Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Author

Robert Wasilewski - page 3

Robert Wasilewski has 36 articles published.

Kredyty hipoteczne – przydatne info, choć na luzie :)

kredyt hipoteczny

Na długi czerwcowy weekend nie będę Was zanudzał wyliczankami, porównywaniem ofert czy poradami kredytowymi. Czasami obraz daje więcej do myślenia niż niejeden mądry tekst. Ten wpis również traktuje o ważnych sprawach związanych z kredytami hipotecznymi, ale zrobię to trochę z przymrużeniem oka 😉

 

Rata kredytu hipotecznego

Z takimi ratami mniej więcej musicie się liczyć, zaciągając dziś kredyt na 30 lat.

 

Kredyt hipoteczny a BIK

Bez przesady – to mit! Brak historii kredytowej nie dyskwalifikuje Was przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

 

Promocja kredytu hipotecznego

Warto o tym pamiętać.

 

Jeżeli ktoś Wam powie, że spokojnie możecie wpłacić zadatek na mieszkanie, a z kredytem jakoś to będzie… to przypomnijcie sobie ten obrazek. Polecam przeczytanie całego tekstu z bloga PolecaniDoradcy.pl: Jeżeli Twój doradca obiecuje kredyt – zmień doradcę

 

Kredyt

Niech Was nie kusi… Nigdy nie decydujcie się na coś, do czego nie jesteście przekonani lub macie wątpliwości.

 

Pożyczka i kredytomat

Faktycznie, czasami kredytobiorcy muszą się trochę nagimnastykować, żeby uzyskać dobry kredyt hipoteczny… ale żeby od razu na kolanach… nieeeee!

 

Nic nie przychodzi w życiu łatwo. Żeby uzyskać najlepszy kredyt hipoteczny trzeba się trochę wysilić i poświęcić czasu. Jak z tym obrazkiem powyżej – też trzeba się trochę rozejrzeć 🙂 Widzicie już, gdzie ukrył się kot? 😉

Przy okazji życzę Wam udanego weekendu, dużo słońca i naładowania bateryjek 🙂

Zasady, które pomogą Ci uzyskać korzystny kredyt hipoteczny – część II

kredyt hipoteczny/zasady zaciągania kredytu
Zasady kredytowe

W poprzedniej części: Zasady, które pomogą Ci uzyskać korzystny kredyt hipoteczny – część I podałem Wam kilka uniwersalnych myśli, dzięki którym nie będziecie się sugerować utartymi schematami. Pierwsza część zasad dotyczyła etapu, kiedy dopiero zamierzacie rozpocząć poszukiwania – takie uniwersalne „złote myśli” dotyczące kredytów hipotecznych. Teraz skoncentruję się już na Waszych rozmowach z doradcami i aktywnym poszukiwaniu kredytu hipotecznego.

U doradcy kredytowego, jak u księdza na spowiedzi

Szczerość w rozmowie z doradcą kredytowym to podstawa. Doradca nie jest jasnowidzem i nie będzie zgadywał rzeczy niedopowiedzianych. Fakt, dobry, kompetentny i doświadczony doradca kredytowy tak poprowadzi rozmowę, że uzyska wszystkie niezbędne informacje. Jeżeli jednak mogę Wam doradzić – nie koloryzujcie, mówcie doradcy prawdę i całą prawdę. Doradca jest od tego, aby później wszystkie klocki tak poukładać, żebyście uzyskali najlepszy kredyt hipoteczny.
Więcej kredytów
Nie łudźcie się, że coś przemilczycie w rozmowie z doradcą kredytowym i później  nie to wyjdzie w trakcie analizy wniosku kredytowego. I jeszcze jedna uwaga, mówię to na podstawie mojego 15-letniego doświadczenia. Dużo lepiej jest kiedy jakiś „kwiatek” wyjdzie przed złożeniem wniosku kredytowego. Doradca kredytowy ma czas, może wtedy odpowiednio zareagować, poprosić o dodatkowy dokument, który wyprostuje jakąś sprawę. Może doradzić, żebyś napisał jakieś rozsądne wytłumaczenie danej sytuacji itp. Jeżeli natomiast coś wyjdzie po fakcie, już podczas analizy kredytowej w banku, w takich przypadkach często będzie już „pozamiatane”.
Naprawdę, uwierzcie mi.

Dokładność informacji to podstawa

Sam czasami łapałem się na nieprecyzyjnych informacjach. Analizowałem temat, szukałem najkorzystniejszej opcji kredytu hipotecznego, a później po skompletowaniu dokumentów okazywało się, że wychodziły różne „kwiatki” i brakowało zdolności kredytowej w wybranym wcześniej banku lub jeszcze gorzej – wybrany wcześniej bank nie mógłby w ogóle udzielić kredytu. Nagle pojawiała się informacja, której w danym banku nie akceptowano. Skoro ktoś mi mówi zarabiam tyle i tyle, miesiąc w miesiąc to przyjmuję to za pewnik. Niestety czasami kredytobiorcy lubią zaokrąglać swoje dochody w górę. Później wychodzi to na zaświadczeniu o zarobkach lub w PIT-cie. Inny przykład:

-Mam kartę kredytową, płacę ratę kredytu 320 zł i nic więcej.
-To wszystkie zobowiązania? Na pewno?
-Tak, żadnych innych kredytów nie mamy.
 
Sprawdzam później historię rachunku (prawie wszystkie banki wymagają do kredytu hipotecznego) i widzę 15-go każdego miesiąca kwotę 134,97 zł … rata kredytu nr….. I słyszę: aaaa faktycznie, jeszcze spłacamy kredyt na telewizor, ale to taka mała rata nie ma znaczenia.

Dla banku ma znaczenie, dla Ciebie być może też. Te wspomniane 134 zł raty innego kredytu obniży Twoją zdolność kredytową o około 30 tys. złotych. Jeżeli miałeś zdolność kredytową „na styku” to pojawi się duży problem.

Dla Ciebie pewne rzeczy mogą wydawać się drobiazgami, ale dla analityka kredytowego i procedur bankowych wręcz przeciwnie. Od tego właśnie jest dobry doradca kredytowy. Jego zadaniem nie jest tylko znalezienie dla Ciebie najlepszego kredytu hipotecznego, ale także wyłapać wszystko, co może później zaważyć na przyznaniu tego kredytu.
Znasz to powiedzenie z reklamy: „prawie” robi wielką różnicę?

 

 

Zarabiasz prawie 5000 zł, a dla analityka w banku i doradcy kredytowego 4850. Twoja zdolność kredytowa zmniejszy się o 33 tys. Prowadzisz działalność gospodarczą prawie 12 miesięcy, a dla analityka 11 i nie dostaniesz kredytu. Dostajesz premie prawie co miesiąc, ale akurat w ostatnich dwóch miesiącach nie dostałeś premii i Twoja średnia pensja z 3 miesięcy znacząco spadła, co wpłynie na zdolność kredytową.
Bardzo dużo różnego rodzaju niedomówień wynika przy dochodach z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Nie raz widziałem sytuacje, gdzie dochód okazywał się przychodem, a podany dochód netto był brutto (od którego trzeba było odjąć jeszcze składki ZUS i podatek). To naturalne, że nie musisz się znać na księgowości. Od tego jest Twój księgowy.  Zabierz wtedy kopię PIT-u na spotkanie i zestawienie z bieżącego roku lub po prostu podaj doradcy kontakt do księgowej. Ja praktycznie zawsze o to proszę, zanim zacznę analizować sprawę moich klientów. Tak będzie wygodniej i dla Ciebie i dla doradcy. Doradzając klientom muszę mieć pewność, że opieram się na prawdziwych informacjach, inni doradcy też. Skoro proponuję najkorzystniejszą opcję, chcę mieć pewność, że bank faktycznie takiego kredytu udzieli.

Pamiętaj, skoro oczekujesz rzetelnych informacji od doradcy – sam przekazuj rzetelne informacje. Co zyskasz? Będziesz miał pewność, że oferta kredytu hipotecznego, którą przedstawi Ci doradca finansowy, po analizie kredytowej zamieni się w dokładnie taką samą umowę kredytową – bez żadnych niespodzianek, bez dodatkowych dokumentów i wyjaśnień dla banku, bez gaszenia pożarów.

Doradcy kredytowemu też zależy, żeby cały proces kredytowy przebiegł szybko i bez komplikacji, żebyś uzyskał kredyt hipoteczny, który jest dla Ciebie najkorzystniejszą opcją.

