Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Author

Robert Wasilewski - page 2

Robert Wasilewski has 36 articles published.

Zmiany 2016: kredyty i blog

kredyt hipoteczny/marża kredytu/zdolność kredytowa

kredyt hipoteczny 2016

Długo nie pisałem, półtora miesiąca, za co Was przepraszam. Nie pisałem postów na blogu, ale na bieżąco odpowiadałem na Wasze komentarze i maile (a trochę się tego uzbierało w tym czasie). Ponoć tylko winny się tłumaczy… 😉 ale ja również poczuwam się do tego obowiązku, ze względu na szacunek do Was, czytelników HipotecznyBlog.

Zmiany, zmiany, zmiany…

Takich zmian na rynku kredytów hipotecznych nie widziałem już dawno. Śmiem twierdzić, że ostatnie wydarzenia związane z kredytami hipotecznymi są porównywalne do tego, co się działo na początku 2009 roku, kiedy banki wystraszone kryzysem finansowym totalnie zmieniły politykę kredytową. Oczywiście teraz nie są aż tak drastyczne, ale musiałem przyswoić sobie nowe oferty kredytowe (niestety gorsze), zapoznać się z nowymi kalkulatorami kredytowymi (część z nich już bardziej rygorystycznie liczy zdolność kredytową), zapamiętać nowe poziomy minimalnego wkładu własnego (na szczęście nie jest źle) itd. To jeżeli chodzi o zmiany dotyczące kredytów hipotecznych. Za chwilę napiszę o tym więcej.

Inne zmiany to mój blog kredytowy. I od tego zacznę. Być może część z Was zauważyła – bloggera zamieniłem na wordpressa. Będę miał więcej możliwości i Wy tym samym również. Blog jest bardziej przejrzysty (mam nadzieję, że dla Was też) i łatwiej odnaleźć interesujące informacje o kredytach hipotecznych.

Kalkulatory kredytowe

Teraz jednym klikiem będziecie mogli ściągnąć sobie kalkulator kredytowy. Możecie to wypróbować w poście: Kredyt hipoteczny ING, tam podlinkowany jest kalkulator kredytowy, który dla Was przygotowałem. Jeden klik i symulacje możecie robić sami. A propos kredytu w ING – do 11 lutego nie ma ograniczeń wiekowych!!! Pozostałe warunki, dokładnie takie, jak opisałem w tamtym poście. Takich kalkulatorów kredytowych będę starał się przygotowywać więcej.

Komentarze na blogu i wygląd

Niestety przenosząc bloga z blogerra na wordpressa nie jest tak, że wszystko przenosi się idealnie 1 do 1. Trochę tekstów się „rozjechało” graficznie, ale poprawiłem. Jeżeli zauważycie gdzieś błąd, przesunięcie lub urwanie zdania w połowie i przeniesienie do nowego akapitu – dajcie proszę znać. Staram się, jak mogę, żeby wszystko wychwycić. Ale jak na pewno wiecie, najtrudniej znaleźć błędy we własnych tekstach :).

Na szczęście przeniosły się prawie wszystkie komentarze. Dosłownie tylko kilka „uciekło” na prawie 450 komentarzy na blogu. Cieszę się z dwóch powodów. Po pierwsze – bo nowe osoby zobaczą, że blog funkcjonuje i jest „żywy” – coś się dzieje, pytacie odpowiadam, czasami piszecie miłe słowa lub za coś dziękujecie. Moje „ego” z tego powodu się cieszy. Nie jestem chyba wyjątkiem, bo każdemu kto pisze bloga zależy na tym, żeby była interakcja z czytelnikami.

Po drugie – bardziej jednak cieszy mnie to, że w komentarzach poruszyliście wiele tematów, zadaliście dużo pytań, na które udzieliłem odpowiedzi. I to tak naprawdę uzupełniła moje teksty o przydatną i pożyteczną wiedzę – Wasze pytania, które są ciekawe, czasami bardzo szczegółowe i które pomogą innym uzyskać informacje o kredytach. Bardzo by mnie zasmuciło, gdyby nie udało się tych komentarzy przekopiować na nową wersję bloga. Na szczęście się udało, ale idealnie nie jest. Nie udało się przenieść zdjęć Waszych awatarów, w tym również mojego.

Moje odpowiedzi na Wasze pytania z poprzedniej wersji bloga są bez fotki. Moje zdjęcie z profilu bloggera nie przeniosło się, ale to na pewno ja :). Przy okazji może ktoś wie, czy jest na to jakiś sposób, będę wdzięczny… Dopiero w nowych komentarzach, już z poziomu wordpressa widać moje zdjęcie.

komentarze blog

 

Z googla (bloggera) przeniosłem zabezpieczenie antyspamowe. Dodając komentarz musicie zaznaczyć okienko, żeby pojawił się zielony ptaszek. Uważam, że jest to dużo łatwiejsze, niż inne zabezpieczenia captcha wyświetlające dziwne litery, które z trudem można odczytać.

captcha

W starszych przeglądarkach możecie jednak „ptaszka” nie zobaczyć co może Wam utrudnić skomentowanie postu (aktualizacja przeglądarki zawsze rozwiąże problem).

Kredyty hipoteczne 2016

Jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne 2016 rok zaczął się od podwyżek marż. Właściwie to już w grudniu część banków podniosła oprocentowanie kredytów hipotecznych. A jeszcze kilka miesięcy temu było tak fajnie… Poniżej kilka przykładów:

Bank

Obecne marże

Kilka miesięcy temu…

Pekao 2,09% – 2,29% 1,45% – 1,75%
Eurobank 1,99% –  2,22% 1,55%
mBank 1,4% – 2,25% 1,8% – 2,65%
Alior Bank od 1,99% od 2,39%

 

Kolejne zmiany dotyczą zdolności kredytowej. Wyższa marża kredytu to większa rata, a co za tym idzie kredytobiorca musi wykazać się większymi dochodami. Tak więc już podwyższenie oprocentowania kredytu hipotecznego powoduje, że przy tych samych zarobkach uzyskami mniejszy kredyt. Niestety z nowym rokiem kilka banków dodatkowo zmieniło kalkulatory kredytowe, zwiększając koszty utrzymania osób w rodzinie. To dodatkowo obniży nam zdolność kredytową i to o dużo więcej niż podwyżka marż. Wśród banków, które zaostrzyły wymogi związane ze zdolnością kredytową jest na przykład Pekao, którego oferta w ostatnich miesiącach była naprawdę dobra.

Wkład własny 10%

Teraz trochę dobrych wiadomości. Mówiło się ostatnio, że wkład własny od 2016 roku wzrośnie z 10 do 15%. Jednak jest spora grupa banków, które na razie udzielają kredytów hipotecznych do 90% wartości nieruchomości. Są to: Alior Bank, BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Noble Bank, mBank, Pekao, PKO BP i Raiffeisen Bank.

Kredyt hipoteczny ING – Mieszkaj bez kompromisów

kalkulator kredytowy/kredyt hipoteczny ING
W ostatnim okresie otrzymałem od Was kilkanaście zapytań dotyczących właśnie promocji kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim. Nazywa się ona „Mieszkaj bez kompromisów” i obowiązuje do 31.01.2016 roku. Bank ING wprowadził tą ofertę już w maju 2015 i sukcesywnie ją przedłużał. Jak wygląda ten kredyt hipoteczny?

 

Kredyt hipoteczny „Mieszkaj bez kompromisów”

Żeby skorzystać z tej oferty trzeba spełnić kilka warunków:
  • minimalna kwota kredytu to 100.000 złotych,
  • założyć konto (bezpłatne) w banku i zadeklarować wpływy w wysokości minimum 2.000 zł, co ważne wpływy, a nie przelew wynagrodzenia, więc możecie sobie wpłacać i wypłacać… 😉 jeżeli nie będzie zasilane, marża wrośnie o 0,4 punkta procentowego (p.p.),
  • wykupić ubezpieczenie na życie, przy czym po 3 latach można z niego zrezygnować bez żadnych konsekwencji; wcześniejsza rezygnacja to marża w górę o 0,1 p.p.
ING Bank w zamian proponuje marżę na poziomie 1,65% oraz brak prowizji z tytułu udzielenia kredytu.
Oczywiście ktoś zaraz powie, że takich ofert kredytów hipotecznych, gdzie nie ma prowizji a w zamian proponują ubezpieczenie jest sporo. Zgoda. Tylko, że w większości banków ubezpieczenie płacicie od razu po przyznaniu kredytu, a w przypadku ING co miesiąc. To może być ciekawa alternatywa dla osób, które liczą każdy grosz i ledwo starczy im na notariusza i inne opłaty, np. prowizję dla biura nieruchomości.

