31,9K
Jeżeli kupujesz nieruchomość, umowa przedwstępna jest nieodłącznym elementem transakcji. Najogólniej mówiąc w umowie przedwstępnej strony (kupujący i sprzedający) zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości na określonych warunkach. Jeżeli dodatkowo w grę wchodzi kredyt hipoteczny – zapisy w umowie muszą odpowiadać procedurom bankowym.
Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny
Teoretycznie strony mogą zapisać dowolne uzgodnienia – ale pamiętaj, nie na wszystko zgodzi się bank. Jeżeli zamierzasz zaciągnąć kredyt hipoteczny i zgodzisz się na warunki w umowie, których nie zaakceptuje bank – możesz ich później nie dotrzymać i stracić wpłacony zadatek!
Dziś podpowiem Wam, jakich zapisów w umowach przedwstępnych należy się wystrzegać, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny. Skoncentruję się na zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.
Z jakimi więc zapisami w umowie przedwstępnej będziecie mieli problemy przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny? Jakich zapisów nie akceptują banki?
Warto też przeczytać:
5 rzeczy, których nie rób przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego
Symulacja kredytu hipotecznego
Doradcy Kredytowi – Fakty i Mity
Zapłata przed umową sprzedaży
Nic z tego! W przypadku finansowania mieszkania lub domu na rynku wtórnym, banki wypłacają kredyt dopiero po akcie notarialnym (po przeniesieniu własności, po umowie przyrzeczonej), kiedy Wy zostajecie już właścicielami nieruchomości. Bank przelewa środki z kredytu na konto sprzedającego podane w akcie notarialnym. Jeżeli umówicie się w umowie przedwstępnej, że zapłacicie wcześniej – nie dotrzymacie umowy i w najgorszym przypadku stracicie wpłacony zadatek. A propos zadatku – jak zabezpieczyć się przed jego utratą pisałem niedawno w Zadatek, zaliczka – jak nie stracić.
Jeżeli decydujecie się na zakup mieszkania i nie macie jeszcze wybranego banku to sugerowałbym w umowie przedwstępnej dać sobie trochę czasu na załatwienie kredytu. Moim Klientom proponuję zawsze coś takiego:
Zapłata ceny w ratach
To bank zamyka transakcję – warto o tym pamiętać. Co to oznacza? To Wy najpierw wpłacacie wszystkie swoje środki (wkład własny), a dopiero później bank uruchamia kredyt hipoteczny. I z reguły wypłaca cały kredyt jednorazowo. Przelewa wszystkie środki z kredytu i robi to zawsze po akcie notarialnym – o czym pisałem w punkcie powyżej. Jeżeli umówicie się ze sprzedającym, na zapłatę w kilku ratach, na przykład: Wasz wkład własny, później część kredytu i jeszcze później druga część kredytu – bank tego nie zaakceptuje.
Dlaczego o tym piszę? Bo widziałem już takie umowy przedwstępne. Kiedy takie sytuacje mają miejsce? Wyobraźcie sobie, że kupujecie mieszkanie i w cenie wliczone są meble. Jest podpisywany akt notarialny, a sprzedający z różnych względów wyprowadza się dopiero za 2 miesiące. Wtedy często przychodzi do głowy pomysł, żeby nie płacić całej ceny. Zostawić trochę i zapłacić dopiero, jak sprzedający wyprowadzi się z mieszkania. Podobnie ma się sprawa z kolejnym zapisem:
Przeczytaj również
Wkład własny wpłacany na końcu
Jak pisałem wcześniej – to bank zamyka transakcję. Nie ma więc możliwości, żeby bank wypłacił kredyt, a Wy później dopłacicie sprzedającemu resztę z własnych środków. Takie sytuacje mogą się zdarzyć, kiedy na przykład sprzedajecie swoje „stare” mieszkanie. Wygląda to tak. Kupujecie nowe mieszkanie, chcecie uruchomić kredyt, przeprowadzić się, w międzyczasie otrzymujecie pieniądze za „stare” mieszkanie i dopłacacie resztę. Niestety, od razu załóżcie, że żaden bank na takie coś się nie zgodzi. Choć nie ukrywam, miałem osobiście takie sytuacje i udało się. Ale było to dawno temu. Dla bezpieczeństwa Waszych pieniędzy i całej transakcji przyjmijcie, że się nie uda.
Zapłata w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność
Takie uzgodnienia w umowach przedwstępnych również widziałem. Trzeba było je później zmieniać i aneksować umowę. Pytanie czy Wasz „sprzedający” zgodzi się na zmianę? Po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający nic już nie musi – to jego dobra wola, że zgodzi się na jakiekolwiek zmiany. A zapis taki bywa często problematyczny.
Owszem, w niektórych bankach jest to możliwe – podpisujemy rano akt notarialny, ubezpieczamy mieszkanie i idziemy do banku wypłacić kredyt. Ale… są również banki, gdzie doradca kredytowy w oddziale nie wypłaca kredytu. Weźmie od Was wszystkie dokumenty warunkujące wypłatę kredytu i wyśle do centrali banku, centrum operacyjnego czy innej komórki, która zajmuje się wypłatami kredytów. Co to dla Was oznacza? To powoduje, że Wasze dokumenty trafią do centrali najwcześniej na drugi dzień. A jeżeli je dokumenty dostarczycie do banku późno, nawet za 2 dni (banki korzystają z usług firm kurierskich i też mają określony czas na wysłanie poczty). Kredyt będzie więc wypłacony najwcześniej na drugi dzień, a może później. Nie dotrzymacie wtedy zapisu z umowy i nie zapłacicie w terminie.
Bank z reguły podają terminy wypłaty kredytu hipotecznego w umowie kredytowej. Często jest to 5-7 dni roboczych od dostarczenia niezbędnych dokumentów do banku. Decydując się na kredyt hipoteczny warto wziąć to pod uwagę podpisując umowę przedwstępną.
Na zakończenie omówię jeszcze jeden przypadek, który funkcjonuje od niedawna przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Chodzi o Program Mieszkanie dla Młodych. Ostatnio sporo pytań w tym zakresie dostałem od Was i część dotyczyła właśnie pytań związanych z wypłatą dofinansowania MDM.
Dopłaty MDM, a ściślej rzecz ujmując – cała „papierologia” przechodzi przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który odpowiada za Program MDM. Powoduje to, że dopłaty MDM z reguły są wypłacane o wiele później, niż sam kredyt hipoteczny. W zależności od banku, w którym zaciągacie kredyt hipoteczny wygląda to różnie. Proponuję Wam, żeby w umowie przedwstępnej dać sobie 14 dni lub nawet więcej, na uruchomienie dopłaty MDM. Oczywiście dopłata ta, podobnie jak kwota z kredytu trafia na konto sprzedającego.
Jeżeli chodzi o zakup nieruchomości na rynku wtórnym w programie MDM, cała transakcja i dopasowanie terminów powinno wyglądać mniej więcej tak:
Umowa przedwstępna to podstawa w przypadku transakcji kupna nieruchomości. Nie bagatelizujcie proszę zapisów w niej umieszczanych, bo postanowienia z umowy przedwstępnej będą obowiązywały nie tylko sprzedającego, ale również Was. Dodatkowo kiedy wchodzi w grę kredyt hipoteczny – zapisy umowy przedwstępnej muszą „spodobać się” bankowi. Najgorsze, co może się przydarzyć, to podpisanie takiej umowy przedwstępnej, z której później się nie wywiążemy – a to może skutkować na przykład utratą wpłaconego wcześniej zadatku.
O autorze:
Robert Wasilewski Ekspert Finansowy
Tel. +48 662 240 201
Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Zapraszam.
Ponad 20 lat doświadczenia, ponad 2.000 zadowolonych Klientów. Więcej…
242 komentarze
Jak technicznie przebiega taka sytuacja. Deweloper proponuje zapłatę w taki sposób: 20% w ciągu tygodnia od podpisania umowy, 80% przed odbiorem lokalu. Kupujący bierze kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym. Czy bank wypłaci brakujące 10% pierwszej raty, a następnie 80% przed odbiorem? Czy może jedyną możliwością jest, że bank od razu wpłaci 90% ceny już po podpisaniu umowy?
W przypadku rynku pierwotnego nie ma żadnego problemu, żeby bank wypłacał kredyt w transzach. Najpierw kupujący wpłaca swoje 10%, później bank 10%. Przed odbiorem mieszkania bank uruchamia resztę kredytu, czyli brakujące 80% ceny. Przy rynku pierwotnym banki zazwyczaj wypłacają kredyt w transzach, zgodnie z harmonogramem ustalonym pomiędzy deweloperem a kupującym.
Co do tej drugiej propozycji, czyli od razu bank wypłaca cały kredyt (90% ceny) to tutaj byłbym ostrożny. Jeżeli budowa jest na początkowym etapie inwestycji to banki niechętnie wypłacają kredyt w całości. Przestrzegałbym przed takim podpisywaniem umowy z deweloperem, bo bank może się nie zgodzić. Z reguły banki wypłacają kredyt transzami wraz z postępem prac budowlanych.
Dziękuję za odpowiedź, teraz już wszystko jest jasne.
Super piszesz, najlepszy blog o kredytach jaki czytałam. Mam jedno pytanie, które po przeczytaniu tego artykułu nie daje mi spokoju. Jestem właśnie na etapie kupna mieszkania i dogaduję się, aby w cenie zostały meble. Cena mieszkania 268 tys. Chciałam 8 tys. zostawić na koniec i wpłacić, jak właściciele się wyprowadzą. Będę brała kredyt mieszkaniowy, ale doradca nie powiedział mi, że nie będę mogła 8 tys. sama wpłacić na końcu. Jak więc zabezpieczyć się?
To dla mnie dość pilne, czy mogę liczyć na szybką odpwoiedź. Pozdrawiam Kaśka
Witaj Kasiu. Może nie wspomniałaś doradcy kredytowemu, że w taki sposób chcesz rozliczyć transakcję? A wracając do Twojego pytania. Poza zapisami w umowie przedwstępnej najlepiej sporządzić protokół i opisać dokładnie, co w mieszkaniu zostaje. Proponowałbym do tego podłączyć dokumentację fotograficzną. Wtedy dokładnie będzie wiadomo, o jakie meble chodzi. I nie będzie sytuacji, że "podmienią" później na stare 😉 Również pozdrawiam
Bardzo dobry blog o kredytach, czytam od dawna, robisz mega robotę 😉
Dzięki 🙂
Dzien dobry. W dniu dzisiejszym otrzymałam informację od banku że udziela mi kredytu na zakup mieszkanie jednak sprzedajacy stwierdził że mi go nie sprzeda, mam spisana umowe przedwstepna do dnia 8 maj. Co mogę w tej sytuacji zrobić, dodam że na podpisanie umowy z bankiem jestem umówiona na 5 mają. Proszę o pomoc
Witaj,
Trudno jest mi odpowiedzieć. Nie znam zapisów umowy, nie wiem czy umowa miała formę aktu notarialnego? Czy była wpłacona zaliczka czy zadatek? Trudno jest określić konsekwencje zerwania umowy przez sprzedającego nie znając zapisów tej umowy.
Sugerowałbym skonsultować się z prawnikiem, który na pewno poprosi o umowę i sprawdzi jakie są ewentualne możliwości i szanse na wyegzekwowanie zapisów umowy.
Witam Robercie bardzo dobry blog. Jeśli chodzi o MDM istotna jest informacja o konieczności przekazania nieruchomości w czasie nie dłuższym niż koniecznym do opróżnienia i przekazania nieruchomości. A wiec nie możne zaistnieć sytuacja kiedy zbywca zamieszkuje nieruchomość przez 1-1,5 miesiąca od daty aktu notarialnego.-Może to skutkować koniecznością zwrotu/utraty dofinansowania.
Witaj Michale – cenna uwaga, dzięki. Twojego bloga również czytam 🙂
Witam Robercie,
Czytam długo twój blog a jednak prosiłbym o indywidualne rozpatrzenie mojej sprawy.
Sprzedaję mieszkanie własnościowe spółdzielcze po lekturze twoich odpowiedzi obliczyłam że:
Cena mieszkania 57,04m2- 193.000zł
Wymagane 50 % kredytu bankowego-96.500zł
Dopłata MDM (limit 50m2 , 15% ceny za 50m2)-około 25.376zł
Zadatek przy umowie przedwstępnej-20.000zł
Wpłata własna przy umowie zasadniczej (przy uwzględnieniu zadatku)- 51.124zł
Czy moje wyliczenia są prawidłowe?
Czy wysokość 20tys.zł zadatku jest do zaakceptowania przy wnioskach o kredyt i MDM?
Przed podpisaniem umowy przeniesienia własności powinien kupujący przedstawić akt przyznania kredytu , pozytywnie rozpatrzony wniosek o przyznanie dopłaty MDM i co jeszcze?
Czy adnotacja o notarialnym zabezpieczeniu umówionej ceny Art.777 kodeksu postępowania cywilnego to standard czy specjalny dodatek , powinien być umieszczony w umowie przedwstępnej czy końcowej.