Co powinna zawierać symulacja kredytu hipotecznego?

kredyt hipoteczny/marża kredytu/raty kredytu/symulacja kredytowa
Symulacja kredytu hipotecznego

Otrzymując od doradcy kredytowego lub pracownika banku symulację kredytu hipotecznego, zwracajcie uwagę, żeby była pełna i zawierała wszystkie informacje. Dzięki temu dokładnie będziecie wiedzieli o wszystkich kosztach i różnicach w poszczególnych bankach. Poza tym w razie wątpliwości będziecie mieli informację na piśmie, a nie na „gębę” – gdzie później ktoś będzie się wypierał tego, co przedstawił Wam wcześniej.

Symulacja kredytu hipotecznego to podstawa

Dzięki rzetelnie przygotowanej symulacji i informacji o wszystkich kosztach kredytu będzie mogli podjąć prawidłową i wybrać najlepszy kredyt hipoteczny. Jeżeli nie będzie przygotowana dla Was rzetelnie to wybierzecie droższy kredyt lub (na szczęście) przekonacie się o wszystkich kosztach dopiero czytając umowę kredytową. Pytanie – czy będziecie mieli wtedy jeszcze czas, żeby zareagować i coś zmienić… Co więc powinna zawierać symulacja kredytu hipotecznego?

Wysokość raty kredytu

Tego chyba nie trzeba wyjaśniać. Każda symulacja kredytu hipotecznego zawiera informację o wysokości płaconej raty kredytu.

Kwota kredytu, dla jakiej została przygotowana symulacja

Dzięki temu będziesz dokładnie wiedział, dla jakiej kwoty kredytu została podana rata. Do kredytu może zostać doliczona prowizja lub inne opłaty, przez co kwota kredytu wzrasta – tym samym wzrośnie też rata. Będziesz wiedział czy podana rata dotyczy kredytu netto, czy całej kwoty z doliczonymi opłatami.
Pamiętaj, bank będzie naliczał raty od całości udzielonego kredytu, a nie kwoty, którą faktycznie otrzymasz (kwoty netto).
 Przeczytaj też: 

Okres kredytowania

Banki udzielają kredytów hipotecznych na różne okresy. W niektórych bankach kredyt hipoteczny powinien być spłacony do 70 roku życia, w innych do 75 lub nawet 80. Im krótszy okres kredytowania tym wyższa rata. Nie można więc porównywać atrakcyjności kredytu hipotecznego dla różnych okresów, bo wyżej oprocentowany kredyt, ale udzielony na dłuższy okres będzie miał niższą ratę. To ważne zwłaszcza dla osób starszych, których wiek może ograniczyć okres, na jaki zostanie przyznany kredyt.

Marża banku i wysokość stopy bazowej

Chodzi o WIBOR, LIBOR lub Euribor, którą doradca przyjął do kalkulacji. Poszczególne banki w różnym czasie aktualizują stopę bazową. Znając tylko oprocentowanie bez jego składowych może się okazać, że bank proponuje lepszą marżę, ale kalkulator wylicza raty jeszcze przy „starej” stopie Wibor. O marży banku i oprocentowaniu kredytu hipotecznego pisałem w Marża banku przy kredycie hipotecznym.

Większość banków opiera oprocentowanie na 3 miesięcznym Wiborze, choć zdarzają się też oferty oparte na 6 miesięcznym (np. ING czy BGŻ ). Aktualnie nie ma dużej różnicy pomiędzy tymi stopami, ale w przeszłości zdarzały się spore różnice.

Wartość nieruchomości, jaką doradca przyjął do przygotowania oferty

Od wartości nieruchomości i kwoty kredytu uzależniony jest tzw. wskaźnik LTV.  Określa on, ile procent wartości nieruchomości stanowi kredyt (jeżeli wartość mieszkania wynosi 300.000 a kredyt 150.000 to LTV = 50%). W większości banków im niższy wskaźnik LTV, tym korzystniejsze warunki kredytu hipotecznego. Widziałem sytuacje, w których wartość nieruchomości była specjalnie podwyższana, żeby kredytobiorcy wydrukować lepszą ofertę, której później i tak nie otrzyma. Poruszałem ten temat w Kredyty hipoteczne: oferty, których nie ma lub są poza zasięgiem.

Wysokość prowizji za udzielenie kredytu

Tu też nie będę się rozpisywał – sprawa oczywista. Przecież dobrze jest wiedzieć ile zapłacimy za przyznanie kredytu hipotecznego :-).

Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego

Jeżeli nie posiadasz wymaganego wkładu własnego (zazwyczaj 20%) ten koszt Cię nie ominie. Niektóre banki pobierają tą opłatę z góry za cały okres (np. Bank Pekao) inne w miesięcznych ratach. Przy dużych kwotach kredytu i minimalnym wkładzie własnym opłaty te mogą dochodzić nawet do kilku tysięcy złotych.

Koszt ubezpieczenia pomostowego

Do czasu wpisania hipoteki przez sąd wieczysto-księgowy banki ubezpieczają kredyt hipoteczny. Najczęściej wiąże się to z podniesieniem oprocentowanie kredytu o 0,9- 2%. Do czasu wpisania hipoteki płacimy więc wyższe raty, może to być nawet kilkaset złotych miesięcznie.

Sądy wpisują hipotekę dość szybko. W zależności od regionu Polski jest to okres 1-3 miesiące. Tak więc, wyższe raty będziemy płacić tylko przez ten okres. Sprawa jest bardziej kosztowna, kiedy na przykład kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, która jeszcze nie jest wybudowana. Wniosek o wpis hipoteki możemy złożyć dopiero wtedy, kiedy jesteśmy właścicielem nieruchomości. Jeżeli deweloper deklaruje w umowie przedwstępnej, że akt notarialny przenoszący własność podpisze z nami dopiero za rok – to dopiero wtedy będziemy mogli wnioskować o wpisanie hipoteki. W takich sytuacjach ubezpieczenie pomostowe będziemy płacić nawet przez kilkanaście miesięcy.

Koszt innych ubezpieczeń

Zdarza się, że bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia do kredytu (ubezpieczenia na życie, od utraty pracy itp.). Te opłaty znacząco podrażają kredyt, często wręcz decydują, czy kredytobiorca zdecyduje się na ofertę danego banku. Sprawdźmy też, jak naliczane są te ubezpieczenia – czy jest to składka miesięczna czy trzeba zapłacić jednorazowo.  Przez jaki okres musimy opłacać ubezpieczenie, żeby mieć lepsze warunki? W przypadku niektórych ofert, kredytobiorca może z nich zrezygnować po pewnym czasie. Z kolei inne banki wymagają ubezpieczeń przez cały okres kredytowania. Symulacja kredytu hipotecznego bezwzględnie powinna zawierać informacje o takich ubezpieczeniach!

Koszt opłat związanych z dodatkowymi produktami

Często też, aby uzyskać lepsze warunki kredytu, trzeba założyć konto w banku czy zdecydować się na kartę kredytową. Warto zapoznać się z tymi dodatkowymi kosztami. W niektórych bankach prowadzenie konta jest za darmo, inne natomiast pobierają kilkanaście złotych miesięcznie. Na co dzień widzę przypadki, gdzie na przykład rata kredytu hipotecznego w jednym banku jest niższa o 10 złotych niż u konkurencji, ale bank pobiera opłatę za prowadzenie konta w wysokości 25 złotych miesięcznie. Sprawdzając wszystkie koszty okazuje się, że ten niby tańszy kredyt wychodzi drożej.

Warto też zapoznać się z opłatami za wcześniejszą spłatę kredytu, a najlepiej poprosić o bankową tabelę opłat i prowizji oraz ewentualne regulaminy kredytowe określające zasady promocji itp.
Tak przygotowana symulacja kredytu hipotecznego da Wam cały pogląd na kredyt hipoteczny i pomoże porównać różne oferty.

 

Kredyty hipoteczne: oferty, których nie ma lub są poza zasięgiem

doradcy kredytowi/kredyt hipoteczny/zasady zaciągania kredytu
kredyt hipoteczny
Najlepszy kredyt hipoteczny. Taką ofertę dostajesz od doradcy, choć doradca wie, że bank takiego kredytu Ci nie udzieli… Takie właśnie zdjęcie wrzuciłem ostatnio na „fejsa” i od razu kilku zaprzyjaźnionych doradców kredytowych z różnych zakątków Polski, podchwyciło temat i napisało do mnie – że oni też sporo takich ofert (oferty-widmo) widzieli.  Dlatego postanowiłem kilka słów na ten temat napisać.
Trzeba mieć niesamowity tupet i być bardzo nieprzyzwoitym człowiekiem, żeby zaproponować kredytobiorcy ofertę, której nigdy nie otrzyma. Niestety takie sytuacje się zdarzają, sam od czasu do czasu widzę takie oferty, z którymi przychodzą do mnie Klienci.W ubiegłym tygodniu jedną też przesłała mi do konsultacji czytelniczka bloga. Oferta PKO BP z marżą 1,1% – tylko jakimś dziwnym trafem, doradca nie wspomniał klientce, że ta marża jest przez pierwszy rok, a później wzrośnie do 1,83%. Przy okazji pozdrawiam Pani Ewelino :-), jeżeli w dalszym ciągu zagląda Pani na mojego bloga.