Poza tym składki na ubezpieczenie, którego wymaga bank, zapłacone w ciągu 3 lat dają jakieś 1,22% kwoty kredytu. W większości banków na starcie płacicie prowizję 1,5 – 2%. Więc to naprawdę wygląda ciekawie.

Niektórzy z Was być może sobie skalkulują tak: skoro nie płacę prowizji/ubezpieczenia od razu, to może „wrzucę” na lokatę i będą z tego dodatkowe zyski, co zniweluje koszt kredytu. Nie będą to powalające kwoty, zwłaszcza przy dzisiejszym oprocentowaniu lokat, ale przychylam się do takiego toku rozumowania. Zwłaszcza, kiedy ktoś nie ma innej, korzystniejszej alternatywy pomnażania własnych środków.

Nie ma róży bez kolców…

Teraz o minusach oferty. Pierwsza bariera to wkład własny. ING Bank wymaga 20%. Druga sprawa to opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. Wynosi ona 2% i jest pobierana przez pierwsze 5 lat. Wcześniej było tylko 3, teraz niestety 5 lat. Za to po tych 5 latach możecie nadpłacać lub całkowicie spłacić kredyt bez kosztów. W porównaniu do innych banków nie wygląda to źle. Są banki, które nie pobierają od częściowej nadpłaty żadnych opłat, są też takie, które kasują tylko przez pierwsze 3 lata i takie, które kasują zawsze. Tak więc pod tym kątem ING to taki „średniaczek”.

 

Kalkulator kredytowy – ING Mieszkaj bez kompromisów

Przygotowałem dla Was kalkulator w Excelu, który dokładnie przeliczy Wam ten kredyt. Jest prosty, bo sam kredyt jest prosty. A uwierzcie mi, że w niektórych bankach skonstruowanie kalkulatora, który wyłapie wszystkie haczyki nie jest takie łatwe. Wystarczy, że wpiszecie kwotę kredytu, która Was interesuje oraz okres kredytowania. To tylko dwa żółte pola i nic więcej. Prawda, że nie skomplikowane?

ING Mieszkaj bez kompromisow

 

Kalkulator Kredytowy – ING Mieszkaj bez kompromisów

Ostatnio robiłem kilkanaście porównań różnych banków właśnie  z ING i powiem, że „Mieszkaj bez kompromisów” wygląda całkiem fajnie. Zwłaszcza przy niewielkich kwotach kredytu, takich do 200 tys. złotych. Przy niedużych kwotach część banków proponuje bardzo wysokie marże, dlatego ING jest ciekawą alternatywą. Ale i przy większych kwotach część osób na pewno zainteresuje ta oferta. Wszystko zależy, czego oczekujemy od kredytu hipotecznego.

Będę z Wami szczery, bo zawsze jestem – jeżeli myślicie o kredycie na przykład pół miliona i jesteście dobrym obiecującym klientem (czytaj: dobry BIK, super zarobki i majątek) to inne banki z chęcią zaproponują Wam niższe marże. Zresztą ING to jedna z wielu ciekawych ofert, nie jedyna i obraziłbym się na Was ;), gdybyście szukając dla siebie kredytu nie sprawdzili ofert innych banków.

Przy okazji, jeżeli zdecydujecie się na kredyt hipoteczny w ING to znam w różnych miastach kilku naprawdę dobrych, sprawdzonych doradców z ING, których mogę Wam z czystym sumieniem polecić.

I jeszcze jedno. Obiecuję, że na blogu będę umieszczał więcej kalkulatorów kredytowych, żebyście mogli sami mogli w domu robić oferty szyte na Waszą miarę.

 

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

kredyt hipoteczny/kupujemy mieszkanie
umowa
Jeżeli kupujesz nieruchomość, umowa przedwstępna  jest nieodłącznym elementem transakcji. Najogólniej mówiąc w umowie przedwstępnej strony (kupujący i sprzedający) zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na określonych warunkach. Jeżeli dodatkowo w grę wchodzi kredyt hipoteczny – zapisy w umowie muszą odpowiadać procedurom bankowym.

Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny

Teoretycznie strony mogą zapisać dowolne uzgodnienia – ale pamiętaj, nie na wszystko zgodzi się bank. Jeżeli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny i zgodzisz się na warunki w umowie, których nie zaakceptuje bank – możesz ich później nie dotrzymać i stracić wpłacony zadatek!
Dziś podpowiem Wam, jakich zapisów w umowach przedwstępnych należy się wystrzegać, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny. Skoncentruję się na zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.
Z jakimi więc zapisami w umowie przedwstępnej będziecie mieli problemy przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny? Jakich zapisów nie akceptują banki?

Zapłata przed umową sprzedaży

Nic z tego! W przypadku finansowania mieszkania lub domu na rynku wtórnym, banki wypłacają kredyt dopiero po akcie notarialnym (po przeniesieniu własności, po umowie przyrzeczonej), kiedy Wy zostajecie już właścicielami nieruchomości. Bank przelewa środki z kredytu na konto sprzedającego podane w akcie notarialnym. Jeżeli umówicie się w umowie przedwstępnej, że zapłacicie wcześniej – nie dotrzymacie umowy i w najgorszym przypadku stracicie wpłacony zadatek. A propos zadatku – jak zabezpieczyć się przed jego utratą pisałem niedawno w Zadatek, zaliczka – jak nie stracić.
Jeżeli decydujecie się na zakup mieszkania i nie macie jeszcze wybranego banku to sugerowałbym w umowie przedwstępnej dać sobie trochę czasu na załatwienie kredytu. Moim Klientom proponuję zawsze coś takiego:
umowa przedwstępna a wyplata kredytu

Zapłata ceny w ratach

To bank zamyka transakcję – warto o tym pamiętać. Co to oznacza? To Wy najpierw wpłacacie wszystkie swoje środki (wkład własny), a dopiero później bank uruchamia kredyt hipoteczny. I z reguły wypłaca cały kredyt jednorazowo. Przelewa wszystkie środki z kredytu i robi to zawsze po akcie notarialnym – o czym pisałem w punkcie powyżej. Jeżeli umówicie się ze sprzedającym, na zapłatę w kilku ratach, na przykład: Wasz wkład własny, później część kredytu i jeszcze później druga część kredytu – bank tego nie zaakceptuje.
Dlaczego o tym piszę? Bo widziałem już takie umowy przedwstępne. Kiedy takie sytuacje mają miejsce? Wyobraźcie sobie, że kupujecie mieszkanie i w cenie wliczone są meble. Jest podpisywany akt notarialny, a sprzedający z różnych względów wyprowadza się dopiero za 2 miesiące. Wtedy często przychodzi do głowy pomysł, żeby nie płacić całej ceny. Zostawić trochę i zapłacić dopiero, jak sprzedający wyprowadzi się z mieszkania. Podobnie ma się sprawa z kolejnym zapisem:
  Przeczytaj również  

Wkład własny wpłacany na końcu

 Jak pisałem wcześniej – to bank zamyka transakcję. Nie ma więc możliwości, żeby bank wypłacił kredyt, a Wy później dopłacicie sprzedającemu resztę z własnych środków. Takie sytuacje mogą się zdarzyć, kiedy na przykład sprzedajecie swoje „stare” mieszkanie. Wygląda to tak. Kupujecie nowe mieszkanie, chcecie uruchomić kredyt, przeprowadzić się, w międzyczasie otrzymujecie pieniądze za „stare” mieszkanie i dopłacacie resztę. Niestety, od razu załóżcie, że żaden bank na takie coś się nie zgodzi. Choć nie ukrywam, miałem osobiście takie sytuacje i udało się. Ale było to dawno temu. Dla bezpieczeństwa Waszych pieniędzy i całej transakcji przyjmijcie, że się nie uda.

Zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność

Takie uzgodnienia w umowach przedwstępnych również widziałem. Trzeba było je później zmieniać i aneksować umowę. Pytanie czy Wasz „sprzedający” zgodzi się na zmianę? Po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający nic już nie musi – to jego dobra wola, że zgodzi się na jakiekolwiek zmiany. A zapis taki bywa często problematyczny.
Owszem, w niektórych bankach jest to możliwe – podpisujemy rano akt notarialny, ubezpieczamy mieszkanie i idziemy do banku wypłacić kredyt. Ale… są również banki, gdzie doradca kredytowy w oddziale nie wypłaca kredytu. Weźmie od Was wszystkie dokumenty warunkujące wypłatę kredytu i wyśle do centrali banku, centrum operacyjnego czy innej komórki, która zajmuje się wypłatami kredytów. Co to dla Was oznacza? To powoduje, że Wasze dokumenty trafią do centrali najwcześniej na drugi dzień. A jeżeli je dokumenty dostarczycie do banku późno, nawet za 2 dni (banki korzystają z usług firm kurierskich i też mają określony czas na wysłanie poczty). Kredyt będzie więc wypłacony najwcześniej na drugi dzień, a może później. Nie dotrzymacie wtedy zapisu z umowy i nie zapłacicie w terminie.
Bank z reguły podają terminy wypłaty kredytu hipotecznego w umowie kredytowej. Często jest to 5-7 dni roboczych od dostarczenia niezbędnych dokumentów do banku. Decydując się na kredyt hipoteczny warto wziąć to pod uwagę podpisując umowę przedwstępną.
Na zakończenie omówię jeszcze jeden przypadek, który funkcjonuje od niedawna przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Chodzi o Program Mieszkanie dla Młodych. Ostatnio sporo pytań w tym zakresie dostałem od Was i część dotyczyła właśnie pytań związanych z wypłatą dofinansowania MDM.
Dopłaty MDM, a ściślej rzecz ujmując – cała „papierologia” przechodzi przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który odpowiada za Program MDM. Powoduje to, że dopłaty MDM z reguły są wypłacane o wiele później, niż sam kredyt hipoteczny. W zależności od banku, w którym zaciągacie kredyt hipoteczny wygląda to różnie. Proponuję Wam, żeby w umowie przedwstępnej dać  sobie 14 dni lub nawet więcej, na uruchomienie dopłaty MDM. Oczywiście dopłata ta, podobnie jak kwota z kredytu trafia na konto sprzedającego.
Jeżeli chodzi o zakup nieruchomości na rynku wtórnym w programie MDM, cała transakcja i dopasowanie terminów powinno wyglądać mniej więcej tak:
 MDM a wypłata kredytu hipotecznego
Umowa przedwstępna to podstawa w przypadku transakcji kupna nieruchomości. Nie bagatelizujcie proszę zapisów w niej umieszczanych, bo postanowienia z umowy przedwstępnej będą obowiązywały nie tylko sprzedającego, ale również Was. Dodatkowo kiedy wchodzi w grę kredyt hipoteczny – zapisy umowy przedwstępnej muszą „spodobać się” bankowi. Najgorsze, co może się przydarzyć, to podpisanie takiej umowy przedwstępnej, z której później się nie wywiążemy – a to może skutkować na przykład utratą wpłaconego wcześniej zadatku.

Podsumowanie bloga – minęło 8 miesięcy

inne

blog kredytowy

Dokładnie 8 miesięcy temu (20 stycznia) napisałem do Was po raz pierwszy: Blog o kredytach hipotecznych – Start. Pisanie bloga i dzielenie się wiedzą z innymi chodziło mi po głowie od ładnych kilku miesięcy wcześniej, ale miałem duże obawy i sporo wątpliwości. Nie dotyczyły one mojej wiedzy z zakresu kredytów hipotecznych. W końcu przez 15 lat naprawę widziałem tysiące różnych przypadków, czasami bardzo skomplikowanych. Obawy wynikały z innych rzeczy. Po pierwsze – nie kończyłem polonistyki, jestem podręcznikowym ścisłym umysłem. Bałem się co wyjdzie z tego, kiedy taki ktoś, jak ja zabierze się za pisanie…

Po drugie – jak pisać o kredytach hipotecznych, żeby ktoś to zrozumiał. Temat hipotek nie jest ani wdzięcznym, ani łatwym tematem. Sam czasami zastanawiam się, jak zinterpretować zapis w umowie kredytowej, czy procedurach bankowych, porównać dwa całkowicie różne kredyty hipoteczne. Normalnie idziecie do doradcy kredytowego, który „odpala” kalkulator, robi symulacje i przy Was porównuje. Na żywo, w dodatku korzystając z komputera łatwiej jest to wszystko zrobić.

Jak w takim razie pisać o kredytach hipotecznych? Pytałem nawet znajomych. Jedni uważali, żeby pisać „fachowym językiem”. Wtedy będę uważany za eksperta. Inni, żeby pisać „ludzkim językiem”, wtedy czytelnicy będą rozumieć. Fakt – finanse, a w szczególności umowy kredytowe nie są pisane ludzkim językiem :). Zaczynając pisać bloga chciałem gdzieś to wypośrodkować. Po 8 miesiącach mogę napisać, że wyszło bardziej „po ludzku”. A Wasze komentarze na blogu, maile, które otrzymuję czy rozmowy z Wami utwierdziły mnie w przekonaniu, żeby tej ludzkiej strony się trzymać. Jest czytelna i zrozumiała. I tak zostanie.

Wasze pytania

Zastanawiałem się z jakimi pytaniami będziecie się najczęściej do mnie zwracać. Sorry, najpierw to zastanawiałem się, czy w ogóle będziecie pytać :). Nie ukrywam, że jestem mile zaskoczony. Nie sądziłem, że tak wielu z Was o coś zapyta: zadzwoni, napisze do mnie, zada pytanie w komentarzu lub zaczepi mnie na facebook’u. Cieszę się z dwóch powodów. Lubię rozmawiać z ludźmi i poznawać nowe osoby. Naprawdę fajnie, bo kontaktujecie się z różnych stron Polski. Oprócz tematów kredytowych, czasami sobie porozmawiamy też o innych sprawach. Czasami dowiem się czegoś ciekawego o Waszych stronach, zwłaszcza kiedy zapraszacie na kawę, a kilka takich zaproszeń już mam :). Za wszystkie raz jeszcze serdecznie dziękuję.

Szczególnie cieszę się z drugiego powodu. Pytania, które zadajecie, świadczą o tym, że wzięliście sobie do serca kilka tekstów, które napisałem na blogu. I taki był mój zamysł, kiedy podjąłem się blogowania. Chciałem zwrócić Waszą uwagę na ważne rzeczy, które później zadecydują czy będziecie zadowoleni z kredytu. Chciałem zwrócić uwagę na sprawy, dzięki którym będziecie podejmowali świadome decyzje. Często podczas rozmowy pada z Waszej strony: „nie sądziłem, że…”, „jak przeczytałem tekst o…” „kontaktuję się, bo czytając…”. Pytając o kredyty hipoteczne, niektórzy z Was zadawali bardzo szczegółowe pytania, których z reguły „przeciętny” kredytobiorca nie zadaje, bo nawet nie przyjdzie mu to do głowy. Jest to wynikiem tekstów Co powinna zawierać symulacja kredytu hipotecznego oraz Mieszkanie na kredyt. Zadatek, zaliczka –jak nie stracić. Ten pierwszy, jak na razie, jest najczęściej czytanym tekstem na blogu.

Miałem też sporo zapytań, czy mógłbym Wam polecić jakiegoś dobrego i zaufanego doradcę kredytowego, bo nie sądziliście, że od tego tak naprawdę trzeba zacząć poszukiwania kredytu. Jest takie powiedzenie: jak sobie pościelisz, tak się wyśpisz. Przekuwając to na blogowo-hipoteczny tekst mogę napisać: szukasz dobrego kredytu zacznij od dobrego doradcy. Te pytania o doradcę wynikają z przeczytania Doradcy kredytowi – Fakty i mity, Kredyty hipoteczne: oferty których nie ma lub są poza zasięgiem oraz Dobry doradca kredytowy – na co możesz liczyć.

Niektórzy z Was kontaktowali się później ze mną i bardzo pozytywnie wypowiadali się o doradcach, których im poleciłem. Część jest już po „załatwieniu” kredytu i jest zadowolona z kredytu oraz doradcy. Polecam tylko doradców, których znam i cenię i wiem, że są świetni w swoim fachu. A dodatkowe Wasze pozytywne opinie dodatkowo utwierdzają mnie w przekonaniu, że polecam tych THE BEST.

