Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Author

Robert Wasilewski

Robert Wasilewski has 33 articles published.

Mieszkanie dla Młodych – będą dodatkowe środki

Mieszkanie dla Młodych

odblokowanie środków Mieszkanie dla Młodych

Mieszkanie dla Młodych może ponownie ruszyć w sierpniu 2017. Tym razem mój wpis to nie wyjaśnianie Wam zawiłości odnośnie kredytów hipotecznych, a raczej news… Okazuje się, że w budżecie państwa są niewykorzystane środki z Programu Mieszkanie dla Młodych, które rząd chce odblokować.

Do tej pory, jeżeli ilość składanych wniosków o MDM dochodziła do 95%, banki wstrzymywały przyjmowanie nowych wniosków. Okazuje się (co dla mnie było oczywiste), że część z tych złożonych wniosków nigdy nie przekuwała się w podpisane umowy kredytowe. Nie wszystkie osoby, które ubiegały się o kredyt hipoteczny MDM dostawały decyzję pozytywną, część się rozmyślała w międzyczasie itd. Ustawa nie dawała możliwości wznowienia przyjmowania nowych wniosków, a niewykorzystane środki przepadały. Nowelizacja ustawy ma dać możliwość, żeby właśnie te niewykorzystane środki można było „przywrócić do gry”.

Dodatkowe środki z Programu MDM w sierpniu 2017

Jest szansa, że w połowie sierpnia 2017 osoby zainteresowane będą mogły ubiegać się o dofinansowanie MDM. Dlaczego w sierpniu? Najpierw musi zostać znowelizowana ustawa o MDM, plany zakładają lipiec. Później jej ogłoszenie, 14 dni na wejście w życie itd…

Nie mniej jednak do 16 sierpnia 2017 pula dodatkowych środków ma trafić na rynek, a Bank Gospodarstwa Krajowego, który odpowiada za realizację programu ma wznowić przyjmowanie wniosków. Tych dodatkowych środków będzie około 60-70 mln złotych. Czy to dużo? Hmmm … myślę, że na kilka dni wystarczy. Jakieś 3000 osób / rodzin skorzysta. Pamiętajcie proszę, że kto pierwszy ten lepszy – liczy się kolejność składanych wniosków. Warto więc trzymać przysłowiową rękę na pulsie.

Część banków być wykorzysta to marketingowo i sprzedażowo i wcześniej będzie przyjmowała wnioski. Na pewno Was o tym poinformuję. Obserwujcie HipotecznyBlog na FB, bo tam na szybko wrzucam takie newsy.

Warunki Programu MDM

O warunkach programu MDM z dokładnym omówieniem pisałem już wcześniej. Zajrzyjcie do: Program Mieszkanie dla Młodych. Wpis w dalszym ciągu jest aktualny, a wiele dodatkowych informacji znajdziecie też w komentarzach pod wpisem.

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

kredyt hipoteczny/kupujemy mieszkanie/remont wykończenie

hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

Jak połączyć zakup mieszkania z jednoczesnym wykończeniem posiłkując się kredytem hipotecznym? Postaram się Wam wyjaśnić kilka rzeczy, na które należy zwrócić uwagę i o które czasami można się potknąć. Banki udzielają takich kredytów. Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania to właściwie standard. Często jednak kredytobiorcy mają mylne przekonanie na ten temat i liczą na zbyt wiele. Nie wiedzą też, jak to technicznie wygląda: jak bank wypłaca kredyt, komu i ile kredytu można otrzymać.

Wypłata kredytu hipotecznego

Tym razem zacznę od końca. Te wyjaśnienia przydadzą nam się później przy omawianiu kolejnych kwestii. Jeżeli kredyt hipoteczny jest zaciągany na dwa cele: zakup mieszkania i wykończenie lub remont, to wypłata kredytu hipotecznego też nastąpi na dwa różne konta.

kredyt na zakup i wykonczenie mieszkania

Część kredytu przeznaczoną na zakup bank wypłaci na konto wskazane przez sprzedającego. I nie ma znaczenia od kogo kupujemy: dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej (rynek pierwotny) czy od osoby prywatnej z rynku wtórnego. Kredyt na zakup trafia zawsze na konto sprzedającego (bądź inne wskazane przez stronę sprzedającą). Z kolei część kredytu przeznaczoną na wykończenie/remont bank przeleje na nasze konto.

wypłata kredytu na remont

Przy okazji dodam, że część kredytu przeznaczona na wykończenie mieszkania rzadko trafi na nasze konto od razu w całości. Banki często dzielą tą kwotę na 2 części i uruchamiają w transzach. Najpierw wypłacają pierwszą transzę. Później kontrolują, czy zgodnie z kosztorysem zrobiliśmy wymagane prace i uruchamiają pozostałą część.

Oczywiście przy niewielkiej kwocie na wykończenie, mam tu na myśli 15-20, czasami 30 tysięcy złotych jest szansa, że bank wypłaci ją w całości i nie będzie dzielił na transze. Z drugiej strony przy kwotach 50-70 tysięcy lub wyższych możemy liczyć się z tym, że w niektórych bankach zostanie ona podzielona nawet na 3 transze.

No dobrze, mamy już wyjaśnione, jak bank uruchamia poszczególne transze na zakup i wykończenie mieszkania. To teraz przeanalizujmy jak banki dzielą kredyt hipoteczny na poszczególne cele. Jak cała nasza inwestycja (zakup i wykończenie) zostanie podzielona pod kątem „kredytowym”.

Kredyt na zakup i wykończenie domu / mieszkania

W tym miejscu cześć z Was na pewno się zdziwi, jak banki ustalają kwoty na poszczególne cele. Sam, jak rozmawiam z moimi Klientami czy czytelnikami bloga widzę reakcję: „…aaaaa to tak będzie wyglądało”.

Załóżmy, że posiadacie minimalny wkład własny 10%. Od razu dodam, że banki wymagają, żebyście wkład własny mieli nie tylko na zakup, ale też na remont lub wykończenie domu / mieszkania. W specyficznych sytuacjach i rzadko udaje się to „obejść”.

Kupujecie nieruchomość za 300.000 i chcecie dobrać 50.000 za remont.

Cena/Koszt Wkład własny (10%) Kredyt hipoteczny
Zakup nieruchomości 300.000 30.000 270.000
Remont 50.000 5.000 45.000
Razem 350.000 35.000 315.000

 

Zarówno od ceny zakupu, jak i kosztu remontu musicie mieć 10% swoich środków. Będzie to odpowiednio 30.000 i 5.000 złotych. Na zdrowy rozsądek bank powinien przelać sprzedającemu resztę, tj. 270.000, a Wam na remont 45.000. Myślicie, że będzie wyglądało to tak:

zakup i wykonczenie

Niestety, muszę Was zmartwić. Bank miałby kontrolować, czy faktycznie zainwestowaliście w remont 5.000 własnego wkładu? Pomalowaliście ściany, albo zerwaliście starą podłogę i zaczynacie układać nowe panele? Bank pójdzie „na łatwiznę”. Każe Wam te 10% od kosztu remontu przelać sprzedającemu, czyli niejako powiększyć wkład własny na zakup mieszkania. W zamian nie będzie wymagał już od Was udokumentowania, że 5.000 zainwestowaliście w remont. Sfinansuje Wam cały remont. I będzie to wyglądało tak:

wypłata kredytu hipotecznego

W dalszym ciągu cały koszt inwestycji to 350.000 złotych. 300.000 zakup i 50.000 remont. W dalszym ciągu kwota kredytu hipotecznego jest taka sama, jak z wcześniejszego rysunku – 315.000. Wszystko się zgadza, z tym, że już na samym początku będziecie musieli ponieść większe koszty. Zorganizować więcej pieniędzy. Sprzedającemu nie zapłacicie 30.000 tylko będziecie musieli przelać mu 35.000.