Zawsze będę piętnował doradców bankowych czy kredytowych proponujących oferty, których kredytobiorca nigdy nie otrzyma!!! 

Przeczytaj też: Doradcy Kredytowi – Fakty i Mity

Kredyt hipoteczny – oferta, która nie istnieje

Opisany powyżej przykład p. Eweliny, która do mnie napisała idealnie wpisuje się tutaj. Ktoś może powiedzieć, że jest taka oferta z marżą 1,1%. Zgoda jest, ale wtedy należy kredytobiorcy wydrukować symulację rat, która uwzględnia marżę 1,1% w pierwszym roku i wyższą marżę w kolejnych, a tego ktoś nie zrobił.
Klientka po zapoznaniu się z ofertą była pewna, że będzie miała ratę 1.486 zł przez cały okres. Uświadomiłem ją, że po roku rata wzrośnie do 1.630 i tak pozostanie przez kolejne 29 lat – a to już nie wygląda tak fajnie. Poza tym w jej konkretnej sytuacji (wkładzie własnym, zdolności kredytowej) można znaleźć bez problemu lepszy kredyt w innych bankach.
Jest taki kredyt z marżą 1,1%, ale w tym konkretnym przypadku nie zostało dopowiedziane, że marża kredytu i rata wzrosną po roku.
Zdarzają się jednak oferty kredytu hipotecznego, których nie można przypisać do żadnego banku. Takie rzeczy to już totalne kuriozum. Ostatnio nie miałem do czynienia z czymś takim, ale moi koledzy po fachu owszem. Podesłali mi nawet skan oferty kredytu hipotecznego którą otrzymał ich klient. Kompletnie nic się nie zgadzało – ani prowizja, ani oprocentowanie kredytu. Po prostu oferta z kosmosu.
kosmos

Kredyt hipoteczny – oferta, która istnieje (ale jest poza
Twoim zasięgiem)

kredyt - oferta niedostępna
O ile wcześniejsze przypadki nie zdarzają się często (ubolewam, że w ogóle się zdarzają) to tutaj takich ofert jest już zdecydowanie więcej. Nawet kilka takich ofert otrzymałem od Was (czytelników mojego bloga) i po analizie powiedziałem Wam, że moim skromnym zdaniem niestety nie otrzymacie takiego kredytu, który Wam ktoś zaproponował (pozdrawiam Pana Adama Sz. z Łodzi oraz Panią Teresę z Mysłowic). Pani Teresa później jeszcze skontaktowała się ze mną. Okazało się, że złożyła jednak wniosek i faktycznie w banku, na którym jej najbardziej zależało, otrzymała trzydzieści parę tysięcy mniej. Potwierdził się więc mój scenariusz. Nie wiem, jak ktoś wcześniej wyliczył jej zdolność kredytową i na co w ogóle liczył? Na cud?

 

Wracając do sedna tematu… właśnie p. Teresa, która zadzwoniła do mnie w lutym po poradę jest właśnie taką osobą, która otrzymała atrakcyjną ofertę, ale ze względu na zdolność kredytową oferta była poza jej zasięgiem. Otrzymała kredyt hipoteczny, ale nie w takiej wysokości, na jakiej jej zależało. Musiała zdecydować się na inny bank, bo nie miała dodatkowych środków (33.000), żeby zamknąć transakcję (kupić szeregowca).
Jakie są więc przypadki proponowania super ofert, która faktycznie są na rynku, ale których nie dostaniesz? O pierwszej w tabeli już napisałem na przykładzie p. Teresy, której sprawę ostatnio analizowałem.

 

Dlaczego poza
zasięgiem?
Wnioskujesz o kredyt
i kończy się zazwyczaj tak:
Zdolność
kredytowa
Nie masz odpowiednio wysokich dochodów,
żeby otrzymać oferowany kredyt w danym banku.

Uzyskujesz dochody ze źródeł, których
bank nie akceptuje lub których okres uzyskiwania jest zbyt krótki.

1.   Bank udziela
kredyt, ale ze względu na zbyt niskie dochody kredyt jest dużo mniejszy niż
potrzebujesz. Nie masz środków własnych, rezygnujesz z kredytu i musisz
zdecydować się na gorszą ofertę w innym banku.
2.    Bank nie udziela
kredytu – nie masz w ogóle zdolności kredytowej w tym banku (za niskie
zarobki). Musisz zdecydować się na gorszą ofertę w innym banku, który korzystniej
liczy zdolność kredytową.
3.   Bank nie udziela
kredytu, bo nie akceptuje źródła dochodu z którego Ty akurat uzyskujesz
wynagrodzenie (krótki staż pracy, za krótki okres prowadzenia działalności
gospodarczej, rozliczasz się na karcie podatkowej lub ryczałcie, krótki okres
dochodów z najmu lub umów zleceń itp.) Musisz zdecydować się na gorszą ofertę
w innym banku, który zaakceptuje Twoje źródło dochodu.
Wkład
własny
Nie posiadasz odpowiedniego wkładu własnego,
którego wymaga bank.
Nieruchomość, która będzie
zabezpieczeniem kredytu jest mniej warta niż sądzisz
1.   Bank udziela
kredyt, ale na dużo gorszych warunkach. Super oferta, którą przedstawił Ci
doradca dotyczyła warunków przy wkładzie własnym, którym nie dysponujesz.
2.   Bank udziela mniejszy
kredyt, do maksymalnego poziomu LTV zgodnie z procedurą w danym banku. Nie masz
dodatkowych środków własnych, rezygnujesz z kredytu. Musisz zdecydować się na
gorszą ofertę w innym banku, który wymaga mniejszego wkładu własnego.
3.   Bank udziela mniejszy
kredyt, do maksymalnego poziomu LTV zgodnie z procedurą w danym banku.
Pytanie czy mniejsza kwota będzie dla Ciebie satysfakcjonująca?
Specyfika
nieruchomości
Bank nie zaakceptuje danej nieruchomości,
jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
1.   Bank nie udziela
kredytu, ponieważ np. nie akceptuje nieruchomości na wsi, nie zabezpiecza się
na współwłasności, nie zabezpiecza się na nieruchomościach nienależących do
kredytobiorcy lub nieruchomości, której stan techniczny jest pogorszony itp.

Którego doradcę kredytowego wybierzesz?

Zadam Ci pytanie. Którego doradcę kredytowego byś wybrał: rzetelnego i uczciwego czy tego, który nie o wszystkim Ci powie lub przemilczy istotne koszty kredytu? Odpowiesz, że zawsze wybierzesz tego pierwszego. Sprawa oczywista. Niestety w życiu nie zawsze tak to działa. Idąc do doradcy kredytowego nie zobaczysz na jego czole tabliczki „dobry doradca kredytowy”, „uczciwy doradca kredytowy” czy tabliczki „ściemniający doradca kredytowy” albo „doradca kredytowy – porażka”. Większość z Was przy wyborze doradcy kredytowego czy finansowego będzie kierowała się atrakcyjnością przedstawianych ofert. W dużym uproszczeniu będzie wyglądało to tak:

 

Przykład 1
Doradca nr 1: Proponuje Ci kredyt hipoteczny z marżą 1,1% i ratą 1.486 zł mówiąc, że to najlepsza oferta na rynku. Oczywiście nie mówi Tobie, że tak niska marża jest tylko przez pierwsze 12 miesięcy i później wzrasta do 1,83%, a rata kredytu którą będziesz spłacał przez kolejne 29 lat będzie wynosiła 1.630 zł.
Doradca nr 2: Analizuje oferty i znajduje dla Ciebie najlepszą ofertę kredytu hipotecznego z marżą 1,5% i ratą 1.564 zł w całym okresie kredytowania.

 

Przykład 2
Kupujesz mieszkanie za 350 tys. złotych, masz odłożone 50 tys. na wkład własny i dodatkowe opłaty: bankowe, notariusza itp. Mówisz doradcy, że te 50 tys. to wszystko co posiadasz i nie ma szans na większą kwotę. Dlatego interesuje Cię kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys.
Doradca nr 1: Doradca kredytowy analizuje oferty i znajduje dla Ciebie najlepszą ofertę kredytu
hipotecznego z marżą 1,8% w Banku X. Doradca doskonale wie, że jest lepsza oferta w Banku Y z marżą 1,4% ale ze względu na Twoja dochody, bank maksymalnie udzieli Ci 260 tys. Doradca wie, że masz tylko 50 tys. i  nie ma szans, żebyś zdobyła/zdobył dodatkowe  40 tys. więc nie proponuje tej oferty.
Doradca nr 2: Proponuje Ci kredyt hipoteczny z marżą 1,4% w Banku Y, choć wie że 300 tys. nie otrzymasz. Mówi też, że warto złożyć jeszcze wniosek do Banku X gdzie marża jest 1,8%.

