Jak uzyskać korzystny kredyt hipoteczny

Author

Robert Wasilewski - page 4

Robert Wasilewski has 36 articles published.

Program Mieszkanie dla Młodych

kredyt hipoteczny/Mieszkanie dla Młodych
Program Mieszkanie dla Młodych
Tym razem kilka słów o programie Mieszkanie dla Młodych. MdM dotychczas furory nie zrobił. W 2014 roku udzielono dopłat w wysokości tylko 207 mln złotych, choć zaplanowano środki w wysokości 600 mln. W tym roku kredytobiorcy mają zaś do dyspozycji 715 mln złotych.
Warto jednak pochylić się nad tematem, bo do tej pory (dokładnie do 20.01.2015) udzielono już 14.663 kredytów z dofinansowaniem, a osoby, które wzięły kredyty z dopłatą kupiły w sumie nieruchomości za ponad 3,4 mld złotych.  Poza tym coraz większe wymogi wkładu własnego (w tym roku 10%) mogą spowodować, że Program Mieszkanie dla Młodych może być alternatywą dla osób, które aż takimi środkami własnymi nie dysponują.

Dla kogo Mieszkanie dla Młodych?

Z dopłat programu Mieszkanie dla Młodych będą mogły skorzystać osoby, które:
  • nie przekroczyły wieku 35 lat (w przypadku małżonków liczy się wiek młodszej osoby),
  • nie posiadają i wcześniej nie posiadały własnego mieszkania,
  • kupują na rynku pierwotnym mieszkanie o powierzchni do 75 mkw lub dom do 100 mkw (przy trójce dzieci w rodzinie zwiększono powierzchnię do 85 mkw w przypadku mieszkań i 110 mkw w przypadku domów),
  • zaciągną kredyt mieszkaniowy na co najmniej 50% wartości nieruchomości na okres minimum 15 lat),
  • cena 1 mkw mieszkania nie przekroczy ustalonych limitów obowiązujących w poszczególnych lokalizacjach.

 

Nie będę podawał wskaźników, ponieważ zmieniają się co kwartał. Aktualne limity można na bieżąco sprawdzać na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego: http://www.bgk.com.pl/mieszkanie-dla-mlodych/limity-i-wskazniki
Mogę za to przedstawić Wam, jak wygląda podział na poszczególne lokalizacje.

 

Województwo
Stolica
Gminy sąsiadujące
Dolnośląskie
Wrocław
Czernica, Długołęka, Kąty Wrocławskie, Kobierzyce, Miękinia, Oborniki Śląskie, Siechnice, Wisznia Mała
Kujawsko-pomorskie
Bydgoszcz
Białe Błota, Dąbrowa Chełmińska, Dobrocz,
Koronowo, Nowa Wieś Wielka, Osielsko, Sicienko, Solec
Kujawski, Zławieś Wielka
Toruń
Lubicz, Łysomice, Wielka Nieszawka, Zławieś
Wielka
Lubelskie
Lublin
Głusk, Jastków, Konopnica, Niedrzwica Duża, Niemce, Strzyżewice, Świdnik, Wólka
Lubuskie
Gorzów Wlkp.
Bogdaniec, Deszczno, Kłodawa, Lubiszyn, Santok
Zielona Góra
Czerwieńsk, Kożuchów, Nowogród Bobrzański, Otyń, Sulechów, Świdnica, Zabór
Łódzkie
Łódź
Aleksandrów Łódzki, Andrespol, Brójce, Konstantynów Łódzki, Ksawerów, Nowosolna, Pabianice, Rzgów, Stryków, Zgierz
Małopolskie
Kraków
Igołomia-Wawrzeńczyce, Liszki, Kocmyrzów Luborzyca, Koniusza, Michałowice, Mogilany, Niepołomice, Skawina, Świątniki Górne, Wieliczka, Wielka Wieś, Zabierzów, Zielonki
Mazowieckie
Warszawa
Izabelin, Jabłonna, Józefów, Konstancin-Jeziorna,
Lesznowola, Łomianki, Marki, Michałowice, Nieporęt, Ożarów Mazowiecki, Piaseczno, Piastów, Raszyn, Stare Babice, Sulejówek, Wiązowna, Ząbki, Zielonka
Opolskie
Opole
Chrząstowice, Dąbrowa, Dobrzeń Wielki, Komprachcice, Łubniany, Prószków, Tarnów Opolski, Turawa
Podkarpackie
Rzeszów
Boguchwała, Chmielnik, Głogów Małopolski, Krasne, Lubenia, Świlcza, Trzebownisko, Tyczyn
Podlaskie
Białystok
Choroszcz, Dobrzyniewo Duże, Juchnowiec Kościelny, Supraśl, Wasilków, Zabłudów
Pomorskie
Gdańsk
Gdynia, Kolbudy, Pruszcz Gdański, Sopot,
Stegna, Żukowo
Śląskie
Katowice
Chorzów, Czeladź, Lędziny, Mikołów, Mysłowice,
Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Ruda Śląska, Tychy
Świętokrzyskie
Kielce
Daleszyce, Górno, Masłów, Miedziana Góra, Morawica, Piekoszów, Sitkówka-Nowiny
Warmińsko-mazurskie
Olsztyn
Barczewo, Dywity, Gietrzwałd, Jonkowo, Purda, Stawigud
Wielkopolskie
Poznań
Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Komorniki, Kórnik, Luboń, Mosina, Rokietnica, Suchy Las, Swarzędz, Tarnowo Podgórne
Zachodniopomorskie
Szczecin
Dobra (Szczecińska), Goleniów, Gryfino, Kobylanka, Kołbaskowo, Police, Stare Czarnowo
Najwyższe wskaźniki i tym samym dopłaty są w stolicach województw (wyjątek Toruń i Zielona Góra, które mają takie same wskaźniki jak odpowiednio Bydgoszcz i Gorzów Wlkp.), mniejsze dopłaty można uzyskać w tzw. gminach sąsiadujących, a najniższe wskaźniki dotyczą pozostałych gmin w poszczególnych województwach. Wskaźniki i limity cen podawane obowiązują na cały kwartał, choć już zdarzały się korekty wskaźników w trakcie kwartału.