Dlaczego o tym piszę? W podanym  przykładzie te 5.000 może nie mieć dużego znaczenia. Ale przy większych remontach już tak. Przy remontach domów, przy kupnie domu w trakcie budowy i jego dokończeniu już tak. Wyobraźcie sobie, że kupujecie rozpoczętą budowę domu za 200.000 i drugie 200.000 chcecie przeznaczyć na dokończenie budowy. Myślicie, że 10% czyli 20.000 wkładu na zakup macie, a drugie 10% od remontu (też 20.000) jakoś nazbieracie. Bo w miarę dobrze zarabiacie, bo transzę na dokończenie budowy wypłacicie np. za 3 miesiące i w międzyczasie pokażecie bankowi, że zainwestowaliście te 20.000 w budowę. A tu niestety… Bank da Wam całość na dokończenie budowy, ale zażyczy sobie, żebyście od razu sprzedającemu wpłacili 40.000.

Jeżeli wybierzecie kredyt hipoteczny w banku, który wymaga wkładu własnego na poziomie 20% to przykładowe kwoty jeszcze bardziej wzrosną. Z 5.000 zrobi się 10.000, a z 20.000 zrobi się 40.000.

Ile kredytu hipotecznego przyzna bank?

I na koniec moich rozważań wisienka na torcie. Nie zawsze 2+2 = 4…

Jeżeli bank wymaga 10% wkładu własnego to ile kredytu udzieli? Sprawa prosta – udzieli 90%.  Ale 90% czego? 90% od całości naszej inwestycji, którą dla przypomnienia skalkulowaliśmy na 350.000 złotych (300 zakup i 50 remont)? Nie. Bank da nam 90% od wartości nieruchomości. Jaką wartość nieruchomości przyjmie więc bank? W przypadku kredytu hipotecznego na zakup i remont, rzeczoznawca tak naprawdę określa dwie wartości: aktualną wartość mieszkania i przyszłą, po remoncie. I to właśnie tą wartość po wyremontowaniu mieszkania przyjmie bank. I od tej wartości będzie liczył wspomniane 90%.

Niby proste, ale właśnie w tym miejscu najczęściej mogą pojawić się problemy z uzyskaniem kredytu. Uwierzcie mi, w przypadku kredytu hipotecznego na zakup i wykończenie, właśnie przy wycenie nieruchomości najczęściej pojawiają się problemy. Problemy, które powodują, że możecie nie otrzymać kredytu w takiej wysokości, w jakiej planowaliście. Z jednego prostego powodu:

Kwota wydana na remont nie musi wprost przełożyć się na wartość mieszkania po remoncie. W nawiązaniu do naszego wcześniejszego przykładu:

300.000 (zakup) + 50.000 (remont) nie musi dać 350.000 (wartość po remoncie)

Jeżeli Was to dziwi to podam przykład. Wyobraźcie sobie Wasze wymarzone mieszkanie lub dom. Ile kosztuje? Może kawalerka w Warszawie za 260.000, dwa pokoje we Wrocławiu za 308.000, trzy pokoje w Krakowie za 754.000, albo 90-cio metrowe mieszkanie na łódzkich Bałutach za 413.000?

wycena mieszkania

Teraz wyobraźcie sobie, że wydajecie na remont kwotę taką samą, jak cena zakupu. Na remont kawalerki w Warszawie wydajecie 260.000, apartament w Krakowie wykańczacie za 754.000 i tak dalej…

Czy to oznacza, że wartość tych mieszkań podwoi się? Że wartość tych mieszkań wzrośnie o kwotę, którą wydaliście na remont? Wtedy ceny tych mieszkań wyglądałyby tak:

wycena mieszkania po remoncie

Kupilibyście wtedy mieszkanie za taką cenę? Nikt by nie kupił, bo te mieszkania nie są tyle warte. I żaden rzeczoznawca w banku na tyle ich nie wyceni. Specjalnie podałem Wam mega drastyczny przykład, bo nikt nie robi remontów za takie kwoty. Chciałem Was jedynie uczulić i uświadomić, że kwota wydana na remont niekoniecznie przełoży się proporcjonalnie na wzrost wartości mieszkania. Wracając do naszego przykładu… może się okazać, że kupujemy mieszkanie za 300.000, remontujemy za 50.000 a bank wyceni je na 330.000. Wtedy nie uzyskacie kredytu 315.000, a tylko 297.000 (90% z 330.000).

Czasami sam mam dylemat, jak widzę za ile moi Klienci kupują mieszkanie i ile chcą przeznaczyć na jego wykończenie. I zastanawiam się, czy wartość po remoncie będzie odpowiednio wysoka, żeby bank nie obniżył kwoty kredytu. Żeby moi klienci faktycznie uzyskali kredyt hipoteczny w wysokości, na jakiej im zależy. Czasami, zanim złożę wniosek do banku muszę skonsultować się z zaprzyjaźnionymi rzeczoznawcami i poprosić ich o opinię. Czy są w stanie wycenić mieszkanie na daną kwotę. Dopiero po konsultacji zaczynam „układać” wszystkie klocki z kredytem hipotecznym, żeby później nie było niespodzianek. Czasami wymaga to modyfikacji kosztorysu lub zrezygnowania z części prac remontowych. Podpowiadam klientom, jak najlepiej to zrobić i co mogą osiągnąć.

Sami też piszecie do mnie z prośbą o poradę właśnie dotyczącą kredytu na zakup i wykończenie. Czy kosztorys jest ok, ile kredytu bank na podstawie takiego kosztorysu przyzna itp. Niestety nie znam cen mieszkań we wszystkich miastach w Polsce. Dlatego wybaczcie, ale odsyłam Was wtedy do zaufanych doradców, których znam i cenię, ponieważ oni na miejscu doskonale znają lokalny rynek i ceny mieszkań. Są w stanie to wszystko poskładać i przede wszystkim skonsultować się z lokalnymi rzeczoznawcami, tak jak ja to robię na „swoim podwórku”.

Wartość mieszkania po remoncie to kluczowa kwestia przy kredytach na zakup i remont. Od wartości nieruchomości zależy wszystko: kwota kredytu, marża banku, czasami również ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeżeli bank zaniży wartość). Dlatego większość doświadczonych doradców kredytowych właśnie zaczyna od zweryfikowania wartości nieruchomości i kosztorysu, a kiedy ma wątpliwości skonsultuje się dodatkowo z rzeczoznawcą.

Kiedy powinna Wam się zapalić czerwona lampka? Zróbcie sobie wstępny kosztorys – co planujecie zrobić w mieszkaniu i za ile. Podsumujcie koszty remontu i dodajcie do tego cenę mieszkania. Tak jak robiłem to w moim przykładzie:

300.000 (cena mieszkania) + 50.000 (wykończenie) = 350.000

Wynik podzielcie przez powierzchnię kupowanego mieszkania. Dzięki temu będziecie znali cenę 1 mkw. Jeżeli będzie ona znacząco przekraczała cenę 1 mkw podobnych mieszkań w Waszym mieście lub danej dzielnicy to możecie być pewni, że pojawi się problem z wyceną. Jeżeli podobne mieszkania o podobnym standardzie sprzedają się w Waszym mieście (dzielnicy) np. za 5.500 – 6.000 zł/mkw, a Wam wyszło, że rzeczoznawca musiałby Wasze mieszkanie po remoncie wycenić za 7.000 zł/mkw to szczerze powiem – średnio to widzę.