Kiedy powinien być zapłacony wkład własny przed czy po podpisaniu aktu przeniesienia własności ?
Chciałabym zabezpieczyć się jak najlepiej przy zawieraniu umowy przedwstępnej jakie daty umieścić jakich nie, tak abym była spokojna o uzyskanie należnych środków i nie skomplikowała drogi do uzyskania kredytów przez kupującego.
Będę wdzięczna za odpowiedzi.
Anna
Witaj Aniu,
Dobrze to wyliczyłaś – wszystkie elementy sumują się do ceny mieszkania.
Co do Twoich kolejnych pytań – poniżej odpowiadam.
Czy wysokość 20 tys.zł zadatku jest do zaakceptowania przy wnioskach o kredyt i MDM?
Tak. Wysokość zadatku może być dowolna, oby tylko wszystkie pozycje (wkład własny, dopłata MDM i kwota kredytu hipotecznego) się sumowały do ceny transakcji.
Przed podpisaniem umowy przeniesienia własności powinien kupujący przedstawić akt przyznania kredytu , pozytywnie rozpatrzony wniosek o przyznanie dopłaty MDM i co jeszcze?
Dla Twojego bezpieczeństwa poproś do wglądu umowę kredytu hipotecznego. Sprawdź, czy jest jest już popisana przez bank (pieczątki, podpisy). Z umowy kredytowej będą wynikały takie informacje, jak:
– kwota przyznanego kredytu hipotecznego,
– wysokość dofinansowania MDM,
– terminy uruchomienia,
– a przede wszystkim warunki, które musi spełnić kupujący/kredytobiorca, żeby bank uruchomił kredyt i dopłatę MDM.
Dzięki temu będziesz miała pewność, że osoba, która kupuje od Ciebie mieszkanie ma przyznane odpowiednie środki, żeby zapłacić Tobie resztę ceny.
Czy adnotacja o notarialnym zabezpieczeniu umówionej ceny Art.777 kodeksu postępowania cywilnego to standard czy specjalny dodatek , powinien być umieszczony w umowie przedwstępnej czy końcowej.
Właściwie jest to standardowy zapis umieszczany w umowie przenoszącej własność (umowie końcowej).
Kiedy powinien być zapłacony wkład własny przed czy po podpisaniu aktu przeniesienia własności?
Bezpiecznie dla Ciebie, żeby jak najszybciej – najlepiej w dniu podpisania umowy przenoszącej własność. Możecie się umówić na pieniądze przekazane u notariusza podczas podpisywania umowy końcowej. Jeżeli to zbyt wysoka kwota i nie chciałabyś jej nosić w torebce to może przelew na konto przed aktem notarialnym. Pytanie czy druga strona się zgodzi. Czasami strony zakładają konto w tym samym banku i podczas umowy końcowej robiony jest przelew. Przy rachunkach w tym samym banku środki praktycznie od razu pojawią się na Twoim koncie.
I ostatnie pytanie: rozumiem, że sprzedający będzie się ubiegał o MDM 2018? Trudno jest określić konkretne daty, na pewną banki się zakorkują. Możesz np. na zapłatę reszty ceny (kredyt i MDM) wpisać koniec lutego 2018. Albo kredyt koniec lutego + około 14 dni jeszcze na MDM. Warto też pamiętać, że termin przekazania mieszkania nie może przekraczać miesiąca od dnia przeniesienia własności. Myślę, że do tego czasu spokojnie powinnaś otrzymać resztę pieniędzy – kredyt i MDM.
Obecnie nie wiadomo też, jakie będą limity i wskaźniki MDM obowiązujące w nowym kwartale, czyli od stycznia 2018. Tak więc sporządzając teraz umowę tak naprawdę nie znamy dopłaty MDM, która będzie obowiązywała od 2018 roku.
Ale zawsze możecie zawrzeć stosowny aneks wprowadzający zmiany. Zazwyczaj to sprzedający niechętnie aneksują umowy i robi się problem ;), ale z tego co piszesz to widzę, że doskonale orientujesz się w temacie – więc zawsze możecie się dogadać 🙂 i zmienić ustalenia aneksując umowę, gdyby okazało się że wymagają tego terminy w bankach czy zmiana wskaźników MDM. Bo korki w bankach na pewno będą 🙂 to ostatnia pula MDM.
Pozdrawiam RW
Czy w umowie przedwstępnej musi być podany zapis kiedy dokładnie wpłyną pieniądze z programu MDM? W mojej umowie nie ma takiego zapisu, dziś złożyłam wniosek do banku z pisemnym oswiadczeniem, że kwota zostanie wplacona 20 dni po podpisaniu aktu. Boje się że mój wniosek zostanie odrzucony
Powinien być taki zapis, pisemne oświadczenie kredytobiorcy może nie wystarczyć chyba, że w umowie jest doprecyzowana data aktu notarialnego to jest szansa.
Jest zapis, że "sprzedaż winna nastąpić najdalej do dnia…. " dziekuje za tak szybka odpowiedz, pozdrawiam 🙂
To sa informacje, które potrzebowałem. Wszystko super wytłumaczone. Pozdrawiam!
Czy jeśli decyduję się na skorzystanie z dofinansowania MdM to powinna znaleść się taka informacja w umowie przedwstepnej? Czy wystarczy zapis ze Cenę sprzedaży Kupujący zapłacą Sprzedającym w terminie do 14 dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży czy nalezałoby rozdzielić wypłatę kredytu (do 7dni od podpisania aktu) od wypłaty MdM (do 14 dni)
Najlepiej wpisać do umowy taką informację. Dorze jest też rozdzielić cenę na wkład własny, kredyty oraz dopłatę MDM. Zwłaszcza, że ta ostatnia będzie zapłacona znacznie później po akcie. Jeżeli tego nie zapiszemy w umowie przedwstępnej sprzedający może żądać zapłaty MDMu od razu, co nie będzie do zrealizowania. Umowa przeniesienia własności jest konsekwencją wcześniejszej umowy przedwstępnej, jeżeli czegoś nie dopilnujemy już na etapie umowy przedwstępnej, później trudno będzie to „odkręcić”.
Dzień dobry,
proszę w miarę o odpowiedź. Jeżeli kupuję mieszkanie rynek wtórny. Wstępna decyzja banku jest ok. Podpisuję notarialną umowę przedwstępną u notariusza wpisane jest zadatek dany u notariusza. Kopia umowy przedwstępnej wędruje do banku, który udziela kredytu. Co dalej kiedy bank udziela wypłaty. Czy dopiero po ostatecznym akcje? czy po tym z przedwstępnej umowy.
Dziękuję
Witaj Pawle,
W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym banki uruchamiają kredyt (na konto podane przez sprzedającego) po akcie notarialnym przenoszącym własność, potocznie mówiąc: po akcie notarialnym końcowym.
bardzo dziękuję.
Witam serdecznie,
Zadam pytanie z drugiej strony. Sprzedaje mieszkanie, kupujący chce skorzystać z MDM i proponuje odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej. Jakiego dokumentu powinnam wymagać od kupującego w dniu podpisaniu aktu sprzedaży, żeby mieć pewność że ma prznany kredyt MDM i ze środki wpłyną w dwóch ratach? W jakim terminie powinam udostepnic mu lokal, czy po wpływie środków z kredytu czy też doplaty? Po podpisaniu aktu następuje przecież przeniesienie własności.
Witaj Małgosiu,
Najlepiej poprosić o umowę kredytową. Tam będzie informacja, czy jest to „zwykły” kredyt hipoteczny czy z dopłatą MDM. Jeżeli będziesz miała jakiekolwiek wątpliwości zawsze możesz poprosić kupującego, czy nie mógłby z Tobą podejść do banku czy doradcy finansowego, bo chcesz upewnić się, co do kredytu i płatności.
Sam już wielokrotnie wyjaśniałem sprzedającym takie rzeczy. Oczywiście bez zgody czy obecności kupującego/kredytobiorcy żaden doradca nie udzieli Ci takich informacji.
Co do wydania lokalu: dopuszcza się wydanie lokalu po zapłacie całości ceny nabycia, ale nie później niż miesiąc od przeniesienia własności. Z mojego doświadczenia wiem, że jest to okres wystarczający na uruchomienie i kredytu hipotecznego i dopłaty MDM.
na jakim poziomie jest wtedy wkład MDM a na jakim kredyt hipoteczny? Czy otrzymaDzień dobry. Sprzedaję mieszkanie nabywcom korzystającym z MDM. Co to oznacza, że dopuszcza się wydanie lokalu nie później niż miesiąc od przeniesienia własności? Jeśli akt zostanie podpisany 31 marca a mogę dopiero się wyprowadzić 30 czerwca i wtedy wyprowadzić się to jak to wygląda? Czy pojęcie wydać lokal a wyprowadzić się to są dwa różne pojęcia? Jeśli chodzi o MDM przy cenie sprzedaży za M3 za ok 190 tys, kupujący nie ma wkładu własnego tylko kredyt hipoteczny z dofinansowaniem MDM dwa przelewy? Jeden z banku kredytobiorcy a drugi? Z góry dziękuję…
Witaj Marku,
Wydać lokal i wyprowadzić się. W przypadku Programu Mieszkanie dla Młodych istotny jest cel tego programu: służy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. W Twoim przypadku potrzeb osób, które od Ciebie kupują mieszkanie.
Jeżeli dojdzie do aktu notarialnego 31 marca, to nowi właściciele „teoretycznie” powinni zamieszkać w tym lokalu w ciągu miesiąca. Według różnych interpretacji dłuższy okres (podczas którego Ty jeszcze mieszkasz w mieszkaniu) może uzasadniać tezę, że mieszkanie jest już Ci użyczone/wynajęte itp. a to może kupujących narazić na zwrot dopłaty MDM. Sugerowałbym „dogadanie” się 😉
Co do ostatniego pytania:
Jeden i drugi przelew „idzie”z banku, który udzielił kredytu hipotecznego.
mam pytanie. Staram się o kredyt hipoteczny z dofinansowaniem MDM i chcę kupić mieszkanie na rynku wtórnym i jak trzeba wpisać w akcie notarialnym przekazanie kluczy od mieszkania. Do 14 dni od podpisania aktu notarialnego czy może być więcej niż 14 dni żeby nie stracić dofinansowania MDM
Z reguły przyjmuje się, że do miesiąca będzie OK, tak jak napisałem ciut wyżej.
Witam
Dogadaliśmy się tak ze Sprzedającym, że po podpisaniu aktu notarialnego będzie on jeszcze przez miesiąc mieszkał w mieszkaniu, jednocześnie bank wymaga od nas oświadczenia, że żadna osoba trzecia nie będzie zamieszkiwała nieruchomości od dnia przeniesienia własności. Sprzedający zgadza się na to ale chciałby się zabezpieczyć jakimś osobnym oświadczeniem, czy stoi coś na przeszkodzie żebyśmy z nim spisali takie pismo, że zgadzamy się na to, że będzie tam mieszkał jeszcze przez miesiąć?
Pozdrawiam
M.
Witaj,
Dziwię się trochę, że bank tak się upiera. Z reguły daje się kilka dni na przeprowadzkę. Niektóre banki dopuszczają nawet miesiąc. Rozumiem, że chodzi o MDM, bo nie napisałaś?
Zawsze można spisać osobne oświadczenie. Tylko przy Mieszkaniu dla Młodych trzeba pamiętać, że takie użyczenie, jak pisałem już wcześniej (kilka komentarzy wyżej) może być potraktowane, że kupione mieszkanie nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych – i nie spełnimy podstawowego celu Programu MDM.
Witaj Robercie.
Mam pytanie. Zastanawia mnie to, jak bank (czy to BGK czy bank kredytujący) sprawdza, czy mieszkanie nie jest już zamieszkiwane przez Sprzedającego oraz to, czy potem nie jest przez kogoś wynajmowane bądź czy nie jest sprzedane? Czy trzeba się spodziewać regularnych kontroli w postaci Panów pukających do mieszkania i plądrujących po mieszkaniu w celu sprawdzenia, czy ci, którzy kupili to na pewno ci…..a nóż widelec może to ktoś kto wynajmuje. Bardzo mnie nurtuje ta sprawa, ponieważ nie byłoby nic atrakcyjnego w całym tym MDMie, jeśli wiązałoby się to z napadami kontrolerów z banków. Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam!
Witaj Roksano,
Trudno jest mi powiedzieć. Program MDM działa stosunkowo krótko i nie słyszałem o jakiś specjalnych kontrolach, ale nigdy nie wiadomo… Nie sądzę jednak, żeby kontrole były jakieś nachalne, jeżeli w ogóle będą.
Na pewno przy zgłoszeniu umowy najmu do Urzędu Skarbowego „Państwo” będzie miało informację, że mieszkanie jest wynajmowane. Podobnie ze sprzedażą – akty notarialne również trafiają do US. Poza tym zawsze może się trafić jakiś „życzliwy” sąsiad z donosem 😉
Pozdrawiam
Witam Panie Robercie.