Program MDM – ile zyskasz?

Program Mieszkanie dla Młodych zakłada dopłaty do 50 mkw mieszkania. Tak więc kupując mieszkanie o mniejszej powierzchni otrzymamy pełną dopłatę, oczywiście proporcjonalną do powierzchni. W przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 50 mkw – państwo dopłaci tylko do 50 mkw.
Kwoty dopłat  uzależnione są od ilości dzieci i wynoszą:
  • 10% –  dla małżeństw bez dzieci lub osób samotnych,
  • 15% –  dla małżeństw i osób, które wychowują co najmniej 1 dziecko.
Oprócz tego na kolejne 5% dofinansowania będą mogły liczyć osoby lub małżeństwa, którym w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania urodzi się (albo zostanie przysposobione) 3 lub kolejne dziecko Te dodatkowe 5% dopłaty będzie przeznaczone na  wcześniejszą spłatę (nadpłatę) kredytu.
Nie ma więc dopłaty 20%. Maksymalna dopłata wynosi 15%, a kolejne 5% możemy uzyskać dopiero po zaciągnięciu kredytu, jak urodzi się nam 3 lub kolejne dziecko.

Jak wyliczyć wysokość dopłaty MDM?

W internecie jest sporo kalkulatorów, które wyliczają dopłatę MdM. Niestety już zdarzyło mi się spotkać z takimi, które źle liczą… Naprawdę widziałem już coś takiego, gdzie wysokość dopłaty była liczona od ceny metra mieszkania, a nie wskaźnika odtworzeniowego. A to są dwie różne rzeczy. Oczywiście namierzyłem też kalkulator, który nie był aktualizowany, więc podawał nieaktualne dane.
Wyliczenie dopłaty jest bardzo proste, dlatego podaję poniżej, jak łatwo można samemu takie wyliczenia przeprowadzić.
Na początku małe wyjaśnienie. Limit, w którym musimy się zmieścić, żeby skorzystać z programu, to nie to samo co wskaźnik przeliczeniowy, a ściślej mówiąc wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej.
Limit ceny = 1,1 x wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia
Przykład
Aktualnie dla Warszawy wskaźnik przeliczeniowy odtworzenia 1 mkw powierzchni wynosi 5.984,68.
Limit ceny 1 mkw = 1,1 x 5.984,68 = 6.583,14
i do takiej ceny za 1 mkw możecie szukać sobie mieszkania, żeby skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych.
Dla ścisłości,  na kalkulatorze wyszło Wam zapewne 6.583,148. Nie zaokrąglamy tego do 6.583,15 tylko obcinamy końcówkę, tak żeby zostało 14 groszy. Pamiętajcie, nie zaokrąglamy w górę, bo jak kupicie mieszkanie w cenie 6.583,15 za 1 mkw to nie dostaniecie dofinansowania. Szkoda byłoby, żeby przez 1 grosz stracić na przykład 44.885,10 zł (to najwyższa dopłata, jaką może uzyskać osoba lub rodzina z dzieckiem w Warszawie).

Dopłata MdM 10% to nie wkład własny 10%!!! Może tak być, ale wcale nie musi. Nawet 15% dofinansowania może nie stanowić 10% wkładu własnego wymaganego od tego roku przez banki. Wynika to z faktu, że dofinansowanie liczone jest w oparciu o wskaźnik przeliczeniowy (ten niższy od limitu ceny), a wkład własny banki liczą od ceny mieszkania, która może być i zazwyczaj jest wyższa.

wysokość dopłaty w programie mieszkanie dla młodych

Im bardziej cena 1 mkw mieszkania, które chcecie kupić, będzie zbliżała się do maksymalnego limitu, tym bardziej wasz wkład własny (w postaci dopłaty) będzie odbiegał od wymaganego przez banki 10%.

To samo dotyczy powierzchni. Pamiętajcie, że dopłata MdM  jest tylko do 50 mkw. Im większe mieszkanie chcecie kupić tym Wasz wkład własny w postaci dofinansowania MdM będzie malał. Oczywiście wkład własny wyrażony, jako stosunek wysokości dopłaty do ceny mieszkania. Może się więc okazać, że oprócz dopłaty w ramach Programu MdM będziecie musieli dysponować dodatkowymi środkami, żeby uzyskać 10% ceny mieszkania – czyli 10% wkładu własnego.
Poniżej przykład, w którym kupujecie mieszkanie po maksymalnej cenie, jaką dopuszcza ustawa. Nie ukrywajmy. Nie ma zbyt wielu mieszkań w Polsce, które mieszczą się w założonych limitach. Jeżeli już wynegocjujecie cenę z deweloperem dla potrzeb MdM-u, to w większości przypadków będzie ona stanowiła maksymalny limit.
program mieszkanie dla młodych i wkład własny

 

Lepiej to wygląda, kiedy posiadamy przynajmniej 1 dziecko i uzyskujemy dopłatę 15%. Ale przy dużych mieszkaniach 70 – 75 mkw, nawet 15% dopłaty nie „załatwi” nam wkładu własnego 10%.
program mieszkanie dla młodych a wkład własny

 

Wzory na wyliczenie dopłaty MdM

Dopłatę można uzyskać tylko do 50 mkw powierzchni. Dlatego, jeżeli kupujecie większe mieszkanie możecie wyliczyć dopłatę w następujący sposób:
Dopłata MdM = 50 x WPO x 10% lub 15% (15% jeżeli są dzieci)
WPO – wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej
Jeżeli natomiast kupujecie mieszkanie o powierzchni do 50 mkw, wtedy wyliczacie tak:
Dopłata MdM = PU x WPO x 10% lub 15% (15% jeżeli są dzieci)