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

Jak już napisałem wcześniej o kosztorys i wycenę „rozbija” się całkiem nie mało kredytów hipotecznych. A kredyt na zakup i wykończenie mieszkania w szczególności. Jeżeli macie wątpliwości skonsultujcie się wcześniej z zaufanym doradcą kredytowym, który zna dobrze lokalny rynek nieruchomości i który wie do jakiego rzeczoznawcy z danego banku zadzwonić. Czasami lepiej dostarczyć własną wycenę do banku, niż zdać się na ślepy los. Oczywiście w każdym banku są inne procedury i w niektórych musicie zdać się na rzeczoznawcę bankowego.

Jeżeli bank obniży Wam wycenę mieszkania, to przyzna mniejszy kredyt hipoteczny. Jak przyzna mniejszy kredyt to będzie wymagał większych środków własnych od Was. Jeżeli nie dysponujecie większymi pieniędzmi to zawsze istnieje drugie rozwiązanie, choć nie ukrywam też rodzące kolejne problemy. Jak otrzymacie mniejszy kredyt to możecie obniżyć koszty remontu / wykończenia. Ale… jak obniżycie koszty remontu dostarczając nowy kosztorys to bank znowu może obniżyć kwotę kredytu. Bo mniejszy remont powoduje, że wartość mieszkania po remoncie wzrośnie o mniejszą kwotę. I tak w kółko…

O wycenach nieruchomości i kosztorysach planuję napisać osobny artykuł. Ale zanim to zrobię dam Wam jeszcze kilka uwag. Jeżeli będziecie robić własną wycenę nieruchomości to zapytajcie doradcy kredytowego którego rzeczoznawcę może Wam polecić. Banki mają listy rzeczoznawców, których akceptują, ale z doświadczenia mogę Wam powiedzieć – na tej liście są rzeczoznawcy, którym banki ufają bardziej i tacy, którym ufają mniej. Dlatego nie ryzykujcie. Fakt, że dostarczycie wycenę do banku nie oznacza, że bank ją zaakceptuje. Może się z nią nie zgodzić. Wtedy niepotrzebnie tylko poniesiecie koszty wyceny.

Druga uwaga: skonsultujcie kosztorys z doradcą kredytowym lub rzeczoznawcą. Nie wszystkie wydatki i prace remontowe w takim samym stopniu podniosą wartość mieszkania. Czasami lepiej z czegoś zrezygnować, albo dodać inną pozycję, żeby osiągnąć założony cel.

5 rzeczy, których nie rób przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego

zasady zaciągania kredytu/zdolność kredytowa

kredyt hipoteczny 5 rzeczy

Jeżeli poważnie myślimy o kredycie hipotecznym, to dobrze jest wiedzieć, że nasze niektóre decyzje mogą bardzo utrudnić przyznanie kredytu. Zdaję sobie sprawę, że nie na wszystko mamy wpływ. Jednak z mojego doświadczenia mogę powiedzieć, że duża część kredytobiorców spokojnie mogłaby podjąć życiowe decyzje później, już po przyznaniu kredytu. Gdyby tylko wcześniej wiedzieli że…

Zmiana pracy

Ten punkt powinien wydawać się oczywisty, ale wcale tak nie jest, a przynajmniej nie dla wszystkich. Widziałem sporo sytuacji, w których osoby zainteresowane kredytem hipotecznym musiały niestety odwlec w czasie złożenie wniosku o kredyt. Wydawać by się mogło, że zmieniam pracę na lepszą, za większą pensję (dzięki temu mam większą zdolność kredytową) to nie będzie problemu z kredytem. Problemu z kredytem nie będzie, ale jeżeli nagli nas czas to niestety problem się pojawi.

W większości banków tuż po zmianie pracy będziemy musieli z kredytem poczekać chwilę. Ta chwila to około 3 miesiące. Piszę „około”, ponieważ w różnych bankach wygląda to różnie.  W ING na przykład po wpłynięciu pierwszej pensji, czyli miesiąc. Ale w innych bankach bezpiecznie jest zawnioskować o kredyt, jak wpłyną 2-3 pensje. Teoretycznie procedury bankowe dopuszczają sytuację, że dziś podpisujecie umowę o pracę z nowym pracodawcą, a jutro idziecie po kredyt hipoteczny. Ale ja na blogu nie chcę pisać o teoretycznych możliwościach. Gdybym chciał pisać o teorii to zająłbym się fizyką kwantową 😉 Piszę Wam o tym, jak jest faktycznie. Czego sam doświadczyłem, z czym się na co dzień spotykam. Procedury bankowe to jedno, a rzeczywistość często wygląda trochę inaczej.

Przejście na działalność gospodarczą

To sytuacja jeszcze gorsza niż zmiana pracodawcy. W mojej opinii jedna z najgorszych. Ta „chwila”, kiedy będziecie musieli poczekać z ubieganiem się o kredyt hipoteczny to już nie, 2-3 miesiące a 12 miesięcy!!! Tak. Większość banków zaakceptuje dochody uzyskiwane z tyt. prowadzenia działalności gospodarczej pod warunkiem, że firma jest prowadzona od minimum roku. Są banki, które wymagają nawet dłuższego okresu – 2 lat prowadzenia działalności gospodarczej. Ale, jak napisałem powyżej, większość banków zaakceptuje 12 miesięczny okres prowadzenia działalności gospodarczej.

Zaciągnięcie innego kredytu

Czasami zdarza się, że zanim zdecydujemy się na kredyt hipoteczny to „po drodze” przytrafi się jakaś karta kredytowa, kredyt ratalny – albo – co się częściej zdarza, kredyt gotówkowy na wkład własny. Jeżeli macie wysokie dochody to oczywiście nie ma z tym problemu. Możecie mieć kilka kredytów. Jeżeli w dalszym ciągu posiadacie tzw. zdolność kredytową to bank udzieli Wam kolejnego, hipotecznego. Moje doświadczenie mówi mi jednak, że często inny kredyt, karta kredytowa czy przyznany limit w koncie przeszkadza w uzyskaniu kredytu hipotecznego. O ile obniża się zdolność kredytowa, jeżeli zaciągniecie inny kredyt? Kilka przykładów poniżej.

Bank Pekao, 1 osoba mieszkająca w dużym mieście, umowa o pracę, dochód 3.000 zł netto, kredyt hipoteczny na 30 lat

Zdolność kredytowa
bez zobowiązań 307.000
kredyt z ratą 100 zł 290.400
kredyt z ratą 300 zł 257.100
karta kredytowa z limitem 5.000 285.000
kredyt z ratą 500 zł + debet w koncie 10.000 179.600

 

Bank PKO BP, małżeństwo z 1 dzieckiem, umowa o pracę, dochód wspólny gospodarstwa domowego 6.000 zł netto, kredyt hipoteczny na 30 lat

Zdolność kredytowa
bez zobowiązań 456.700
kredyt z ratą 100 zł 442.600
kredyt z ratą 300 zł 414.400
karta kredytowa z limitem 5.000 438.400
kredyt z ratą 500 zł + debet w koncie 10.000 349.500

 

Tak więc, jeżeli Wasza zdolność kredytowa jest na przysłowiowym „styku” to nawet mały kredycik, czy karta kredytowa może utrudnić zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Pójście na zwolnienie lekarskie

Na bankowych drukach zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach jest pozycja często zatytułowana: „Pracownik przebywa na zwolnieniu lekarskim   TAK  NIE”

Zaznaczenie przez pracodawcę okienka TAK w części banków praktycznie dyskwalifikuje Was przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Pomimo, że na zwolnieniu lekarskim otrzymujecie wynagrodzenie to niektóre banki baaaaardzo opornie do tego podchodzą (czytaj: nie zaakceptują Waszego dochodu). Z kolei w innych bankach analityk kredytowy na pewno będzie „drążył” temat. Mogą być wymagane dodatkowe dokumenty, np. z ZUSu. Poza tym na chorobowym pensja jest mniejsza, co też może wpłynąć na zdolność kredytową.