Mam trudną sytuację.
Ubiegam się o kredyt hipoteczny z dofinansowaniem MDM.
Jestem przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Mieszkanie które kupuję jest zadłużone z tytułu nie płacenia czynszu przez właściciela.Brak księgi wieczystej. Po wstępnej konsultacji ze sprzedającym(właścicielem) uzgodniliśmy że Ja ureguluje to zadłużenie w formie zadatku i ta kwota automatycznie będzie odliczona od wartości mieszkania.
Zdolność w banku mam (po konsultacji z doradcami kredytowymi)ale zawsze jest jakaś obawa.
Obawiam się paru rzeczy:
-Co będzie jeżeli banku odmówi mi kredytu?
-Czy zaliczka nie będzie dla mnie w tej sytuacji korzystniejsza niż zadatek?
-Czy jest możliwość w umowie przedwstępnej zaznaczyć że zadatek będzie zapłacony po pozytywnej decyzji kredytowej abym nie stracił zadatku(15000zł)
-Czy MDM podejmie się takiej sytuacji jeżeli niezbędne jest zaświadczenie ze Spółdzielni mieszkaniowej o nie zaleganiu z opłatami?(zaznaczę że ja spłacę zadłużenie z własnych środków nie będzie to finansowane z kredytu ani z dofinansowania MDM-u)
-Czy da się to jakoś obejść ?
A nie ukrywam mieszkanie jest w przystępnej cenie.
Zależy mi na czasie.
DZIĘKUJĘ ZA ODPOWIEDŹ.
POZDRAWIAM
To już nie będę odpisywał, bo chyba wszystko wyjaśniliśmy sobie podczas rozmowy telefonicznej 🙂 Pozdrawiam i życzę powodzenia.
Ja zgadzam się z tym wpisem w 100%. Coraz bardziej podoba mi się ten blog. 🙂
Dziękuję jeszcze raz za wyczerpującą odpowiedź i podpowiedź 🙂
Pełen profesjonalizm.
Pozdrawiam.
Dzień dobry Panie Robercie
Chcę kupić mieszkanie za kredyt z MDM, sprzedająca wymyśliła sobie, że bank wypłaci jej kwotę ponad 200 tys w gotówce, w oddziale. Nie chce słyszeć o przelewie na konto, ponieważ ma komornika. KW jest już wyczyszczona – miała tam wpisy od innego komornika. Czy to w ogóle jest realne, żeby bank się na to zgodził?
Pozdrawiam
Witaj Marku, można śmiało do mnie po imieniu… 🙂
Nie sądzę, żeby bank się na coś takiego zgodził. Nie miałem osobiście takiego przypadku, ale wątpię, żeby udało się transakcję w taki sposób przeprowadzić.
Jeszcze jedna kwestia. Na wstępie zaznaczam, że nie znam dokładnie sprawy, długów sprzedającego, toczących się egzekucji itp.
Uważałbym mimo wszystko na taką transakcję. „Ucieczka” przed długami z pokrzywdzeniem wierzyciela może w najczarniejszym scenariuszu spowodować złożenie skargi pauliańskiej. A wtedy Ty możesz mieć problem.
Również pozdrawiam
Witam Panie Robercie,
Mam do Pana pytanie, jesteśmy tuż przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Mieszkanie kosztuje 122,5 tys. Przed podpisaniem tej umowy chcemy wpłacić swój wkład własny czyli 22,5 tys. jako zadatek właścicielce mieszkania, który następnie ma zostać odliczony od całej kwoty. Z banku będziemy brali kredyt na zakup mieszkania w kwocie 100 tys z czego 61,79 tys będzie wypłacone z banku jako kredyt a 38,21 tys z początkiem roku 2017 jako dopłata MDM. Proszę mi pomóc i napisać mi jak powinien prawidłowo wyglądać zapis w umowie przedwstępnej. Z góry bardzo dziękuję. Pozdrawiam
Witam, śmiało można do mnie po imieniu… 🙂
Kiedy ma być uruchomiony kredyt? Teraz, to znaczy w ciągu kilku tygodni/miesięcy czy dopiero pod koniec roku lub na początku 2017? Drugie pytanie – nic nie piszesz o terminie przeniesienia własności (podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego).
Dopytuję, ponieważ od czasu podpisania umowy przedwstępnej do czasu wypłaty MDM mija długi okres. Nie wiem też, w jakim terminie ma zostać zapłacona kwota z kredytu – 61.790 zł (uruchomiony kredyt).
To jest bardzo istotne. W przypadku rynku wtórnego banki uruchamiają kredyt po przeniesieniu własności nieruchomości. Z drugiej strony, jeżeli teraz będziesz ubiegała się o kredyt, a zapłata ma nastąpić pod koniec roku to również widzę problem – banki zazwyczaj dają jakiś czas na uruchomienie kredytu: np. 120 dni (PKO BP), 180 dni (ING, ale ten nie ma MDMu) itd. Po tym okresie umowa kredytowa wygasa. Dlatego też same kwoty, o których piszesz to jedno, ale bardzo duże znaczenie będą miały również terminy płatności i termin przeniesienia własności.
Poza tym odległy termin płatności reszty ceny (w tym przypadku środki z dopłaty Mieszkanie dla Młodych, które będą uruchomione dopiero w 2017) też może rodzić trudności z uzyskaniem kredytu teraz.
Najłatwiej i najwygodniej byłoby porozmawiać – zadzwoń proszę, to dopytam o szczegóły i postaram się pomóc. Telefon do mnie w zakładce Kontakt
Również pozdrawiam
Witam,
planuję identyczne działanie jak Dorota (cena mieszkania 120 tys: kredyt na 100 tys., wpłacenie wkładu własnego (zaliczki) 20 tys.). Sprzedająca zgodziła się dostać w styczniu 2017 kwotę dofinansowania z MDM.
Do banku idę w następnym tygodniu złożyć wniosek o udzielenie kredytu (+dofinansowanie MDM). Po pozytywnym przyznaniu kredytu chcę podpisać akt i dokonać przeniesienia własności. Proszę o pomoc w przygotowaniu umowy przedwstępnej, którą mam pokazać w banku.
pozdrawiam
anna
Witaj Aniu,
Należałoby podzielić cenę zakupu na kwotę kredytu + ewentualny wkład własny – będzie to zapłacone np. w terminie do 7 dni roboczych od zawarcia umowy przeniesienia własności, przelewem na rachunek wskazany przez Sprzedającego w akcie notarialnym. (W zależności od banku termin uruchomienia kredytu może być krótszy niż wspomniane 7 dni roboczych)
Pozostała część ceny, czyli kwota dofinansowania MDM (podać konkretnie kwotę) na przykład do 16.01.2017.
Podaję termin 16 stycznia 2017 ze względu na fakt, że niektóre banki dają sobie minimum 14 dni na wypłatę MDMu, a 14 i 15 stycznia 2017 przypada na weekend. To ewentualnie też należałoby skonsultować bezpośrednio z konkretnym bankiem, w którym będzie składany wniosek o kredyt hipoteczny MDM.
Warto zwrócić uwagę i skonsultować z danym bankiem termin wydania mieszkania. Z reguły do 30 dni od aktu notarialnego. Również pozdrawiam.
Witam,
Nasz sprzedający niestety nie może czekać na transzę środków z MDM do stycznia 2017.
Czy możliwe jest abyśmy wzięli kredyt gotówkowy na zapłatę dla sprzedającego, który splacilibysmy w 2017 tym środkami z MDM? innymi słowy czy środki z programu mogą być przelane na nasze konto, czy też może to być wyłącznie konto sprzedającego.
Witaj,
Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (skrótowo ją nazwijmy ustawa MDM), jasno określa sytuację, o której piszesz.
W art. 2 pkt. 8 jest zapisane: „dofinansowanie wkładu własnego – środki pieniężne przeznaczone na zapłatę części ceny zakupu mieszkania lub wkład budowlany, wypłacane na warunkach określonych w ustawie jako część albo całość kwoty, którą wnioskujący o kredyt deklaruje pokryć ze środków własnych”
Przekładając to na „ludzki” język 🙂 powiem tak – na pokrycie ceny zakupu składa się: Twój wkład własny, środki z kredytu hipotecznego oraz dofinansowanie MDM.
Jeżeli wpłacisz środki z kredytu gotówkowego i zapłacisz całą cenę to nie będzie możliwości, żeby uzyskać dopłatę.
Poza tym MDM zawsze przelewane jest na konto zbywcy (sprzedającego).
Ostatnio otrzymuję od Was bardzo dużo tego typu zapytań. Jest to właśnie związane z faktem, że nie możecie skorzystać już z MDM na 2016 i musicie czekać na 2017 rok.
Przestrzegam zawsze, że wpłata kaucji, zaliczki czy jakiś innych środków do czasu, kiedy sprzedający w 2017 otrzyma ostatnią transzę z MDM może wiązać się ze zwrotem MDMu. Doskonale rozumiem, że sprzedający chce również się w jakiś sposób zabezpieczyć, ale podchodźcie do tego bardzo ostrożnie i delikatnie…
Witam,
sprzedajemy z mężem mieszkanie. Kupujący chcą skorzystać z MDM. Nie chcą, aby w umowie przedwstępnej przekazanej do banku była jakakolwiek wzmianka o zaliczce. Obawiają się także podania terminu sfinalizowania transakcji, tłumaczą, że termin ten zależy od banku. Martwi mnie także fakt, że otrzymamy pieniądze za mieszkanie dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Czy mamy 100% pewności, że nie zostaniemy bez mieszkania i bez pieniędzy? CZy zaliczka zawarta w umowie spowodowałaby, że kupujący nie otrzymają dofinansowania z MDM? Jeśli my nie chcemy czekać aż do stycznia 2017r. na wypłatę z MDM, to istnieje jakieś inne sensowne rozwiązanie tej sytuacji?
Witaj Kasiu,
Nie wiem dlaczego nie chcą podawać informacji o zaliczce. Podali powód? Jaka jest cena mieszkania, użytkowa, miasto? O jaką kwotę kredytu hipotecznego będą starać się kupujący? Chyba, że zaliczka jest formą zapłaty dla Was już teraz, żebyście nie czekali na pieniądze z MDM do stycznia 2017. Wtedy takich rzeczy nie można robić, potwierdzać.
W umowie przedwstępnej musi być zawarty jakiś termin płatności/transakcji. Poza tym we wniosku kredytowym przy kredycie MDM podaje się termin płatności, wręcz jest wymagany i nie można go sobie ot tak wpisać – musi być to poparte dokumentem, w tym przypadku umową przedwstępną określającą termin płatności.
Ostatnio faktycznie w bankach były długie czasy oczekiwania na kredyty, ale powoli wszystko wraca do normy. Poza tym zawsze można aneksować umowę przedwstępną. Już podobną sytuację parę razy wyjaśniałem czytelnikom bloga. To dłuższy temat i bardzo poważny, wygodniej byłoby mi porozmawiać niż pisać. Najlepiej zadzwoń proszę do mnie w wolnej chwili. Przy okazji dopytałbym jeszcze o kilka szczegółów. Możesz ewentualnie napisać maila i podać telefon do siebie – oddzwonię.
Pozdrawiam i czekam na kontakt 🙂 postaram się Wam pomóc.
Dobry wieczór,
Próbowałam odnaleźć interesujące mnie informacje odnośnie kredyty hipotecznego i MDM na 2017, jednak nie znalazłam – dlatego zadam tu pytanie.
Jestem po umowie przedwstępnej zakupu mieszkania, wpłaceniu zadatku w wysokości 2 000 zł. Mieszkanie kosztuje 176 000, mój wkład własny będzie wynosił 18 000, wkład z MDM 18 600. Bank poprosił o aneks do umowy przedwstępnej, zawierającej orientacyjne daty. Tylko nie rozumiej jednej kwestii, nie mam informacji, czy analityk przypadkiem nie odrzucił mojego wniosku i nie będę musiała próbować w innym banku? Umowa to umowa – jakie „orientacyjne” (można tak?) Kiedy bank powinien mi dać wiążącą odpowiedź, czy pozytywnie przeszłam weryfikacje? W aneksie rozpisuję 3 transze zapłaty (środki własne – wolałabym wpłacić je wiedząc już, czy dostanę kredyt – czy mogę tu wpisać np do 31.08.2016 – żeby dać sobie czas na ewentualną zmianę banku ? Czy wypłatę kredytu mogę wpisać w formie „w ciągu 14 dni od podpisania aktu” ? Rozumiem, że fundusze MDM będą wypłacane w styczniu i lutym 2017, czy mogę wpisać jako datę wypłaty „do 28.02.2016? Kolejna kwestia opuszczania lokalu po sprzedaży. Jeśli kupujący zgodzi się na wyprowadzenie do 30 dni od otrzymania kredytu przez bank to w żaden sposób nie narusza to zasad dofinansowania, które zostanie mu wypłacone w przyszłym roku? Czy możemy spisać w umowie, że np. sprzedający opuści lokal w ciągu 2 miesięcy od wypłaty kredytu?