Ponawiam pytanie: którego doradcę teraz wybierzesz? Odpowiedź będzie inna. Prawda? Naprawdę zdziwiłbym się, gdybyś znowu wybrała/wybrał doradcę nr 1.

Jeżeli chodzi o przykład nr 1 – w takich sytuacjach zazwyczaj kredytobiorcy tracą. Zbliża się akt notarialny, nie ma już czasu na załatwienie nowego kredytu. Dowiadujesz się w ostatniej chwili, że masz przyznany kredy, ale na dużo gorszych warunkach niż w ofercie. Nie masz wyjścia: albo bierzesz kredyt, albo tracisz wpłacony zadatek na mieszkanie.

W drugim przykładzie  przynajmniej nie stracisz, bo i tak „wylądujesz” w Banku X, który również proponował Doradca nr 1, ale niesmak, smutek i rozgoryczenie pozostanie…

kredyt hipoteczny - smutek

 

Żeby być sprawiedliwym, takie sytuacje mogą dotyczyć zarówno doradców bankowych, jak i niezależnych finansowych. Dlaczego więc niektórzy doradcy proponują oferty, które są poza zasięgiem kredytobiorcy? Choć wiedzą, że skończy się to awanturą, skargami i złością klienta. A którego doradcę wybrałeś z przedstawionych przykładów? No właśnie dlatego…

Rata kredytu hipotecznego – wzrost to kwestia czasu?

kredyt hipoteczny/raty kredytu/symulacja kredytowa/zasady zaciągania kredytu
rata kredytu hipotecznego

Ostatnio analizowałem ile powinna wynosić rata kredytu hipotecznego i jak ją bezpiecznie szacować. W jednym z komentarzy ktoś słusznie zauważył, że kalkulując ratę kredytu trzeba brać pod uwagę też fakt, że stopy procentowe są na historycznych minimach. Temat wymagał osobnej analizy, którą Wam teraz chcę przedstawić. Dzięki temu będziecie wiedzieli, czego się spodziewać zaciągając dziś kredyt hipoteczny.

  • Czy stopy procentowe wzrosną? Kiedy to nastąpi?
  • O ile wzrośnie wtedy rata kredytu hipotecznego?
  • Jak kształtowało się oprocentowanie kredytów wcześniej?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od marży banku oraz od stopy WIBOR. Więcej na temat marży banku pisałem tu: Marża banku a oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Po zaciągnięciu kredytu – WIBOR 3M rozdaje karty

Stopa Wibor jest zmienna i po zaciągnięciu kredytu hipotecznego praktycznie tylko ten wskaźnik ma wpływ na wysokość płaconej przez nas raty kredytu. Aktualnie Wibor 3-miesięczny wynosi 1,65%, a przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego to 3,3 – 3,5%.
Jak to wyglądało w przeszłości? Gdy 3 lata temu mówiłem klientom, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 6 – 6,2% dziwili się, że tak mało… Dziś gdy ktoś usłyszałby 4% złapałby się za głowę. 3 lata temu WIBOR 3M wynosił nie 1,65%, jak obecnie – a 4,95%!
Poniżej wykres pokazujący poziom Wiboru za ostatnie 3 lata. Skorzystałem z narzędzia na Money.pl.
Wibor a marża banku przy kredycie hipotecznym

Ktoś może mi zarzucić: no dobrze 3 lata temu były wysokie stopy procentowe, ale może jeszcze wcześniej też były niskie. A ta „górka” to tylko „wpadek przy pracy”. Już odpowiadam: cofnijmy się więc 10 lat wstecz:

 

Wibor a marża banku przy kredycie hipotecznym, historyczne stopy procentowe

 

Ta górka sprzed 3 lat to tylko małe wzniesienie w porównaniu do tej z końca 2008 roku. Nie będę cofał się jeszcze bardziej, bo byście zobaczyli Himalaje (na początku lat 2000 były to poziomy 10-18%).

 

Nie ma jednak sensu tak daleko sięgać wstecz, bo jak to mówią Czesi – to se ne vrati. Jesteśmy już gospodarką na tyle rozwiniętą i ustabilizowaną, że raczej nikt nie zakłada tak wysokich stóp procentowych. Choć żyjemy w wyjątkowych z punktu widzenia ekonomii czasach i wszystko może się zdarzyć. Nie będę się jednak rozpisywał na ten temat i dokonywał analiz, bo nie jest to blog o analizach makroekonomicznych. Zajmijmy się kredytami hipotecznymi.
Patrząc na historyczne dane, jesteśmy w dołku ze stopami procentowymi. Moim skromnym zdaniem pytanie nie powinno brzmieć: czy, tylko kiedy wzrosną stopy procentowe. Co wtedy się stanie z ratą kredytu hipotecznego, który dziś zaciągamy? Jeżeli macie znajomych, którzy zaciągnęli kredyt 2, 3 lub 5 lat temu zapytajcie ich, jak wtedy wyglądała rata ich kredytu. Wyglądała mniej więcej tak:

Rata kredytu hipotecznego a WIBOR

WIBOR 3M
Oprocentowanie kredytu
Wysokość raty kredytu
(w PLN)
04.2015
1,65%
3,3%
438
04.2014
2,72%
4,37%
499
04.2013
3,35%
5%
537
04.2012
4,95%
6,6%
639
04.2011
4,3%
5,9%
593
04.2010
3,9%
5,55%
570
04.2009
4,2%
5,85%
590
04.2008
6,3%
7,95%
730

Założenia: kredyt 100.000 PLN, marża banku 1,65%, okres kredytowania 30 lat.

Jeżeli Wibor wróci do poziomu sprzed 3 lat, to Wasza rata kredytu hipotecznego wzrośnie o mniej więcej 200 złotych. 200 od każdych pożyczonych 100 tys. złotych!!! Jeżeli zdecydujecie się na kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. to wspomniane 200 zł musicie pomnożyć razy 3.
Nie będziemy prognozowali, jaki poziom stóp procentowych będzie za 2,3 czy 5 lat. Nie o to chodzi. Z drugiej jednak strony, warto jakoś to sobie zobrazować. Tak na „chłopski rozum”.  Co może się stać ze stopami procentowymi w Polsce. Czego możemy się spodziewać? Możecie odrzucić skrajności i popatrzeć na uśrednione wartości za ostatnie 10 lat, choć zaznaczam w żaden sposób nie odzwierciedli to faktycznych stóp procentowych w przyszłości.
wibor średnia 10 lat
Takie podejście pokazuje, że w dłuższym horyzoncie czasowym 3-miesięczny Wibor osiągał przeciętnie poziomy 3,8 – 4% lub wyżej i może się to powtórzyć. Na pewno nie nastąpi to nagle i nie w najbliższych kilkunastu miesiącach.  Uważam, że zawsze warto brać pod uwagę gorszy scenariusz i być później miło zaskoczonym, niż szacować optymistycznie, a później mieć problemy z coraz wyższymi ratami kredytu.

Ile powinna wynosić rata kredytu hipotecznego?

kredyt hipoteczny/raty kredytu/zasady zaciągania kredytu/zdolność kredytowa
Rata kredytu hipotecznego powinna być przede wszystkim bezpieczna dla domowego budżetu. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe. 20-30 lat to właściwie standard. Większość moich Klientów (jakieś 75-80%) decyduje się 30 lat. Nawet jeżeli myślisz o kredycie hipotecznym na 10-15 lat, to przecież w tym czasie też wiele różnych rzeczy może się zdarzyć w Twoim życiu. To nie jest kredyt gotówkowy na rok czy dwa, gdzie w trudniejszych finansowo chwilach zagryziesz zęby i jakoś przetrwasz. W przypadku kredytu hipotecznego trudno jest walczyć ze zbyt wysoką ratą przez kilkanaście lat. Poza tym w grę wchodzą dużo wyższe kwoty niż przy kredycie gotówkowym.
Ile więc powinna wynosić rata kredytu hipotecznego? Nie odpowiem za Was. Mogę jedynie zwrócić uwagę na kilka rzeczy, które powinniście wziąć pod uwagę kalkulując ratę.