Uczulam Was przed takimi sytuacjami przede wszystkim z jednego powodu. O ile macie mocny katar i po paru dniach wrócicie do pracy, zwolnienie lekarskie nie stanowi problemu. Po prostu wracacie do pracy, prosicie księgową czy kadrową o wypełnienie zaświadczenia o zarobkach i staracie się o kredyt. Gorzej jest w sytuacji, kiedy zwolnienie lekarskie trwa dłużej, a o kredyt hipoteczny chcecie starać się już teraz. Zdaję sobie sprawę, że choroba nie wybiera… i życzę Wam zdrówka, zdrówka i jeszcze raz zdrówka… Ale często dłuższe zwolnienia lekarskie są związane z okresem ciąży i czasami jest możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny, zanim kobieta pójdzie na zwolnienie.

Wygenerowanie dużych kosztów w firmie

Zawsze powtarzam, że podatki idą w parze z kredytami :). Albo płacimy podatki (płacimy, bo wykazujemy dochody) i mamy kredyt hipoteczny przyznany, albo generujemy koszty w firmie i nie mamy zdolności kredytowej. Czasami przedsiębiorca wykazuje naprawdę duże dochody, ale w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny nagle jest problem. Podam Wam przykładową sytuację.

PIT a kredyt hipoteczny

Firma handlowa co jakiś czas kupuje towar, bardzo dużo towaru, który po kilku miesiącach sprzedaje i zarabia naprawdę fajne pieniądze. Załóżmy że w PIT za ubiegły rok był dochód 150.000 tysięcy złotych, miesiąc temu od początku roku dochód narastająco wynosił 100.000. Ale akurat tuż przed złożeniem wniosku kredytowego firma kupiła towar za 200.000 i nagle pojawia się strata. Minus 100.000 złotych. Miesiąc temu bank przyjąłby nasz uśredniony dochód ponad 11.000 złotych miesięcznie. Po zakupie towaru dochód wyniesie niecałe 2.300 złotych.

11.000 zł a 2.300 zł – czujecie różnicę? Zdolność kredytowa na 700-800 tysięcy lub praktycznie zerowa – widzicie różnicę? Nie będę już nawet wspominał o wygenerowanej przez firmę stracie. Choć to chwilowa strata, to jednak strata, z której trzeba będzie dodatkowo tłumaczyć się przed bankiem. Dlatego też, jeżeli myślimy o kredycie hipotecznym, to warto duże ruchy kosztowe w firmie dokładnie przemyśleć wcześniej.

Mieszkanie dla Młodych 2017 – końcówka środków

Mieszkanie dla Młodych

Mieszkanie dla Młodych 2017 wykorzystanie środków

Koniec czerwca pokazał, że środki z Programu Mieszkanie dla Młodych 2017 o które można się ubiegać w 2016 roku są praktycznie na wyczerpaniu. Wstępnie zarezerwowano już 344 mln (stan na 30.06.2016) z puli 373 mln złotych. Zostało więc 29 mln złotych, które moim skromnym zdaniem „rozejdą” się na pniu.

Wydaje mi się, że po weekendzie banki przestaną przyjmować wnioski o kredyt hipoteczny z dopłatą MDM, a wszyscy chętni, którzy myślą o MDM 2017 będą musieli poczekać do stycznia 2017 roku. Wtedy to do dyspozycji pozostanie kolejne 373 mln – czyli druga połowa z 746 mln złotych, które budżet państwa przeznaczył na Mieszkanie dla Młodych.

Na koniec czerwca wygląda to więc tak:

Mieszkanie dla Młodych 2017 wykorzystanie środków w 2016 roku.

MDM 2017 wykorzystanie środków

 

Mieszkanie dla Młodych 2017 – aktualne wykorzystanie

Mieszkanie dla Młodych

Tym razem krótki wpis. Bardziej informacyjny dla osób, które myślą o Programie Mieszkanie dla Młodych 2017 i zastanawiają się nad ubieganiem się o kredyt jeszcze w tym roku.

Miesiąc temu pisałem Wam ile środków na 2017 rok z programu Mieszkanie dla Młodych zostało już wykorzystanych (pisałem również, jak to „technicznie” poukładać i jak podpisać umowę przedwstępną). Na koniec kwietnia 2017 suma podpisanych umów na kredyty z dopłatą MDM wynosiła 83,4 mln złotych, a wraz ze złożonymi wnioskami (które jeszcze były rozpatrywane) zablokowana kwota stanowiła 160,2 mln złotych. Dla przypomnienia: w tym roku (2016) można ubiegać się o środki MDM, które będą wypłacone w 2017 tylko do kwoty 373 mln. Tak więc na koniec kwietnia było wstępnie zarezerwowana prawie połowa.

Aktualne wykorzystanie środków MDM na 2017

Sam się zdziwiłem jednak kiedy zobaczyłem informację Banku Gospodarstwa Krajowego o wykorzystaniu środków na koniec maja. Tylko w ciągu jednego miesiąca maja z 83 mln podpisanych umów kredytowych (koniec kwietnia) nastąpił wzrost aż o 60 mln!!!

wykorzystanie środków MDM na 2017

Na koniec maja 2016 podpisane umowy kredytowe MDM stanowią już 160,5 mln złotych a wraz ze złożonymi wnioskami kredytowymi jest to już 230 mln.

Takie tempo coraz bardziej przybliża nas do granicy 373 mln, po przekroczeniu której, zostanie wstrzymane przyjmowanie wniosków. Wtedy kredytobiorcy chcący skorzystać z Mieszkania dla Młodych 2017 będą musieli czekać ze złożeniem wniosku o kredyt do stycznia 2017.

Warunki programu Mieszkanie dla Młodych

Przy okazji przypominam, kto może skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych. Są to osoby, które:

  • nie przekroczyły 35 lat (rocznikowo, np. osoba kończąca w czerwcu 35 lat może ubiegać się o MDM do końca grudnia tego samego roku), w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszego małżonka; dla osób wychowujących co najmniej 3 dzieci nie ma ograniczenia wieku,
  • nie posiadają i wcześniej nie posiadały własnego mieszkania/domu; warunek ten nie dotyczy osób/rodzin wychowujących co najmniej 3 dzieci,
  • kupują mieszkanie o powierzchni do 75 mkw lub dom do 100 mkw; przy trójce dzieci do 85 mkw w przypadku mieszkań i 110 mkw w przypadku domów),
  • zaciągną kredyt mieszkaniowy w polskich złotych na co najmniej 50% wartości nieruchomości na okres minimum 15 lat,
  • cena 1 metra kwadratowego powierzchni mieszkania nie przekroczy ustalonych limitów obowiązujących w poszczególnych gminach i dla poszczególnych rynków (inne limity dla rynku pierwotnego i wtórnego).

Jak wyliczyć dopłatę i oraz pozostałe założenia, które obowiązują od 01.09.2015 i do tej pory nie zmieniły się znajdziecie w Mieszkanie dla Młodych po zmianach.

