli będzie chciał wynająć takie mieszkanie i uzyskasz zgodę, będzie zobowiązany do wpłaty kaucji zabezpieczającej. Jest ona zwrotna, i powraca do najemcy po powtórnemu przekazaniu mieszkania z powrotem w ręce Towarzystwa. Kaucja zabezpieczająca może wynosić do 10 procent wartości odtworzeniowej mieszkania i nie stanowi Naszej własności nie można przepisać go w testamencie, na wszystkie zmiany w układzie musisz mieć zgodę towarzystwa

  15. Witam serdecznie.Mam pytanie odnośnie kredytu hipotecznego w Banku Millenium.W zeszły wtorek złożyliśmy tam wniosek kredytowy.Dzisiaj otrzymaliśmy informacje ze wniosek jest w analizie w centrali.Czy to oznacza ze przeszliśmy już te wstępne bramki? Czy teraz czeka już nas decyzja ostateczna czy dopiero wstępna? Naprawdę zielona jestem w tym temacie.i ile taki proces może treść? Mamy umowę rezerwacyjna podpisana do 15 października i zastanawiam się czy wyrobimy się do tego czasu? mamy również kredyt złożony w BZ WBK.w zeszły czwartek składaliśmy dzisiaj nas sprawdzali w Bik.dziekuje za odpowiedz

    • Witaj Karolino,
      Jeżeli wniosek „poszedł” do centrali to oznacza, że wstępne „bramki”, jak to nazywasz wypadły pozytywnie. Ja to nazywam „połowa sukcesu”. Oczywiście nie jest to decyzja ostateczna, ale jest bardzo wysokie prawdopodobieństwo, że będzie OK.

  16. Cześć.Dzisiaj otrzymałam decyzje kredytowa z banku Millenium :
    Dokonano weryfikacji wniosku nr ……. o udzielenie informacji o kredycie przeznaczonym na cel: – Wykończenie domu lub mieszkania Kwota: 55 500.00 PLN
    – Zakup mieszkania w budowie od dewelopera na własność Kwota: 349 500.00 PLN

    Weryfikacja została przygotowana w oparciu o dane podane przez Państwa we wniosku oraz analizę załączonych do wniosku dokumentów.

    Do przygotowania dla Państwa pełnej, odpowiedniej oferty produktu kredytowego zabezpieczonego hipoteką i wydania Formularza informacyjnego konieczne jest złożenie dokumentów, które pozwolą na pozytywną weryfikację warunków wskazanych poniżej:

    – Dostarczenie następującego dokumentu:
    KPiR za każdy miesiąc 2016 i 2017 potwierdzająca dokonywanie odpisów amortyzacyjnych

    – do weryfikacji analityka ( Wypełnia Klient )
    – Dostarczenie umowy deweloperskiej, sporządzonej zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu

    mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 232 poz. 1377), której zapisy potwierdzą treść oświadczeń złożonych przez Inwestora w dokumencie „Oświadczenie Inwestora”. ( Wypełnia Klient ) .
    W piątek już bede wszystko miała gotowe plus podpiszemy akt notarialny zgodnie z warunkami.
    Czy moge się spodziewać ze decyzja końcowa będzie pozytywna?
    Czy jeszcze bank moze mnie czymś zaskoczyć??

    • Cześć Marto,
      Jeżeli wymagane dodatkowo przez analityka dokumenty potwierdzą dane zawarte we wniosku i załączonych do wniosku dokumentach to tak – powinno być pozytywnie. Problemy zazwyczaj wynikają z faktu, kiedy dodatkowe dokumenty, o które prosi analityk nie potwierdzają wcześniej złożonych oświadczeń czy dokumentów.

  17. Witam,
    z żoną planujemy kupić niewielkie mieszkanie w Toruniu. Czy zna Pan dobrego rzeczoznawcę w tej okolicy?
    Mam także pytanie odnośnie wkładu własnego. Nie ukrywam, że nie posiadamy z żoną większych oszczędności, natomiast jest opcja przepisania na mnie mieszkania mojej Mamy (w innej miejscowości). Czy taka nieruchomość może być traktowana przez bank jako wkład własny?
    Pozdrawiam

    • Witaj Piotrze,
      W Toruniu nie znam rzeczoznawcy, ale znam dobrego doradcę kredytowego. Myślę, że on będzie mógł Ci pomóc namierzyć rzeczoznawcę. W zależności, na jaki bank się zdecydujesz, sugerowałbym szukać rzeczoznawcy pod konkretny bank. Jeżeli będziesz zainteresowany napisz do mnie maila lub wrzuć tu komentarz – podeślę Ci na maila kontakt do doradcy.

