Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

kredyt hipoteczny/kupujemy mieszkanie/remont wykończenie

Kredyt hipoteczny na zakup i wykonczenie

Jak połączyć zakup mieszkania z jednoczesnym wykończeniem posiłkując się kredytem hipotecznym? Postaram się Wam wyjaśnić kilka rzeczy, na które należy zwrócić uwagę i o które czasami można się potknąć. Banki udzielają takich kredytów. Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania to właściwie standard. Często jednak kredytobiorcy mają mylne przekonanie na ten temat i liczą na zbyt wiele. Nie wiedzą też, jak to technicznie wygląda: jak bank wypłaca kredyt, komu i ile kredytu można otrzymać.

Wypłata kredytu hipotecznego

Tym razem zacznę od końca. Te wyjaśnienia przydadzą nam się później przy omawianiu kolejnych kwestii. Jeżeli kredyt hipoteczny jest zaciągany na dwa cele: zakup mieszkania i wykończenie lub remont, to wypłata kredytu hipotecznego też nastąpi na dwa różne konta.

kredyt na zakup i wykonczenie mieszkania

Część kredytu przeznaczoną na zakup bank wypłaci na konto wskazane przez sprzedającego. I nie ma znaczenia od kogo kupujemy: dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej (rynek pierwotny) czy od osoby prywatnej z rynku wtórnego. Kredyt na zakup trafia zawsze na konto sprzedającego (bądź inne wskazane przez stronę sprzedającą). Z kolei część kredytu przeznaczoną na wykończenie/remont bank przeleje na nasze konto.

wypłata kredytu na remont

Przy okazji dodam, że część kredytu przeznaczona na wykończenie mieszkania rzadko trafi na nasze konto od razu w całości. Banki często dzielą tą kwotę na 2 części i uruchamiają w transzach. Najpierw wypłacają pierwszą transzę. Później kontrolują, czy zgodnie z kosztorysem zrobiliśmy wymagane prace i uruchamiają pozostałą część.

Oczywiście przy niewielkiej kwocie na wykończenie, mam tu na myśli 15-20, czasami 30 tysięcy złotych jest szansa, że bank wypłaci ją w całości i nie będzie dzielił na transze. Z drugiej strony przy kwotach 50-70 tysięcy lub wyższych możemy liczyć się z tym, że w niektórych bankach zostanie ona podzielona nawet na 3 transze.

No dobrze, mamy już wyjaśnione, jak bank uruchamia poszczególne transze na zakup i wykończenie mieszkania. To teraz przeanalizujmy jak banki dzielą kredyt hipoteczny na poszczególne cele. Jak cała nasza inwestycja (zakup i wykończenie) zostanie podzielona pod kątem „kredytowym”.

Kredyt na zakup i wykończenie domu / mieszkania

W tym miejscu cześć z Was na pewno się zdziwi, jak banki ustalają kwoty na poszczególne cele. Sam, jak rozmawiam z moimi Klientami czy czytelnikami bloga widzę reakcję: „…aaaaa to tak będzie wyglądało”.

Załóżmy, że posiadacie minimalny wkład własny 10%. Od razu dodam, że banki wymagają, żebyście wkład własny mieli nie tylko na zakup, ale też na remont lub wykończenie domu / mieszkania. W specyficznych sytuacjach i rzadko udaje się to „obejść”.

Kupujecie nieruchomość za 300.000 i chcecie dobrać 50.000 za remont.

Cena/Koszt Wkład własny (10%) Kredyt hipoteczny
Zakup nieruchomości 300.000 30.000 270.000
Remont 50.000 5.000 45.000
Razem 350.000 35.000 315.000

 

Zarówno od ceny zakupu, jak i kosztu remontu musicie mieć 10% swoich środków. Będzie to odpowiednio 30.000 i 5.000 złotych. Na zdrowy rozsądek bank powinien przelać sprzedającemu resztę, tj. 270.000, a Wam na remont 45.000. Myślicie, że będzie wyglądało to tak:

zakup i wykonczenie

Niestety, muszę Was zmartwić. Bank miałby kontrolować, czy faktycznie zainwestowaliście w remont 5.000 własnego wkładu? Pomalowaliście ściany, albo zerwaliście starą podłogę i zaczynacie układać nowe panele? Bank pójdzie „na łatwiznę”. Każe Wam te 10% od kosztu remontu przelać sprzedającemu, czyli niejako powiększyć wkład własny na zakup mieszkania. W zamian nie będzie wymagał już od Was udokumentowania, że 5.000 zainwestowaliście w remont. Sfinansuje Wam cały remont. I będzie to wyglądało tak:

wypłata kredytu hipotecznego

W dalszym ciągu cały koszt inwestycji to 350.000 złotych. 300.000 zakup i 50.000 remont. W dalszym ciągu kwota kredytu hipotecznego jest taka sama, jak z wcześniejszego rysunku – 315.000. Wszystko się zgadza, z tym, że już na samym początku będziecie musieli ponieść większe koszty. Zorganizować więcej pieniędzy. Sprzedającemu nie zapłacicie 30.000 tylko będziecie musieli przelać mu 35.000.

Dlaczego o tym piszę? W podanym  przykładzie te 5.000 może nie mieć dużego znaczenia. Ale przy większych remontach już tak. Przy remontach domów, przy kupnie domu w trakcie budowy i jego dokończeniu już tak. Wyobraźcie sobie, że kupujecie rozpoczętą budowę domu za 200.000 i drugie 200.000 chcecie przeznaczyć na dokończenie budowy. Myślicie, że 10% czyli 20.000 wkładu na zakup macie, a drugie 10% od remontu (też 20.000) jakoś nazbieracie. Bo w miarę dobrze zarabiacie, bo transzę na dokończenie budowy wypłacicie np. za 3 miesiące i w międzyczasie pokażecie bankowi, że zainwestowaliście te 20.000 w budowę. A tu niestety… Bank da Wam całość na dokończenie budowy, ale zażyczy sobie, żebyście od razu sprzedającemu wpłacili 40.000.

Jeżeli wybierzecie kredyt hipoteczny w banku, który wymaga wkładu własnego na poziomie 20% to przykładowe kwoty jeszcze bardziej wzrosną. Z 5.000 zrobi się 10.000, a z 20.000 zrobi się 40.000.

Ile kredytu hipotecznego przyzna bank?

I na koniec moich rozważań wisienka na torcie. Nie zawsze 2+2 = 4…

Jeżeli bank wymaga 10% wkładu własnego to ile kredytu udzieli? Sprawa prosta – udzieli 90%.  Ale 90% czego? 90% od całości naszej inwestycji, którą dla przypomnienia skalkulowaliśmy na 350.000 złotych (300 zakup i 50 remont)? Nie. Bank da nam 90% od wartości nieruchomości. Jaką wartość nieruchomości przyjmie więc bank? W przypadku kredytu hipotecznego na zakup i remont, rzeczoznawca tak naprawdę określa dwie wartości: aktualną wartość mieszkania i przyszłą, po remoncie. I to właśnie tą wartość po wyremontowaniu mieszkania przyjmie bank. I od tej wartości będzie liczył wspomniane 90%.

Niby proste, ale właśnie w tym miejscu najczęściej mogą pojawić się problemy z uzyskaniem kredytu. Uwierzcie mi, w przypadku kredytu hipotecznego na zakup i wykończenie, właśnie przy wycenie nieruchomości najczęściej pojawiają się problemy. Problemy, które powodują, że możecie nie otrzymać kredytu w takiej wysokości, w jakiej planowaliście. Z jednego prostego powodu:

Kwota wydana na remont nie musi wprost przełożyć się na wartość mieszkania po remoncie. W nawiązaniu do naszego wcześniejszego przykładu:

300.000 (zakup) + 50.000 (remont) nie musi dać 350.000 (wartość po remoncie)

Jeżeli Was to dziwi to podam przykład. Wyobraźcie sobie Wasze wymarzone mieszkanie lub dom. Ile kosztuje? Może kawalerka w Warszawie za 260.000, dwa pokoje we Wrocławiu za 308.000, trzy pokoje w Krakowie za 754.000, albo 90-cio metrowe mieszkanie na łódzkich Bałutach za 413.000?

wycena mieszkania

Teraz wyobraźcie sobie, że wydajecie na remont kwotę taką samą, jak cena zakupu. Na remont kawalerki w Warszawie wydajecie 260.000, apartament w Krakowie wykańczacie za 754.000 i tak dalej…