Bardzo dużo pytań dotyczyło też Programu Mieszkanie dla Młodych. Informacje o Programie MDM (w sumie napisałem trzy posty) również cieszą się bardzo dużym powodzeniem, zwłaszcza po ostatnich zmianach. A jedno z Waszych pytań właśnie o MDM uważam za najtrudniejsze, jakie do tej pory zadaliście.

Pytanie od Pana Jana (pozdrawiam serdecznie): „Polecam zagadnienie na które nie odpowiedział mi jeszcze nikt. Czy jak ktoś korzystał RNS to czy teraz jako kolejne mieszkanie może skorzystać z MDM.”

Nigdzie nie mogłem na nie znaleźć odpowiedzi, nie było też żadnych interpretacji na stronach rządowych. Drążyłem temat, bo przekazuję Wam tylko informacje, których jestem całkowicie pewien. Przy okazji pełen szacunek zarówno dla Banku Gospodarstwa Krajowego, jak też Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Interpretację uzyskałem od obu instytucji i przebiegło to dość sprawnie. Przy okazji oto ona:

 

Ile płacę – polub HipotecznyBlog na FB

Zdarzyło się już kilka razy (najczęściej podczas rozmów telefonicznych), że po uzyskaniu porady dotyczącej kredytu część z Was podziękowała i od razu zapytała: ile płacę za poradę? Wtedy słyszycie: nic, proszę polubić mój profil na facebook’u i ewentualnie udostępniać znajomym. Fajnie jest słyszeć, jak uśmiechacie się wtedy pod nosem i żartujecie sobie w stylu: poważnie??? to się Pan ceni, ale jakoś dam radę tyle zapłacić. A poważnie – nie pobieram opłat. Wyznaję zasadę: jeżeli możesz komuś pomóc i nic Cię to nie kosztuje to pomóż. Poza kilkoma przypadkami, większość Waszych pytań dotyczyła spraw, które praktycznie mogłem Wam podpowiedzieć „z głowy”, nawet nie musiałem specjalnie szukać odpowiedzi. Nie było to dla mnie jakieś wyczerpujące. Być może ja kiedyś będę potrzebował jakieś porady od Was z Waszej dziedziny. Raz już nawet otrzymałem poradę dotyczącą Windowsa 10, z którym miałem problemy (dziękuję i pozdrawiam Panie Tomku, skorzystałem z Pana sugestii).

Docelowo planuję zarabiać na blogu promując oferty kredytów. Poświęcam na pisanie bloga coraz więcej czasu i fajnie byłoby mieć z tego jakieś pieniądze. Ale… Po pierwsze, żeby promować oferty kredytowe blog musi „urosnąć” – stąd moja prośba o lajki i polecanie bloga innym. Po drugie, nigdy nie polecam i nie będę polecał produktów, do których nie jestem przekonany. Po trzecie wreszcie – jeżeli będę kiedykolwiek coś pisał na blogu za pieniądze to poinformuję Was o tym jasno i wyraźnie.

Prośba do Was

Chciałbym ulepszyć bloga i bardzo zależy mi na Waszych opiniach. Będę wdzięczny za wszystkie komentarze. Co byście zmienili w samym blogu, co Wam się nie podoba, jakich informacji byście oczekiwali, czego Wam zabrakło na blogu, o czym powinienem napisać, co Was najbardziej nurtuje przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, itd., itp. Będę wdzięczny za wszystkie maile, możecie też pisać poniżej komentarze w powyższych kwestiach.

Dziękuję Wam

Chciałem Wam serdecznie podziękować za wiele ciepłych słów, tych wypowiedzianych i tych napisanych. To wszystko bardzo mnie motywuje do dalszego pisania. Jak zaznaczyłem na samym początku tego posta – miałem wiele wątpliwości i przyznam się, że zwyczajnie się bałem. To dzięki Wam mogę teraz śmiało napisać, I love blogging 🙂
Pozdrawiam RW

Mieszkanie dla Młodych po zmianach

Mieszkanie dla Młodych

Mieszkanie dla Młodych

Warunki Programu Mieszkanie dla Młodych, o których pisałem poniżej są w dalszym ciągu aktualne i będą obowiązywały w 2017.  Jeżeli nastąpią zmiany (kolejna nowelizacja ustawy) poinformuję Was o tym. [dopisano w dniu 27.11.2016.]

Od dzisiaj (1.09.2015) wchodzi w życie nowy Program Mieszkanie dla Młodych. Postanowiłem zebrać wszystkie nowe przepisy i umieścić je w jednym miejscu. Pisałem już dwa teksty: Program Mieszkanie dla Młodych oraz Zmiany w Programie Mieszkanie dla Młodych. Teraz robię podsumowanie. Wszystkie ważne rzeczy o Programie MDM (już po zmianach) znajdziecie poniżej. Warto jednak zerknąć na te dwa wcześniejsze wpisy, ponieważ zadawaliście mi sporo dodatkowych pytań, na które odpowiadałem. Być może w komentarzach do tamtych tekstów znajdziecie odpowiedzi na nurtujące Was pytania – jest tego naprawdę sporo.

Kto może skorzystać z Programu Mieszkanie dla Młodych?

Z dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych będą mogły skorzystać osoby, które:
  • nie przekroczyły wieku 35 lat (w przypadku małżonków liczy się wiek młodszej osoby); dla osób lub rodzin wychowujących co najmniej 3 dzieci nie ma granicy wieku,
  • nie posiadają i wcześniej nie posiadały własnego mieszkania/domu; warunek ten nie dotyczy osób lub rodzin wychowujących co najmniej 3 dzieci,
  • kupują mieszkanie (rynek pierwotny i wtórny) o powierzchni do 75 mkw lub dom do 100 mkw (przy trójce dzieci w rodzinie zwiększono powierzchnię do 85 mkw w przypadku mieszkań i 110 mkw w przypadku domów),
  • wnoszą wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej,
  • zaciągną kredyt mieszkaniowy w PLN na co najmniej 50% wartości nieruchomości na okres minimum 15 lat,
  • cena 1 metra kwadratowego powierzchni mieszkania nie przekroczy ustalonych limitów obowiązujących w poszczególnych gminach i dla poszczególnych rynków (inne limity dla rynku pierwotnego i wtórnego).
 Przeczytaj również: 

Wysokość dofinansowania w Programie MDM

Program Mieszkanie dla Młodych zakłada dopłaty do 50 mkw powierzchni mieszkania, a w przypadku osób lub małżeństw z co najmniej 3 dzieci do 65 mkw. Kwoty dopłaty MDM wyglądają następująco:

 

małżeństwo lub samotna osoba
wysokość dopłaty
bez dzieci
10%
z 1 dzieckiem
15%
z 2 dzieci
20%
z co najmniej 3 dzieci
30%

 

Dodatkowe 5% dofinansowania otrzymają osoby lub małżeństwa, którym w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania urodzi się (albo zostanie przysposobione) 3 lub kolejne dziecko Te dodatkowe 5% dopłaty będzie przeznaczone na  wcześniejszą spłatę (nadpłatę) kredytu.

Jak wyliczyć dopłatę MDM

Jak już Wam pisałem w poprzednich postach, w sieci można znaleźć sporo kalkulatorów, które wyliczają dopłatę MdM. Niestety już mi się znaleźć takie, które źle liczą… Dlatego podpowiem, jak wyliczyć kwotę dopłaty MDM – to bardzo proste.

Najpierw mała uwaga. Limit ceny 1 metra kwadratowego to nie to samo co wskaźnik przeliczeniowy, a ściślej mówiąc wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej.

wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 metra

 

Wzór na wyliczenie dopłaty MDM
 
Dopłata MdM = PU x WKO x wysokość dopłaty
 
PU – powierzchnia użytkowa mieszkania/domu; dopłatę można uzyskać tylko do 50 mkw (65 mkw przy 3 dzieci), dlatego jeżeli kupujecie większe mieszkanie to do wzoru wpisujecie maksymalnie 50 lub 65
WKO – wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej
Wysokość dopłaty – (10%, 15%, 20% lub 30% w zależności od ilości dzieci)
Dopłata MdM 10% to nie wkład własny 10%. Może tak być, ale wcale nie musi. Nawet 15% dofinansowania może nie stanowić 10% wkładu własnego wymaganego od tego roku przez banki. Więcej na ten temat pisałem we wcześniejszym wpisie o Programie MDM. Kupując mieszkanie od dewelopera po cenie maksymalnego limitu 1 mkw, dopłata będzie stanowiła:
dopłata mieszkanie dla młodych a wkład własny

 

W przypadku rynku wtórnego wygląda to dużo lepiej, ponieważ wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw jest wyższy od limitu ceny (limit ceny stanowi 90% wskaźnika).