Mieszkanie dla Młodych 2017

kupujemy mieszkanie/Mieszkanie dla Młodych

mieszkanie dla młodych po zmianach

Nie ma już MDM na 2016 rok. Część z Was, z pewnością myśli już o dofinansowaniu z puli Mieszkanie dla Młodych 2017, a dokładnie o środkach, które są do wykorzystania w 2017 roku. Poniżej przedstawię Wam, jak to wygląda na chwilę obecną. Ile jeszcze środków zostało i napiszę o kilku ważnych sprawach, o których należy pamiętać ubiegając się o dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych 2017.

Czy można ubiegać się o środki z MDM na 2017 w roku 2016?

Tak. Należy jednak pamiętać, że składając wniosek o kredyt hipoteczny MDM w tym roku i podpisując umowę przedwstępną – sprzedający dopłatę otrzyma najwcześniej w styczniu 2017. Warto mieć to na uwadze decydując się na zakup mieszkania już teraz. Z deweloperami nie powinno być problemów, większość z nich jest w stanie poczekać na część środków do stycznia 2017.

Trochę gorzej to wygląda w przypadku, kiedy zdecydujecie kupić mieszkanie używane z rynku wtórnego. Nie każdy sprzedający będzie chciał czekać na pieniądze do 2017 roku. Czy ja bym czekał? Hmm… jeżeli nie miałbym innej osoby, której mógłbym sprzedać mieszkanie to pewnie tak. Czy Wy byście czekali na pieniądze 6-8 miesięcy. No właśnie…

I takie dylematy będą mieli sprzedający. Już mają. Pomimo, że piszę bloga dla osób, które szukają dobrego kredytu hipotecznego, to czy wiecie ilu już ostatnio sprzedających mieszkanie do mnie zadzwoniło w tej sprawie? Pytali:

  • Czy na pewno dostanę pieniądze z dopłaty Mieszkanie dla Młodych 2017?
  • Czy jest możliwość, że nie dostanę?
  • Jak zabezpieczyć taką transakcję?
  • A jak się coś stanie kupującym, czy bank wypłaci mi pieniądze?

I wiele innych pytań.  Piszę o tym, ponieważ sprzedający będą się obawiać długiego terminu płatności. Wcale im się nie dziwię. Sprzedają mieszkanie na przykład w czerwcu 2016 i czekają na część pieniędzy do stycznia 2017. Decydując się na zakup mieszkania w tym roku musicie wiedzieć, że negocjacje ze sprzedającymi nie będą należały do najłatwiejszych. Cześć z nich „odpuści” sobie taką transakcję i poszuka innego chętnego na ich mieszkanie.

Zakup w 2016 a dopłata MDM w 2017

Poniżej pokażę Wam, jak mniej więcej taka transakcja wygląda. Jak poszczególne etapy wyglądają i jaka jest ich kolejność.

Zakup mieszkania a MDM 2017

I właśnie ten długi czerwony okres czekania na dopłaty z Mieszkania dla Młodych powoduje, że nie każdy sprzedający podejmie rękawicę. Część z Was pomyśli sobie tak: to w takim razie trzeba skrócić ten okres, żeby sprzedający nie czekał na pieniądze 5-6 miesięcy tylko miesiąc dwa. Mogę poszukać mieszkania trochę później. Podpisać umowę przedwstępną w październiku/listopadzie 2016 i wnioskować o kredyt MDM. Wtedy może sprzedający zgodzi się poczekać na pieniądze z MDMu miesiąc lub dwa. Zgadzam się z taką koncepcją. Jest tylko jedno ale…

Mieszkanie dla Młodych 2017 – ile środków jeszcze zostało?

To „ale” to pytanie, czy jeżeli będziecie zwlekać ze złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny MDM do września, października to czy się „załapiecie” na MDM. Może się okazać, że ubieganie się o dopłaty zostanie wstrzymane. Podobnie, jak miało to miejsce 15 marca z MDM na 2016.

Program Mieszkanie dla Młodych 2017

 

Jak rozumieć poszczególne kwoty? Wyjaśniałem to w poście Mieszkanie dla Młodych 2016. Znajdziecie tam również inne ważne informacje w nawiązaniu do tego, o czym piszę teraz.

Na 2017 rok rząd przeznaczył 746 mln złotych. Ale w 2016 roku można się ubiegać tylko o połowę z tej puli, czyli o 373 mln. Na drugą połowę będzie można składać wnioski dopiero po nowym roku.

Mogę się założyć, że te drugie 373 mln rozejdzie się w 2017 równie szybko, jak w tym roku. Jeżeli nie złożycie wniosku w tym roku, będziecie to musieli zrobić w styczniu/lutym 2017. Jeżeli myślicie, żeby wystartować po program MDM jeszcze w 2016 – też czasu nie zostało za wiele. Nie wiem, kiedy wyczerpie się pula MDM 2017, o którą można wnioskować jeszcze w tym roku, ale będę Was na bieżąco informował na blogu lub facebooku. Możecie też sprawdzać sobie aktualne wykorzystanie na stronach Banku Gospodarstwa Krajowego. Informacje o aktualnym wykorzystaniu znajdziecie tutaj.

Wszystko o Programie MDM 2017: warunki, zasady itp. znajdziecie w Mieszkanie dla Młodych. Pomimo, że pisałem go we wrześniu 2015, w dalszym ciągu jest wszystko aktualne. Zasady i dopłaty się nie zmieniły od tego czasu.

Mieszkanie dla Młodych 2016 na finiszu

Mieszkanie dla Młodych

koniec Mieszkanie dla młodych 2016

Jeżeli chcecie uzyskać dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych jeszcze w 2016 musicie się pospieszyć. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) podał raport z wykorzystania środków na koniec lutego 2016.

Mieszkanie dla Młodych 2016 – stan na koniec lutego

Ponad 77% środków z 730 mln złotych przeznaczonych z budżetu na ten rok jest już w trakcie realizacji. Jak to dokładnie wygląda? Na podstawie danych BGK przygotowałem dla Was wykres – tak chyba będzie łatwiej to pokazać.

wykorzystanie programu Mieszkanie dla Młodych 2016

Co oznaczają poszczególne słupki?

Niebieski – to kwota z budżetu przeznaczona na Mieszkanie dla Młodych w 2016

Czerwony – jeżeli wnioski o MDM wpływające z banków osiągną tą kwotę (stanowi ona 95% z całej puli na 2016 rok) to Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzyma przyjmowanie nowych wniosków, te które wpłynęły będą rozpatrywane w kolejności zgłoszeń. Już na tym etapie może się zdarzyć, że ostatnie wnioski nie uzyskają akceptacji, bo zabraknie środków.

Zielony – to poziom wykorzystanego limitu wynikający z wpisów do ewidencji nabywców mieszkań. O co chodzi? Najprościej mówiąc to dopłaty dla osób, które już podpisały umowę kredytową w Programie MDM. Czyli tzw. „pewniaki”.

Pomarańczowy – to poziom wykorzystanego limitu na 2016 rok na podstawie wniosków nabywców o dopłatę MDM. Już wyjaśniam – to osoby z koloru zielonego (które już mają kredyt hipoteczny) oraz osoby, które starają się o kredyt, złożyły już wniosek w banku. Oczywiście ta kwota, prawie 565 mln po rozpatrzeniu wniosków może ulec obniżeniu – zdarza się przecież, że bank odmawia udzielenia kredytu. Ale specjalnie nie liczyłbym, że jakoś drastycznie spadnie ta kwota.

Jak więc sami widzicie środki kończą się w dość szybkim tempie. Dla wyjaśnienia, te 442 mln złotych (kolor zielony) to nie są tylko kredyty hipoteczne MDM z tego roku. To również kredyty z 2015 roku lub nawet 2014, gdzie termin uruchomienia ostatniej transzy dla dewelopera przypada na 2016 rok. Ostatnią transzą / płatnością jest zawsze dofinansowanie MDM.