PU – powierzchnia użytkowa mieszkania/domu
WO – wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej

Rankingi kredytów hipotecznych: rzetelne zestawienia czy bajki dla dzieci?

kredyt hipoteczny/ranking kredytów hipotecznych
ranking kredytów hipotecznych 2015
Przeglądam bardzo często różnego rodzaju rankingi branżowe i to już od kilkunastu lat. Chciałbym się podzielić kilkoma uwagami na ten temat. Nie jestem fanem takich rzeczy, ale od razu dodam – warto je czytać. Widzieliście kiedyś ranking i testy samochodów? Widzieliście, jak Wasza ulubiona marka, którą byście kupili przegrywa z innymi? Bo redaktorowi testującemu auto nie spodobało się, że producent nie umieścił w bagażniku  pełnowymiarowego koła zapasowego, z którego być może i tak nigdy w życiu nie skorzystacie.

Drugi przykład. Kilka dni temu (może słyszeliście) w mediach podano wyniki rankingu na najprzystojniejszych mężczyzn (wg krajów). Polacy zajęli 2 miejsce… od końca 🙁 Też się załamałem, bo jestem facetem z Polski.

Później stacje telewizyjne przeprowadziły krótkie uliczne ankiety wśród pań Polek i okazało się, że wcale z nami facetami nie jest tak źle.

Podobnie jest z rankingami kredytów hipotecznych. Nie spotkałem się z takimi, które uwzględniałyby wszystkie koszty (również ubezpieczeń, które potrafią słono kosztować). Dotyczy to zwłaszcza ofert kredytów hipotecznych typu 0% procent prowizji. A gdzie ubezpieczenie, które bank pobiera zamiast prowizji???? Oczywiście nie generalizuję, bo może być i 0% prowizji i zero ubezpieczeń.

Rankingi kredytów dla konkretnych założeń

Zwróćcie uwagę, że rankingi robione są zazwyczaj z pewnymi założeniami: dochody klientów, ilość osób (np. ranking dla 4-osobowej rodziny…), wkład własny, a czasami nawet wiek czy miejscowość. Rzadko się zdarzy, że wpasujecie się w te wszystkie założenia. A jeżeli nie wpasujecie się, to oferta krojona na miarę, na Waszą miarę może całkowicie się różnić od tych podawanych w rankingach. Może się okazać, że nie macie takiego wkładu własnego, że chcecie mniejszy kredyt (regułą w bankach jest, że im wyższy kredyt tym lepsze warunki). Może też się zdarzyć, że oferta rzeczywiście jest naj naj naj, ale nie „łapiecie się” na nią ze względu na zdolność kredytową.

Rzetelność autora

Rozumiem, że rankingi rządzą się swoimi prawami. Trudno byłoby przygotować ranking, który uwzględnia wszystko i dotyczy różnych sytuacji  kandydatów na kredytobiorców. Sam bym się czegoś takiego też nie podjął. Nie wyobrażam sobie siedzenia nad przygotowaniem rankingu przez miesiąc. Moi drodzy, gdy widzę ranking (wczoraj go widziałem), gdzie napisane jest założenie „wkład własny 10%” i na pierwszym miejscu pojawia się oferta z marżą dostępną tylko przy wkładzie powyżej 50%, to chyba coś jest nie halo!

Diabeł jednak tkwi w szczegółach

szczegóły kredytu hipotecznego w rankingach
Podstawowym kosztem kredytu hipotecznego na 20 czy 30 lat faktycznie są odsetki. Jednak diabeł tkwi w szczegółach. Nie ulega to wątpliwości i zawsze to podkreślam. Faktycznie, rankingi zazwyczaj uwzględniają koszt odsetkowy lub przynajmniej podają marżę albo oprocentowanie kredytu. Ale mogą dojść koszty prowadzenia rachunku czy opłaty za kartę kredytową. Coraz częściej banki proponują niższą marżę kredytu w zamian za zakup dodatkowych produktów. A w rankingach pojawia się ta niższa marża, ale już bez dodatkowych opłat. Jakiś przykład? Bardzo proszę trzy różne oferty, które analizowałem 2 tygodnie temu dla jednego z klientów:

OFERTA 1
OFERTA 2
OFERTA 3
Marża
banku
1,40%
1,59%
1,65%
Oprocentowanie
kredytu
3,44%
3,63%
3,69%
Wysokość
raty
865
880
896
Opłata
za konto
25
12
0
Razem
890
892
896
Kredyt 150.000 na 20 lat, przyjęto Wibor 2,04%.

Specjalnie pominąłem inne opłaty i prowizje, żeby skoncentrować się tylko na racie i opłacie za konto. Cóż, w rankingu z pewnością oferta nr 1 wygrałaby w cuglach. Tu też wygląda najlepiej, ale różnica w ratach już nie jest tak przekonująca, kiedy doliczymy opłaty za konto.  Gdybyśmy doliczyli prowizję, i inne opłaty okazałoby się, że każdy z Was wybrałby coś innego. Często jest tak, że jeżeli oferty nie różnią się od siebie zbyt wiele wysokością raty, to kredytobiorcy zaczynają zwracać uwagę na inne ważne aspekty: opłatę za wcześniejszą spłatę, prowizję na starcie itp.