Pozdrawiam serdecznie
Dobry wieczór Iwono,
Już odpowiadam. Po pierwsze, daty podane w umowie przedwstępnej są wiążące dla obu stron: kupującego i sprzedającego. Po drugie, we wniosku o finansowe wsparcie (MDM) musi być wpisana data wypłaty, jest taka pozycja: „Planowana data wypłaty dofinansowania wkładu własnego”. Data ta musi wynikać z umowy przedwstępnej, tak więc konkretne daty należy w umowie zamieścić. Daty, które podałaś są OK, ale trzeba doprecyzować kilka rzeczy.
31.08.2016 – środki własne – OK
Dzięki wydłużeniu okresu będziesz miała decyzję o przyznaniu kredytu MDM i spokojnie wpłacisz wkład własny. Nie musisz wnosić wkładu własnego wcześniej, banki tego nie wymagają, jeżeli zgodzi się sprzedający to własne środki możesz zapłacić dopiero przy akcie notarialnym przenoszącym własność. Warunkiem uruchomienia kredytu jest zawsze wniesienie własnych środków i można to zrobić na „ostatnią chwilę”, czyli nawet po akcie notarialnym, ale zawsze przed uruchomieniem kredytu hipotecznego.
Wypłata kredytu 14 dni od podpisania aktu…
A kiedy będzie akt notarialny? Należałoby określić termin przeniesienia własności, w innym przypadku nie wiadomo od jakiej daty liczyć te 14 dni. Większość banków też wymaga we wniosku kredytowym podania daty wypłaty kredytu. 14 dni to bardzo bezpieczny okres, żeby bank uruchomił kredyt. Nie wiem, w jakim banku starasz się o kredyty MDM, ale zazwyczaj banki uruchamiają kredyty hipoteczne w ciągu 7 dni roboczych, po spełnieniu warunków zapisanych w umowie kredytowej. Niektóre nawet w ciągu 1 dnia są w stanie zrobić przelew na konto sprzedającego. Tak więc 14 dni to bezpieczny okres. Należy tylko doprecyzować datę.
28.02.2017 – uruchomienie dofinansowania MDM
Skoro o kredyt starasz się w tym roku, to spokojnie wystarczy data na koniec stycznia 2017. Jeżeli chcesz dać dłuższy termin to OK, też nie będzie problemu.
Wydłużając dla bezpieczeństwa (i słusznie) daty: wkładu własnego, przeniesienia własności czyli aktu notarialnego, wypłaty MDMu pamiętaj o jednym. Jeżeli bank się „wyrobi” się wcześniej z udzieleniem kredytu, zawsze możesz w porozumieniu ze sprzedającym i bankiem przystąpić do aktu notarialnego wcześniej i uruchomić kredyt wcześniej. Dopłatę MDM też będzie można uruchomić wcześniej nie czekając do 28.02.2017 – oczywiście pisząc „wcześniej” ma na myśli datę, ale w roku 2017. MDMu z puli 2017 nie da się uruchomić w 2016, ale np. w styczniu 2017, jak najbardziej.
Co do ostatniego pytania 2 miesiące na wydanie mieszkania od zapłaty to stanowczo za dużo. Może wiązać się ze zwrotem dofinansowania lub po prostu bank nie wypłaci kredytu i MDMu (będzie kazał zmienić to).
W ogóle jedno wyjaśnienie. W przypadku programu Mieszkanie dla Młodych data przekazania mieszkania biegnie nie od dnia zapłaty (uruchomienia kredytu), ale od daty sprzedaży. W dniu sprzedaży Ty już jesteś właścicielem mieszkania, a mieszka w nim ktoś inny do czasu przekazania. Powoduje to, że mieszkanie nie spełnia ustawowego celu – zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Różne są interpretacje w bankach. Według Ministerstwa i części banków taka:
„W ramach kredytów mieszkaniowych Mieszkanie dla Młodych akceptowane są zapisy w aktach notarialnych, z których wynika że data wydania lokalu nastąpi po zapłacie całości ceny nabycia, ale nie później niż w okresie miesiąca od przeniesienia własności.”
Spotkałem się też z opinią w jednym z banków, że mieszkanie powinno być przekazane nawet w ciągu kilku dni. Do 30 dni od aktu notarialnego będzie OK, ale skonsultuj to sobie proszę, bo Twój bank może wyjść przed orkiestrę i chcieć np. kilka dni 😉
Również pozdrawiam
Czy dobrze rozumiem? Jestem w trakcie kupna domu na rynku wtórnym w ramach programu Mdm. Będę składała wniosek za klika dni. Dofinansowanie dostanę na początku 01/2018 roku. Kredyt myślę, że najpóżniej będzie uruchomiony 31/12/2016. Zbywca dostanie więc większość środków kilka dni po podpisaniu aktu notarilanego. Z tego chce wykończyć budowę swojego przyszłego domu- potrzebuje na to maksymalnie 6 miesięcy. Zgodziliśmy się by opuścił do max po tym czasie. Wszystko będzie wpisane w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym. Czy spowoduje to, że będziemy musieli oddać dofinansowanie, którego jeszcze nie otrzymamy?
Witaj,
Odradzałbym zapis w akcie notarialnym, że czas na opuszczenie domu przez zbywcę będzie wynosił 6 miesięcy. To będzie się wiązało ze zwrotem dofinansowania. Wpisałbym okres, który akceptują banki – z reguły do 1 miesiąca.
Widziałem, że napisałaś również do mnie maila, z bardziej szczegółowymi informacjami – również odpisałem bardziej szczegółowo.
Witam
Czy jeżeli nie korzystam z MDM to czy dla banku ma znaczenie data przekazania mieszkania zawarta w akcie notarialnym. W moim przypadku to 4 miesiące.
Witaj,
Piotrze jeżeli nie korzystasz z dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych to data przekazania mieszkania może być teoretycznie dowolna. 4 miesiące nie powinno stanowić żadnego problemu.
Blog naprawdę mega 🙂
Dzięki 🙂
Witam,
chciałabym się dowiedzieć, jaki jest czas na uruchomienie kredytu z MDM, od momentu przyznania przez bank pieniedzy, do podpisania aktu notarialnego. Dodam, że w umowie przedwstępnej jest wyznaczony termin do dnia 31.05.2016. Czy umowę można aneksować i akt notarialny podpisać w terminie późniejszym?
Proszę o odpowiedź i pozdrawiam
Witaj,
Nie wiem, czy pytasz o uruchomienie kredytu czy środków z dofinansowania MDM.
Uruchomienie kredytu hipotecznego następuje zazwyczaj w ciągu 7 dni roboczych (tak zazwyczaj banki podają w umowach kredytowych), choć zdarzają się banki, które potrafią uruchomić kredyt hipoteczny nawet w ciągu jednego dnia.
Natomiast samo dofinansowanie MDM z reguły jest wypłacana w ciągu 14 dni. Pekao np. daje sobie w umowie kredytowej nawet 20 dni.
Umowę oczywiście można aneksować.
Również pozdrawiam
Witam , wygraliśmy z mężem przetarg na mieszkanie ze spółdzielni mieszkaniowej. Wpłaciliśmy wadium i teraz mamy 30 dni na zapłacenie reszty kwoty. Papiery złożone w 3 bankach obawiam się że bank może nie zdążyć . Mam możliwość pożyczenia pieniędzy od brata do czasu otrzymania kredytu i zapłacenia reszty spółdzielni ,ale czy wtedy bank udzieli nam kredytu ?
Witaj Asiu,
Jeżeli zapłacisz za mieszkanie pożyczając od brata to nie będzie istniał cel kredytu o który wystąpiłaś – cena została zapłacona.
Można spróbować refinansować poniesione koszty (ale wtedy jest to inny cel kredytu niż zakup) bank potocznie mówiąc „zwraca” pieniądze Tobie na konto. Nie wpłaca do spółdzielni, bo spółdzielnia otrzymała już wszystkie pieniądze od Ciebie.
Można też pomyśleć o refinansowaniu kredytu, ale wtedy musiałabyś z bratem spisać umowę pożyczki, koniecznie z informacją w umowie, że środki będą przeznaczone na zakup właśnie tego mieszkania z przetargu. To też będzie trudna dla banków sytuacja do zaakceptowania. Zanim to zrobisz upewnij się w bankach, w których złożyłaś wnioski (nie wiem do których banków złożyłaś) czy coś takiego zaakceptują. Raz kiedyś miałem podobną sytuację, ale bardzo bardzo dawno temu. Dlatego też namawiam do konsultacji z bankami.
Generalnie tego typu opisane przeze mnie kredyty podlegają bardzo indywidualnemu podejściu. Nie ukrywam, że będzie trudno.
Witam, słyszałąm o luce w prawie, czy jeżeli spłacę kredyt mdm innym kredytem to mdm wygasa i będę mogła np sprzedać nieruchomość bez żadnych konsekwencji?
Witaj Magdo,
Spłata kredytu nie ma nic wspólnego z zapisami ustawy o MDM, która jednoznacznie określa zasady i obostrzenia – jeżeli w ciągu 5 lat sprzedasz mieszkanie wówczas jesteś zobowiązana do zwrotu części otrzymanej dopłaty MDM. Podobnie w przypadku, kiedy w ciągu 5 lat kupisz inne mieszkanie czy wynajmiesz komuś swoje. Tak więc niestety nie będzie takiej możliwości, konsekwencje będą w postaci zwrotu części dofinansowania.
Dodatkowo, jeżeli zaciągnęłaś kredyt po 1 września 2015 to oprócz powyższego obowiązuje Ciebie limit dotyczący wcześniejszej spłaty – w ciągu 5 lat nie możesz nadpłacić więcej niż uzyskana dopłata MDM. Jeżeli przekroczysz limit to również będziesz zobowiązana do zwrotu MDMu.
Dziękuję za podpowiedz ,jutro udam się do banku i zapytam czy istnieje taka możliwość . Dobranoc.
Witam, podpisałam umowę przedwstępną ze sprzedającym i zaniosłam ją do banku (BZ WBK). Będzie to kredyt z MDM. Sprzedający uparł się o zapis w umowie przedwstępnej: „Wydanie przedmiotu umowy nastąpi najpóźniej do dnia 28 sierpnia 2016” czy jeśli cała procedura banku przejdzie w miarę szybko to czy taki zapis nie spowoduje, że MDM będę musiała zwrócić? sprzedający chce dać wynajmującym lokatorom dać maksymalny czas na wyprowadzenie się do 28 sierpnia. Proszę o odpowiedź.
Witaj Moniko,
W przypadku Programu Mieszkanie dla Młodych czas wydania mieszkania po zakupie jest bardzo istotny. Widziałem już kilka opinii na ten temat: że wydanie mieszkania musi nastąpić w ciągu 14 dni lub miesiąca. Ja zawsze sugeruję się wytycznymi jednego z banków, które zostały opracowane na podstawie interpretacji Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.
Mówią one: „wydanie lokalu nastąpi po zapłacie całości ceny nabycia, ale nie później niż w okresie miesiąca od przeniesienia własności”
I dalej cytuję: „W/w okres z jednej strony uwzględnia praktykę obrotu na rynku nieruchomości, w ramach której wydanie lokalu następuje zazwyczaj po zapłacie całości ceny, z drugiej zaś strony umożliwia terminowe uruchomienie środków z kredytu – zgodnie z zapisami w umowie przeniesienia własności – oraz wypłatę dofinansowania wkładu własnego. W takiej sytuacji, krótkookresowe ewentualne zamieszkiwanie przez poprzednich właścicieli w kredytowanej nieruchomości nie jest uznawane za użyczenie mieszkania i ma związek z okresem niezbędnym do załatwienia spraw związanych z opróżnieniem i wydaniem nieruchomości.”
Jeżeli na przykład podpiszesz akt notarialny na początku lipca to zapis ten (wyprowadzka 28 sierpnia) będzie bardzo problematyczny. Sugeruję zmienić ten zapis lub przystąpić do aktu notarialnego przenoszącego własność nie wcześniej niż przed 28 lipca – wtedy będzie OK.
Panie Robercie
Mam pytanie. Mieszkanie od dewelopera jest w trakcie kupna, wpłata za mieszkanie jest podzielona na 4 transze. 2 transze juz są wpłacone na konto deweloperskie, gdzie są zamrożone. Chciałbym wziąć kredyt hipoteczny w trzeciej transzy czy jest to możliwe i niewiem czy banki się na to godzą? A 4 spłacilbym z ksiażeczki mieszkaniowej , którą posiadam i napewno wklad wlasny. Mógłby mi pan wyjaśnić?
Witam,
Oczywiście jest taka możliwość. Z tego co się orientuję w każdym banku są trochę inne procedury dotyczące realizacji premii z książeczki mieszkaniowej. W niektórych bankach będzie ciężko z taką opcją. Najłatwiej natomiast będzie w PKO BP, ponieważ ten bank obsługuje książeczki mieszkaniowe.