      Co do wkładu własnego – banki wymagają minimum 10%. W przypadku drugiej nieruchomości, jeżeli zdolność kredytowa pozwoli może ktoś (może mama) zaciągnąć dodatkowy kredyt/pożyczkę. Wszystko zależy ile środków brakuje. Nie zawsze też trzeba „przepisywać” nieruchomość. Należałoby dokładnie skalkulować opłacalność różnych opcji.
      Również pozdrawiam

    • Aaaa… jeszcze jedno Piotrze – dodatkowe zabezpieczenie zazwyczaj obniża oprocentowanie i koszty kredytu. Im większa wartość zabezpieczenia do kwoty kredytu (tzw. wskaźnik LTV) tym lepsze warunki kredytu można uzyskać (np. niższa marża banku, brak ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Ale jak napisałem powyżej – należałoby dokładnie przeliczyć wszystkie opcje.

  18. Dzień dobry

    Czy ma Pan może kontakt do dobrego doradcy w Warszawie?
    Jeśli tak, to będę wdzięczna za podesłanie danych kontaktowych.

    • Dzień dobry Paulino,
      W Warszawie znam kilku dobrych zaufanych doradców kredytowych, wysłałem namiar na maila.

      PS: Na blogu śmiało mówmy sobie wszyscy po imieniu 🙂 Pozdrawiam

  19. Dzień dobry Panie Rafale, byliśmy wczoraj na spotkaniu z Panem doradcą i ten jednoznacznie powiedział, że nie ma możliwości otrzymania pieniązkow na remont przy podpisaniu umowy na kredyt hipoteczny… proponuje jedynie kredyt gotówkowy… tylko, że kredyty gotowkowe mają znacznie wieksze oprocentowanie. Mieszkanie za 265tys./ 10% wkladu/69metrów z rynku wtórnego w Poznaniu. Argumentował to tym, ze bank daje kredyt tylko na 90% ceny nieruchomośći. Coś mi tu nie gra 🙁

    • Witaj Moniko,
      Jestem Robert nie Rafał… 😉 ale nie ma sprawy 🙂
      Hmm… pierwsze słyszę… też mi coś nie gra 🙁
      Oczywiście, że jest taka możliwość. Bank daje 90%, ale od przyszłej wartości (czyli 90% od wartości mieszkania po remoncie). Pytanie, na ile bank wyceni mieszkanie po remoncie. Dobry kosztorys i rzeczoznawca to podstawa 😉

      Pamiętaj proszę, że od części na remont również musisz mieć 10% wkładu własnego. Już wyjaśniam.
      Jeżeli na przykład:
      cena mieszkania: 265.000 – wkład wymagany 26.500
      remont – nie napisałaś ile, przyjmę np.: 30.000 – wymagany wkład 3.000

      I teraz…
      Bank będzie wymagał wkładu 26,5+3= 29,5 tys.
      Kredyt będzie stanowił 265.500, tj. 90% od całości inwestycji czyli 90% z 295.000 (265+30),
      Nie znam specyfiki transakcji, ale zazwyczaj będziesz musiała cały wkład (29,5 tys.) wpłacić sprzedającemu, a bank na konto sprzedającego przeleje resztę, czyli 235.500 – razem da to 265.000 czyli cena zostanie zapłacona w całości.

      Pozostałą część z kredytu, czyli 30.000 przeleje na Twoje konto tytułem wykończenia/ remontu.

      W podanym przykładzie (przyjęliśmy na remont 30.000) kredyt będzie wynosił 265.500. Żebyś taką kwotę mogła uzyskać bank będzie musiał wycenić mieszkanie (wartość po remoncie) na minimum 295.000. Dlaczego? Bo 90% z 295.000 to właśnie kwota kredytu z przykładu – 265.000.
      Jeżeli wycena będzie na mniejszą kwotę to nie uzyskasz 265.000.