Raty kredytu hipotecznego – test z pieskiem

Sami też możecie zrobić mały test. Łatwiej poddać się testowi jeżeli planujecie kredyt dopiero za kilka miesięcy, a nie na już.
Raty kredytu hipotecznego - test z pieskiem
Znacie to? Dziecko chce pieska, ale rodzice nie są tym pomysłem zachwyceni. Dziecko obiecuje, że będzie się pieskiem opiekowało, wychodziło na spacery itp. Rodzice robią test. Kupują smycz i proszą dziecko, żeby codziennie wcześniej wstawało i wychodziło ze smyczą na spacer. Po miesiącu część dzieci rezygnuje z pupila.
Ty też możesz się sprawdzić. Zastanów się, jaką ratę możesz spłacać i co miesiąc przelewaj z konta taką kwotę. Nie byłbym doradcą, gdybym nie napisał, że najlepiej rób przelewy na jakąś lokatę, żeby nie tracić. Najlepiej też w innym banku żebyś, logując się na konto, nigdzie nie widział tej kwoty. Po paru miesiącach zobaczysz, jak uszczupla się budżet domowy i pozostaje mniej środków na inne potrzeby, zachcianki czy opłaty.

Rata kredytu hipotecznego = 30% dochodów netto kredytobiorcy.

Maksymalnie 30% – takie jest moje prywatne zdanie w tym temacie. Zakładam przy tym, że nie macie innych zobowiązań. Kalkulować jednak powinniście w oparciu o własne finanse, sytuację majątkową, rodzinną i osobistą oraz standard prowadzonego życia. Jeżeli zarabiasz 3.000 złotych, rata nie powinna przekraczać 900 złotych i tak dalej… Ile za te 30% dochodów możesz dziś dostać kredytu? Wyniki w poniższej tabeli.
Przyjąłem średnie oprocentowanie kredytu na poziomie 3,4% i okres kredytowania 30 lat.
Dochód netto (PLN)
Rata (30% dochodu)
Kwota kredytu odpowiadająca racie
2000
600
135.000
3000
900
203.000
5000
1.500
338.000
8000
2.400
541.000
10.000
3.000
677.000
20.000
6.000
1.352.000
A ile kredytu przy takich dochodach udzieli Wam bank? Przy 2.000 złotych w niektórych bankach nie otrzymacie kredytu w ogóle. W sporej części banków otrzymacie dużo wyższe kredyty niż sugerowałby zdrowy rozsądek (czytaj: dla raty stanowiącej 30% dochodów). Przeliczyłem zdolność kredytową dla dość liberalnych banków i wyszło:

 

Dochód netto (PLN)
Zdolność kredytowa dla
1 osoby, bez zobowiązań
2000
136.000
3000
270.000
5000
530.000
8000
899.000
10.000
1.123.000
20.000
2.247.000

Ile będziesz zarabiał za lat…?

Nawet jeżeli rata stanowiąca 30% dochodu netto jest dla Was OK, to warto sobie postawić pytanie: ile będę zarabiał za rok, dwa czy 10? Z dużym prawdopodobieństwem jesteś podać swój dochód za rok. Dochód za 5 czy 10 lat praktycznie nie jest do określenia.  Jeżeli zarabiasz 3.000 złotych i jesteś na początku kariery zawodowej to teoretycznie dochód powinien wzrastać. Utrata pracy jednak też się może przytrafić.  Zadaj sobie pytanie, jak szybko znajdziesz nową i za jaką pensję?
Na to pytanie powinny sobie odpowiedzieć osoby, które zarabiają duże pieniądze. Weźmy pod uwagę ostatni przykład z tabeli. Zarabiasz 20.000 i teoretycznie możesz pozwolić sobie na ratę kredytu hipotecznego w wysokości 6.000 złotych. Tracisz pracę. Jak szybko znajdziesz kolejną? Właściwie pytanie powinno brzmieć: Jak szybko znajdziesz kolejną pracę z pensją 20.000 złotych? Z wysokiego stołka boleśniej się spada.
upadek
Może być trudno, takich pensji nie ma zbyt dużo na rynku pracy. Może znajdziesz pracę z pensją 10.000? Większość osób byłaby zachwycona, ale kiedy płacisz ratę 6.000 złotych taka pensja może Cię nie ucieszyć. Jeżeli na dodatek masz rodzinę, dzieci… tym bardziej nie ucieszy. Przy coraz wyższym poziomie wynagrodzenia, coraz trudniej o pracę na tych samych warunkach finansowych. Pisząc to, raczej nie odkrywam Ameryki.

W pewnym momencie życia  pojawią się dzieci lub emerytura…

Kredyt na 20 czy 30 lat, to czas w którym dużo się zmienia. Jeżeli masz 28 – 30 lat i nie masz rodziny i dzieci, zastanów się kiedy możesz mieć. To całkowicie zmieni Twoje obecne wydatki i priorytety.
Jeżeli masz 50-60 lat i zaciągasz dziś kredyt –  za kilka, kilkanaście lat przejdziesz na emeryturę. Jaka wtedy będą Twoje dochody z emerytury? Nie napiszę jak niskie, bo będziecie w szoku…
Warto przypomnieć, że kilka banków daje obecnie możliwość spłaty kredytu aż do 80 roku życia. Na emeryturę przechodzi się dużo wcześniej. Z drugiej strony, patrząc na system emerytalny w Polsce kto wie, może będziemy emerytami dopiero po ukończeniu 80-tki.

Zasady, które pomogą Ci uzyskać korzystny kredyt hipoteczny – część I

doradcy kredytowi/kredyt hipoteczny/zasady zaciągania kredytu

W pierwszej części skoncentruję się na oczywistych oczywistościach, jak mawiał klasyk… Dla mnie jest to oczywiste i proste, bo analizuję kredyty hipoteczne i doradzam Klientom od 15 lat. Jednak, jak rozmawiam z osobami lub czytam fora kredytowe – okazuje się, że dużo osób nie zdaje sobie z tego sprawy. Pytania typu: gdzie najlepszy kredyt hipoteczny? jaka najlepsza firma doradztwa finansowego? spowodowały, że chciałbym Wam kilka rzeczy uświadomić. Jeżeli przyjmiecie te zasady będzie Wam łatwiej przy poszukiwaniu najlepszego dla Was kredytu hipotecznego. Unikniecie niepotrzebnych kosztów i nikt nie naciągnie Was na bezsensowne wydatki. Wiele stereotypów i panujących opinii czasami przysłania nam faktyczny obraz i kieruje nas na błędne myślenie. Wtedy nie dostrzegamy ważnych rzeczy lub nie szukamy lepszych rozwiązań, bo traktujemy coś za pewnik i uważamy, że tak musi być. Wcale nie musi.

Nie ma czegoś takiego, jak najlepszy kredyt hipoteczny

Chodzi mi o pojęcie ogólne: najlepszy kredyt hipoteczny dla wszystkich lub chociażby dla połowy z Was. Ty masz inne oczekiwania niż druga osoba. Masz tyle i tyle lat, inny bagaż życiowych doświadczeń, inaczej oceniasz i kalkulujesz różne rzeczy. Dla Ciebie najlepsza oferta będzie w banku X, a dla drugiej osoby w banku Y, ktoś trzeci jeszcze wybierze kredyt w banku Z. I każdy z Was powie, że wybrał najlepszą opcję.

Tak, jak z najlepszym samochodem. Ty wybierzesz Ferrari, ktoś inny Bentleya. Zdarzą się też osoby, dla których najlepszy jest Fiat lub Ford. Ja wybrałbym kultowego:

Dlatego nie bierz sobie zbyt mocno do serca rankingów kredytowych (poruszałem ten temat w Rankingi kredytów hipotecznych), choć bywają pomocne. Posłuchaj opinii osób, które brały już kredyt, ale nie sugeruj się zbytnio nimi i sprawdź inne, ponieważ:

Super oferta dla sąsiada, cioci czy znajomego wcale nie musi być najlepsza dla Ciebie

Nie należy do końca sugerować się opiniami innych, choć są one przydatne i nie powinniśmy ich ignorować. Po pierwsze może się okazać, że zaciągali oni kredyt kilka kilkanaście miesięcy temu i obecnie na rynku są dużo lepsze oferty. Wiele razy widziałem sytuacje, w których oferta banku, jakiś czas temu jedna z najlepszych na rynku, dziś nie mieści się nawet w granicach przyzwoitości. Zazwyczaj dotyczy to promocji.

Po drugie może są w innym wieku, mają inne dochody, mieli inny wkład własny, co mogło wpłynąć na warunki ich kredytu, których ty nie uzyskasz lub wręcz przeciwnie otrzymasz lepsze w innym banku.

Po trzecie… Każda osoba patrzy też przez inny pryzmat i pod innym kątem rozpatruje atrakcyjność kredytu. Jednym zależy na wcześniejszej spłacie kredytu, innym na niższej racie (osoby starsze mogą wybrać droższy kredyt w zamian za dłuższy okres kredytowania), jeszcze inni wolą wyższą ratę, ale bez żadnych kosztów początkowych, prowizji czy ubezpieczeń.