Jeżeli chodzi o kredyt hipoteczny we wspomnianym już PKO BP – premia jest wypłacana, kiedy zostanie wpłacone do dewelopera 50% ceny mieszkania. Jeżeli Twoje środki, które już wpłaciłeś nie stanowią jeszcze 50% ceny zakupu, wówczas bank uruchomi część kredytu, dopiero później nastąpi realizacja premii z książeczki i na końcu zostanie uruchomiona reszta środków z przyznanego kredytu hipotecznego. W umowie kredytowej podaje się wówczas, że wkład własny częściowo będzie pochodził z likwidacji książeczki mieszkaniowej.
Świetny artykuł, ale mam do niego pytanie. Bank do wypłaty kredytu wymaga udokumentowania zapłacenia wkładu własnego na rzecz Sprzedającego. Ze sprzedającym nie uzgadnialiśmy wcześniej takiej operacji. Muszę przelać mu teraz pozostałą kwotę do wymaganej wartości 10% wkładu i taki dokument przedłożyć przy podpisywaniu aktu notarialnego. Jak mam zabezpieczyć tę płatność? Mam z tej okazji zrobić jakiś aneks do umowy przedwstępnej? Zostawić to notariuszowi? Wtedy przeleję pieniądze, a nie będzie na to żadnego potwierdzenia poza wydrukiem bankowym.
Witaj Michale,
Jak słusznie zauważyłeś bank wymaga zapłacenia sprzedającemu wkładu własnego przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. Dlatego, jeżeli nie było między Wami innych ustaleń najlepiej zrobić to na ostatnią chwilę. Najlepiej przy podpisywaniu aktu notarialnego.
Nie wiem o jaką sumę pieniędzy chodzi, ale możesz na przykład pieniądze (wkład własny) przekazać sprzedającemu u notariusza. Wtedy w akcie notarialnym przenoszącym własność musi znaleźć się stosowne potwierdzenie, że sprzedający daną kwotę otrzymał. Dla banku to wystarczy.
Z jednej strony Ty już jesteś właścicielem nieruchomości, sprzedający otrzymał część środków i czeka na resztę z kredytu hipotecznego. Takie rozwiązania są często praktykowane.
Podstawowe pytanie to: na jaką opcję zgodzi się sprzedający. Jeżeli będzie chciał otrzymać pieniądze wcześniej od Ciebie to bezwzględnie powinniście aneksować umowę przedwstępną. Doprecyzować ile, kiedy i na jakie konto ma być przelany wkład własny. To mimo wszystko opcja bardziej ryzykowna dla Ciebie.
Jeżeli w grę wchodzi duża suma i nie chcesz (lub sprzedający nie chce) chodzić z taką sumą po ulicy do notariusza to widziałem też sytuacje, że obie strony (kupujący i sprzedający) mieli konto w tym samym banku i podczas wizyty u notariusza na umowie końcowej był robiony przelew. Wtedy praktycznie Ty robisz przelew, a sprzedający od razu widzi pieniądze na koncie. Obecnie funkcjonują też tzw. szybkie przelewy pomiędzy bankami – praktycznie w ciągu kilku minut widać środki na koncie.
Witam serdecznie,
mam pytanie troszkę w innym zakresie. Otóż moi znajomi kilka lat temu zawarli umowę przedwstępną z deweloperem na zakup domu, a następnie umowę kredytu hipotecznego z bankiem. I z powodu wad wybudowanego budynku umowa przeniesienia własności nieruchomości nie doszła do skutku, a bank przelał większą transzę deweloperowi (w umowie był zapis, że po sprawdzeniu przez pracownika banku nieruchomości) przelew ten nastąpi, bez jakiegokolwiek okazywania podpisanego aktu notarialnego. W tym momencie sytuacja jest patowa – bank dochodzi od dewelopera zwrotu pieniędzy, a znajomi nadal są wskazani jako beneficjenci kredytu, żadne negocjacje z bankiem nie przynoszą skutku. Czy istnieje jakaś droga, aby tę sytuację rozwiązać?
Będę ogromnie wdzięczna za pomoc. Pozdrawiam
Witaj Olu,
Z reguły przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym (a więc od dewelopera) bank najpierw przelewa środki z kredytu, a dopiero później następuje przeniesienie własności (akt notarialny). Dlatego pierwsza sugestia – bank niekoniecznie musiał mieć akt notarialny, żeby uruchomić kredyt. Zabezpieczeniem tymczasowym mogłaby być (i najprawdopodobniej była) umowa przelewu wierzytelności.
Sytuacja, o której piszesz jest bardzo skomplikowana. Nie jestem prawnikiem, nie znam zapisów umowy kredytowej, nie wiem, jakie wady nastąpiły, że nie doszło do przeniesienia własności. Czy był rachunek powierniczy? Raczej sugerowałbym porozmawiać z bankiem, ale również skorzystać z pomocy prawnej.
Nie mniej jednak kredytobiorca zobowiązany jest płacić raty kredytu. Zaistniała sytuacja jest dramatyczna dla kredytobiorcy, ale również mało komfortowa dla banku – bank nie będzie mógł ustanowić hipoteki. Fakt, że bank próbuje dochodzić zwrotu pieniędzy od dewelopera to jedno, pytanie czy je odzyska…
Również pozdrawiam
Cześć!
Super blog, dużo ciekawych poradników i info o kredytach hipotecznych. Mam do Ciebie takie pytanie.
Chcemy kupić z narzeczoną mieszkanie za 318 tysięcy gdzie właściciel chce od nas 10% zadatku i nie chce zgodzić się na mniej. Byliśmy już u doradcy kredytowego i powiedział nam, że zdolność kredytowa mamy bez problemu.
Jakie jest prawdopodobieństwo, że bank może nam nie przyznać kredytu??? Jeżeli nie dostaniemy kredytu to na podstawie umowy przedwstępnej stracimy zadatek. Czy miałeś takie przypadki jako doradca kredytowy w swojej karierze, że byłeś pewny że klient otrzyma kredyt, a nie dostał? Boimy się, bo jak nie dostaniemy kredytu na mieszkanie to stracimy zadatek 31800 złotych!!! Choć doradca zapewnia, że takiej możliwości nie ma, że nie dostaniemy. Pozdr, Aleksander
Witaj Alex,
Od wielu, wielu, wielu lat nie jestem pewny na 100%, że kredytobiorca uzyska kredyt. Zbyt wiele w życiu widziałem różnych sytuacji. Choć występowały bardzo rzadko, nie mniej jednak występowały. To powoduje, że nigdy moim Klientom nie obiecuję, że kredyt na pewno będzie przyznany. 16 lat pracy w branży kredytów hipotecznych nauczyło mnie pokory 🙂 – powiem tak, nawet jak jestem pewny, że kredyt będzie przyznany to mówię na przykład, że na 99,9%, ale nigdy na 100%. Dlaczego? Bo jeżeli Klient zadałby mi pytanie: czy da Pan sobie uciąć rękę, jak kredytu nie będzie? Nie dałbym sobie uciąć. 100% to pewność, a jej niestety nie ma nigdy, dopóki nie złoży się do banku wszystkich dokumentów i bank nie wyda decyzji kredytowej. I właśnie to 0,1% powoduje, że nie dałbym sobie ręki uciąć. Małe ryzyko, ale zawsze…
Druga sprawa. Piszesz „zdolność kredytową mamy bez problemu”. Nie twierdzę, że doradca, u którego byliście źle zdolność kredytową Wam wyliczył. Ale zdolność kredytowa to jedno, a przyznanie kredytu to drugie. Oprócz zdolności kredytowej bank weryfikuje wartość nieruchomości, sprawdza stan prawny nieruchomości, BIK itp itd. Zdolność kredytowa nie oznacza wcale przyznania kredytu.
To co napisałem powyżej podsumuję: jeżeli doradca stwierdza, że „macie zdolność kredytową bez problemu” – OK, też mógłbym coś takiego kredytobiorcy powiedzieć. Ale jeżeli doradca mówi, że jak piszesz „nie ma takiej możliwości” że nie dostaniecie kredytu – UPS… tu bym się mocno zastanowił. Nie mam zamiaru nikogo straszyć, naprawdę. Ale mocno bym się zastanowił, jeżeli miałbym coś takiego mojemu Klientowi powiedzieć… co ja piszę… nigdy bym nic takiego nie powiedział!!!
Nie wiem skąd przekonanie doradców, którzy obiecują kredyt hipoteczny, dopóki bank nie przeanalizuje złożonych wszystkich (podkreślam wszystkich) dokumentów i wyda decyzję kredytową. Być może doradcy tacy „obiecujący” 😉 jeszcze nigdy się nie sparzyli. Takie obiecanki zawsze mi się kojarzą z tzw. efektem krugera-dunninga:
Co do tej pewności o przyznaniu kredytu hipotecznego warto przeczytać sobie dwa teksty. Uważam, że każdy powinien je przeczytać. Wtedy na takie „obiecanki” będziesz wyczulony, tak jak ja. A nie ukrywam, że jestem mega wyczulony…
Pierwszy tekst jest na moim blogu: Zadatek, zaliczka – jak nie stracić? A drugi to: Jeżeli Twój doradca obiecuje kredyt…
Również pozdrawiam
Dziękuję za wyczerpjącą odpowiedź. Z tego wynika żeby nie wpłacać takiego dużego zadatku, bo nie mamy pewności co do udzielenia kredytu. Znasz może jakiegoś zaufanego doradcę w Krakowie, żebyśmy mogli jeszcze z kimś innym się skonsultować, żeby mieć większą pewność. Dzięki raz jeszcze.
Bardzo proszę. Alex, spróbuj jeszcze ponegocjować ze sprzedającym. Powiedz mu szczerze, że w grę wchodzi kredyt hipoteczny, że tu nigdy 100% pewności nie ma, ale masz pewność na 99,9% :). Że zależy Ci na kupnie tego mieszkania, że jesteś osobą poważną, że nie po to wpłacasz zadatek, żeby go stracić. Przecież nikt nie wpłaca zadatku, żeby go stracić. A z drugiej strony niech postawi się w Twojej sytuacji. Jesteś zainteresowany transakcją, ale musisz zdobyć pieniądze i do banku będzie należało ostatnie słowo.
Może zgodzi się na 5-10 tysięcy zadatku. Może zgodzi się na jakiś wariant pośredni. Wpłacasz całość – 38 tys. ale jak nie otrzymasz kredytu to np. 28 tys. będzie do zwrotu, a 10 tys. to rekompensata dla niego, bo zablokował sprzedaż mieszkania dla Ciebie rezygnując z potencjalnych innych chętnych (jeżeli tacy w ogóle są).
PS: Wysłałem namiary na dobrego zaufanego doradcę kredytowego z Krakowa na Twojego maila.
Witam spisalismy z mężem umowę wstępnie i wpłaciłem zadatek pani sprzedała dom komu innemu i stwierdziła że umowa się skończyła i nie musi nam pieniędzy oddać czy ma rację.
Witaj, potrzebuję trochę więcej szczegółów: daty, czy umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Kto nie przystąpił do aktu przenoszącego własność, czyli krótko z czyjej winy nie doszło do podpisania umowy końcowej. Jeżeli nie chcesz publicznie pisać o szczegółach, możesz wysłać maila do mnie z informacjami lub umowę przedwstępną (bez danych osobowych stron).
Witaj 🙂
Bardzo pomocny blog. Jesteśmy z mężem w trakcie załatwiania formalności dot. zakupu mieszkania. I tak… Mieszkanie kosztuje 266 000, wkład własny 27000. Z tym ze chcielibyśmy dopozyczyc 20tys na remont mieszkania. Czy w taki wypadku wkład własny w wysokości 27tys wystarczy czy powinnismy go liczyć od kwoty 286000 (cena mieszkania + pieniądze na remont)?? Jak powinna wyglądać właściwie zawarta umowa.
Z góry dziękuje za pomoc i pozdrawiam! 🙂
Witaj Marto,
W różnych bankach różnie może to wyglądać. Poza tym dużo będzie zależało od wyceny mieszkania po remoncie. Jeżeli całość inwestycji opiewa na 286 tys. (cena 200 + remont 20) i posiadacie wkład wł. 27 tys. to kredyt będzie 259 tys. Aby bank udzielił kredytu 259 tys. to wartość mieszkania po remoncie musi zostać oszacowana przez rzeczoznawcę na min. 287.800. 90% z tej wartości to 259 tys. z małym kawałkiem…
Jeżeli na tyle zostanie oszacowana wartość mieszkania to w niektórych bankach Wasz wkład własny 27 tys. wystarczy.
Bank będzie wymagał, żebyście te 27 tys. przeznaczyli w całości na zakup. Resztę w dwóch transzach bank przeleje na:
konto sprzedającego – 239 tys.
Wasze konto na remont – 20 tys.
Razem kredyt 259 tys.