MDM 2016 – kto powinien się spieszyć?

Nie muszą się spieszyć osoby, które kupują budowane mieszkania, gdzie deweloper życzy sobie zapłaty ostatniej raty dopiero w 2017 roku. Budżet dopłat MDM na 2017 jest póki co wykorzystany na poziomie 4,94% (podpisane umowy kredytowe), a łącznie z osobami, które złożyły wnioski i jeszcze nie podpisały umów – wykorzystanie na koniec lutego wynosi 7,12%. Tak więc pozostało jeszcze wystarczająco dużo z 746 mln złotych przeznaczonych na Program Mieszkanie dla Młodych na 2017 rok.

Spieszyć się powinny osoby, które kupują mieszkania na rynku pierwotnym, już gotowe lub takie, gdzie cała zapłata ceny musi nastąpić w tym roku. Spieszyć się też muszą osoby kupujące mieszkania na rynku wtórnym – tu praktycznie zawsze po akcie notarialnym następuje zapłata całej ceny.

Jeżeli środków z programu MDM zabraknie możecie rozmawiać z deweloperem, żeby wydłużył Wam termin zapłaty ostatniej raty/transzy. Łatwiej będzie negocjować tym osobom, gdzie deweloper życzy sobie ostatnią transzę pod koniec 2016: listopad, grudzień. Poproście, że chcecie skorzystać z MDM, nie ma już środków na ten rok i czy mógłby Wam przenieść ostatnią płatność (najlepiej w kwocie odpowiadającej dopłacie MDM) na styczeń. Deweloperom też zależy na sprzedaży mieszkań, myślę, że część z nich się zgodzi przesunąć o miesiąc czy dwa termin zapłaty. Zwłaszcza, że MDM to tylko niewielka część z całej ceny mieszkania. Większość środków (wkład własny i kredyt) płacicie deweloperowi wcześniej.

A propos przesuwania terminów wypłaty MDM. Otrzymałem od Was już kilka czy kilkanaście maili w tej sprawie. Wyjaśniam. Nie można przesuwać środków z MDMu pomiędzy latami kalendarzowymi.

przesuwanie dopłat MDM

Nie możecie środków z MDM zaplanowanych do wypłaty w grudniu 2016 wypłacić w styczniu 2017. Jeżeli ich nie uruchomicie w 2016 – dofinansowanie MDM przepada. Dlatego jeżeli deweloper wymaga ostatniej płatności na grudzień 2016 warto zastanowić się, czy lepiej tego nie przesunąć na styczeń 2017. Dlaczego? Jeżeli budowa będzie się opóźniała bank może nie uruchomić środków. Zazwyczaj inwestycja jest kontrolowana, a transze z kredytu wypłacane wraz z postępem budowy.

Teraz mieliśmy łagodną zimę, cześć inwestycji jest oddawana przed terminem (widzę to po moich Klientach). Jak będzie za rok? Nie wiadomo. Poza tym zawsze przy dużych inwestycjach mogą pojawiać się inne sprawy, które opóźniają budowę. Ja raczej bym nie ryzykował, zwłaszcza kiedy wchodzi w grę Mieszkanie dla Młodych na 2016. Próbowałbym przesunąć płatność MDM z grudnia 2016 na styczeń 2017. Nawet, jeżeli opóźnienia będą większe, to dla Was nie będzie niebezpieczeństwa. Przesunięcie dopłaty ze stycznia 2017 na maj czy grudzień 2017 nie stanowi problemu. Przesunięcie płatności z 2016 na 2017 jest niemożliwe.

Zmiany 2016: kredyty i blog

kredyt hipoteczny/marża kredytu/zdolność kredytowa

kredyt hipoteczny 2016

Długo nie pisałem, półtora miesiąca, za co Was przepraszam. Nie pisałem postów na blogu, ale na bieżąco odpowiadałem na Wasze komentarze i maile (a trochę się tego uzbierało w tym czasie). Ponoć tylko winny się tłumaczy… 😉 ale ja również poczuwam się do tego obowiązku, ze względu na szacunek do Was, czytelników HipotecznyBlog.

Zmiany, zmiany, zmiany…

Takich zmian na rynku kredytów hipotecznych nie widziałem już dawno. Śmiem twierdzić, że ostatnie wydarzenia związane z kredytami hipotecznymi są porównywalne do tego, co się działo na początku 2009 roku, kiedy banki wystraszone kryzysem finansowym totalnie zmieniły politykę kredytową. Oczywiście teraz nie są aż tak drastyczne, ale musiałem przyswoić sobie nowe oferty kredytowe (niestety gorsze), zapoznać się z nowymi kalkulatorami kredytowymi (część z nich już bardziej rygorystycznie liczy zdolność kredytową), zapamiętać nowe poziomy minimalnego wkładu własnego (na szczęście nie jest źle) itd. To jeżeli chodzi o zmiany dotyczące kredytów hipotecznych. Za chwilę napiszę o tym więcej.

Inne zmiany to mój blog kredytowy. I od tego zacznę. Być może część z Was zauważyła – bloggera zamieniłem na wordpressa. Będę miał więcej możliwości i Wy tym samym również. Blog jest bardziej przejrzysty (mam nadzieję, że dla Was też) i łatwiej odnaleźć interesujące informacje o kredytach hipotecznych.

Kalkulatory kredytowe

Teraz jednym klikiem będziecie mogli ściągnąć sobie kalkulator kredytowy. Możecie to wypróbować w poście: Kredyt hipoteczny ING, tam podlinkowany jest kalkulator kredytowy, który dla Was przygotowałem. Jeden klik i symulacje możecie robić sami. A propos kredytu w ING – do 11 lutego nie ma ograniczeń wiekowych!!! Pozostałe warunki, dokładnie takie, jak opisałem w tamtym poście. Takich kalkulatorów kredytowych będę starał się przygotowywać więcej.

Komentarze na blogu i wygląd

Niestety przenosząc bloga z blogerra na wordpressa nie jest tak, że wszystko przenosi się idealnie 1 do 1. Trochę tekstów się „rozjechało” graficznie, ale poprawiłem. Jeżeli zauważycie gdzieś błąd, przesunięcie lub urwanie zdania w połowie i przeniesienie do nowego akapitu – dajcie proszę znać. Staram się, jak mogę, żeby wszystko wychwycić. Ale jak na pewno wiecie, najtrudniej znaleźć błędy we własnych tekstach :).

Na szczęście przeniosły się prawie wszystkie komentarze. Dosłownie tylko kilka „uciekło” na prawie 450 komentarzy na blogu. Cieszę się z dwóch powodów. Po pierwsze – bo nowe osoby zobaczą, że blog funkcjonuje i jest „żywy” – coś się dzieje, pytacie odpowiadam, czasami piszecie miłe słowa lub za coś dziękujecie. Moje „ego” z tego powodu się cieszy. Nie jestem chyba wyjątkiem, bo każdemu kto pisze bloga zależy na tym, żeby była interakcja z czytelnikami.

Po drugie – bardziej jednak cieszy mnie to, że w komentarzach poruszyliście wiele tematów, zadaliście dużo pytań, na które udzieliłem odpowiedzi. I to tak naprawdę uzupełniła moje teksty o przydatną i pożyteczną wiedzę – Wasze pytania, które są ciekawe, czasami bardzo szczegółowe i które pomogą innym uzyskać informacje o kredytach. Bardzo by mnie zasmuciło, gdyby nie udało się tych komentarzy przekopiować na nową wersję bloga. Na szczęście się udało, ale idealnie nie jest. Nie udało się przenieść zdjęć Waszych awatarów, w tym również mojego.

