Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Wkład własny przy kredycie hipotecznym

kupujemy mieszkanie/wkład własny/zasady zaciągania kredytu

Wkład własny to temat rzeka… Miałem od Was dużo pytań związanych z wkładem własnym, dlatego pozwoliłem sobie na napisanie paru zdań na ten temat. No może trochę przesadziłem z tym „paru zdań”… Temat jest naprawdę poważny – więc postaram się Wam dokładnie wyjaśnić zagadnienia związane z wkładem własnym – jakiego wkładu banki wymagają, komu i kiedy musimy wpłacić własne środki oraz kilka innych kwestii.

Niestety bez wkładu własnego ciężko o kredyt hipoteczny, jak w tym kawale:

wkład własny

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Czy starając się o kredyt hipoteczny musimy mieć jakikolwiek wkład własny? Tak, musimy, jeżeli nie mamy innego zabezpieczenia. Minimum 10%, a doliczając do tego inne opłaty (notariusz, prowizja bankowa, prowizja dla biura nieruchomości) to wspomniane 10% nam nie wystarczy.

Wkład własny to środki, które musimy wpłacić sprzedającemu tytułem części ceny za mieszkanie czy dom. Banków nie interesują tak naprawdę inne koszty, np. notariusza. Skoro kupujesz mieszkanie to oprócz wkładu własnego musisz mieć na notariusza i inne opłaty – może upraszczam i robię to w sposób cyniczny, ale takie jest rozumowanie banków. Piszę o tym, ponieważ często ktoś myśli sobie, uzbierałem 10% i mogę startować po kredyt hipoteczny. Zgoda, tylko warto jeszcze podliczyć sobie wszystkie inne koszty transakcji:

Prowizja bankowa – od zera do nawet 5%
Prowizja dla biura nieruchomości – 2-3% + VAT
Opłaty notarialne – sam podatek PCC (jeżeli kupujesz używaną nieruchomość na rynku wtórnym) to 2% do tego wynagrodzenie notariusza.

Czasami może się okazać, że oprócz 10% wkładu własnego trzeba mieć dodatkowe 4-8% na opłaty. Trochę się rozpisałem, ale tylko zasygnalizowałem, że jeżeli posiadacie oszczędności w wysokości tylko 10% ceny zakupu, to może Wam zabraknąć na inne opłaty.

Wkład własny w 2018

Każdy bank ma inną politykę w tym zakresie. Aktualnie, w 2018 roku, poszczególne banki wymagają następującego poziomu wkładu własnego:

Wymagany wkład własny

Bank

10% Alior Bank, BZ WBK, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Bank, Bank Millennium, Bank Pekao, PKO BP, Raiffeisen Polbank
20% BGŻ BNP Paribas, BOŚ, ING, Bank Pocztowy

 

Tabela przedstawia takie standardowe zasady. Niestety w indywidualnych bankach i sytuacjach może być inaczej. Na przykład jeżeli chcesz kredyt walutowy w Pekao, to minimalny wkład własny wzrośnie do poziomu 30% (przy okresie kredytowania 15 lat), a nawet 40% (dla kredytu na 20 lat). Jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą to Deutsche Bank poprosi Cię o co najmniej 15% wkładu. Nie będę tu jednak rozpatrywał wszystkich przypadków. Sygnalizuję tylko, że w indywidualnych sytuacjach banki mogą poprosić o większy wkład niż podany standard w tabelce powyżej.

Wkład własny a wycena nieruchomości

A teraz odwrócę kota ogonem. Ujmę to inaczej. Skoro dany bank wymaga wkładu własnego 10% to oznacza, że skredytuje 90%. Prawda? Matematyka. I tu przechodzimy do sedna problemu, który już wielu kredytobiorców przerabiało, wkurzając się na rzeczoznawców bankowych. Tak właśnie to wygląda. Bank udzieli kredytu do 90%, ale wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę, a to wcale nie musi odpowiadać cenie, którą płacimy.

Cena zakupu nieruchomości to nie to samo co jej wartość.