Czytajcie rankingi kredytowe

Pomimo różnych ograniczeń rankingów kredytowych i kontrowersji z tym związanych uważam, że warto je czytać. Ja czytam, żeby wyrobić sobie zdanie o autorze ;)… żartuję. Rankingi dają pewien obraz osobom szukającym kredytu hipotecznego. Widzą czego mniej więcej należy się spodziewać, jakie są oferty na rynku. Przynajmniej są jakimś punktem odniesienia dla osób, które przecież nie są doradcami i nie muszą się znać na wszystkim. Ja też nie znam się na wielu rzeczach i czytając różne rankingi zapoznaję się z ofertami. Wyrabiam sobie wstępny pogląd. Później idę do specjalisty i dopytuję o szczegóły. Czasami pokazuję taki ranking i jeżeli różni się od rzeczywistej oferty to dopytuję dlaczego?
Może się okazać, że wystarczy, żebyście zwiększyli wkład własny o kilka tysięcy złotych i załapiecie się na niższą marżę. Albo wykupili niedrogie ubezpieczenie, czy kartę, która faktycznie da wymierne korzyści na kredycie hipotecznym.Od czasu do czasu też będę Wam przygotowywał rankingi, żebyście mniej więcej (bardziej więcej niż mniej) mieli pogląd na aktualne oferty banków w zakresie kredytów hipotecznych.

Doradcy Kredytowi – Fakty i Mity

doradcy kredytowi/kredyt hipoteczny/zasady zaciągania kredytu
 doradcy kredytowi
Sporo się naczytałem na forach internetowych o doradcach kredytowych i finansowych, a chyba jeszcze więcej nasłuchałem od klientów. W końcu od 15 lat doradzam klientom i spotykam się z nimi. Czasami
nawet zdarza się gasić pożary po innych doradcach, sorry chciałem napisać „doradzaczach”.  Hmm… być może po mnie też ktoś gasił pożar? 😉 Przecież nie od razu byłem alfą i omegą (i dalej nie jestem), jak zaczynałem pierwszą pracę w banku w 2000 roku.

Doradcy finansowi a doradcy kredytowi

Na początek małe rozróżnienie. W polskim prawie nie ma licencji na takich doradców i dlatego możemy spotkać różne wyjaśnienia dla tych zawodów. Dla mnie osobiście doradca kredytowy to specjalista od kredytów, koniec, kropka. Doradca finansowy zaś to pojęcie szersze. To osoba, która nie tylko jest w stanie „ogarnąć” tematy związane z kredytami, ale także innych produktów bankowych i ubezpieczeniowych, inwestowania itp. Więcej miejsca na temat doradców finansowych i kredytowych poświęciłem w Doradca Kredytowy a Doradca Finansowy.

Jedno jest pewne. Doradca finansowy może wyrządzić nam znacznie więcej szkód niż doradca kredytowy, bo doradcy kredytowemu nie powierzamy naszych oszczędności szukając lokat bankowych, czy innych sposobów inwestowania. U doradcy kredytowego, co najwyżej możemy „wtopić” z kredytem (czytaj: zaciągnąć drogi kredyt + nabyć do kredytu dużo niepotrzebnych produktów, najczęściej ubezpieczeń). Choć patrząc z perspektywy aktualnych kursów franka, i przy kredycie możemy nabawić się problemów.
A teraz do rzeczy. Panuje wiele mitów i nieprawdziwych wyobrażeń o doradcach finansowych i kredytowych, dlatego spróbuję się odnieść do niektórych z nich. Oczywiście, jeżeli coś przeoczyłem, a jest to dla Was ważne – piszcie, postaram się wrócić do tematu.

Firma/Bank XYZ jest beee, omijajcie ich doradców szerokim łukiem

To największa pomyłka i stereotyp, który panuje na rynku. Na forach internetowych jest mnóstwo tego typu wpisów. Rozgoryczeni swoim doradcą kredytowym klienci od razu skreślają całą firmę. Pokutują tutaj dwie zasady:
  • zadowolony klient pochwali się jednemu znajomemu, a niezadowolony
    powie 10-ciu innym,
  • koło się zepsuło, to znaczy, że cały samochód jest popsuty.

Zawsze powtarzam, jeżeli szukasz doradcy kredytowego nie patrz na nazwę firmy. Szukaj człowieka, człowieka z imienia i nazwiska. Jak będziesz robił odwrotnie to się sparzysz. Pytaj znajomych, czy byli zadowoleni z usług ich doradcy. I niech Ci nie mówią, tak byliśmy w firmie Y, jesteśmy zadowoleni. Pamiętaj: pytaj o człowieka z imienia i nazwiska! Zadam Wam pytanie. Jak macie problemy zdrowotne, nie katar, takie bardziej poważniejsze, to czy szukając lekarza specjalisty pytacie się znajomy o nazwy szpitali? Czy szukacie konkretnego lekarza z imienia i nazwiska. Nie jest ważne czy pracuje w renomowanej klinice, powiatowym szpitalu, czy przyjmuje w małym prywatnym gabinecie. Szukacie konkretnej osoby. Uwierzcie z doradcami kredytowymi czy finansowymi jest dokładnie tak samo. Wiem coś na ten temat, bo pracowałem zarówno w banku (bankach), ogólnopolskiej firmie doradztwa finansowego, jak i w małym biurze kredytowym. Powtarzam, szukając dobrego doradcy kredytowego, szukajcie konkretnych osób, nie firm.

Doradcy kredytowi myślą tylko o swojej prowizji, lepiej pójść do banku

A kto nie myśli o wynagrodzeniu? Wszyscy i w każdej branży, nie tylko w doradztwie finansowym. Przecież Wy też pracujecie, żeby zarabiać pieniądze.

doradca kredytowy a wynagrodzenie

 

To kolejny mit. Dlaczego? A czy nie przyszło Wam do głowy, że w bankach też ludzie pracują na prowizjach? Czy nie przyszło Wam do głowy, że doradca bankowy też może mieć różne wynagrodzenie od różnych produktów i też może wcisnąć Wam niepotrzebne ubezpieczenie lub zaproponować droższy kredyt, na którym więcej zarobi? Jeżeli myślicie inaczej, to jesteście w duuuuużym błędzie. Co więcej, w niektórych bankach doradcy pracują na „samozatrudnieniu”, czyli prowadzą działalność gospodarczą i żyją tylko z prowizji. W niektórych firmach doradztwa kredytowego zresztą jest podobnie. Więc doradca bankowy niekoniecznie musi się różnić od finansowego.