Limity cen w programie Mieszkanie dla Młodych

Limity cen i wskaźniki odtworzenia 1 mkw powierzchni publikowane są co kwartał i możecie sprawdzać je na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego:
Pod koniec strony, szara zakładka :Wskaźniki przeliczeniowe i maksymalne ceny mieszkań.

Inne zmiany w Programie MDM

W ciągu pierwszych 5 lat nie będzie można nadpłacić kredytu o kwotę wyższą od otrzymanego dofinansowania. Jeżeli nie zastosujemy się do tego zakazu – będziemy musieli zwrócić część dopłaty.

Do kredytu będzie można przystąpić z dowolną osobą i dzięki temu na przykład zwiększyć zdolność kredytową. Niestety w dalszym ciągu mieszkanie w ramach programu MDM będą mogły nabyć tylko małżeństwa lub samotna osoba (jedna osoba).

Miałem od Was sporo pytań związanych właśnie z tym zagadnieniem więc od razu napiszę. W ramach MDMu nie mogą wspólnie kupić mieszkania: narzeczeni lub partnerzy, rodzeństwo, dziecko z rodzicami itd. Właścicielem nieruchomości może być tylko jedna osoba lub małżeństwo. Wiem co sobie teraz pomyślą osoby bez ślubu. Wspólny kredyt, a mieszkanie tylko na jednego z nas…

Uważam podobnie, jak Wy – takie przepisy są pozbawione sensu. Ale cóż, nie ja uchwalałem ustawę. W tej sprawie, pomimo 15 lat doświadczenia nie doradzę Wam wiele. Jeżeli chcecie wspólnie kupić mieszkanie to w grę wchodzi tylko jedna jedyna opcja 😉
program mdm bez ślubu

Mieszkanie na kredyt. Zadatek, zaliczka… jak nie stracić?

kredyt hipoteczny/kupujemy mieszkanie
zadatek zaliczka
Zadatek a zaliczka? Jaka jest różnica? Do napisania tego tekstu zmotywowały mnie rozmowy z Wami, czytelnikami bloga i jeden z komentarzy. Czasami konsultujecie ze mną dość nietypowe przypadki związane z kredytem hipotecznym. Pytacie się czy na pewno uzyskacie kredyt hipoteczny, bo musicie wpłacić zadatek na poczet zakupu nieruchomości. Czasami mówię Wam, że sprawa jest nietypowa. Doradzam, jak najlepiej w danej sytuacji podejść do kredytu i co zrobić, żeby zwiększyć szansę. Ale na pytanie: czy na pewno dostanę kredyt hipoteczny? Odpowiadam Wam: stuprocentowej pewności nie ma.

Czy kredyt hipoteczny będzie przyznany?

Jeżeli ktoś chce ode mnie zapewnienia, że na pewno otrzyma kredyt, musi poszukać innego doradcy kredytowego. Dlaczego? Po pierwsze, jestem odpowiedzialny za to co mówię. Po drugie, decyzja o przyznaniu kredytu nie leży w kompetencjach doradcy. To nie ja udzielam kredytu, to nie ja podejmuję decyzję kredytową. Tylko bank. Po trzecie, wiele różnych przypadków przez 15 lat widziałem w swoim zawodowym życiu. Nawet jeżeli jestem czegoś pewny, to zawsze istnieje minimalne ryzyko, że coś po drodze się zdarzy. Być może ryzyko mniejsze od prawdopodobieństwa wygrania 6 w lotto, ale zawsze ryzyko. Bank zmieni procedury, analityk inaczej wyliczy średnią z dochodów, klient zapomniał poinformować, że ma jakiś mały kredyt lub kartę kredytową, bank wyceni nieruchomość na mniejszą kwotę, itd. Choć większość doświadczonych doradców bez problemu potrafi ocenić szanse na kredyt i baaaaaaaaardzo rzadko się myli w tej sprawie, to decydując się na wpłatę zadatku zawsze pamiętajcie: 100% pewności, że kredyt będzie przyznany nigdy nie ma.
przyznanie kredytu pewność 100%

Moim celem nie jest jednak wystraszenie kogokolwiek przed transakcją. Chcę Was tylko uczulić na pewne sprawy. Jeżeli kompetentny i doświadczony doradca powie Wam, że raczej z kredytem nie będzie problemu to tak będzie. Trzeba mieć bardzo dużego pecha lub nie być do końca szczerym z doradcą, żeby po złożeniu wniosku o kredyt pojawiły się problemy.

Zadatek – ostrożności nigdy za wiele

Nie mogę patrzeć na sytuacje, kiedy ktoś wpłaca zadatek na mieszkanie na przykład 10% ceny mieszkania, myśli o kredycie hipotecznym, a wcześniej nawet nie odwiedził żadnego doradcy kredytowego. Albo gdy słyszę, jak pracownik biura nieruchomości mówi: proszę wpłacić zadatek, kredyt się później „jakoś” załatwi.
Od lat współpracuję z biurami nieruchomości. Często, jeżeli widzę zagrożenia w przyznaniu kredytu, nawet bardzo małe to uczulam, żeby zabezpieczyć moich klientów. Już dawno odpuściłem sobie współpracę z firmami, które tylko dążyły do podpisania umowy przedwstępnej i nie miało dla nich znaczenia, czy klient dostanie kredyt czy nie. Wy też sobie takie firmy odpuśćcie. Naprawdę. Konkurencja na rynku jest duża, a osoba, która nie dba o Wasze interesy nie powinna Waszych spraw pilotować.
Warto założyć pesymistyczny scenariusz. Dzięki temu będziecie bardziej zmobilizowani, żeby negocjować kwotę zadatku lub wprowadzić dodatkowe zapisy, które uchronią Was przed utratą pieniędzy. W końcu to Wasze ciężko zarobione pieniądze.

Zadatek czy zaliczka?

Na początku małe wyjaśnienie. Czym się różni zadatek od zaliczki? Z Waszego punktu widzenia, jako kupujących mieszkanie, wygląda to tak:
zadatek a zaliczka
zadatek a zaliczka różnice
Przy składaniu wniosku kredytowego, banki nie wymagają, żeby cokolwiek wpłacić sprzedającemu. Jeżeli ktoś Wam powie inaczej – to wprowadza Was w błąd. Inną sprawą jest fakt, że większość banków wymaga przy składaniu wniosku o kredyt, uwiarygodnienia transakcji i szczegółów transakcji. Takim dokumentem jest właśnie umowa przedwstępna, deweloperska czy rezerwacyjna.
I tu zaczynają się negocjacje. To, czy wpłacicie zaliczkę czy zadatek i w jakiej wysokości –  nie zależy tylko od Was. Druga strona przecież także musi się zgodzić na Waszą propozycję. Jak się zabezpieczyć?

Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej?

Porozmawiaj ze sprzedającym, żeby nie wpłacać zadatku lub staraj się wynegocjować, jak najniższą kwotę. Jeżeli sprzedający ma kolejkę chętnych na swoje mieszkanie to może się nie zgodzić na taką propozycję. Z własnego doświadczenia i opowieści moich klientów wiem, że prawie zawsze jest kolejka chętnych 😉

kolejkach chętnych na mieszkanie

Później się okazuje, że mieszkanie dalej „wisi” w ogłoszeniach przez kolejne miesiące. Choć przy atrakcyjnej cenie sprzedający wcale nie musi kłamać, a inni chętni faktycznie są zainteresowani nieruchomością.

Zamiast zadatku dogadaj się na zaliczkę, która podlega zwrotowi, jeżeli nie dojdzie do transakcji. Ale pamiętaj – każdy kij ma dwa końce. Jeżeli w czasie, kiedy Ty załatwiasz formalności kredytowe, sprzedający od innej osoby otrzyma lepszą ofertę – może zwrócić Ci zaliczkę i sprzedać mieszkanie komuś innemu.
Spróbuj w umowie przedwstępnej zawrzeć klauzulę, że w przypadku nieprzyznania przez bank kredytu hipotecznego, sprzedający zwraca wpłaconą kwotę. Dzięki temu sprzedający będzie miał pewność, że rezerwuje dla Ciebie mieszkanie i jak się rozmyślisz to tracisz wpłaconą kwotę, ale jednocześnie robi też mały ukłon w Twoją stronę. Jeżeli nie otrzymasz kredytu (przecież to nie Twoja wina) – zwróci Ci pieniądze.
Można też spróbować podzielić wpłacaną kwotę na zadatek (najlepiej, jak najmniejszy) i zaliczkę (która jest zwracana, jeżeli nie dojdzie do transakcji). Dzięki temu ograniczysz ewentualną stratę.