Banki szacują wartość nabywanej przez nas nieruchomości. W końcu będzie ona zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Porównują cenę transakcji z operatem szacunkowym (wyceną) i przyjmują niższą z tych wartości. I właśnie od tej wartości uzależniona jest wysokość kredytu hipotecznego. Jeżeli wycena będzie niższa od ceny zakupu to bank udzieli mniejszego kredytu i tym samym będziecie musieli zainwestować więcej środków niż się spodziewaliście. Przykład? Proszę bardzo, to tak apropos odwracania kota ogonem 😉

Ech… szkoda, że przy wycenie banki nie widzą nieruchomości oczami urzędów skarbowych, wtedy kredytowałyby 100% 😉 Pamiętacie? Kiedyś taki mem krążył w sieci…

 

Wkład własny – komu wpłacasz

Wkład własny wpłacasz zawsze stronie sprzedającej: deweloperowi, spółdzielni mieszkaniowej czy osobie prywatnej, jeżeli nabywasz nieruchomość na rynku wtórnym. Wkładu własnego nie wpłacamy do banku, który udziela nam kredytu hipotecznego. Wpłacamy sprzedającemu.

Wkład własny – kiedy wpłacasz

Kiedy wpłacić wkład własny? To zależy od ustaleń pomiędzy Tobą, a sprzedającym. Pamiętajcie: banki wymagają, żeby własne środki zapłacić dopiero przed uruchomieniem kredytu. Pamiętajcie: banki nie wymagają, żeby wkład własny był przekazany sprzedającemu przed złożeniem wniosku o kredyt. Dlaczego o tym piszę? Każda wpłata przez Was, jeszcze przed przyznaniem kredytu hipotecznego to zawsze jakiś element ryzyka. Co będzie, jeżeli kredyt nie zostanie przyznany? Pisałem o tym w zadatek a zaliczka – jak nie stracić.

Dlatego też nie ma potrzeby, żebyście cały wkład własny wnieśli już przy umowie przedwstępnej. Żaden bank tego nie wymaga! Ale oczywiście rodzi się pytanie: co na to sprzedający. Na co się zgodzi? Oczywistym jest, że „blokując” dla Was mieszkanie będzie chciał jakąś zaliczkę lub zadatku. I tu jest dla Was pole do negocjacji. Załóżmy, że Wasz wkład własny wynosi 60.000 złotych. Z punktu widzenia banku i procedur kredytowych – do czasu uruchomienia kredytu nic nie musicie wpłacać… ciekawe czy sprzedający pójdzie na taki układ 😊. Możecie jednak ponegocjować ze sprzedającym i wpłacić mu przy umowie przedwstępnej np. 5.000, 10.000 czy inną kwotę i nie musi to być całe Wasze 60.000.

Co z resztą wkładu własnego? W przypadku rynku pierwotnego możecie wpłacić później (np. po przyznaniu kredytu) lub tuż przed uruchomieniem kredytu, jeżeli oczywiście na takie terminy zgodzi się deweloper. W przypadku rynku wtórnego resztę możecie wpłacić w dniu aktu notarialnego przenoszącego własność (potocznie mówiąc końcowego aktu notarialnego).

Jak udokumentować wkład własny

Ok. Wpłaciliśmy wkład własny sprzedającemu i jak go w banku udokumentować? Są dwie najczęściej spotykane możliwości.

Potwierdzenie przelewu – jeżeli przelaliśmy środki na konto sprzedającego wystarczy pokazać w banku potwierdzenie przelewu. Nie ma znaczenia, czy to rynek wtórny czy pierwotny. Pokazujemy przelew na konto dewelopera czy osoby sprzedającej nam mieszkanie i to wystarczy do uruchomienia kredytu hipotecznego.