No dobrze. W bankach też pracują doradcy na etatach. Czy w takim razie myślicie, że pracownicy etatowi w banku też nie mają prowizji? Fakt niektórzy rzeczywiście nie mają. Ale wtedy zazwyczaj mają premie uzależnione od wykonywanych planów. Uważacie, że jak ktoś w banku zarabia 2-3 tys. to nie będzie mu zależało na dodatkowych 500-1000 złotych premii za wykonanie planu lub sprzedaży,  jak to się fajnie mówi „kalorycznych” (czytaj drogich) produktów? Albo też premii za sprzedaż „doklejek” (czytaj produktów dodatkowych do kredytu, najczęściej ubezpieczeń). Jeżeli tak myślicie, to się bardzo mylicie.
Nie powiem już, że pracowałem i w bankach i firmach… i …;)  Myślenie, żeby lepiej pójść do banku, bo tam doradca nie wciśnie nam drogiego kredytu nie sprawdza się w rzeczywistości. Powiem więcej. Ponieważ panuje przekonanie, że doradca bankowy nie zedrze z nas skóry, idziemy więc do banku z uśpioną czujnością i łykamy produkty z przekonaniem, że oferta w tym banku po prostu taka jest. Widziałem wiele sytuacji, w których klient w banku zapłacił 3% prowizji, a mógł na przykład 2%, zapłacił za ubezpieczenie, które nie było mu potrzebne, choć było to ubezpieczenie dobrowolne, a nie obowiązkowe itp. Czasami przychodzą do mnie klienci z ofertami z banków, a ja biorę długopis i wykreślam niepotrzebne procenty z ich symulacji kredytowej. To co napisałem powyżej oczywiście dotyczy też doradców kredytowych u pośredników. Tak więc podsumowując: naciąć się możemy i tu i tu, jak źle trafimy z wyborem doradcy.  Dobrzy, kompetentni i rzetelni doradcy kredytowi pracują zarówno w bankach, jak i firmach finansowych. Niestety podobnie jest z czarnymi owcami.
kompetentny i dobry doradca kredytowy

Dlatego po raz kolejny będę Wam powtarzał z uporem maniaka: szukajcie konkretnych doradców, z imienia i nazwiska, nie sugerujcie się nazwami firm czy banków. Uwierzcie mi, to później zaprocentuje.

Kredyt hipoteczny w ING

kredyt hipoteczny ING
Od czasu do czasu będę też na blogu przedstawiał i porównywał oferty banków. Dziś ING Bank Śląski. ING ma bardzo ciekawą ofertę kredytową, zwłaszcza przy kwotach powyżej 200.000 zł.  Bardzo fajnie (czytaj: wysoko) liczy też zdolność kredytową. Osobiście uważam, że oferta jest niedoceniana zarówno przez klientów, jak i samych doradców kredytowych. Bez wątpienia barierą wejścia jest wymagany wkład własny. Wynosi on 20%, albo powiem inaczej: ING udzieli nam kredytu do 80% wartości nieruchomości. Pod tym kątem, ING zawsze należał do banków konserwatywnych, ale bynajmniej dla mnie nie jest to wada, po prostu taka polityka banku. Od stycznia 2015 ING uzależnia marżę kredytu hipotecznego tylko od kwoty kredytu, a nie od wkładu własnego, jak w większości banków.
Do wyboru mamy 3 warianty. Standardowy pomijam, bo i tak nikt go nigdy nie wybiera (prowizja + wysoka marża). Zostają więc dwa podstawowe warianty: kredyt hipoteczny z prowizją, która standardowo wynosi 1,8% i bez prowizji. Co ważne bez prowizji i żadnych innych ubezpieczeń zamiast prowizji – po prostu ZERO!
Kredyt bez prowizji
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża
2,2%
2,05%
Kredyt z prowizją 1,8%
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża
1,8%
1,65%
Jeżeli zdecydujemy się dodatkowo na ubezpieczenie (3 pakiety do wyboru, o których poniżej) dodatkowo bank obniży nam marżę kredytu o 0,1%. Ubezpieczenie musimy opłacać przez minimum 3 lata, później możemy zrezygnować nie tracąc obniżonej marży – żadnych haczyków, tak to działa. To wszystko dotyczy oczywiście kredytów  mieszkaniowych, czyli przeznaczonych na cel mieszkaniowy: zakup mieszkania, domu, remonty, budowę domu, wykup mieszkania czy refinansowania kredytu mieszkaniowego w innym banku. Jeżeli myślimy o kredycie konsolidacyjnym do podanych marż musimy doliczyć 1%, a w przypadku pożyczki hipotecznej doliczamy 1,5%. Przy pożyczka i konsolidacjach też funkcjonuje minus 0,1% za zakup ubezpieczenia.
Przy tych wariantach musimy założyć konto w banku (jest darmowe) i zasilać je kwotą 2.000 złotych. Co ważne, ING nie wymaga wpływu wynagrodzenia (w niektórych bankach taki właśnie jest wymóg) tylko zasilania konta. Możemy więc przelewać 2.000 z innego naszego konta lub poprosić np. ciocię… Później z powrotem możemy pieniądze przelać. Taki fajny wymóg banku może mieć znaczenie dla osób, które zarabiają mniej niż 2.000 i nie mogłyby go spełnić, gdyby chodziło o przelew pensji. A jak wspomniałem na początku ING bardzo fajnie liczy zdolność kredytową i może być ciekawą alternatywą dla osób zarabiających mniej niż 2.000 złotych.
Pozostałe opłaty bankowe
Opłata za wycenę
300 zł bez względu czy wycena dotyczy mieszkania czy domu. Bank
pobiera opłatę dopiero po wstępnej pozytywnej decyzji kredytowej.
Jeżeli decyzja będzie negatywna – nie płacimy za wycenę. Naprawdę tak
to działa, żadnych haczyków.
Nie wspominam o kosztach wpisu hipoteki czy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, bo tego wymagają wszystkie banki.