Jeżeli zamierzacie kupić mieszkanie na kredyt, zanim podpiszecie umowę przedwstępną i wpłacicie jakikolwiek zadatek zastosujcie proszę następujące zasady:

  • Skonsultujcie z dobrym doradcą kredytowym Waszą sytuację finansową i zdolność kredytową. Mówcie proszę o wszystkim. Naprawdę nie warto koloryzować rzeczywistości, bo dokumenty później i tak wszystkie informacje pokażą w czarno-białych barwach.
  • Zbierzcie, jak najwięcej informacji o kupowanej nieruchomości: zdjęcia i przede wszystkim numer księgi wieczystej i pokażcie Waszemu doradcy kredytowemu, czy nie widzi jakiś zagrożeń.
  • Podczas ustalania kwoty i wpłaty zadatku zawsze zadajcie sobie pytanie: co będzie, jak kredytu nie będzie. To pytanie powinny sobie zadać zwłaszcza osoby, których sytuacja jest bardziej skomplikowana i nie do końca pokrywa się z procedurami kredytowymi banków.
Mogę Was jednak zapewnić, że kompetentni i doświadczeni doradcy kredytowi są w stanie „wyłapać” wszystkie rzeczy, które mogą mieć wpływ na przyznanie kredytu. Na pewno Wam o tym powiedzą. Wiedząc dokładnie na czym się stoi, łatwiej wtedy podejmować decyzje w sprawie zakupu nieruchomości. Bezpieczniej też będzie wpłacić ewentualny zadatek na mieszkanie, czy w ogóle podjąć decyzję: wpłacać zadatek czy negocjować, żeby była to zaliczka. Będą to wtedy świadome i przemyślane decyzje, czego Wam serdecznie życzę.

Słownik Hipoteczny – słownik pojęć

kredyt hipoteczny/raty kredytu
słownik hipoteczny słownik pojęć

Pisząc o kredytach hipotecznych często używam różnych pojęć związanych z tą tematyką. I choć od razu staram się Wam wyjaśnić o co chodzi, to postanowiłem zebrać najważniejsze określenia i umieścić je w jednym miejscu – Słownik Hipoteczny. Postaram się to wyjaśnić w taki sposób, który będzie zrozumiały, a nie wykładnią prawno-finansową po przeczytaniu której, dalej nie wiadomo o co chodzi. Część wyjaśnianych pojęć ma różne znaczenie, ale ja będę je tłumaczył na potrzeby kredytu hipotecznego.

Karencja

W przypadku kredytów hipotecznych najczęściej z karencją mamy do czynienia w przypadku kredytów wypłacanych w transzach (na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, budowy domu lub remontów). Jest to zawieszenie spłaty części kapitałowej raty (płacimy tylko odsetki)  do czasu wypłacenia całego kredytu. Najprościej można to wytłumaczyć następująco. Bank nie każe Ci spłacać kapitału od uruchomionej wcześniej części kredytu, bo za chwilę przecież przyjdziesz do banku uruchomić kolejną transzę. Poniżej przykład karencji w spłacie kapitału.

karencja w spłacie kapitału

Kredyt z okresem kredytowania 30 lat, przyjęto marżę 1,7% oraz Wibor 1,72%.

Oczywiście to wszystko w lekkim uproszczeniu. Jeżeli transze nie są uruchamiane „równo” co miesiąc to pierwsza rata po uruchomieniu będzie się lekko różniła, tzw rata wyrównawcza.

Kwota kredytu netto / brutto

Kredyt netto to kwota, którą otrzymujesz do dyspozycji. Kwota kredytu brutto to kredyt netto powiększony o opłaty około kredytowe, np. prowizję banku, ubezpieczenia, koszt wyceny nieruchomości oraz ewentualne inne koszty kredytu hipotecznego.

LTV

Wskaźnik LTV (loan to value) określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości w ujęciu procentowym. W większości banków wskaźnik ten ma bardzo duży wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego. Im wyższe LTV tym wyższe oprocentowanie kredytu. LTV możemy wyliczyć: LTV = kwota kredytu / wartość nieruchomości * 100. Jeżeli zaciągamy kredyt 300.000, a mieszkanie kosztuje 400.000 to LTV = 300.000 / 400.000 * 100, czyli LTV wyniesie 75%.

Marża banku

Marża banku jest to składowa oprocentowanie kredytu hipotecznego. Najprościej mówiąc to „zarobek” banku udzielającego kredytu. Banki pozyskują pieniądze z rynku płacąc za nie (np. pożyczają od innych banków, pożyczają od nas, kiedy zakładamy lokatę), a później za zgromadzone środki udzielają kredytów doliczając swoją marżę. Dużo informacji o marży znajdziecie w Marża banku przy kredycie hipotecznym.

Promesa kredytowa

Promesa kredytowa to obietnica banku, że udzieli kredytu hipotecznego, taka „obietnica na piśmie”. Promesa może być bezwarunkowa (kiedy bank praktycznie przeanalizował kompletny wniosek kredytowy i wydał pozytywną decyzję nie żądając już od Ciebie żadnych dodatkowych dokumentów) lub promesa warunkowa. W przypadku promesy warunkowej bank oświadcza, że udzieli Tobie kredytu pod pewnymi warunkami, na przykład musisz dostarczyć jeszcze jakiś dodatkowy dokument).
Czasami kredytobiorcom bardzo zależy na wydaniu promesy kredytowej, żeby pokazać ją sprzedającemu lub notariuszowi. Często jest tak, że po decyzji kredytowej, za dzień lub kilka dni bank przygotuje umowę kredytową. Jeżeli „nie masz ciśnienia” to nie ma sensu ubiegać się o promesę, za którą bank skasuje kilkadziesiąt, kilkaset złotych. Lepiej poczekać na umowę kredytu. Jak pisałem wcześniej, promesa jest tylko obietnicą przyznania kredytu, a umowa kredytowa podpisana przez bank jest już „aktem” przyznania kredytu, czyli tak po ludzku – jest ważniejsza od promesy.

Prowizja banku

Prowizja banku to wynagrodzenie banku z tytułu udzielonego kredytu hipotecznego. Prowizja jest opłatą jednorazową, płatną przy podpisywaniu umowy kredytowej lub przed uruchomieniem kredytu. W zależności od banku może być skredytowana (kwota prowizji jest wtedy doliczana do kredytu).

Rata annuitetowa, rata malejąca

Raty annuitetowe to inaczej raty równe. Zaciągając kredyt hipoteczny możemy zdecydować się na spłatę rat w systemie rat równych (annuitetowych) lub malejących. Nie będę się rozpisywał na ten temat, zajrzyjcie do Jak działa kredyt hipoteczny – tam pokazałem jak to wygląda i jak w poszczególnych rodzajach rat rozkłada się kapitał i odsetki.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Banki udzielają standardowo kredytów hipotecznych do 80% LTV. Jeżeli nie posiadasz 20% wkładu własnego bank może udzielić kredytu w większej wysokości, jednak różnicę musi ubezpieczyć. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w różnych bankach wygląda różnie. Niektóre pobierają go z góry za cały okres (np. Bank Pekao) , inne na okres 3 lat i później naliczają kolejną opłatę. Jeszcze inne naliczają opłaty miesięcznie podnosząc oprocentowanie kredytu o 0,15% – 0,3%.
Załóżmy że kupujesz mieszkanie za 400.000. Masz wkład własny 10%, czyli 40.000. Musisz więc zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 360.000. Gdybyś brał kredyt 320.000 czyli posiadał 20% wkładu własnego, wtedy nie obowiązywałoby ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Przez jaki okres będziesz więc płacił ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Do momentu, kiedy płacąc miesięcznie raty, „dojdziesz” do poziomu 320.000 (fachowo: saldo zadłużenia osiągnie 320.000).
ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Dla kredytu hipotecznego na 30 lat z oprocentowaniem 3,42%.