Porównując oferty sprawdzaj wszystkie koszty

Największym kosztem kredytu hipotecznego są odsetki od tego kredytu. Amen. Przykro byłoby jednak, gdybyś pominął inne opłaty, których może się sporo nazbierać. Nawet, jeżeli nie są wysokie, to po co przepłacać? Szanuj ciężko zarobione pieniądze. Ja szanuję pieniądze moich Klientów, oni tym bardziej powinni szanować swoje.

tani kredyt hipoteczny

Jak koszty mogą wpłynąć na cenę kredytu hipotecznego? Poniżej przedstawię Wam koszty skrajne (najlepsze i najdroższe) z różnych banków, z którymi zetknąłem w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Być może znajdą się na rynku nawet większe skrajności. Ja piszę tylko o ofertach, które osobiście analizowałem i które „wpadły” mi w ręce w ostatnich miesiącach.
Poniższa tabelka powinna dać do myślenia. Koszty wyliczyłem dla kredytu hipotecznego zaciągniętego na okres 30 lat w wysokości 300.000 złotych.

Rodzaj kosztu
Najtaniej
Najdrożej
Odsetki od kredytu za 30 lat
155.332
250.433
Opłaty za konto za 30 lat
0
9.000
Opłaty za kartę kredytową za 30
lat
0
1.800
Opłaty za przyznanie kredytu
(prowizja banku /ubezpieczenia)
0
45.000
Ubezpieczenie niskiego wkładu
własnego za cały okres obowiązywania
1.239
7.622

 

Szukasz dobrego kredytu – zacznij od dobrego doradcy

Patrząc na różnice w ofertach we wcześniejszej tabeli, chyba każdy teraz nie ma wątpliwości ile może zyskać lub stracić. Być może większość z Was tych najgorszych skrajności nie doświadczy (trzymam kciuki), ale do ideału też możecie się nie zbliżyć.

Będzie to zależało od sytuacji dotyczącej Waszej sytuacji osobistej, zdolności kredytowej, kwoty kredytu itp. Część najlepszych ofert będzie poza Waszym zasięgiem ze względu na wymogi banków. Ale pocieszę Was, że bardzo dużo będzie zależało od Waszej czujności i wyboru doradcy kredytowego. Jeżeli traficie do osoby kompetentnej i rzetelnej – zrobi wszystko, żeby „wycisnąć” maksimum korzyści dla Was. Bez względu czy pracuje w banku czy jest doradcą finansowym. Pisałem o tym w Doradcy Kredytowi – Fakty i Mity oraz Dobry doradca kredytowy – na co możesz liczyć.

Dziwię się, że sporo osób nie poświęca należytej uwagi i staranności w wyborze dobrego doradcy kredytowego. Szukając mechanika samochodowego pytamy się na lewo i prawo o polecenia, sprawdzamy fora internetowe, szukamy opinii. W przypadku innych fachowców również. A w przypadku doradców??? Hmm, bywa z tym różnie, nawet śmiem twierdzić, że kiepsko.

A przecież naprawiając auto możemy przepłacić 500, 800… niech będzie 1.000 złotych. A ile możemy przepłacić na kredycie hipotecznym? Odpowiedź w tabeli powyżej.

Marża banku przy kredycie hipotecznym

kredyt hipoteczny/marża kredytu/raty kredytu
marża banku przy kredycie hipotecznym

Marża banku jest częścią składową oprocentowania kredytu hipotecznego i głównym kosztem kredytu, który musimy brać pod uwagę porównując oferty poszczególnych banków.

Co to jest marża banku?

Marża, najprościej mówiąc to „zarobek” banku. W bardzo uproszczony sposób można powiedzieć tak: bank pożycza pieniądze na rynku płacąc odpowiednią cenę i z tak pozyskanej puli udziela kredytów za wyższą cenę. Ta wyższa cena to marża, dzięki której bank zarabia.
Oprocentowanie kredytu = marża banku + stopa bazowa (WIBOR dla kredytów w PLN, Libor lub Euribor w przypadku kredytów walutowych).

 

Czy marża banku jest stała?

Generalnie można powiedzieć, że tak. Choć bywają wyjątki, o których za chwilę. Wysokość marży i jej stałość zagwarantowana jest w umowie kredytowej. Dzięki temu kredytobiorca ma pewność, że dotrzymując warunków umowy marża się nie zmieni. W żaden sposób nie oznacza to, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. Jak wspomniałem wcześniej, jest jeszcze druga składowa oprocentowania – tzw. stopa bazowa. Na zmianę tej stopy nie mamy wpływu, na szczęście banki też nie mogą tu manipulować. Zależy ona od sytuacji makroekonomicznej na rynkach finansowych i od tego, jakie działania podejmuje Rada Polityki Pieniężnej (RPP) – podnosi czy obniża stopy procentowe.

Kiedy marża kredytu może się zmienić?

Informacje o zmianie marży banku zawsze zapisane są umowie kredytowej lub regulaminie kredytu (jeżeli na przykład korzystamy z promocji). Warto dokładnie przestudiować wszystkie zapisy i wymogi banku, żeby później nie zaskoczyła nas niemiła niespodzianka. Co najczęściej może mieć wpływ na zmianę marży banku?
Promocja kredytu hipotecznego – obecnie kilka banków daje przez pierwszy rok lub dwa niższą marżę, PKO BP – marża 1,1% w pierwszym roku w ofercie pakietowej z ubezpieczeniem, Deutsche Bank marża 1,1 lub 1,2% przez pierwszy rok, Bank Pekao w ofercie „przez 2 lata niższa rata” daje niższą marżę przez pierwsze 24 miesiące. Po tym okresie marża rośnie.

Oferty pakietowe – banki często oferują lepsze warunki kredytu (niższą marżę), jeżeli kredytobiorca zdecyduje się na dodatkowe produkty. Mogą to być: ubezpieczenie na życie lub inne ubezpieczenia, założenie konta osobistego i zadeklarowanie, że będzie tam przelewane wynagrodzenie od pracodawcy, ubezpieczenie mieszkania lub domu, zakup karty kredytowej. Z reguły przy takiej ofercie podawany jest okres, w którym trzeba z tych dodatkowych produktów korzystać. Może się też zdarzyć, że przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego będziemy musieli mieć w banku konto lub kartę kredytową. Jeżeli nie dopełnimy tych warunków – bank może podnieść marżę. I nie łudźcie się, że tego nie zrobi.

wysoka rata kredytu a marża banku

Możecie się mocno zdziwić, kiedy marża Waszego kredytu skoczy na przykład z 1,59% do 2,5%. W przełożeniu na ratę kredytu w wysokości 300.000 na 30 lat rata wzrośnie Wam wtedy o 150 złotych. Dlatego podkreślam: warto dokładnie czytać warunki umowy kredytowej.

 

Jaki wpływ na ratę kredytu ma marża banku?

Marża banku ma bezpośredni wpływ na ratę kredytu hipotecznego i jest podstawowym kosztem kredytu. Poniżej pokazuję, jak wyglądają raty kredytu w wysokości 300.000 PLN na 30 lat w zależności od marży. Przyjąłem WIBOR na poziomie 1,9%.

 

Marża banku
Wysokość raty kredytu
1,1%
1.265
1,4%
1.314
1,5%
1.330
1,6%
1.347
1,8%
1.381
2%
1.415
2,5%
1.502
3%
1.592

 

Pomiędzy marżą 1,6% a 1,8% różnica w racie kredytu wynosi  33 złote. Dla niektórych może się to wydawać niedużo, ale na przestrzeni 30 lat uzbiera się z tego 11.880 złotych.

 

Od czego zależy marża banku?