Umowa przedwstępna oprócz określenia stron transakcji i przedmiotu transakcji powinna zawierać wszystkie istotne kwestie związane z ewentualnym zadatkiem lub zaliczką, zapłatą reszty ceny, terminami zapłaty, termin przeniesienia własności, termin wydania mieszkania, wymeldowania osób. Jeżeli „coś” w mieszkaniu ma zostać (meble, zabudowa itp) dobrze jest sporządzić odpowiedni protokół najlepiej z dokumentacją zdjęciową. Pytanie czy mieszkanie jest obciążone, np. hipoteką – wtedy dodatkowe zapisy związane ze spłatą tej hipoteki. To tak ogólnie napisałem. Można zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, wtedy notariusz ją sporządzi.
Również pozdrawiam 🙂
Witam, bardzo pomocny blog 🙂
moja sytuacja jest następująca: zamierzam kupić mieszkanie od dewelopera, cena nieruchomości to 130 000 zł. Inwestycja zostanie zakończona w 2018 roku. Deweloper proponuje podpisanie umowy rezerwacyjnej na podstawie której będę mógł starać się o kredyt z dopłatą MDM. Wszystko byłoby ok gdyby nie to, że w czerwcu przyszeło roku się żenię i obecne oszczędności będą potrzebne, a chciałbym aby mój wkład własny był jak największy. Kredyt byłby wypłacany w transzach, z tego co się dowiedziałem mógłbym przy podpisywaniu umowy wpłacić niewielki wkład własny np. 5000 zł na podstawie którego bank wypłaciłby pierwszą transzę (załóżmy 30 000 zł), a resztę wkładu dopłaciłbym przed kolejnymi transzami. Nie wiem czy ja to dobrze zrozumiałem. Ewentualnie może są jakieś sposoby jak to ugryźć, żeby teraz wziąć kredyt teraz przy jak najmniejszych kosztach, a później „dopłacić” wpłatę własną?
Hej Piotrek, dzięki za miłe słowa o blogu, staram się 🙂
Generalnie dopłata MDM „załatwi” dużą część wkładu własnego, ale z tego co zrozumiałem to chcesz mieć jak najmniejszy kredyt hipoteczny i wpłacić jak najwięcej z własnych środków.
Powiem tak: banki bardzo niechętnie godzą się, żeby wkład własny był przez kredytobiorcę wpłacany w trakcie transz. Standardem jest, że Ty na początku wpłacasz swoje środki, później jest wypłacany kredyt hipoteczny i na samym końcu dofinansowanie z programu Mieszkanie dla Młodych.
Możesz spróbować składając wniosek o kredyt zasugerować, że chcesz część swoich środków wpłacić na początku, a resztę później. Jeżeli bank się w ogóle na to zgodzi, to na pewno poprosi Ciebie o udokumentowanie, że posiadasz oszczędności.
Ale jak napisałem na początku – będzie baaaardzo ciężko… ale spróbować zawsze można 🙂
Pozdrawiam RW
Dziękuje za szybką odpowiedź 😉 w takim razie jeszcze inne pytanie: jak to jest jeśli chodzi o płatność rat przy kredycie wypłacanym transzami, płacimy ratę od całego kredytu czy od wypłaconych przez bank transz? Rozumiem też, że dofinansowanie z MDM liczy się już do wkładu własnego czyli przy kredycie na 130 000 minimalnie musiałbym dopłacić 6500 zł (19 500 minimalnego wkładu – 13 000 dofinansowania MDM)? naczytałem się za dużo i mam już mętlik w głowie..
Pozdrawiam
Tak. Dofinansowanie MDM zaliczane jest do wkładu własnego.
Jeżeli kredyt jest uruchamiany w transzach to płacimy tylko odsetki (nawet nie całą ratę, tylko same odsetki) i tylko od uruchomionej transzy.
Taki przykład: uruchamiasz 50 tys. a po 6 miesiącach kolejną transzę 50 tys. czyli w sumie wypłaciłeś 100 tys. Bank nalicza tylko odsetki, od tego co wypłacił.
Panie Robercie bardzo Panu dziękuję za pomoc i cierpliwość. Przez Pana zdecydowałam się jednak na PKO, który okazał się dużo lepszy od mbanku, gdzie jak Pan wie chciałam najpierw pójść. Najmocniej dziękuję za poświęcony czas i polecenie doradcy. Najmocniej pozdrawiam z Krakowa, G.K.
Cieszę się Pani Małgosiu, że mogłem pomóc. Również pozdrawiam i życzę wszystkiego dobrego 🙂
Dobry wieczór
Mam jedno pytanie, co będzie jak w akcie notarialnym tym końcowym cena mieszkania będzie mniejsza od umowy przedwstępnej?
Witaj,
No… będzie problem. Niektóre umowy kredytów hipotecznych mają zapisy dotyczące potwierdzenia warunków transakcji z umowy przedwstępnej, a więc m.in. ceny. Czasami może wprost być podany cel kredytu: zakup nieruchomości… za cenę…, albo też np: w umowie kredytowej jest podana kwota kredytu i zobligowanie kredytobiorcy do wpłaty konkretnej kwoty wkładu własnego. Zmiana ceny na pewno będzie problematyczna. Sugeruję wcześniej skonsultować się z bankiem. Jeżeli kredyty jeszcze nie jest przyznany to proponuję aneksować umowę przedwstępną i podać niższą cenę nieruchomości.
Nie szedłbym do notariusza na podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność z inną ceną, dopóki nie uzyskam informacji z banku.
Dziękuję za szybką odpowiedź. Czyli bank się nie zgodzi na mniejszą cenę? Dobrze to rozumiem? Mam już wstępnie przyznany kredyt, ale jeszcze nie podpisałem umowy kredytu, a sprzedający obniżył cenę, bo zabiera meble. Rabat jest symboliczy bo 2 000 złotych przy cenie mieszkania 248 000. W umowie przedwstępnej pierwotnie było 250 000 złotych.
Davidzie, napisałem, że bank powinien być poinformowany o tym fakcie. Nie sądzę, żeby się nie zgodził – w końcu Ty i sprzedający decydujecie o cenie 🙂
Jeżeli jeszcze nie podpisałeś umowy kredytowej, to może nastąpić tzw. korekta decyzji kredytowej. Nie znam parametrów Twojego kredytu, banku, kwoty kredytu, wkładu własnego itd. Ta korekta może dotyczyć kilku aspektów:
Jeżeli np. miałeś wkład własny 10% i bank przyznał Ci 225.000 kredytu, to przy cenie 248.000 maksymalny kredyt będzie 90% z 248.000 = 223.200
Jeżeli miałeś dużo większy wkład własny to kwota kredytu hipotecznego wcale nie musi się zmienić.
Może też być sytuacja, że z powodu niższej ceny „wskoczysz” w inną marżę kredytu. Na przykład brałeś kredyt 200.000 przy cenie 250.000. Kredyt hipoteczny stanowi więc 80% wartości nieruchomości, teraz cena wynosi 248.000, a więc 200 tys. kredytu stanowić będzie 80,64%, to w większości banków zmieni marżę kredytu + dodatowo dojdzie tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, minimalne, ale zawsze.
To takie moje „luźne” dywagacje, bo jak zaznaczyłem wcześniej nie mam wystarczających informacji na temat Twojego kredytu.
A może po prostu spróbuj dogadać się ze sprzedającym, że skoro zabiera meble i zgodził się obniżyć cenę o 2.000, to zamiast obniżyć cenę nieruchomości niech np. zapłaci częściowo za notariusza? Wyjdzie na to samo. Ja raczej poszedłbym w tą stronę, niż „odkręcał” wszystko w banku przez te 2 tysiące 😉
Dobry wieczór, mam takiepytanie jak uważasz czy lepiej jest zapłacić zaliczkę czy lepiej zadatek dla sprzedającego? Znalazłem mieszkanie. Właścicielką jest starsza osoba i powiedziała, żebym zaproponował coś. Co najlepiej zaproponować zaliczkę czy zadatek?
Witaj BAGI. Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. O zadatku i zaliczce pisałem już na blogu. Zerknij proszę tu: Zadatek a zaliczka
Witaj, mam problem z wypłatą kredytu hipotecznego przez bank. W dniu 03.10 podpisaliśmy z mężem umowę kredytu hipotecznego na zakup działki, jaki warunek mieliśmy w ciągu 7 dni roboczych od podpisania aktu dostarczyć dokument do banku i to zrobiliśmy. Akt notarialny 19.10, akt dostarczylismy 25.10. W umowie jest zapis że najpóźniej do dn 03.11 nastąpi wypłata kredytu hipotecznego i wszystko byłoby ok gdyby nie to że wiem że w banku jest problem z systemem (taka.informacje mi.przekazano). Dyspozycja do wypłaty kredytu wygenerowala sie tylko.na mnie, dane męża kazali mi dopisać ręcznie a teraz nie moga uruchomić kredytu. Ta sytuacja trwa od 3 dni. W bankowosci internetowej widze że kredyt jest podpięty pod moje dane ale stan jest zerowy na nim i prowizja za jego uruchomienie.tez.nie została pobrana. Wiem ze bank ma jeszcze kilka dni.na wypłatę kredytu zgodnie z.umową ale zaczynamy sie martwić czy może sie okazac że nie znajdą przyczyny błędu i.np. wypowiedzią nam umowe ? Czy jest takie zagrożenie ? Co my możemy zrobić żeby zabezpieczyć się przed ryzykiem że nie dojdzie do zapłaty zgodnie z.aktem notarialnym, czy w ogóle możemy coś zrobic ? Daliśmy zaliczke ponad 30 tys i zalezy nam zeby ta działkę kupic. Z gory dziękuję za.pomoc
Witaj Edyto,
Banki mają określony w umowie czas na uruchomienie kredytu po dostarczeniu wszystkich dokumentów. Często jest to 7 dni roboczych, choć większość z nich wypłaca kredyty szybciej. W której umowie macie czas do 03.11 – umowie kredytowej czy akcie notarialnym? Dla banku obowiązujące są zapisy umowy kredytu hipotecznego.
Nie wiem, dlaczego i jakiego rodzaju jest błąd w systemie – więc trudno jest mi się do tego ustosunkować. Jeżeli dopełniliście wszystkich formalności (dopełniliście prawidłowo) to bank jest zobligowany terminami z umowy kredytowej. Jeżeli termin robi się napięty sugerowałbym porozmawiać z kimś z banku, nawet z menadżerem placówki, żeby mieć pewność, że wszystko jest ok. O jaki bank chodzi?
W bankowości internetowej saldo kredytu hipotecznego jest zerowe, ponieważ kredyt jeszcze się nie uruchomił. Nie przejmowałbym się tym. Podobnie z prowizją – część banków pobiera ją w dniu uruchomienia kredytu.
Termin 03.11 mamy w umowie kredytowej. Chodzi o bank BGŻ. Ale na szczęście dzisiaj podobno kredyt został uruchomiony. Mówię podobno bo z mojego konta pobrana jest prowizja ale nadal nie mam.podstawionego harmonogramu. Zakładam że może będzie on podstawiony po kilku dniach. Najważniejsze że wszystko jest ok, tak przynajmniej mówi pracownik banku 🙂
Zastanawiam się tylko tak.na przyszłość (bede korzystała z kredytu na budowę domu) czy.istnieje taka sytuacja w której bank może nie wywiązać się z umowy kredytowej i nie wypłacić kredytu jeśli kredytobiorca dostarczy wszystkie.wymagane dokumenty? Będąc pouczona przez notariusza o egzekucji wynikającej z niezapłacenia przez nas pieniędzy sprzedajacym i komornikach którzy mają wejść na mój majątek zaczęłam sie bardzo obawiać tego co.może zrobić banku.
Bardzo dziękuję za szybką odpowiedź. Pozdrawiam
Witam, dostaliśmy od banku zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego. W tym samym momencie sprzedający dom zmienił plany co do sprzedaży. Dalej chce go sprzedać jednak przed sprzedażą chce aktem darowizny przenieś własność na wnuka i ten dopiero będzie sprzedającym. Czy konieczne jest zaczynanie całego procesu od początku? Co zrobić aby nie stracić przyznanego juz kredytu? Będę bardzo wdzięczna za pomoc
Witaj Sylwiu,
Nie wiem w jakim banku macie kredyt? Czy pisząc „dostaliśmy od banku zgodę na udzielenie kredytu hipotecznego” masz na myśli etap decyzji kredytowej czy już macie podpisaną umowę kredytową? W zależności na jakim etapie jest kredyt – różnie to może wyglądać. Jeżeli na etapie decyzji kredytowej to należałoby dostarczyć do banku nową umowę przedwstępną. Najlepiej zapytaj w banku.
Nieruchomość się nie zmienia, więc raczej bank nie będzie ponownie jej wyceniał. Ale zmieni się sprzedający, co będzie wymagało nowej umowy przedwstępnej. Obawiam się, że ponowna analiza wniosku będzie musiała być dokonana.
Przy okazji: mam nadzieję, że wnuk jest osobą pełnoletnią. W innym przypadku, jeżeli sprzedającym będzie osoba niepełnoletnia – w grę wchodzi decyzja Sądu Rejonowego (Wydział Rodzinny), a to już mocno skomplikuje i wydłuży sprawę.
Witam Panie Robercie mam taką nietypową sytuacje chce zakupić nieruchomość na zasadach MDM dla której .