Czy to oznacza, że wartość tych mieszkań podwoi się? Że wartość tych mieszkań wzrośnie o kwotę, którą wydaliście na remont? Wtedy ceny tych mieszkań wyglądałyby tak:

wycena mieszkania po remoncie

Kupilibyście wtedy mieszkanie za taką cenę? Nikt by nie kupił, bo te mieszkania nie są tyle warte. I żaden rzeczoznawca w banku na tyle ich nie wyceni. Specjalnie podałem Wam mega drastyczny przykład, bo nikt nie robi remontów za takie kwoty. Chciałem Was jedynie uczulić i uświadomić, że kwota wydana na remont niekoniecznie przełoży się proporcjonalnie na wzrost wartości mieszkania. Wracając do naszego przykładu… może się okazać, że kupujemy mieszkanie za 300.000, remontujemy za 50.000 a bank wyceni je na 330.000. Wtedy nie uzyskacie kredytu 315.000, a tylko 297.000 (90% z 330.000).

Czasami sam mam dylemat, jak widzę za ile moi Klienci kupują mieszkanie i ile chcą przeznaczyć na jego wykończenie. I zastanawiam się, czy wartość po remoncie będzie odpowiednio wysoka, żeby bank nie obniżył kwoty kredytu. Żeby moi klienci faktycznie uzyskali kredyt hipoteczny w wysokości, na jakiej im zależy. Czasami, zanim złożę wniosek do banku muszę skonsultować się z zaprzyjaźnionymi rzeczoznawcami i poprosić ich o opinię. Czy są w stanie wycenić mieszkanie na daną kwotę. Dopiero po konsultacji zaczynam „układać” wszystkie klocki z kredytem hipotecznym, żeby później nie było niespodzianek. Czasami wymaga to modyfikacji kosztorysu lub zrezygnowania z części prac remontowych. Podpowiadam klientom, jak najlepiej to zrobić i co mogą osiągnąć.

Sami też piszecie do mnie z prośbą o poradę właśnie dotyczącą kredytu na zakup i wykończenie. Czy kosztorys jest ok, ile kredytu bank na podstawie takiego kosztorysu przyzna itp. Niestety nie znam cen mieszkań we wszystkich miastach w Polsce. Dlatego wybaczcie, ale odsyłam Was wtedy do zaufanych doradców, których znam i cenię, ponieważ oni na miejscu doskonale znają lokalny rynek i ceny mieszkań. Są w stanie to wszystko poskładać i przede wszystkim skonsultować się z lokalnymi rzeczoznawcami, tak jak ja to robię na „swoim podwórku”.

Wartość mieszkania po remoncie to kluczowa kwestia przy kredytach na zakup i remont. Od wartości nieruchomości zależy wszystko: kwota kredytu, marża banku, czasami również ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeżeli bank zaniży wartość). Dlatego większość doświadczonych doradców kredytowych właśnie zaczyna od zweryfikowania wartości nieruchomości i kosztorysu, a kiedy ma wątpliwości skonsultuje się dodatkowo z rzeczoznawcą.

Kiedy powinna Wam się zapalić czerwona lampka? Zróbcie sobie wstępny kosztorys – co planujecie zrobić w mieszkaniu i za ile. Podsumujcie koszty remontu i dodajcie do tego cenę mieszkania. Tak jak robiłem to w moim przykładzie:

300.000 (cena mieszkania) + 50.000 (wykończenie) = 350.000

Wynik podzielcie przez powierzchnię kupowanego mieszkania. Dzięki temu będziecie znali cenę 1 mkw. Jeżeli będzie ona znacząco przekraczała cenę 1 mkw podobnych mieszkań w Waszym mieście lub danej dzielnicy to możecie być pewni, że pojawi się problem z wyceną. Jeżeli podobne mieszkania o podobnym standardzie sprzedają się w Waszym mieście (dzielnicy) np. za 5.500 – 6.000 zł/mkw, a Wam wyszło, że rzeczoznawca musiałby Wasze mieszkanie po remoncie wycenić za 7.000 zł/mkw to szczerze powiem – średnio to widzę.

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

Jak już napisałem wcześniej o kosztorys i wycenę „rozbija” się całkiem nie mało kredytów hipotecznych. A kredyt na zakup i wykończenie mieszkania w szczególności. Jeżeli macie wątpliwości skonsultujcie się wcześniej z zaufanym doradcą kredytowym, który zna dobrze lokalny rynek nieruchomości i który wie do jakiego rzeczoznawcy z danego banku zadzwonić. Czasami lepiej dostarczyć własną wycenę do banku, niż zdać się na ślepy los. Oczywiście w każdym banku są inne procedury i w niektórych musicie zdać się na rzeczoznawcę bankowego.