Ubezpieczenia nieobowiązkowe do kredytu w ING

Jak wspomniałem, decydując się na nieobowiązkowe ubezpieczenie możemy obniżyć marżę kredytu hipotecznego o 0,1%. ING posiada 3 różne pakiety ubezpieczeń: Pakiet Życie, Pakiet Standard oraz Pakiet Premium. Choć różnią się one ceną i to znacząco, to nie mają wpływu na większą czy mniejszą obniżkę marży. Zawsze zyskujemy tylko wspomniane 0,1%. W większości banków jest zazwyczaj inaczej, im droższy pakiet tym niższe marże. Koszt poszczególnych pakietów związany jest raczej z różnym zakresem ubezpieczeń.
Jeżeli chcesz po prostu zyskać niższą marżę, to wybierz najtańszy pakiet, nie ma sensu przepłacać. Jeżeli chce natomiast mieć dodatkową ochronę w zamian za wyższą cenę to musisz zastanowić się na jakiej ochronie zależy Ci najbardziej. Jaki zakres ochrony obejmują poszczególne pakiety?
Pakiet ŻYCIE – obejmuje tylko ubezpieczenie na życie. Jeżeli odpukać kredytobiorca umrze – towarzystwo ubezpieczeniowe spłaci pozostający kredyt (aktualnie pozostające saldo zadłużenia). Miesięczny koszt tego pakietu to 0,025% aktualnego salda kredytu na osobę (nie muszą ubezpieczać się wszyscy kredytobiorcy, żeby skorzystać z niższej marży może ubezpieczyć się tylko jedna osoba, np. ta, która więcej zarabia).
Pakiet STANDARD – oprócz ubezpieczenia na życie obejmuje również utratę stałego źródła dochodu. Miesięczny  koszt tej opcji wynosi 0,04% aktualnego salda kredytu.
Pakiet PREMIUM – obejmuje ubezpieczenie na życie, utratę stałego źródła dochodu, czasową lub całkowitą niezdolność do pracy, hospitalizację oraz poważne zachorowanie. Ten pakiet jest najdroższy i kosztuje miesięcznie 0,08% salda kredytu.
Ile faktycznie kosztują poszczególne pakiety? Co miesiąc składka ubezpieczenia maleje, ponieważ z każdą zapłaconą ratą maleje saldo kredytu. Podaję koszty ubezpieczeń dla 100.000 złotych kredytu. Jeżeli zaciągasz kredyt w wysokości 180.000 to pomnóż kwotę razy 1,8. Jeżeli zaciągasz kredyt na 300.000 to wystarczy pomnożyć składkę razy 3 itd. Podaję też sumę wszystkich składek za okres 3 lat (dla tych, którym zależy tylko na obniżce marży i nie będą kontynuować ubezpieczenia później) oraz za cały okres kredytowania, w tym przypadku 30 lat.

kredyt hipoteczny ING

Czy ubezpieczenie się opłaca? Dla tych, którzy po prosto chcą się ubezpieczyć i zabezpieczyć rodzinę sprawa jest oczywista. Tańszą „życiówkę” na rynku trudno znaleźć. A co z tymi kredytobiorcami, którzy nie myślą o zabezpieczeniu rodziny, tylko o niższej marży? Czy warto wtedy zdecydować się na najtańsze ubezpieczenie na minimalny okres 3 lat, żeby mieć niższą marżę i niższe raty? Poniżej krótkie porównanie.