Moje odpowiedzi na Wasze pytania z poprzedniej wersji bloga są bez fotki. Moje zdjęcie z profilu bloggera nie przeniosło się, ale to na pewno ja :). Przy okazji może ktoś wie, czy jest na to jakiś sposób, będę wdzięczny… Dopiero w nowych komentarzach, już z poziomu wordpressa widać moje zdjęcie.

komentarze blog

 

Z googla (bloggera) przeniosłem zabezpieczenie antyspamowe. Dodając komentarz musicie zaznaczyć okienko, żeby pojawił się zielony ptaszek. Uważam, że jest to dużo łatwiejsze, niż inne zabezpieczenia captcha wyświetlające dziwne litery, które z trudem można odczytać.

captcha

W starszych przeglądarkach możecie jednak „ptaszka” nie zobaczyć co może Wam utrudnić skomentowanie postu (aktualizacja przeglądarki zawsze rozwiąże problem).

Kredyty hipoteczne 2016

Jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne 2016 rok zaczął się od podwyżek marż. Właściwie to już w grudniu część banków podniosła oprocentowanie kredytów hipotecznych. A jeszcze kilka miesięcy temu było tak fajnie… Poniżej kilka przykładów:

Bank

Obecne marże

Kilka miesięcy temu…

Pekao 2,09% – 2,29% 1,45% – 1,75%
Eurobank 1,99% –  2,22% 1,55%
mBank 1,4% – 2,25% 1,8% – 2,65%
Alior Bank od 1,99% od 2,39%

 

Kolejne zmiany dotyczą zdolności kredytowej. Wyższa marża kredytu to większa rata, a co za tym idzie kredytobiorca musi wykazać się większymi dochodami. Tak więc już podwyższenie oprocentowania kredytu hipotecznego powoduje, że przy tych samych zarobkach uzyskami mniejszy kredyt. Niestety z nowym rokiem kilka banków dodatkowo zmieniło kalkulatory kredytowe, zwiększając koszty utrzymania osób w rodzinie. To dodatkowo obniży nam zdolność kredytową i to o dużo więcej niż podwyżka marż. Wśród banków, które zaostrzyły wymogi związane ze zdolnością kredytową jest na przykład Pekao, którego oferta w ostatnich miesiącach była naprawdę dobra.

Wkład własny 10%

Teraz trochę dobrych wiadomości. Mówiło się ostatnio, że wkład własny od 2016 roku wzrośnie z 10 do 15%. Jednak jest spora grupa banków, które na razie udzielają kredytów hipotecznych do 90% wartości nieruchomości. Są to: Alior Bank, BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Noble Bank, mBank, Pekao, PKO BP i Raiffeisen Bank.

Kredyt hipoteczny ING – Mieszkaj bez kompromisów

kalkulator kredytowy/kredyt hipoteczny ING
W ostatnim okresie otrzymałem od Was kilkanaście zapytań dotyczących właśnie promocji kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim. Nazywa się ona „Mieszkaj bez kompromisów” i obowiązuje do 31.01.2016 roku. Bank ING wprowadził tą ofertę już w maju 2015 i sukcesywnie ją przedłużał. Jak wygląda ten kredyt hipoteczny?

 

Kredyt hipoteczny „Mieszkaj bez kompromisów”

Żeby skorzystać z tej oferty trzeba spełnić kilka warunków:
  • minimalna kwota kredytu to 100.000 złotych,
  • założyć konto (bezpłatne) w banku i zadeklarować wpływy w wysokości minimum 2.000 zł, co ważne wpływy, a nie przelew wynagrodzenia, więc możecie sobie wpłacać i wypłacać… 😉 jeżeli nie będzie zasilane, marża wrośnie o 0,4 punkta procentowego (p.p.),
  • wykupić ubezpieczenie na życie, przy czym po 3 latach można z niego zrezygnować bez żadnych konsekwencji; wcześniejsza rezygnacja to marża w górę o 0,1 p.p.
ING Bank w zamian proponuje marżę na poziomie 1,65% oraz brak prowizji z tytułu udzielenia kredytu.
Oczywiście ktoś zaraz powie, że takich ofert kredytów hipotecznych, gdzie nie ma prowizji a w zamian proponują ubezpieczenie jest sporo. Zgoda. Tylko, że w większości banków ubezpieczenie płacicie od razu po przyznaniu kredytu, a w przypadku ING co miesiąc. To może być ciekawa alternatywa dla osób, które liczą każdy grosz i ledwo starczy im na notariusza i inne opłaty, np. prowizję dla biura nieruchomości.

Poza tym składki na ubezpieczenie, którego wymaga bank, zapłacone w ciągu 3 lat dają jakieś 1,22% kwoty kredytu. W większości banków na starcie płacicie prowizję 1,5 – 2%. Więc to naprawdę wygląda ciekawie.

Niektórzy z Was być może sobie skalkulują tak: skoro nie płacę prowizji/ubezpieczenia od razu, to może „wrzucę” na lokatę i będą z tego dodatkowe zyski, co zniweluje koszt kredytu. Nie będą to powalające kwoty, zwłaszcza przy dzisiejszym oprocentowaniu lokat, ale przychylam się do takiego toku rozumowania. Zwłaszcza, kiedy ktoś nie ma innej, korzystniejszej alternatywy pomnażania własnych środków.

Nie ma róży bez kolców…

Teraz o minusach oferty. Pierwsza bariera to wkład własny. ING Bank wymaga 20%. Druga sprawa to opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. Wynosi ona 2% i jest pobierana przez pierwsze 5 lat. Wcześniej było tylko 3, teraz niestety 5 lat. Za to po tych 5 latach możecie nadpłacać lub całkowicie spłacić kredyt bez kosztów. W porównaniu do innych banków nie wygląda to źle. Są banki, które nie pobierają od częściowej nadpłaty żadnych opłat, są też takie, które kasują tylko przez pierwsze 3 lata i takie, które kasują zawsze. Tak więc pod tym kątem ING to taki „średniaczek”.

 

Kalkulator kredytowy – ING Mieszkaj bez kompromisów

Przygotowałem dla Was kalkulator w Excelu, który dokładnie przeliczy Wam ten kredyt. Jest prosty, bo sam kredyt jest prosty. A uwierzcie mi, że w niektórych bankach skonstruowanie kalkulatora, który wyłapie wszystkie haczyki nie jest takie łatwe. Wystarczy, że wpiszecie kwotę kredytu, która Was interesuje oraz okres kredytowania. To tylko dwa żółte pola i nic więcej. Prawda, że nie skomplikowane?

ING Mieszkaj bez kompromisow

 

Kalkulator Kredytowy – ING Mieszkaj bez kompromisów

Ostatnio robiłem kilkanaście porównań różnych banków właśnie  z ING i powiem, że „Mieszkaj bez kompromisów” wygląda całkiem fajnie. Zwłaszcza przy niewielkich kwotach kredytu, takich do 200 tys. złotych. Przy niedużych kwotach część banków proponuje bardzo wysokie marże, dlatego ING jest ciekawą alternatywą. Ale i przy większych kwotach część osób na pewno zainteresuje ta oferta. Wszystko zależy, czego oczekujemy od kredytu hipotecznego.

Będę z Wami szczery, bo zawsze jestem – jeżeli myślicie o kredycie na przykład pół miliona i jesteście dobrym obiecującym klientem (czytaj: dobry BIK, super zarobki i majątek) to inne banki z chęcią zaproponują Wam niższe marże. Zresztą ING to jedna z wielu ciekawych ofert, nie jedyna i obraziłbym się na Was ;), gdybyście szukając dla siebie kredytu nie sprawdzili ofert innych banków.