Marża zależy od wielu czynników. Każdy bank w tym zakresie ma własną politykę cenową i w każdym banku na wysokość marży mogą mieć wpływ tylko niektóre czynniki lub wszystkie na raz. Do najpopularniejszych należą:
Wkład  własny – im większy wkład własny tym niższa marża banku. Co ciekawe, w niektórych bankach wkład własny nie ma znaczenia, bez względu czy dysponujemy wkładem własnym 10% czy 50% marża
będzie taka sama. W innych bankach natomiast wkład własny będzie miał bardzo duże przełożenie na marżę kredytu.
Kwota kredytu – im wyższa kwota kredytu tym niższe marże. Nie powinno to dziwić, banki zawsze preferowały bogatszych klientów, a bogatszy klient z reguły zaciąga wyższy kredyt.
Waluta kredytu – pamiętam, jak w czasach bumu hipotecznego i mieszkaniowego w latach 2007-2008, mało który kredyt w złotówkach mógł się zrównać z marżą kredytu walutowego. Szczególnie kredytu w CHF, gdzie marże rzadko przekraczały 1-1,5%. Obecnie jest odwrotnie. O ile można znaleźć tani kredyt złotowy z marżą 1,4 – 1,6%, to w przypadku kredytów walutowych przeciętne marże zaczynają się grubo powyżej 2,5%, i dochodzą do 4 – 4,5%.
Cel kredyt – w przypadku kredytów hipotecznych najniższe
marże dostępne są dla kredytów mieszkaniowych, dużo wyższe marże dotyczą
kredytów konsolidacyjnych oraz pożyczek hipotecznych. Scoring czyli ocena ryzyka przez bank: rodzaj i wysokość dochodów, miejsce zamieszkania, wykształcenie, ilość osób w gospodarstwie domowym i wiele innych.
Poniżej część przykładowej siatki marż, która obowiązywała w zakończonej właśnie promocji PKO BP. Marża kredytu zależy zarówno od kwoty kredytu, jak też wkładu własnego.

 

Wkład własny
Kredyt
120.000 – 160.000
Kredyt
160.000 – 200.000
Kredyt
200.000 – 700.000
od 10% do20%
2,05%
1,80%
1,58%
od 20% do 30%
1,88%
1,63%
1,41%
od 30% do 50%
1,85%
1,60%
1,4%
od 50% do 100%
1,79%
1,54%
1,3%

 

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 230.000 złotych i potrzebujesz kredytu 198.000. Twój wkład własny, czyli 32.000 jest w przedziale pomiędzy 10 a 20% – więc marża kredytu wyniosłaby 1,8%. Wystarczy, że zwiększysz kwotę kredytu o 3.000, do 201.000 złotych i marża kredytu, którą możesz uzyskać spadnie do 1,58%. W dalszym ciągu Twój wkład własny będzie w przedziale 10-20%, ale kwota kredyty przekroczy 200.000 więc bank zaproponuje Ci korzystniejszą marżę. Zapłacisz trochę wyższą prowizję i trochę wyższy koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ale w tym konkretnym przykładzie i tak będzie to dla Ciebie korzystniejsze rozwiązanie.

Jeżeli trafisz do dobrego i doświadczonego doradcy kredytowego, to takie rzeczy powinien „wyłapać” i doradzić Ci lepsze rozwiązanie wyliczając wszystkie za i przeciw.

 

Dobry doradca kredytowy – na co możesz liczyć

doradcy kredytowi/zasady zaciągania kredytu
doradca finansowy, doradca kredytowy

Dobry doradca kredytowy… czyli jaki? Na co możesz liczyć u takiego fachowca? Pisałem wcześniej i zachęcałem Was do skoncentrowania się w  pierwszej kolejności na znalezieniu dobrego doradcy kredytowego: Doradcy Kredytowi – Fakty i Mity. To zaprocentuje później: nie tylko na etapie poszukiwania kredytu hipotecznego i wszystkich formalności z tym związanych, ale także później po wypłacie kredytu.

Jeżeli traficie do dobrego doradcy, to gwarantuję Wam, że będziecie też zadowoleni z kredytu. O ile z kredytu w ogóle można być zadowolonym … 😉 Życzę Wam, żebyście mieszkania kupowali za gotówkę, ale niestety, tylko nieliczni mogą sobie na taki luksus pozwolić.

Dobry doradca kredytowy, czyli jaki?

Dobry doradca kredytowy to znaczy: uczciwy, kompetentny, z dużym doświadczeniem, rzetelny i solidny, na którym zawsze można polegać. Co tak naprawdę może zaoferować Wam dobry doradca kredytowy? Jeżeli uważacie, że znajdzie Wam tylko najlepszy kredyt hipoteczny to się mylicie, albo też powiem, że mało wymagacie od takiego doradcy kredytowego. Stanowczo za mało. Ja bym poszedł do takiego doradcy, że maksymalnie skorzystać z jego wiedzy i doświadczenia. Uwierzcie mi: wymagajcie dokładnych wyjaśnień i pytajcie o wszystko – dobry doradca nie obrazi się. Wręcz przeciwnie – zyskacie w oczach takich doradców. To sama przyjemność tłumaczyć klientowi krok po kroku wszystkie zawiłości związane z kredytem. Im więcej klient wie, tym później cały proces przebiega szybko i sprawnie, sprawnie dla klienta i sprawnie też dla doradcy.

 

Mówimy tu o dobrym doradcy, dla którego praca to poniekąd pasja, który lubi rozmawiać z klientami i cieszy się kiedy polecają go innym. Nie rozmawiamy tu o sprzedawcach kredytów, którzy działają, jak w fabryce i dla których klient to zło konieczne, ale trzeba go tolerować, bo na nim można zarobić.
Na co możemy liczyć udając się do dobrego doradcy kredytowego?

 

Wybór faktycznie korzystnej oferty

Nie muszę chyba Wam mówić, że do doradcy idziemy przede wszystkim po to, żeby znalazł dla nas najlepszy kredyt hipoteczny. To oczywiste, ale rzeczywistość nie jest tak różowa. Wielokrotnie widziałem oferty, które z tym twierdzeniem nie miały dużo wspólnego. Widziałem oferty, które w danej chwili nie były najlepsze dla klienta – można było znaleźć korzystniejsze. Widziałem oferty, które były super, ale poza zasięgiem klienta (ze względu na wkład własny, zdolność kredytową itp.). Widziałem symulacje kredytowe, w których doradca nie podał wszystkich kosztów kredytu, może i drobnych kosztów, ale zawsze kosztów.
Przecież po to idziemy do doradcy, żeby nam wszystko dokładnie powiedział. Niektóre oferty w bankach różnią się minimalnie i czasami na podstawie tych drobnych szczegółów podejmujemy decyzje, które wiążą nas później na 20 czy 30 lat. Przecież nie o to chodzi, żeby po wypłacie kredytu i otrzymaniu pierwszego harmonogramu z banku zrobić wielkie oczy.
kredyt hipoteczny harmonogram

 

Dlatego, jeżeli od razu trafimy do kompetentnego i rzetelnego doradcy kredytowego unikniemy przykrych niespodzianek i niedomówień. Dobry doradca kredytowy nie pozwoli sobie na niedomówienia, dokładnie omówi z tobą poszczególne oferty i przede wszystkim nie będzie ukrywał żadnych kosztów.  Co również ważne, nie pozwoli sobie na wciskanie Ci niepotrzebnych dodatkowych produktów. Pracuje na swoją renomę i wiarygodność.

 

Zwrócenie uwagi na możliwe komplikacje

Dobry doradca kredytowy z wieloletnim doświadczeniem zada Wam wiele pytań. Czasami pytania mogą wydawać się nie związane z tematem, ale to tylko pozory. Na podstawie zebranych informacji będzie mógł znaleźć Wam najlepsze rozwiązanie. Będzie też mógł wyłapać wszystkie możliwe drobiazgi, które mogą rzutować na przyznanie kredytu na zaproponowanych warunkach lub przyznanie kredytu w ogóle. Wybór najlepszej oferty to jedno, druga sprawa to faktycznie uzyskanie takiego kredytu. Tu liczy się doświadczenie, które jest jedną z cech dobrego doradcy.

 

Jeżeli dobry doradca wskazuje Wam możliwe problemy lub widzi jakieś przeszkody, które nie do końca wpisują się w procedury bankowe to bardzo dobrze. Nie robi tego po to, żeby Was wystraszyć lub żeby sobie pomarudzić. Nie traktujcie go, jak malkontenta. Zwraca uwagę, żebyście od początku do końca mieli świadomość na czym stoicie, co może się wydarzyć lub co zrobić, żeby faktycznie kredyt został Wam przyznany na zaproponowanych warunkach. Doradca, który udzielił kilkuset kredytów, pracuje od wielu lat i widział już niejedno jest wyczulony na sprawy, które odbiegają od procedur bankowych. Jeżeli będzie taka konieczność zasygnalizuje problem, ale jednocześnie jego doświadczenie pozwoli mu podpowiedzieć Wam rozwiązanie.

 

 

Nie sztuką jest usłyszeć od doradcy: wszystko w porządku, można wpłacić zadatek na mieszkanie, a później przekonać się, że bank zaproponował gorsze warunki kredytu lub nie przyznał kredytu w ogóle. Czy tego oczekujecie? Chyba nie.

 

Oczywiście idąc do mało doświadczonego doradcy z niezbyt dużą wiedzą też możecie usłyszeć, że tu będzie problem i tam będzie problem. W takim przypadku sam był potraktował doradcę, jak malkontenta, który „nie ogarnia” tematu. My jednak rozmawiamy o dobrych doświadczonych doradcach i każdą uwagę takiego specjalisty warto wziąć sobie do serca.