      Nie mam pojęcia, dlaczego doradca kredytowy tak Tobie powiedział. Może nie chce „bawić” się z kosztorysami 😉 Naprawdę dziwne… Nie wiem, jaki bank Tobie zaproponował? Jedyna rzecz, która teraz mi przychodzi do głowy to kredyt hipoteczny z dopłatą MDM – wtedy faktycznie nie można wziąć kredytu na zakup i remont.
      Jak coś to zadzwoń do mnie lub napisz maila -dopytam o szczegóły. Może dojdziemy do tego, dlaczego tak doradca powiedział. Przy okazji gdybyś potrzebowała pomocy to w Poznaniu akurat mogę polecić zaufane, dobre osoby od hipotek.

  20. witam jestem Ukrainka, mam kartę stałego pobytu i umowę pracy na czas nieokreślony, mam wypłaty na rękę 5640 zł, jestem w związku małżeńskim z obywatelem polski i mam rozdzielczość majątku, mam dwójka dzieci, chcę starać się o kredyt hipoteczny z dopłatą na wyposażenie, wartość mieszkanie 160000 tyś zł, wyposażenie 50000 tyś zł, metraż mieszkania 76,2 m czy mogę nie dostać kredyt ,czy ma to jakieś większe znaczenie że jestem z Ukrainy, nigdy nie byłam zadłużona ,mieszkanie pod warszawą, proszę mi podpowiedzieć, czy muszę się martwić

    • Witaj,
      Ostatnio moimi Klientami były osoby z obywatelstwem ukraińskim i uzyskały kredyt hipoteczny. Nie mam informacji, jak długo pracujesz w obecnym miejscu zatrudnienia, czy posiadasz jakieś zobowiązania, które mogą obniżyć zdolność kredytową itd.
      Nie mniej jednak obywatele z Ukrainy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce.

  21. Pracuję 5 miesiąc zobowiązania tylko utrzymanie dzieci i siebie bo mieszkanie wynajmuje mąż, a tak jak pisałam wcześniej mamy rozdzielczość majątku. Może ma Pan namiary na dobrego doradcy finansowego z mojej okolicy Piaseczno

  22. Dzień dobry Robercie,
    przymierzam się do kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Mieszkanie jest dopiero w budowie i termin jego oddania to 4 kwartał 2018r.
    chciałabym dokonać rezerwacji mieszkania już teraz, żeby mieć pewność, że uda mi się nabyć wybraną nieruchomość.

    chciałabym wziąć kredyt z 10% wkładem własnym
    cena nieruchomości to 360 000 tyś
    moja zdolność jest szacowana na ponad 400 000 tyś

    i tu pojawiają się moje pytania:
    jak wygląda kredytowanie nieruchomości w budowie?
    kiedy wpłaca się w takim przypadku wkład własny?
    czy możliwe jest by podpisując umowę przedwstępną wpłacić tylko 10 000 tyś
    a resztę czyli 26 ooo tyś wpłacić np. w marcu kiedy będę w posiadaniu reszty wkładu własnego?

    pozdrawiam Magda

    • Dzień dobry Magdo,
      W przypadku rynku pierwotnego, a zwłaszcza kiedy nieruchomość jest jeszcze w trakcie budowy, banki uruchamiają kredyt hipoteczny w transzach zgodnie z harmonogramem, który ustalisz z deweloperem. Bank nalicza odsetki od części uruchomionego kredytu, dlatego pełna rata jest płacona dopiero po uruchomieniu ostatniej transzy kredytu.

      Co do wkładu własnego – standardowy kredytobiorca wnosi swoje środki przed wypłatą pierwszej transzy kredytu. Jeżeli ustalisz z deweloperem, że te 36.000 ma być wpłacone w ratach (np. przy podpisaniu umowy 10.000 i w marcu 26.000) to nie ma problemu. Oczywiście, jeżeli kolejne transze (płacone już z kredytu) będą w terminie późniejszym niż Twoje 26.000. W takiej sytuacji przed uruchomieniem kredytu bank poprosi o udokumentowanie wkładu własnego – wtedy pokażesz dwa przelewy do dewelopera na 10 i 26 tys.
      Również pozdrawiam

  23. Dzień dobry! Przejdę do konkretów. Wartość domu 60000(babka kupiła w formie przetargu w 2014r) ale chce 100000 i ani gr mniej. Dzieki panu uświadomiłem sobie ze nie dostane 100000 zł kredytu bo wartość domu jest mala. Wkład własny 30000zl remont domu(praktycznie kapitalka) 45000-55000. Oprócz gotówkowego kredytu nie mam szans na hipoteczny. Mój bank to Bzwbk około 40000zł na rękę dostane w kredycie gotówkowy. Cos sie da zrobic aby 100000zł dostać kredytu? Umowa mam na czas określony i jest przedłużana mi co dwa lata… mamy juz dość mieszkania z tesciami… dziekuje za jakąkolwiek odpowiedz!