,,Sąd Rejonowy w …………, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr………………, w której, jako właściciel wpisany jest Skarb Państwa – Prezydent Miasta ………… zaś PKP Spółka Akcyjna – jako współużytkownik wieczysty działki gruntu oraz części wspólnych budynków ,,
Nieruchomość nabyłem w formie rokowań (przetargu) z tym że w regulaminie zaznaczone jest że pieniądze mają wpłynąć na konto PKP SA. na min. 2 dni przed zawarciem aktu notarialnego. Dzwoniłem w tej sprawie do banku twierdzą ze nie mogą skredytować tej nieruchomości ponieważ akt notarialny musi być wystawiony przed wypłata pieniędzy z kredytu. Moje pytanie brzmi czy jest jakiś bank który nie wymaga od razu aktu notarialnego a jedynie jakiś dokument potwierdzający zakup tej nieruchomości w formie rokowań ?? Bardzo proszę o odpowiedz .Pozdrawiam
Fragment zapisu z regulaminu do rokowań :
,, Nabywca jest zobowiązany zapłacić cenę nabycia powiększoną o należny podatek VAT i pomniejszoną o wpłaconą
zaliczkę niezwłocznie po zamknięciu rokowań, bądź w terminie wyznaczonym przez prowadzącego rokowania,
a w przypadku gdy dla przeprowadzenia transakcji wymagana jest zgoda ministra właściwego ds. transportu
w terminie wyznaczonym przez PKP S.A. który nie może być krótszy niż 5 dni od daty doręczenia przez PKP S.A.
wezwania do zapłaty sporządzonego niezwłocznie po otrzymaniu ostatecznej decyzji ministra właściwego
ds. transportu wyrażającej zgodę na sprzedaż i nie później niż 2 dni przed zawarciem umowy sprzedaży w formie
aktu notarialnego.
2. Za datę spełnienia świadczenia pieniężnego przyjmuje się dzień uznania rachunku bankowego PKP S.A. Brak
zapłaty w tym terminie spowoduje utratę prawa z przeprowadzonych rokowań oraz utratę złożonej zaliczki .
3. PKP S.A. nie dopuszcza zapłaty ceny nabycia poprzez potrącenie wierzytelności za wyjątkiem rozliczenia
wierzytelności związanych z przedmiotem sprzedaży, za które uznaje się w szczególności rozliczenie z nabywcą
uznanych przez PKP S.A. prawa do nakładów poczynionych na zbywanej nieruchomości w uzgodnionej przez strony
wysokości.”
Witam,
Nigdy nie miałem takiej sytuacji, tzn. jeżeli chodzi o zakup nieruchomości na podstawie rokowań. Tu dodatkowo w grę wchodzi MDM, tym bardziej trudno mi coś doradzić. Może być tak, że doradca przestraszył się tematu i powiedział, że nie da rady… Najlepiej udać się na spotkanie do kogoś kompetentnego, przedstawić dokumenty, które posiadasz. Z dokumentów/protokołu powinno dokładnie wynikać, co kupujesz, za ile, terminy przeniesienia własności, sposób zapłaty itp. Dane, które standardowo zawierane są w umowach przedwstępnych.
Miałem natomiast przetargi, również kiedy wypłata kredytu następowała przed przeniesieniem własności. Takie tematy można spróbować przeprocesować np. w Eurobanku, Pekao, BZ WBK.
Może w grę wchodzi inne zabezpieczenie, inna nieruchomość, którą możesz dać bankowi, zamiast tej nabywanej? To też może ułatwić sprawę.
Witam Panie Robercie dziękuje za zainteresowanie, wierze że chodzi tylko o dobrą wolę banku ponieważ nie sadzę aby ustawa uniemożliwiała zawarcie takiej umowy i na jej podstawie wypłaty dofinansowania.Pozdrawiam
Poprosiłem jeszcze o interpretację, otrzymałem stanowisko jednego z banków, cytuję:
Tak, Bank przelewa środki zarówno z kredytu jak i MDMu przed aktem.
Dopuszczalna jest taka sytuacja, gdy występuje: własność Skarbu Państwa zaś PKP SA jako współużytkownik wieczysty działki gruntu oraz części wspólnych budynku.
Ustawa o mdm nie ogranicza możliwości otrzymania dofinansowania w zależności od sposobu zawierania umowy przenoszącej własność.
Tym samym przetarg uregulowany w art. 70 91) k.c. jest dopuszczalny.
Jeżeli chodzi o określenie powierzchni wydzielanego lokalu to można się oprzeć na:
-ogłoszeniu o przetargu, które wskazuje powierzchnię użytkową oraz
– zaświadczeniu zbywcy o wygraniu przetargu (które odnosi się do lokalu wskazując jego adres).
Jednocześnie, w związku z brzmieniem art. 11 ust. 3 pkt 1) ustawy o MDM należy poprosić o przedłożenie zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Powyższa informacja dotyczy przypadku, gdy Klient nie zamieszkiwał / nie wynajmował / nie miał żadnego prawa do tego lokalu.
Jeżeli jednak tam zamieszkiwał / wynajmował / posiadał prawo do lokalu albo było to jego mieszkanie zakładowe – wówczas prawdopodobnie nie będzie mógł uzyskać dofinansowania. Ostateczna decyzja zostanie podjęta po wpływie wniosku o dofinansowanie wraz z kompletem dokumentów oraz po ich weryfikacji przez Bank.
Wysłałem też więcej szczegółów na maila. Mam nadzieję, że będą przydatne. Pozdrawiam
Dziękuje Panie Robercie Pańska pomoc jest tutaj nieoceniona :)) Jest Pan jedyną osobą która wzięła sprawy w swoje ręce za co jestem Panu ogromnie wdzięczny. Pozdrawiam
Dzień dobry,
Piszę z takim pytaniem jak dokonać rozliczenia wkładu własnego i wpłaty przy zawieraniu umowy przedwstępnej w sytuacji gdy:
– mieszkanie sprzedawane jest za kwotę 260 tys.
– na mieszkaniu jest hipoteka w wysokości 240 tys.
Jaki przyjąć zadatek przy umowie przedwstępnej? Bo 10 % załatwiający jednocześnie wkład własny (przyjmijmy, że bank kredytuje do 90% ceny) wyniesie 26 tys. czyli o 6 tys dla sprzedających „za dużo”. Czy należy przyjąć przy przedwstępnej np. 10 tys zadatku, a przy przyrzeczonej kupujący wpłacą sprzedającym pozostałe 10 tys., a spłata hipoteki nastąpi w części z kredytu (90% z 260 tys. czyli 234 tys.) a w części ze środków własnych kupujących (brakujące 6 tys.)?
W takim wypadku wkład własny kupujących pokrywa i zysk sprzedających i cześć hipoteki, a kredyt pokrywa pozostałą część hipoteki. Czy w taki sposób to się może odbyć? Z góry dziękuję za odpowiedź, pozdrawiam.
Witaj Radku,
Może być, jak napisałeś: 10 – zadatek przy przedwstępnej, przy umowie końcowej: 10 dla sprzedających oraz 6 na rachunek techniczny/kredytowy tytułem spłaty części zadłużenia. Warto to jednak ustalić z bankiem wcześniej. Ponieważ kredyt hipoteczny będzie opiewał na mniejszą kwotę niż saldo zadłużenia „starej” hipoteki, Twój bank może dać warunek do uruchomienia kredytu taki, w którym poprosi o przedstawienie zaświadczenie z banku, że kwota „starego” kredytu pozostała do spłaty nie jest większa niż kredyt, który zaciągasz. Wtedy po wpłacie tych 6 tys. potrzebny będzie jeszcze czas na uzyskanie takiego zaświadczenia od sprzedających. W niektórych bankach może to potrwać nawet miesiąc.
Możliwa też jest sytuacja, że dla banku udzielającego Tobie kredytu wystarczy zaświadczenie, że „stara” hipoteka, a precyzyjniej: saldo zadłużenia wraz z innymi kosztami wynosi 240 tys. a Ty na podany w zaświadczeniu rachunek wpłacasz 6 tys., a bank przelewa resztę. Warto to wcześniej sprawdzić.
Zawsze też istniej inne rozwiązanie: w umowie przedwstępnej jest zapis, że wpłacasz zadatek 10%, tj. 26 tys. od razu na rachunek kredytowy, tytułem spłaty części zadłużenia. Później sprzedający bierze zaświadczenie z banku, w którym będzie widniała kwota już tylko 240 – 26 = 214 tys. Po umowie przenoszącej własność, bank przeleje część środków na spłatę zadłużenia, a różnicę na konto sprzedających. Ta wersja nie rodzi ewentualnych komplikacji dla banku, w którym będziesz zaciągał kredyt hipoteczny – saldo zadłużenia będzie niższe od kwoty Twojego kredytu.
Również pozdrawiam.
Panie Robercie!
Bardzo Panu dziękuję za okazaną pomoc i zaangażowanie, jak też kontakt do Pani Sylwii, która okazała się również wspaniałym doradcą. Być może będę się powtarzała jak napisałam w emailu pierwszym razem, pański blog jest nieocenionym źródłem informacji. Życzę sukcesów, dużo zdrowia, wytrwałości w pisaniu i wszystkiego dobrego. Sandra Marciniak
Dziękuję za miłe słowa. Cała przyjemność po mojej stronie 🙂
Również życzę wszystkiego najlepszego. Pozdrawiam serdecznie Pani Sandro.
Dzień dobry
Chciałbym w styczniu złożyć wniosek o dofinansowanie MDM. Jeszcze grudniu natomiast chciałbym podpisać umowę przedwstępną. Złożenie wniosku w styczniu oznacza, że na dzień dzisiejszy nie znam dokładnej kwoty dofinansowania. Czy jest możliwy zapis w umowie przedwstępnej np. „ustalona cena sprzedaży zostanie uregulowana do dnia 31 marca 2017 roku w formie przelewu środków z kredytu bankowego udzielonego kupującemu oraz dofinansowania MDM udzielonego kupującemu” czyli bez rozdzielania tych kwot. Podziału dokonam w momencie składania wniosków na kredyt bankowy i dofinansowanie MDM.
Witaj Maćku,
W umowie przedwstępnej nie musisz rozbijać kwot na kredyt plus dofinansowanie MDM. Może być tak, jak napisałeś, że cena zostanie zapłacona częściowo z kredytu bankowego i częściowo z MDM.
Jak słusznie zauważyłeś, od nowego kwartału (czyli od stycznia 2017) limit cen dla Programu MDM może się zmienić. Będzie to miało przełożenie nie tylko na wysokość dofinansowania MDM, ale również na limit ceny 1 mkw. Ustalona przez Ciebie teraz cena ze sprzedającym teoretycznie może się nie zmieścić w limicie, jeżeli wskaźniki spadną. Nie znam szczegółów, nie wiem czy cena za którą kupujesz nieruchomość ma jakiś „zapas”. Pamiętaj proszę o tym. Pozdrawiam.
Dzień dobry! Dołączę do rozmowy, bo mam podobną sytucję. Czy można w ogóle nie podać ceny podpisując umowę przedwstępną teraz w grudniu i później na przykład podać ją jak podadzą te limity w styczniu? Cena uzgodniona ze sprzdającymi jest identyczna dla obecnych limitów. Jak zmiejszą się w 2017 te limity to cena mieszkania przekroczy limity mdmu.
Witaj Radku,
Art. 389. Kodeksu Cywilnego stanowi, cytuję: „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”.
Takim istotnym postanowieniem jest właśnie cena, którą należy podać w umowie przedwstępnej. Zdaję sobie sprawę, że limit może się zmienić. Więc w styczniu należałoby aneksować umowę przedwstępną, gdyby okazało się, że ustalona teraz cena przekroczy dopuszczalne limity MDM.
Witam serdecznie. Chciałabym bardzo prosić Pana o pomoc. Byłam u dwóch doradców finansowych i mówią co innego. Otóż jestem po podpisaniu umowy przedwstępnej na kupno mieszkania na rynku wtórnym. Okazuje się, ze moge go zakupić z programu MDM. W umowie przedwstepnej mamy napisane ze termin umowy przyrzeczonej ustalony jest do 28 kwietnia. Chciałabym zapytać, czy żeby otrzymać wypłatę środków z MDM w 2017 roku, to muszę złożyć wnioski o kredyt do końca grudnia, czy już na początku stycznia 2017 roku? Jeden z doradców powiedział mi, że to też zależy od banków i że do niektórych moge złożyć wniosek pod koniec grudnia np 29go i wtedy będą mieli czas na przeprocesowanie wniosku i od razu 2go stycznia zablokują pieniądze dla mnie z MDM. Natomiast w przypadku jednego banku mogę złożyć wniosek 2go stycznia. Proszę mi powiedzieć, czy składając wniosek 29go grudnia będę mogła dostać dopłatę jeszcze w 2017 roku??? Bardzo proszę o pomoc. Ponadto, jeszcze druga sprawa. Będę musiała aneksowac umowę przedwstępną, ponieważ od niedawna wiem że łapię się na MDM, a umowa była podpisywana w listopadzie. Czy w umowie przedstepnej muszą być konkretne terminy poszczególnych wypłat, czy przybliżone? To znaczy, czy jeśli w umowie przedwstepnej będzie tak napisane, to czy będzie ok? ” Sprzedający otrzyma całą kwotę najpóźniej do dnia 28 kwietnia. Środki własne będą przelane w dniu podpisania aktu notarialnego tj. najpóźniej do dnia 31go marca. Wypłata kredytu nastąpi w ciągu 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego, zas wypłata z funduszy MDM w terminie najpóźniej 30 dni od daty podposania aktu notarialnego. Przekazanie kluczy do lokalu nastąpi w ciągu najpóźniej 30 dni od daty podpisania aktu notarialnego „. Czy tak mogłoby to być zapisane? I co zrobić ze sprecyzowaniem kwot, skoro nie wiem jakie bedzie dofinansowanie. Czy można napisać kwote przybliżona oraz formułę że dokładną wartość podamy z dniem 1 stycznia. ? Będę Panu serdecznie wdzieczna za pomoc. PS. Wspaniały blog!.