Przy okazji, jeżeli zdecydujecie się na kredyt hipoteczny w ING to znam w różnych miastach kilku naprawdę dobrych, sprawdzonych doradców z ING, których mogę Wam z czystym sumieniem polecić.

I jeszcze jedno. Obiecuję, że na blogu będę umieszczał więcej kalkulatorów kredytowych, żebyście mogli sami mogli w domu robić oferty szyte na Waszą miarę.

 

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

kredyt hipoteczny/kupujemy mieszkanie
umowa
Jeżeli kupujesz nieruchomość, umowa przedwstępna  jest nieodłącznym elementem transakcji. Najogólniej mówiąc w umowie przedwstępnej strony (kupujący i sprzedający) zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na określonych warunkach.

Umowa przedwstępna a bank

Teoretycznie strony mogą zapisać dowolne uzgodnienia – ale pamiętaj, nie na wszystko zgodzi się bank. Jeżeli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny i zgodzisz się na warunki w umowie, których nie zaakceptuje bank – możesz ich później nie dotrzymać i stracić wpłacony zadatek!
Dziś podpowiem Wam, jakich zapisów w umowach przedwstępnych należy się wystrzegać, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny. Skoncentruję się na zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.
Z jakimi więc zapisami w umowie przedwstępnej będziecie mieli problemy przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny? Jakich zapisów nie akceptują banki?

Zapłata przed umową sprzedaży

Nic z tego! W przypadku finansowania mieszkania lub domu na rynku wtórnym, banki wypłacają kredyt dopiero po akcie notarialnym (po przeniesieniu własności, po umowie przyrzeczonej), kiedy Wy zostajecie już właścicielami nieruchomości. Bank przelewa środki z kredytu na konto sprzedającego podane w akcie notarialnym. Jeżeli umówicie się w umowie przedwstępnej, że zapłacicie wcześniej – nie dotrzymacie umowy i w najgorszym przypadku stracicie wpłacony zadatek. A propos zadatku – jak zabezpieczyć się przed jego utratą pisałem niedawno w Zadatek, zaliczka – jak nie stracić.
Jeżeli decydujecie się na zakup mieszkania i nie macie jeszcze wybranego banku to sugerowałbym w umowie przedwstępnej dać sobie trochę czasu na załatwienie kredytu. Moim Klientom proponuję zawsze coś takiego:
umowa przedwstępna a wyplata kredytu

Zapłata ceny w ratach

To bank zamyka transakcję – warto o tym pamiętać. Co to oznacza? To Wy najpierw wpłacacie wszystkie swoje środki (wkład własny), a dopiero później bank uruchamia kredyt hipoteczny. I z reguły wypłaca cały kredyt jednorazowo. Przelewa wszystkie środki z kredytu i robi to zawsze po akcie notarialnym – o czym pisałem w punkcie powyżej. Jeżeli umówicie się ze sprzedającym, na zapłatę w kilku ratach, na przykład: Wasz wkład własny, później część kredytu i jeszcze później druga część kredytu – bank tego nie zaakceptuje.
Dlaczego o tym piszę? Bo widziałem już takie umowy przedwstępne. Kiedy takie sytuacje mają miejsce? Wyobraźcie sobie, że kupujecie mieszkanie i w cenie wliczone są meble. Jest podpisywany akt notarialny, a sprzedający z różnych względów wyprowadza się dopiero za 2 miesiące. Wtedy często przychodzi do głowy pomysł, żeby nie płacić całej ceny. Zostawić trochę i zapłacić dopiero, jak sprzedający wyprowadzi się z mieszkania. Podobnie ma się sprawa z kolejnym zapisem:
  Przeczytaj również  

Wkład własny wpłacany na końcu

 Jak pisałem wcześniej – to bank zamyka transakcję. Nie ma więc możliwości, żeby bank wypłacił kredyt, a Wy później dopłacicie sprzedającemu resztę z własnych środków. Takie sytuacje mogą się zdarzyć, kiedy na przykład sprzedajecie swoje „stare” mieszkanie. Wygląda to tak. Kupujecie nowe mieszkanie, chcecie uruchomić kredyt, przeprowadzić się, w międzyczasie otrzymujecie pieniądze za „stare” mieszkanie i dopłacacie resztę. Niestety, od razu załóżcie, że żaden bank na takie coś się nie zgodzi. Choć nie ukrywam, miałem osobiście takie sytuacje i udało się. Ale było to dawno temu. Dla bezpieczeństwa Waszych pieniędzy i całej transakcji przyjmijcie, że się nie uda.

Zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność

Takie uzgodnienia w umowach przedwstępnych również widziałem. Trzeba było je później zmieniać i aneksować umowę. Pytanie czy Wasz „sprzedający” zgodzi się na zmianę? Po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający nic już nie musi – to jego dobra wola, że zgodzi się na jakiekolwiek zmiany. A zapis taki bywa często problematyczny.
Owszem, w niektórych bankach jest to możliwe – podpisujemy rano akt notarialny, ubezpieczamy mieszkanie i idziemy do banku wypłacić kredyt. Ale… są również banki, gdzie doradca kredytowy w oddziale nie wypłaca kredytu. Weźmie od Was wszystkie dokumenty warunkujące wypłatę kredytu i wyśle do centrali banku, centrum operacyjnego czy innej komórki, która zajmuje się wypłatami kredytów. Co to dla Was oznacza? To powoduje, że Wasze dokumenty trafią do centrali najwcześniej na drugi dzień. A jeżeli je dokumenty dostarczycie do banku późno, nawet za 2 dni (banki korzystają z usług firm kurierskich i też mają określony czas na wysłanie poczty). Kredyt będzie więc wypłacony najwcześniej na drugi dzień, a może później. Nie dotrzymacie wtedy zapisu z umowy i nie zapłacicie w terminie.
Bank z reguły podają terminy wypłaty kredytu hipotecznego w umowie kredytowej. Często jest to 5-7 dni roboczych od dostarczenia niezbędnych dokumentów do banku. Decydując się na kredyt hipoteczny warto wziąć to pod uwagę podpisując umowę przedwstępną.
Na zakończenie omówię jeszcze jeden przypadek, który funkcjonuje od niedawna przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Chodzi o Program Mieszkanie dla Młodych. Ostatnio sporo pytań w tym zakresie dostałem od Was i część dotyczyła właśnie pytań związanych z wypłatą dofinansowania MDM.
Dopłaty MDM, a ściślej rzecz ujmując – cała „papierologia” przechodzi przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który odpowiada za Program MDM. Powoduje to, że dopłaty MDM z reguły są wypłacane o wiele później, niż sam kredyt hipoteczny. W zależności od banku, w którym zaciągacie kredyt hipoteczny wygląda to różnie. Proponuję Wam, żeby w umowie przedwstępnej dać  sobie 14 dni lub nawet więcej, na uruchomienie dopłaty MDM. Oczywiście dopłata ta, podobnie jak kwota z kredytu trafia na konto sprzedającego.
Jeżeli chodzi o zakup nieruchomości na rynku wtórnym w programie MDM, cała transakcja i dopasowanie terminów powinno wyglądać mniej więcej tak:
 MDM a wypłata kredytu hipotecznego
Umowa przedwstępna to podstawa. Nie bagatelizujcie proszę zapisów w niej umieszczanych, bo postanowienia z umowy przedwstępnej będą obowiązywały nie tylko sprzedającego, ale również Was.

do góry strony