Kredyt z ubezpieczeniem
Kredyt bez ubezpieczenia
marża
1,55%
1,65%
oprocentowanie
3,58%
3,68%
wysokość
raty kredytu
1.360
1.377
Po 3 latach
możemy zrezygnować z ubezpieczenia. Ile do tej pory zapłaciliśmy?
suma
rat po 3 latach
36×1.360 =48.960
36×1.377 = 49.572
suma
składek ubezp.
2.624
0
poniesione
koszty razem
51.584
49.572
Musimy jeszcze
wziąć pod uwagę fakt, że przy niżej oprocentowanym kredycie szybciej spłacamy
kapitał. Ile więc zostało nam kredytu do spłaty po 3 latach?
saldo kredytu po 3 latach
282.334
282.616
Teraz dopiero
możemy zsumować to, co już zapłaciliśmy i to co jeszcze pozostało do oddania.
Poniesione koszty + pozostały kapitał
do spłaty
333.918
332.188
różnica
333.918 – 332.188 = 1730
Symulacja dla kwoty kredytu 300.000 zł na 30 lat. Przyjęto Wibor 2,03%.
Po 3 latach rezygnujemy z ubezpieczenia i zostajemy z niższą marżą w wysokości 1,55% i niższą o 17 złotych ratą. Gdybyśmy w tym momencie chcieli go w całości spłacić kosztowałby nas więcej o 1.730 zł.
Kiedy więc niżej oprocentowany kredyt z ubezpieczeniem zacznie nam się „zwracać”? Trochę to potrwa. Dopiero po 110 miesiącach, czyli ponad 9-ciu latach. Tak to wygląda:
Kredyt z ubezpieczeniem
Kredyt bez ubezpieczenia
marża
1,55%
1,65%
oprocentowanie
3,58%
3,68%
wysokość
raty kredytu
1.360
1.377
suma
rat po 110 miesiącach
110 x 1.360 = 149.600
110 x 1.377 = 151.470
Koszt
ubezpieczenia za 3 lata
2.624
0
saldo
kredytu po 110 miesiącach
239.490
240.259
razem
391.714
391.729
Różnica
wynosi 391.714 – 391.729 = -15
Powstała
różnica jest wynikiem zaokrągleń wszystkich wyliczeń do pełnych złotych.
Po 110 miesiącach gdybyśmy spłacili kredyt koszty obu wariantów byłyby identyczne. W obu przypadkach wzięliśmy 300.000 złotych, a oddaliśmy do banku około 391.700 – czyli kredyt kosztował nas 91.700 złotych. Można to też wyliczyć w inny sposób, licząc same koszty kredytu, czyli odsetki, a nie pełne raty i kapitał:
Kredyt z ubezpieczeniem
Kredyt bez ubezpieczenia
marża
1,55%
1,65%
oprocentowanie
3,58%
3,68%
wysokość
raty kredytu
1.360
1.377
Odsetki
po 110 miesiącach
89.152
91.779
Koszt
ubezpieczenia za 3 lata
2.624
0
razem
91.776
91.779
Różnica
wynosi 91.776 –91.772 = -3
Powstała
różnica jest wynikiem zaokrągleń wszystkich wyliczeń do pełnych złotych.
Jak we wcześniejszej tabeli koszty kredytu w obu wariantach wyniosły nas w zaokrągleniu 91.700 złotych. Którą opcję więc wybrać? To proste, jeżeli zamierzasz spłacać kredyt dłużej niż 110 miesięcy (ponad 9 lat) to wybierz opcję z ubezpieczeniem. Po 110 miesiącach zaczniesz zyskiwać na niższym oprocentowaniu i niższej racie. Jeżeli natomiast jesteś pewny już dziś, że kredyt spłacisz szybciej, albo go zrefinansujesz w innym banku, to tańsza opcja, ale z ubezpieczeniem nie zdąży na siebie zarobić. Ale jest też druga strona medalu… przez 3 lata chroni Cię ubezpieczenie na życie. Wybór należy do Ciebie.
Nie byłbym sobą, gdybym nie porównał kredytu z tą dużą marżą 2,2%. Czy w ogóle jest sens rozważać taki drogi kredyt hipoteczny? Oczywiście, że jest. Tak się składa, że ostatnio analizowałem podobną opcję dla 2 klientów i nie wierzyli, że opcja z tak wysoką marżą jest dla nich najkorzystniejsza. Jedno małe wyjaśnienie: jeden i drugi klient kupował nową nieruchomość i po przeprowadzce zamierzali sprzedać stare mieszkanie i spłacić kredyt. Dali sobie na to rok, maksymalnie dwa.
Kredyt z prowizją
Kredyt bez prowizji
kwota
kredytu
150.000
150.000
marża
1,8%
2,2%
oprocentowanie
3,83%
4,23%
wysokość
raty kredytu
701
736
wysokość
prowizji
1,8%
0%
zapłacona
prowizja
2.700
0
suma
rat za 2 lata
24 x 701 = 16.824
24 x 736 = 17.664
saldo
zadłużenia po 2 latach
144.451
144.815
razem
163.975
162.479
różnica w kosztach
163.975 – 162.479 = 1.496
Kredyt 150.000 zł na 30 lat, przyjęto Wibor na poziomie 2,03%.
Pominąłem opłatę za wcześniejszą spłatę, bo w obu wariantach jest identyczna. Co ciekawe, ten drogi pozornie kredyt (z jedną z najwyższych aktualnie na rynku marż dla kredytów hipotecznych) jest ciekawą opcją nawet w porównaniu z ofertami innych banków przy marżach niższych niż 1,8%.  Duże znaczenie ma też fakt, że w ING możemy nadpłacić w ciągu 3 lat jednorazowo bez opłat do 50% kwoty kredytu, a po 3 latach bank nie kasuje nas już nic. W kolejnych postach pokażę Wam, jak atrakcyjną alternatywą są kredyty hipoteczne bez prowizji , ale z wysoką marżą dla osób, które potrzebują gotówki na krótki okres, 2 – 3 lata. Jeżeli chcesz szybko spłacić kredyt w pierwszej kolejności zwracaj uwagę na koszty początkowe kredytu (prowizje, ubezpieczenia) a nie marżę.

Kredyty dla VIP-ów w ING

ING ma również w swojej ofercie kredyty hipoteczne dla osób, które są już klientami ING Banku, a ich dochody lub majątek kwalifikują ich do segmentu typu VIP. Tacy Klienci mogą liczyć na jeszcze lepsze warunki kredytowe. Bank rozróżnia 3 typy takich osób:
Personal Banking – posiadają w banku aktywa w wysokości co najmniej 150.000 złotych lub regularne wpływy na konto w ING co najmniej 10.000 zł,
Private Banking – aktywa w ING minimum 500.000 zł,
Wealth Management – aktywa w w ING co najmniej 2 mln (tacy chyba już nie biorą kredytów :)…)
A jaką dla takich osób ofertę kredytową proponuje bank?
Kredyt bez prowizji
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża dla Personal Banking
1,95%
1,8%
marża dla Private Banking
1,85%
1,7%
marża dla Wealth Management
1,8%
1,65%
Kredyt z prowizją 1%
kwota kredytu
40.000 – 200.000
powyżej 200.000
marża dla Personal Banking
1,75%
1,6%
marża dla Private Banking
1,7%
1,55%
marża dla Wealth Management
1,65%
1,5%

Oczywiście tu też obowiązuje obniżka marży o 0,1%, jeżeli zdecydujemy się na ubezpieczenie w ramach jednego z trzech pakietów. Aktualnie ING ma ciekawą promocję na kredyty hipoteczne. Wkrótce o niej napiszę.