Ubezpieczenie pomostowe

Ubezpieczenie pomostowe stosowane jest przez bank od chwili wypłaty kredytu hipotecznego do momentu wpisu hipoteki. Zazwyczaj, na ten przejściowy okres bank podnosi oprocentowanie kredytu o 1%, choć zdarzają się opłaty 1,5 – 2%. Ile to kosztuje miesięcznie? Poniżej w tabeli miesięczny koszty ubezpieczenia pomostowego dla kredytów w wysokości 200, 300 i 500 tys. złotych.

Podniesione
oprocentowanie o:
200.000
300.000
500.000
1%
115
172
286
1,5%
174
262
436
2%
236
354
590

 

Dla kredytu hipotecznego na 30 lat z oprocentowaniem 3,42%.
Od złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego do momentu wpisu hipoteki upływa od kilku dni do 3 miesięcy,  w zależności od rejonu Polski i w zależności czy kupowana nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą czy nie. Przez ten okres będziemy płacili ubezpieczenie pomostowe.

Może się jednak zdarzyć, że kupujemy mieszkanie od dewelopera, które jest w trakcie budowy. Wnioskować o wpis hipoteki będziemy mogli dopiero, kiedy zostaniemy właścicielem mieszkania, czyli po podpisaniu akt notarialnego przenoszącego własność. W takich sytuacjach ubezpieczenie pomostowe może nas obowiązywać nawet przez kilkanaście miesięcy. Okres ten można mniej więcej wyliczyć  sumując miesiące, od uruchomienia kredytu do czasu podpisania aktu notarialnego z deweloperem i dodać do tego 1-3 miesiące, czyli czas potrzebny sądom na wpisanie hipoteki.

WIBOR

To stopa procentowa, po jakiej banki w Polsce są skłonne udzielać kredytów między sobą. Wibor ustalany jest codziennie i na różne okresy: jeden dzień, tydzień, miesiąc, 3 miesiące … i rok. W przypadku kredytów hipotecznych większość banków stosuje Wibor 3 miesięczny, czyli tzw. WIBOR 3M, choć kilka banków (np. BGŻ BNP Paribas czy ING Bank Śląski) stosuje 6-miesięczny, tj. WIBOR 6M.

W następnych postach będę tworzył kolejny słownik pojęć i wyjaśniał kolejne słowa i wyrażenia związane z kredytem hipotecznym.

Zmiany w Programie Mieszkanie dla Młodych 2015

Mieszkanie dla Młodych/Mieszkanie dla Młodych 2017

Program MDM zmiany

25.06.2015 rząd przyjął nowelizację ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych. Jeżeli Senat i Prezydent  nie sprzeciwią się, a moim skromnym zdaniem przed wyborami jest to mało prawdopodobne, to czeka nas sporo zmian. Najważniejsze to:

  • program MDM obejmie rynek wtórny,
  • większe dopłaty dla osób z 2 dzieci (20%) i 3 dzieci (30%),
  • możliwość przystąpienia do kredytu z dowolną osobą (pozytywna zmiana dla liczenia zdolności kredytowej),
  • dodatkowe możliwości dla rodzin lub osób z 3 dzieci (brak ograniczenia wieku 35 lat i dopłaty do 65 mkw powierzchni).

O założeniach Programu MDM pisałem już wcześniej w Program Mieszkanie dla Młodych. Wyliczałem, jak dopłata ma się do wymaganego przez banki wkładu własnego, podawałem proste wzory na wyliczenie dofinansowania i wiele innych  przydatnych informacji. Dużo pytań zadawaliście tez w komentarzach, na które odpowiadałem. Nie będę teraz poruszał spraw, które nie ulegną zmianie. Skoncentruję się tylko na kluczowych zmianach, które niesie nowelizacja ustawy o Programie MDM.

 

Rynek wtórny w Programie MDM

To chyba najistotniejsza zmiana jeżeli chodzi o program Mieszkanie dla Młodych. Nie będziemy skazani na zakup tylko nowego mieszkania, które przecież trzeba dodatkowo wykończyć – czyli posiadać dodatkowe środki i to nie małe.
Niestety limity cen, w których trzeba będzie się zmieścić będą dużo niższe. O ile w przypadku rynku pierwotnego limit ceny stanowi 110%  wskaźnika przeliczeniowego, to w przy rynku wtórnego będzie on wynosił 90%. Przy obecnych wskaźnikach (obowiązujących w III kwartale 2015) limit ceny 1 mkw powierzchni mieszkania w wybranych miastach będzie wyglądał tak:

 

Miasto
Rynek pierwotny
Rynek wtórny
Gdańsk
5.234,35
4.282,65
Katowice
4.773,45
3.905,55
Kraków
5.112,80
4.183,20
Łódź
4.515,50
3.694,50
Poznań
5.924,60
4847,40
Szczecin
4.516,60
3.695,40
Warszawa
6.588,32
5.390,44
Wrocław
5.181,00
4.239,00

 

W przypadku niektórych lokalizacji trudno będzie „coś fajnego” znaleźć na rynku wtórnym przy takich limitach, ale w kilku miastach limity na rynku wtórnych na pewno są wystarczające. W gminach sąsiadujących limity będą jeszcze niższe, nie wspomnę już o pozostałych gminach w poszczególnych województwach.

 

Większe dopłaty MDM dla rodzin wielodzietnych

Nowelizacja Programu Mieszkanie dla Młodych zakłada duże (i muszę przyznać bardzo atrakcyjne) zmiany dla rodzin lub osób wychowujących wiele „pociech”. Duży ukłon nastąpił w stosunku do osób lub rodzin z trójką dzieci. Zasady dla osób/rodzin bez dzieci lub wychowujących jedno dziecko nie zmienią się. Czego możemy się spodziewać, po wejściu zmian? Przygotowałem małe podsumowanie:

 

 

Dzięki tym zmianom zdecydowanie wzrośnie wysokość dopłat. Przy aktualnych wskaźnikach maksymalne dopłaty mogą wynieść nawet powyżej 100 tys. złotych.

 

Obecnie
Po
zmianach
2
lub 3 dzieci
2
dzieci
3
dzieci
Gdańsk
32.119,87
42.826,50
83.511,67
Katowice
32.546,25
43.395,00
84.620,25
Kraków
34.860,00
46.480,00
90.636,00
Łódź
30.787,50
41.050,00
80.047,50
Poznań
40.395,00
53.860,00
105.027,00
Szczecin
30.795,00
41.060,00
80.067,00
Warszawa
44.920,35
59.893,80
116.792,91
Wrocław
35.325,00
47.100,00
91.845,00
Maksymalna wysokość dopłat w wybranych miastach.

 

Do kredytu hipotecznego MDM z obcą osobą

Jeżeli nasza zdolność kredytowa nie jest wystarczająca, po zmianach będziemy mogli przystąpić do kredytu z dowolną osobą. Dzięki temu zwiększy się grono osób, które będą mogły wesprzeć młodą osobę swoją zdolnością kredytową. Dla przypomnienia, dotychczas grono współkredytobiorców było mocno ograniczone. Do kredytu z dopłatą MDM obecnie mogą przystąpić tylko zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy. Po zmianach do kredytu wspólnie będą mogli przystąpić narzeczeni lub „para”. Obecnie takiej możliwości nie ma. Jest to duże utrudnienie dla osób żyjących w nieformalnych związkach, które nie mogą teraz razem starać się o kredyt hipoteczny z dopłatą MDM.

 

Brak możliwości wcześniejszej spłaty kredytu przez 5 lat

Nowelizacja ustawy o Programie MDM zaostrzy możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Będzie to wyglądało podobnie, jak w przypadku sprzedaży mieszkania. Jeżeli zdecydujemy się spłacić wcześniej kredyt hipoteczny lub go nadpłacić (nadpłacić o kwotę większą niż wyniosło dofinansowanie) będziemy musieli liczyć się ze zwrotem dopłaty. Obecnie można zaciągnąć kredyt, otrzymać dopłatę i zaraz spłacić całość bez żadnych konsekwencji.

Kredyt hipoteczny krok po kroku

kredyt hipoteczny
kredyt hipoteczny krok po kroku
W kolejnych cyklach postaram się Wam opowiedzieć o poszczególnych etapach i zwrócić uwagę na istotne rzeczy, które mają wpływ na bezpieczeństwo całej transakcji, czas załatwienia sprawy, a nawet utratę wpłaconego zadatku.