 

Bankowe formalności bez zgrzytów

W tym przypadku akurat wszyscy doradcy, którzy znają procedury bankowe są w stanie popilotować każdy temat. Nie jest sztuką skserować dokumenty i pomóc kredytobiorcy w wypełnieniu formularzy bankowych. Sztuką natomiast już jest skompletować faktycznie potrzebne dokumenty. Korzystając z usług dobrego doradcy raczej nie usłyszycie: wie Pani/Pan co, jeszcze zapomniałem powiedzieć o takim i takim dokumencie, to też będzie potrzebne do kredytu… i zapomniała Pani/ Pan się podpisać na jednym formularzu… Dobry doradca kredytowy poprowadzi Wasze sprawy od pierwszej rozmowy, aż do wypłaty kredytu, a nawet po wypłacie – przypomni o dostarczeniu polisy ubezpieczenie mieszkania (być może zarekomenduje Wam dobrego agenta ubezpieczeniowego), przypomni o formalnościach z wpisem hipoteki, żebyście niepotrzebnie nie płacili tzw. ubezpieczenia pomostowego itp.

 

Obsługa posprzedażowa

Większość osób nie zdaje sobie sprawy, jak fajnie mieć pod ręką kompetentnego i zaangażowanego w nasze sprawy doradcę kredytowego również na późniejszym etapie, po wypłacie kredytu. Zapytajcie znajomych, którzy spłacają swój kredyt już kilka lat. Czy nie zdarzyło im się konsultować z doradcą różnych spraw, które wyszły w trakcie spłaty kredytu: nadpłaty kredytu lub całkowitej spłaty, zmiany zabezpieczenia, rozliczenia remontu czy budowy domu, wyjaśnienia nowego harmonogramu, który przysłał bank, podwyższenia kredytu i wielu innych przypadków.
Osoby, które dopiero szukają kredytu hipotecznego, wcześniej też nie mieli żadnego, nie są w stanie teraz docenić obsługi posprzedażowej. Nie dziwię się wcale. Po prostu myślą, że po zaciągnięciu kredytu będą spłacać raty i tyle. I większości przypadków tak będzie. Jednak część z Was, będzie za kilka lat chciała nadpłacić kredyt, przenieść hipotekę, sprzedać mieszkanie z hipoteką itp. Wtedy dopiero docenia się doświadczonego i kompetentnego doradcę (finansowego czy bankowego), który już nas zna i z którym można się spotkać i poprosić o poradę. Żadna bankowa infolinia tego nie zastąpi.
Jest takie powiedzenie: jak sobie pościelisz, tak się wyśpisz. Ja powiem tak: szukasz dobrego kredytu? Zacznij od dobrego doradcy.

Kredyt hipoteczny – jak to działa?

kredyt hipoteczny/nadpłata kredytu hipotecznego/raty kredytu
oprocentowanie kredytu hipotecznego

 

Od tego powinienem właściwie zacząć mojego bloga. Bez zrozumienia mechanizmu, jak funkcjonuje kredyt hipoteczny (czy kredyt w ogóle) trudno Wam będzie podejmować decyzje przy wyborze korzystnego kredytu hipotecznego.

 

Kredyt hipoteczny: raty równe

Szukając kredytu hipotecznego mamy do wyboru dwie opcje: kredyt hipoteczny z ratami równymi lub malejącymi. Każda rata, bez względu czy są to raty równe czy malejące składa się z odsetek i kapitału (raty kapitałowo-odsetkowe) i taką ratę co miesiąc będziemy płacić do banku.
Raty równe (inaczej zwane też annuitetowe) polegają na tym, że wszystkie raty będą w tej samej wysokości, od pierwszej do ostatniej. Wygląda to tak:
kredyt hipoteczny raty równe
Od pierwszej do ostatniej raty płacimy tyle samo. W podanym przykładzie rata kredytu hipotecznego wynosi 1.363,94 zł.

Kredyt hipoteczny: raty malejące

W przypadku kredytu hipotecznego w systemie rat malejących spłata kapitału jest tej samej wysokości. W poniższym przykładzie jest to 833,33 zł.
kredyt hipoteczny raty malejące
Można to wyliczyć dzieląc kwotę kredytu przez ilość miesięcy.
300.000 : 360 = 833,33
Do spłacanego kapitału dochodzą odsetki. Przy oprocentowaniu 3,6% w skali roku też można je wyliczyć:
300.000 x 3,6% : 12 miesięcy = 900

 

W kolejnym miesiącu odsetki będą liczone od niższego salda zadłużenia (bo 833,33 spłaciliśmy już przy pierwszej racie)
(300.000 – 833,33) x 3,6% :12  = 299.166,67 x 3,6% :12 = 897,50

Suma kapitału (833,33) i wysokości odsetek daje nam całkowitą ratę kredytu (ratę kapitałowo- odsetkową).

Na początku saldo kredytu jest najwyższe więc odsetki są najwyższe. Z każdą ratą kredyt zmniejsza się o 833,33 (rata kapitałowa) więc odsetki też maleją. Dzięki temu rata kredytu z każdym miesiącem również ulega obniżeniu. Zaczynamy spłacać kredyt z ratą w wysokości 1.733,33 zł, a kończymy na racie 835,83 zł.

Niewątpliwym plusem w przypadku rat malejących jest fakt, że szybciej spłacamy kapitał i dzięki temu koszt odsetek będzie niższy. Już po 12 miesiącach płacenia rat kredytu widać różnicę w kwocie, która pozostaje do spłaty.

kredyt hipoteczny raty równe czy malejące

Minusem przy ratach malejących jest za to większe obciążenie budżetu domowego, ponieważ początkowe raty są wyższe. Banki wymagają też wyższej zdolności kredytowej, liczą ją dla pierwszej najwyższej raty.

 

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch składowych, marży banku (teoretycznie tego, co bank zarabia) oraz stopy bazowej opartej na stopie WIBOR w przypadku kredytów zaciąganych w PLN, EURIBOR (dla kredytów walutowych w Euro) lub LIBOR (pozostałe waluty).
Oprocentowanie kredytu hipotecznego = marża banku + stopa bazowa

Nadpłata kredytu hipotecznego

Co się dzieje w przypadku, kiedy chcemy nadpłacić kredyt? Po pierwsze zmniejsza się aktualne saldo zadłużenia (kredyt, który pozostał nam do spłaty). Co zatem dzieje się z ratą i przez jaki okres będziemy spłacali nasz kredyt?
Kredytobiorcy zazwyczaj mają w takim przypadku dwie możliwości: skrócić okres kredytowania (rata pozostanie bez zmian) lub pozostawić okres kredytowania bez zmian (wtedy rata kredytu hipotecznego obniży się). W większości banków standardowo jest tak, że okres kredytowania pozostaje bez zmian i maleje rata kredytu. Z punktu widzenia korzyści lepiej jest skrócić okres kredytowania. Oddamy bankowi wtedy mniej odsetek. Z drugiej jednak strony niektórym kredytobiorcom zależy na niższej racie – jest bezpieczniejsza dla budżetu domowego. Wtedy można rozważyć opcję pozostawienia kredytu na okres, na jaki początkowo go zaciągnęliśmy i zdecydować się na niższą ratę.
Poniżej przykład kredytu w wysokości 300.000 złotych zaciągniętego na 30 lat. Po roku nadpłacamy 150.000 złotych.

Skrócenie okresu kredytowania

Pomimo, że kredyt zaciągnęliśmy na 30 lat (360 miesięcy) to nadpłata 150.000 w tej opcji powoduje, że kredyt spłacimy po 141 miesiącach. Po nadpłacie saldo zadłużenia zmniejsza się o kwotę nadpłaty (zaznaczono na zielono), maleją też odsetki – są naliczane od aktualnego, dużo niższego salda.
nadpłata kredytu hipotecznego - skrócenie okresu

Pozostawienie okresu kredytowania

W tej opcji kredyt będziemy płacić przez 30 lat. Oczywiście po dokonaniu nadpłaty rata obniży się do 666,02 zł i taka pozostanie już do końca.

nadpłata kredytu hipotecznego - obniżenie raty

We wszystkich przypadkach opisanych powyżej założono, że w międzyczasie nie zmienią się stopy procentowe. Dla uproszczenia wyliczeń założono też, że bank nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu. Często tak faktycznie jest, ale dopiero po 3-5 latach – dlatego nadpłacając kredyt warto dokładnie przeliczyć wszystkie koszty. Wkrótce poświęcę więcej uwagi zagadnieniu nadpłaty kredytu hipotecznego.

do góry strony