Doradca Kredytowy a Doradca Finansowy

doradcy kredytowi
doradca kredytowy a doradca finansowy

W polskim prawie nie ma licencji na takich doradców i dlatego możemy spotkać różne wyjaśnienia dla tych zawodów. Dla mnie osobiście doradca kredytowy to specjalista od kredytów. Doradca finansowy zaś to pojęcie szersze. Najkrócej: doradca finansowy jest od finansów… A tak na poważnie to specjalista, który posiada gruntowną wiedzę z zakresu rynków finansowych:
  • rynku kapitałowego (np. obligacje, akcje) – bo w końcu będzie nam doradzał przy wyborze optymalnego funduszu inwestycyjnego, jeżeli chcemy ulokować nasze pieniądze,
  • rynku pieniężnego (np. lokaty) – nie trzeba wyjaśniać,
  • rynku kredytowego – też chyba nie trzeba wyjaśniać,
  • rynku walutowego – Forex coraz bardziej zyskuje na
    popularności.
Dla ścisłości w ramach rynku finansowego funkcjonuje też rynek instrumentów pochodnych. Nie będę jednak o nim pisał, bo raczej przeciętny Kowalski czytający mojego bloga nie korzysta z tego typu instrumentów. Ale wspomnieć musiałem, żeby moi byli studenci nie zarzucili mi, że coś przeoczyłem, podczas gdy kiedyś sam ich katowałem tą wiedzą…

Doradca finansowy

Osobiście uważam, że doradca finansowy powinien mieć gruntowną wiedzę ekonomiczną, a nawet historyczno-ekonomiczną, mocne podstawy makroekonomiczne, bo przecież doradza nam co mamy zrobić z pieniędzmi, gdzie je ulokować. Musi interesować się ogólnie pojętymi finansami, obserwować trendy, umieć wyjaśniać zależności ekonomiczne. I najważniejsze musi bardzo uważnie słuchać swoich klientów, dokładnie określać ich potrzeby, przestrzegać przed ryzykiem i dokładnie im wszystko wyjaśniać. Doradca finansowy nie jest lepszy od kredytowego, po prostu oprócz kredytów zajmuje się również innymi produktami finansowymi.

Nie wyobrażam sobie jednak sytuacji, w której doradca kredytowy, ten który zajmuje się tylko kredytami, nie posiada też gruntownej wiedzy z innych dziedzin, chociażby związanej z ubezpieczeniami, które często towarzyszą kredytom hipotecznym. Wiedzą z zakresu rynku pieniężnego, stóp procentowych i wielu, wielu innych pokrewnych dziedzin, żeby móc rzeczowo rozmawiać z klientem. To klient powinien podejmować świadome decyzje bez względu czy chce kredyt, czy szuka produktu do ulokowania swoich pieniędzy. Żeby podjął świadomą decyzję musi wszystko zrozumieć i nie może zostać wprowadzony w błąd!

Doradca bankowy

Funkcjonuje jeszcze w potocznym języku pojęcie doradca bankowy. W mojej opinii może to być zarówno doradca kredytowy, jak też finansowy. Różnica polega tylko na tym, że jego oferta jest ograniczona tylko do produktów instytucji, w której pracuje. Nie znaczy to, że taki doradca nie jest w stanie nam znaleźć fajnego rozwiązania lub odwrotnie – podrzucić nam zgniłe jajo.
To trochę tak, jak byśmy poszli do salonu Nokii – możemy kupić dobry tani smartfon lub drogi, który jednak nie spełni naszych oczekiwać. Z kolei z doradcami finansowymi czy kredytowymi jest tak, jak byśmy poszli do MediaMarkt – duży wybór telefonów różnych producentów. Co nie oznacza, że z zakupu będziemy zadowoleni. Wszystko zależy od uczciwego i kompetentnego doradcy!

Blog o kredytach hipotecznych – START

inne
No to startujemy, a właściwie startuję. Postaram się Wam
wyjaśniać zawiłości związane z kredytami hipotecznymi. W prosty sposób
porównywać poszczególne oferty banków, abyście mogli podejmować rozsądne
decyzje i zaciągnąć korzystny kredyt hipoteczny – korzystny dla Was, a nie dla
doradcy czy banku.

blog kredytowy, blog finansowy

 

Wszystkie symulacje są rzetelne i drobiazgowe, ale
pamiętajcie, że zawierają dane aktualne na dzień, kiedy siedzę nad cyferkami. O
ile oferty banków i marże nie zmieniają się zbyt często to ze stopami bazowymi
(WIBORY, LIBORY i inne) może być różnie. Zawsze przy wyliczeniach podaję
parametry, na których pracuję. Wasze założenia mogą być inne, stopy procentowe
też mogą się zmienić – jeżeli nie jesteście czegoś pewni lub coś jest
niezrozumiałe zadzwońcie lub napiszcie. Spróbuję Wam pomóc.
Jeżeli nie namierzyliście żadnego kompetentnego i zaufanego doradcy
kredytowego, do którego moglibyście udać po poradę lub Wasz doradca nie stanął
na wysokości zadania L
– też możecie się ze mną skontaktować – trochę dobrych i rzetelnych doradców
przez te wszystkie lata poznałem i mogę ich Wam z czystym sumieniem polecić.
Na koniec proszę Was o kilka rzeczy:
  • nie róbcie nic na siłę, jeżeli nie jesteście pewni,
  • czytajcie umowy kredytowe od deski do deski przed podpisaniem,
  • jeżeli czegoś nie rozumiecie – nie wstydźcie się zapytać doradcy,
  • jeżeli macie jakiekolwiek wątpliwości i z różnych względów straciliście
    zaufanie do swojego doradcy, poproście o pomoc innego,
  • nie dajcie sobie wmusić podpisania umowy przedwstępnej u
    dewelopera lub w biurze nieruchomości i wpłacenia zadatku, dopóki nie
    skonsultujecie się z kompetentnym doradcą kredytowym.

 

 

 

 

Pozdrawiam serdecznie
Robert Wasilewski
do góry strony