Jeżeli bank obniży Wam wycenę mieszkania, to przyzna mniejszy kredyt hipoteczny. Jak przyzna mniejszy kredyt to będzie wymagał większych środków własnych od Was. Jeżeli nie dysponujecie większymi pieniędzmi to zawsze istnieje drugie rozwiązanie, choć nie ukrywam też rodzące kolejne problemy. Jak otrzymacie mniejszy kredyt to możecie obniżyć koszty remontu / wykończenia. Ale… jak obniżycie koszty remontu dostarczając nowy kosztorys to bank znowu może obniżyć kwotę kredytu. Bo mniejszy remont powoduje, że wartość mieszkania po remoncie wzrośnie o mniejszą kwotę. I tak w kółko…

O wycenach nieruchomości i kosztorysach planuję napisać osobny artykuł. Ale zanim to zrobię dam Wam jeszcze kilka uwag. Jeżeli będziecie robić własną wycenę nieruchomości to zapytajcie doradcy kredytowego którego rzeczoznawcę może Wam polecić. Banki mają listy rzeczoznawców, których akceptują, ale z doświadczenia mogę Wam powiedzieć – na tej liście są rzeczoznawcy, którym banki ufają bardziej i tacy, którym ufają mniej. Dlatego nie ryzykujcie. Fakt, że dostarczycie wycenę do banku nie oznacza, że bank ją zaakceptuje. Może się z nią nie zgodzić. Wtedy niepotrzebnie tylko poniesiecie koszty wyceny.

Druga uwaga: skonsultujcie kosztorys z doradcą kredytowym lub rzeczoznawcą. Nie wszystkie wydatki i prace remontowe w takim samym stopniu podniosą wartość mieszkania. Czasami lepiej z czegoś zrezygnować, albo dodać inną pozycję, żeby osiągnąć założony cel.

15 Komentarzy

  1. Mozna prosic namiary na jakiegos dobrego doradce ze slaska katowice i okolice? 🙂
    Mialam z mezem do czynienia z doradca ktory wyliczyl niebotycznie nasza zdolnosc po czym w banku okazalo sie wiele mniej..
    Mamy juz praktycznie nagrane mieszkanie tylko posrednika brak : /

  2. Wiele razy tak bywa, że niestety doradca wyliczy zdolność kredytową, a potem w banku okazuje się, że jest ona albo niższa albo nie ma jej wcale.

    • Bywa… choć widziałem też sytuacje, że to doradca w banku źle oszacował zdolność kredytową. Nie ma reguły gdzie pracuje doradca. Ja po prostu dzielę doradców na rzetelnych i tych mniej rzetelnych. Jak to mówią: nie ma znaczenia gdzie pracujesz, ważne co sobą reprezentujesz 😉

  3. W bardzo przystępny sposób napisany artykuł. Dobrze jest mieć odpowiednią widzę na temat procedur bankowych i kredytów hipotecznych przed wystąpieniem o jego przyznanie. Dlatego systematycznie czytać Twojego bloga i szukam najlepszej opcji 🙂

  4. Robert. Rzadko widuję taką jakość merytoryczną. Gratuluję zaangażo wania w treść. Bardzo dobry wpis. Zdecydowanie praktyczny. Od siebie dodam potwierdzając co napisałeś. Kosztorys rzecz święta. Jak ktoś nie potrafi zakceptować procedur wyceny będzie miał problem. Często mierzymy się z tematem gdzie klienci remontem chcą zakamuflować jakieś własne dodatkowe wydatki, lub pseudo konsolidację. Myślą, że jak rzeczoznawca wyceni nieruchomość po ich myśli, to temat załatwiony. A w banku technicy wtedy powiedzą: hola hola Panie kredytobiorco, tak to się nie da. Pozdrawiam

  5. Uważam, że osoby które chcą kupić mieszkanie, i nie znają się na tym robią błąd pomijając konsultację z doradcą. Zakup mieszkania jest to decyzja niejednokrotnie na całe życie i warto rozważyć każdą propozycję pomocy, aby być bardzie świadomym swoich kroków.

  6. Od dłuższego czasu myślałem nad kredytem hipotecznym, przyznam, że nie wiele o nim wiedziałem. Dzięki twojemu postowi moja wiedza się poszerzyła i wiem o wiele więcej!

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

*

inne w kategorii kredyt hipoteczny

do góry strony