Potwierdzenie przez sprzedającego – to dotyczy najczęściej transakcji na rynku wtórnym. Bardzo rzadko się zdarza na rynku pierwotnym, ponieważ deweloperzy żądają wpłaty na konto. Często część pieniędzy (zadatek, zaliczkę) wpłacamy już przy zawieraniu umowy przedwstępnej, a sprzedający potwierdza, że przyjął je od nas. Później raz jeszcze potwierdza przyjęcie środków w umowie końcowej.

Załóżmy, że ze wspomnianych wcześniej 60.000 złotych, 20.000 wpłaciliście na samym początku tytułem zadatku przy umowie przedwstępnej. Resztę 40.000 będzie musieli wpłacić dopiero przy akcie notarialnym przenoszącym własność. Jak w takim razie w banku udokumentujecie cały wniesiony wkład własny? Całe 60.000 złotych? To zależy, jak ustalicie ze sprzedającym zapłatę reszty pieniędzy, tj. 40.000.

Jeżeli umówicie się na gotówkę u notariusza, to sprzedający w akcie końcowym potwierdzi, że otrzymał od Was 60.000, na które składa się 20.000 przy umowie przedwstępnej oraz 40.000 zapłacone w dniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Bank zobaczy w akcie notarialnym oświadczenie sprzedającego, który otrzymał od Was 60.000 i to wystarczy do uruchomienia kredytu hipotecznego.

Możecie też ustalić ze sprzedającym, że 40.000 będzie płacone przelewem na konto po akcie notarialnym. Wówczas sprzedający potwierdzi w akcie tylko otrzymane wcześniej przy umowie przedwstępnej 20.000. Wy zrobicie później przelew 40.000 na konto sprzedającego wskazane w akcie notarialnym. W banku oprócz aktu notarialnego pokażecie też potwierdzenie tego przelewu. I to wszystko. Wykazaliście wpłacony cały wkład własny i  bank uruchamia kredyt.

Kredytowanie kosztów

Wracając jeszcze do tej wyceny. Jeżeli bierzecie kredyt na maxa – 90%, 80% w zależności od banku to ciężko będzie „upchać” tu jeszcze jakieś dodatkowe koszty. Jak wspomniałem, jeżeli bank kredytuje 90% wartości nieruchomości i tyle kredytu zaciągacie, to skredytowanie jeszcze np. prowizji bankowej graniczy z cudem. Dlaczego? Bo bank nie może udzielić kredytu większego niż dopuszczalna wartość (np. 90% czy 80%). Doliczenie prowizji do kredytu, żeby nie płacić jej gotówką, spowoduje, że 90% zostanie przekroczone.

Przykład

Wartość mieszkania wynosi 100.000.

Wkład własny 10% czyli 10.000

Kredyt hipoteczny 90.000

Prowizja bankowa 2% czyli 1.800

Jeżeli skredytujemy prowizję to kwota kredytu wyniesie 91.800, czyli 91,8% wartości nieruchomości. Na coś takiego bank udzielający kredytu do 90% wartości nieruchomości się nie zgodzi. Żeby skredytowanie prowizji było możliwe, wycena mieszkania musiałaby opiewać na 102.000. Wtedy 90% od 102.000 da nam 91.800 i wszystko będzie ok – bank nie przekroczy wskaźnika 90%. Takie rzeczy się zdarzają i to wcale nie tak rzadko. Na szczęście nie jest prawdą, że banki tylko zaniżają wartości nieruchomości. Zdarza się, że kupowaną przez Was nieruchomość bank wyceni na więcej niż płacicie.

14 Komentarzy

    • Witaj Przemku,
      Najpóźniej przed uruchomieniem kredytu. Bank będzie wymagał potwierdzenia, że wniosłeś swój wkład.

    • Witaj Małgosiu,
      W Warszawie znam kilku dobrych zaufanych doradców kredytowych, których mogę polecić z pełnym przekonaniem. Wysłałem Tobie namiary na podanego maila.