 

Najlepszy kredyt hipoteczny

kredyt hipoteczny/ranking kredytów hipotecznych
najlepszy kredyt hipoteczny

Opisując zasady, które powinniście sobie wziąć do serca szukając najlepszego kredytu hipotecznego (Zasady, które pomogą Ci uzyskać korzystny kredyt hipoteczny Część I oraz Część II) napisałem, że nie ma czegoś takiego jak najlepszy kredyt hipoteczny w ogólnym znaczeniu, dla wszystkich.

Może być najlepszy kredyt hipoteczny dla Kowalskiego, najlepszy kredyt hipoteczny dla Nowaka, ale dla każdego z nich niekoniecznie będzie to ten sam bank – bo każdy z nas ma inne priorytety i oczekuje czegoś innego od kredytu hipotecznego.

Najlepszy kredyt hipoteczny czyli…

Można jednak określić cechy, jakie powinien spełniać kredyt hipoteczny, żeby można go było nazywać najlepszym kredytem hipotecznym.

To co poniżej napiszę możecie potraktować, jako moje subiektywne przemyślenia. Przemyślenia osoby, która kredytami hipotecznymi zajmuje się od 15 lat i która naprawdę widziała już w życiu dużo różnych sytuacji na linii bank – kredytobiorca: prostych, skomplikowanych, dramatycznych, dziwnych, a czasami zabawnych.

Pierwsza pozycja powinna być priorytetem dla każdego z Was. Resztę pozycji starałem się ułożyć według istotności i ważności z punktu widzenia zaciągania kredytu hipotecznego, choć podkreślam – każdy z Was kochani, może mieć inne priorytety. I każdy z Was musi sobie odpowiedzieć co dla niego jest najważniejsze.

Wasze bezpieczeństwo, czyli wysokość raty kredytu hipotecznego

To bezapelacyjnie numer 1. Pewnie myśleliście, że marża kredytu hipotecznego będzie na pierwszym miejscu. Wszędzie można przecież przeczytać, że marża kredytu i co jest z nią związane – oprocentowanie kredytu, to najważniejszy parametr, który ma wpływ na koszt kredytu hipotecznego (o marży pisałem w Marża banku przy kredycie hipotecznym) Zgoda. Ale moim skromnym zdaniem nie to jest najważniejsze. Zawsze patrzcie na ratę kredytu. Możecie uzyskać tani kredyt, które nie będzie bezpieczny. Przykłady? Proszę bardzo.
Przykład 1
 
Pekao
Alior Bank
Kwota kredytu
250.000
250.000
Marża banku
1,59%
2,4%
Oprocentowanie kredytu
3,27%
4,08
Prowizja
1,59%
2%
Okres kredytowania
8 lat
18 lat
Wysokość raty
2.963 PLN
1.635 PLN

 

W sporej części banków kredyt musi być spłacony do 70 roku życia (np. wspomniany Pekao, Deutsche Bank, mBank, ING, BOŚ, Eurobank). Myślicie, że osoba, która ma 62 lata zdecyduje się na okres kredytowania 8 lat i wybierze któryś z tych banków? Może zdecyduje się na Alior Bank, gdzie kredyt musi być spłacony do 80 roku życia? Kredyt w Pekao jest dużo tańszy od Alior Banku, ale rata zabija…

Przykład 2
Tym razem weźmy pod uwagę osobę młodą, dla której nie ma ograniczeń związanych z wiekiem, ale która nie posiada zbyt dużo wkładu własnego, tylko minimalne wymagane 10% plus trochę na zapłacenie prowizji do banku, notariusza itp.

BPH
mBank
Cena zakupu
300.000
300.000
Okres kredytowania
30 lat
30 lat
Marża banku
0,85%
3,28%
Oprocentowanie kredytu
2,53%
4,08%
Wymagane środki własne
Wymagany wkład własny
60.000 (20%)
30.000 (10%)
Prowizja/ubezp. do zapłacenia
12.000 (5%)
3.780 (1,4%)
Razem
72.000
33.780

Znowu dylemat. Ile osób zdecyduje się na kredyt w BPH, który daje super warunki, ale wymaga dużego wkładu własnego i pobiera wysoką prowizję? Oczywiście mając odpowiednią zdolność kredytową, można zaciągnąć dodatkowe kredyty gotówkowe lub zapożyczyć się u rodziny i uzbierać 72.000 złotych. Później spłacać kilka kredytów. Tylko czy jest to bezpieczne rozwiązanie?

Mam nadzieję, że teraz rozumiecie już dlaczego na pierwszym miejscu napisałem, że najważniejsze jest bezpieczeństwo, które w głównej mierze zależy właśnie od wysokości raty kredytu hipotecznego lub rat innych zobowiązań (w drugim przypadku założyliśmy, że zaciągamy dodatkowy kredyt).

Inne ważne parametry najlepszego kredytu hipotecznego

Teraz dopiero mogę napisać o innych parametrach najlepszego kredytu hipotecznego, które należy rozważać porównując oferty w poszczególnych bankach. I tu na pierwszym miejscu będzie marża banku. Tak więc kolejne istotne parametry to:
  • Marża banku i oprocentowanie kredytu hipotecznego.
  • Koszty okołokredytowe – prowizja, ubezpieczenia do kredytu, opłata za konto osobiste czy kartę kredytową do kredytu.
  • Opłaty związane z wcześniejszą spłatą czy nadpłatą kredytu.
Powyższe punkty omawiałem w symulacja kredytu hipotecznego,  dlatego nie będę się powtarzał. Warto też zwrócić uwagę na inne istotne sprawy, które być może dla części z Was będą równie istotne:
Rozliczanie przez bank budowy domu czy remontu – to ważna kwestia, wiedzą to doskonale osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na  budowę domu – niektóre banki potrafią być bardzo męczące przy rozliczaniu transz lub wymyślać dziwne rzeczy. W takich sytuacjach budowa stoi w miejscu, bo Ty walczysz z dokumentami lub tłumaczysz się przed bankiem, który ma problem z pozytywnym zweryfikowaniem robót budowlanych, albo w trakcie budowy planujesz niewielkie modyfikacje, które bankowi ciężko przełknąć… Tu już musicie zdać się na doświadczenie Waszych doradców kredytowych. Oni doskonale wiedzą, jak w poszczególnych bankach to wygląda, w których można obie na coś więcej pozwolić, a które są sztywne jak kij od szczotki…
Obsługa posprzedażowa – tego też nikt z Was nie wie na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny. Ja sam, jako klient banków czy jako doradca kredytowy, na co dzień rozmawiam z wieloma osobami pracującymi w bankach czy firmach pośrednictwa finansowego. Mam mieszane uczucia. Są ludzie, z którymi rozmowa to czysta przyjemność i widać, że im zależy najważniejsze – znają się na tym, co robią. Czasami jednak  też trafiam na człowieka, który ma zielone pojęcie na temat swojej pracy i co gorsze, ma totalną „zlewkę” na wszystko.

Na koniec trochę przekornie, ale przedstawię Wam na najlepszy kredyt hipoteczny. The winner is…

kredyt nr 1

To jest obecnie w Polsce najlepszy kredyt hipoteczny:

Marża banku
0,7%
Taką marżę daje BPH, dla kredytu hipotecznego na 15 lat, jeżeli posiadamy większy wkład własny, zdecydujemy się na drogie konto i kartę kredytową, oraz zapłacimy aż 5% prowizji
Prowizja
0%
Do uzyskania na przykład w ING (marża jest wtedy kosmiczna), PKO BP (skasują nas wtedy 3,25% za ubezpieczenie) czy Deutsche Bank (będziemy w zamian płacić składki na ubezpieczenia na życie lub inwestycje)
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
0
W mBanku nie pobierają. Oczywiście przy niższym wkładzie własnym jest wyższa marża kredytu.
Zdolność kredytowa
wysoko liczona
Tak, jak np. w Alior Banku czy ING, które obecnie najlepiej liczą zdolność kredytową
Okres kredytowania
elastycznie
Tak, jak na przykład w Alior Banku czy Bank Pocztowy, w których 50-latek uzyska kredyt hipoteczny na 30 lat
Produkty dodatkowe do kredytu
brak wymogu zakupienia
Niestety, żeby uzyskać korzystne warunki kredytu hipotecznego praktycznie w każdym banku coś musimy do kredytu dokupić: kartę kredytową, konto, różne ubezpieczenia itp.
do góry strony