    • Dzień dobry Wojtku,
      Śmiało na blogu mówmy sobie wszyscy po imieniu 🙂 Przepraszam – gdzieś mi Twój komentarz umknął.
      Skąd zakładasz, że wartość domu będzie dużo mniejsza niż cena zakupu? Bank już wycenił nieruchomość? Wnioskowałeś o kredyt na zakup czy zakup + remont (wtedy bank przyjmie wartość nieruchomości po remoncie).
      Potrzebowałbym trochę więcej informacji, najlepiej zadzwoń do mnie lub wyślij maila – dopytam o kilka szczegółów. Namiar do mnie zakładka „KONTAKT”. Pozdrawiam

  24. Mam pytanie o kredyt hipoteczny na wykończenie mieszkania zakupionego w programie MDM.

    Rozumiem, że o taki kredyt można się starać po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności?

    Jeden doradca kredytowa mówi, że tak. Drugi mówi, że nie można bo nieruchomość nie może być obciążona przez 5 lat i w grę wchodzi ewentulanie kredyt gotówkowy wysoko oprocentowany?

    Jak jest naprawdę?

    Dziękuję za odpowiedź.

    • Witaj Piotrze,
      Generalnie nie można łączyć celów, kredyt MDM może być tylko na zakup mieszkania. Po akcie notarialnym można wystąpić o kredyt na wykończenie. Wówczas jest to drugi kredyt, ale niestety nie wszystkie banki dają taką możliwość. O dodatkowy kredyt możesz wystąpić tylko w tym samym banku, w którym uzyskałeś kredyt z MDM. W innym banku natomiast kredyt na wykończenie będzie możzliwy, jeżeli pod zabezpieczenie dasz inną, (nieobciążoną hipoteką) nieruchomość.

  25. Drogi Robercie, proszę o informację czy w ogóle jest możliwe uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup drugiej nieruchomości + wykończenie, jeśli posiadam już jeden kredyt. Dokładniej: mam nieruchomość o wartości ok. 180 tys., kredyt spłacam 8 lat (z 30), chcę zakupić kolejną nieruchomość o wartości ok. 400 tys. Czy taka opcja jednej skonsolidowane hipoteki jest możliwa? Przy założeniu, że posiadam oczywiście taką zdolność kredytową. Czy np.próbować sprzedać nieruchomość z kredytem i starać się o kredyt na nową nieruchomość?
    Dziękuję za każdą wskazówkę.

    • Witaj Justyno,
      Fakt, że ktoś już ma jeden kredyt hipoteczny nie stanowi przeszkody w uzyskaniu kolejnego, oczywiście pod warunkiem odpowiedniej zdolności kredytowej.
      Generalnie banki wymagają min. 10% wkładu własnego (nie piszesz, czy posiadasz jakieś środki na nową transakcję).
      Teoretycznie jest możliwość zaciągnięcia kredytu na dwa cele: spłatę „starego” + cześć na kolejną nieruchomość. Pytanie, czy będzie to opłacalne – zależy m.in od warunków kredytu, na jakich zaciągnęłaś wcześniejszy kredyt (marża, opłata z tyt. wcześniejszej spłaty, aktualne saldo zadłużenia).

      Drugie pytanie, które mi się nasuwa związane jest właśnie z kwotą, która pozostała jeszcze do spłaty (aktualne saldo zadłużenia). Ile środków zostałoby Tobie po sprzedaży mieszkania. Należałoby rozważyć kilka kwestii. Np. Jeżeli teraz dysponujesz minimalną gotówką (np. 10%) to dodatkowe środki po sprzedaży mieszkania mogły zwiększyć Twój wkład i dzięki temu mogłabyś uzyskać lepsze warunki kredytu.

      Kolejna sprawa, którą warto rozważyć to może wynajmowanie „starego mieszkania” a nie jego sprzedaż. Czasami jest to opłacalne. Czasami moi Klienci nie sprzedają starej nieruchomość, decydują się na wynajem, a rata pokrywa im pierwszy kredyt i czasami część raty drugiego kredytu.

      Mam za mało informacji, żeby dokładnie przeanalizować sprawę. Napisz lub zadzwoń do mnie – zapytam o więcej szczegółów.

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

*

inne w kategorii kredyt hipoteczny

do góry strony