      PS: Śmiało na blogu możemy mówić sobie na „TY” 🙂

  1. Witam Robercie,
    Czy ja również mogłabym prosić o polecenie doradcy z Warszawy?
    Z góry dziękuję,
    Milena

    • Witaj Mileno – kontakt do zaufanego doradcy z Warszawy wysłałem właśnie na maila. Pozdrawiam

  2. Ogólnie dobrze jest mieć jak największy ten wkład własny. Zresztą jak już zaczniemy oszczędzać na ten wkład, to odczujemy że im większa ta kwota, tym jesteśmy w stanie więc na ten konkretny cel odłożyć. A im więcej odłożymy tym lepiej, bo mając większy wkład własny niż np. 10% będziemy mogli liczyć na bardziej korzystne warunki ze strony banku.

  3. Panie Robercie, jeśli nie wpłaciłem sprzdającemu jeszcze pieniędzy to jak można udokumentować przed bankiem wkład własny, czy wyciąg z banku wystarczy? Mam część środków na 2 lokatach i część na zwykłym koncie. Czy wydruki z tych lokat i konta będą ok? W jakim momencie muszę bankowi pokazać, że mam wkład własny? Z poważaniem

    • Witaj Robercie,
      Nie zawsze banki wymagają udokumentowania wkładu własnego. Domniemają, że skoro kupujesz nieruchomość to posiadasz środki. Choć czasami przy większych kwotach, faktycznie mogą poprosić o potwierdzenie wkładu własnego.

      Jeżeli bank poprosi o takie potwierdzenie to zazwyczaj trzeba będzie pokazać wyciąg bankowy, że dana kwota jest na rachunku. Zapytaj wtedy w banku czy kilka wyciągów (m.in. z lokat) będzie OK. Z mojego doświadczenia mogę powiedzieć, że nie zawsze to wystarczy. Teoretycznie możesz wygenerować wyciąg z konta, przelać pieniądze na inne konto i pobrać kolejny wyciąg 😉 – zmierzam do tego, że prawdopodobnie będziesz musiał pokazać jeden wyciąg ze wszystkimi wymaganymi przez analityka środkami. Kilka wyciągów nie koniecznie bank zaakceptuje. Ale jak napisałem wcześniej, jeżeli zostaniesz poproszony o udokumentowanie wkładu własnego zapytaj w banku w jakiej formie ma to być.
      Pozdrawiam

  4. Witam,
    Ja również bardzo proszę o kontakt do dobrego doradcy kredytowego z okolic Warszawy a najlepiej bliżej Nowego Dworu Mazowieckiego.
    Pozdrawiam
    Łukasz

    • Witaj Łukaszu – wysłałem kontakt do dobrego doradcy kredytowego z Warszawy na maila.
      Również pozdrawiam

  5. Co w sytuacji gdy przy umowie końcowej wpłacamy pozostały wkład własny na konto banku, w którym sprzedający mają kredyt hipoteczny na tę nieruchomość, a nasz bank z różnych przyczyn cofa przyznany nam kredyt? Czy jest szansa na odzyskanie wkładu?

    • Witaj Mateuszu,
      Częściowa spłata kredytu wiąże się z tym, że po zaksięgowaniu, bank nie zwróci już wpłaconej kwoty kredytobiorcy. Dlatego też, jeżeli sprzedający nie będzie posiadał „wolnej gotówki”, żeby zwrócić Tobie, to nie będzie mógł liczyć na to, że bank zwróci mu pieniądze – żeby mógł się z Tobą rozliczyć. Dlatego też w takich sytuacjach najlepiej jest wpłacać wkład własny na ostatnią chwilę.
      Nie znam kwot, ale rozumiem, że nie ma innego wyjścia? Żeby np. sprzedający obniżył saldo zadłużenia na swoim kredycie – tak, żeby Twój kredyt wystarczył na spłatę starej hipoteki?

  6. Najgorsze jest to, że ten procent wymaganego wkładu własnego rośnie z każdym rokiem… Tak nie powinno być, naprawdę… Nigdy nie zapomnę czasów, gdy wkład własny w ogóle nie był wymagany 🙂

Dodaj komentarz

Your email address will not be published.

*

inne w kategorii kupujemy mieszkanie

do góry strony