Witaj Roksano,
Dotychczas ubieganie się o dopłatę MDM łączyło się z jednoczesnym wnioskowaniem o kredyt hipoteczny oraz MDM. Nie można było złożyć osobno wniosku o kredyt hipoteczny i po jakimś czasie o dopłatę MDM. Obecnie, dla osób starających się o dopłatę MDM niektóre banki dają możliwość złożenia wniosku jeszcze w grudniu. Ale jest to tylko wnioskowanie o sam kredyt hipoteczny. Bank sprawdza dokumenty, zdolność kredytową itd. – obrazowo można powiedzieć procesuje wniosek do pewnego etapu. Ale rejestracja wniosku o dopłatę MDM może nastąpić dopiero w nowym roku, czyli w styczniu 2017. Bank Gospodarstwa Krajowego, który odpowiada za Program Mieszkanie dla Młodych nie będzie rozpatrywał wniosków MDM złożonych w grudniu 2016.
Dlatego też samo ubieganie się o MDM będzie możliwe dopiero od stycznia 2017, wcześniej jednak część banków może wstępnie zweryfikować sam wniosek kredytowy.
Co do terminów – możesz podać „do”. Jeżeli uzyskasz kredyt wcześniej to kredyt hipoteczny będzie mógł być wypłacony wcześniej, ale data wypłaty środków z MDMu będzie we wniosku kredytowym musiała być podana konkretnie: dzień, miesiąc, rok.
PS: Dziękuję za miłe słowa o blogu 🙂
Jeszcze jedno. Czy przekazanie kluczy powinno nastąpić w ciągu najpóźniej 30 dni od daty podpisania aktu notarialnego czy w ciągu 30 dni od wypłaty środków z MDM?
Terminy liczone są zawsze od dnia przeniesienia własności (aktu notarialnego), a nie od dnia zapłaty. Pozdrawiam.
Dziękuję Panu bardzo serdecznie za szybkie odpowiedzi! Potwierdza to tylko wspaniałość tego blogu:) Pozdrawiam!:)
Witam Pana sedeecznie,
Jak wygląda sprawa kredytu hipotecz. i księgi wieczystej w przypadku osoby
sprzedającej mieszkanie własnościowe społdzielcze bez księgi wieczystej?
Czy księga jest zakładana przed czy po zawarciu aktu notarialnego przez kupujących. Czy kredyt hipot. może być uruchomiony w trakcie zakladania Księgi i jak to się ma do tego kiedy pieniądze z kredytu zostaną zapłacone sprzedającemu.Chodzi mi o to czy mimo zawarcia umowy notarialnej mogę nie otrzymac wpłaty z kredytu albo z dużym opóznieniem mimo że mieszkanie nie będzie już moje.
Witam,
Można do mnie po imieniu… już odpowiadam:
Wnioskowanie o założenie księgi wieczystej może nastąpić w akcie notarialnym przenoszącym własność. Przy okazji można dodatkowo też wnioskować o ustanowienie hipoteki. W końcowym akcie notarialnym można więc „załatwić” wszystkie formalności, które wymaga bank. W mojej opinii to najłatwiejszy sposób. Praktycznie po wyjściu od notariusza kredytobiorca ma spełnione wszystkie warunki stawiane przez banki. Musi tylko ubezpieczyć mieszkanie i kredyt może być uruchomiony.
Tak więc kredyt hipoteczny może być uruchomiony zanim jeszcze sąd wieczysto-księgowy założy księgę wieczystą i wpisze hipotekę. Do tego czasu kredyt jest ubezpieczony.
W umowie kredytowej zawsze są opisane dokładnie wszystkie warunki, jakie kredytobiorca musi spełnić, żeby bank uruchomił kredyt. Zanim podpiszesz akt notarialny poproś o umowę kredytową i dokładnie sprawdź te zapisy. Pozdrawiam.
Witam i dziękuję za wyczerpującą i przejrzystą odpowiedz.
Twój blog Robercie jest wspaniały,tyle informacji i wyjaśnień
Pozdrowienia
Witam jestem już po podpisaniu umowy deweloperskiej oraz po wpłacie pierwszej transzy,w styczniu będę ubiegać się o kredyt z dopalata MDM. I tu pojawia się pytanie czy przed złożeniem wniosku do banku powinnam podpisać aneks z deweloperem o dopłacie MDM z nowym rozplanowaniem transzy czy mogę ten aneks podpisać dopiero po otrzymaniu odpowiedzi z banku i w obecnym momencie podać kwoty podane na umowie? Dodam że przy podpisywaniu umowy zostalam wprowadzona w błąd,że mdm mi się nie należy gdyz jestem współwłaścicielem innego lokalu.
Witaj Kasiu,
Pytanie, jak bardzo zmieni się wysokość transz i terminów. Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny z dopłatą, we wniosku o MDM podaje się dokładną datę uruchomienia/ wypłaty środków MDM oraz datę przeniesienia własności i one muszą wynikać z jakiegoś dokumentu. Teoretycznie, jeżeli te daty się nie zmienią to można złożyć wniosek wraz z aktualną umową. Trudno mi powiedzieć, nie widząc treści umowy i proponowanych zmian.
Oprócz samego wnioskowania o MDM, umowa kredytu hipotecznego również zawiera daty i kwoty dotyczące wypłaty poszczególnych transz. Niektóre banki ustalają to już podczas analizy wniosku kredytowego, inne przy przygotowywaniu umowy. Dobrze byłoby skonsultować się bezpośrednio z bankiem, w którym będziesz wnioskowała o kredyt hipoteczny z MDM. Zwłaszcza, że w styczniu będzie duże zainteresowanie, a co za tym idzie duże zamieszanie i kolejki (tak sądzę). Żeby nie okazało się, że złożysz dokumenty, a bank po jakimś czasie poprosi jednak o aneks. To też trochę czasu może zająć i wydłuży niepotrzebnie cały proces.
Witam serdecznie,
Sprzedaję mieszkanie osobom, które starają się o MDM. Cena mieszkania to 250 tys., ale żeby zmieścić się w limitach MDM, musieliśmy rozbić tę cenę na „mieszkanie” za 200 tys. i „wyposażenie” za 50 tys. Mam ogromną prośbę o pomoc, bo nie wiem, w jaki sposób zapisać kwestię zadatku.
Doradca zaproponował, żeby zadatek umieścic w „umowie przedsępnej sprzedazy wyposazenia”, bo ponoć w „umie przedwstępnej sprzedazy mieszkania” nie może być nic o zadatku bądź zaliczce (Kupujący mówią, że starają się o kredyt 180 tys, a z MDM dostaną 20 tys. i już nie ma „miejsca” na ten zadatek. Ale czy to mozliwe, zeby bank nie wymagał wkładu wlasnego?)
Kupujący mówią, że mogą zapłacić ten zadatek jako część tej kwoty 50 tys. Problem z mojego punktu widzenia polega na tym, że w umowie przedwstępnej na sprzedaz wyposazenia jest zapis „transakacja sprzedazy wyposazenia staje się skuteczna pod warunkiem zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedazy mieszkania”.
I nie wiem, co się stanie, jeśli kupujący się rozmyślą. Czy ten zadatek przepadnie na moj ą rzecz? Bo mogą się tłumaczyć, że skoro nie zawarliśmy umowy na sprzedaz mieszkania, to ta umowa przedwstepna na sprzedaz wyposazenia jest nieskuteczna. A skoro jest nieskuteczna, czyli de facto jej nie ma. A więc zadatek będę musiała zwrócić.
A może mógłby Pan zasugerować jakiś sposób na zapisanie tego zadatku?
I jeszcze mam pytanie, w jaki sposób mogę zabezpieczyć tę kwotę z MDM? Bo przecież teoretycznie moze byc tak, ze mi tych pieniedzy nie wplacą. I co wtedy?
Z góry bardzo uprzejmie dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam
Ania
Witaj Aniu, to zawsze są bardzo skomplikowane kwestie. Zadzwoń proszę, dopytam jeszcze o kilka rzeczy.
Co do wkładu własnego – dopłata z Programu MDM jest właśnie wkładem własnym. Dlatego też, jeżeli wysokość dopłaty MDM jest na poziomie minimalnego wkładu własnego wymaganego przez bank, to bank już nie musi wymagać dodatkowych środków własnych od kredytobiorcy.
Również pozdrawiam
Panie Robercie, Witam ponownie.
Znowu potrzebuję pomocy. W umowie przedwstępnej mam napisane, że musimy ze sprzedającym zawrzeć umowę najpóźniej do 28 kwietnia 2017 roku. Chcę składać na początku 2017 o kredyt i o środki z MDM. Jestem po rozmowie z właścicielem i niestety upiera się, żeby notariusza załatwiać dopiero na 28 kwietnia, bo On musi sobie znaleźć mieszkanie. Dla nas jest to bardzo nie na rękę, bo my chcemy wszystko sfinalizować w lutym. Sprzedający niestety idzie w zaparte. Z tego, co wiem, jeśli złożę o MDM i dostanę decyzję pozytywną z banku załóżmy ok 15 stycznia, a ona jest ważna 60 dni, to w tym przypadku, jeśli podpisze umowę notarialną dopiero 28 kwietnia, to rozumiem, że środki z MDM przepadną? Czy jest jakiś sposób na to, żeby przedłużyć ważność decyzji kredytowej, czy trzeba cisnąć Sprzedającego? Pozdrawiam serdecznie i z góry bardzo dziękuję!
Witaj ponownie,
Ważność decyzji kredytowej to jedno, a uruchomienie kredytu to druga sprawa. W niektórych bankach decyzja kredytowa ważna jest czasami tylko miesiąc. W tym czasie musisz podpisać umowę kredytową. Ale… Po podpisaniu umowy kredytowej jest jeszcze odpowiedni czas na uruchomienie kredytu, zazwyczaj 2-3 miesiące. Nie wiem w jakim banku będziesz ubiegała się o kredyt hipoteczny, ale może to wyglądać na przykład tak:
15 stycznia – decyzja kredytowa
15 luty lub trochę wcześniej podpisujesz umowę kredytową i od tego czasu masz na przykład 60-90 dni na uruchomienie kredytu.
Tak więc powinnaś zmieścić się spokojnie z czasem. Dowiedz się proszę ile czasu w Twoim banku ważna jest decyzja kredytowa (do kiedy musisz podpisać umowę kredytu) – możesz trochę „przeciągnąć” wtedy jej podpisanie. Dowiedz się też ile czasu od podpisania umowy kredytowej bank daje na uruchomienie kredytu hipotecznego – jak w tym czasie nie uruchomisz kredytu, umowa wygasa.
Moim zdaniem spokojnie jest szansa, żeby zmieścić się ze wszystkim w terminie do 28 kwietnia. Sprawdź tylko daty poszczególne czasy w swoim banku i zaplanuj poszczególne etapy. Również pozdrawiam.
Witam Robert
Jestem przed podpisaniem umowy przedwstepnej sprzedazy mieszkania z czesciowa hipoteka . Kupujacy chce nabyc nasze mieszkanie rowniez na kredyt. Chcialabym sie dowiedziec w jaki sposob mam sie zabezpieczyc jezeli podpisze akt notarialny i bede musiala udostepnic mieszkanie a kupujacy z jakis powodow dostanie odmowe kredytu . Wiem ze bedzie po podpisaniu umowy ale np bank sie wycofa bo uzna ze kupujacy zatail jakas informacje itp itd. Czy mozna sie jakos prawnie zabezpieczyc przed taka sytuacja? Czy istnieje w Polsce rachunek powierniczy u Notariusza dla rynku wtornego? Pozdrawiam serdecznie
Witaj Aniu,
Rachunek/depozyt u notariusza raczej Ciebie nie zabezpieczy – chyba, że sprzedający posiada gotówkę i mógłby ją zdeponować. Podejrzewam, że skoro jednak bierze kredyt to nie dysponuje gotówką.
Co mogę podpowiedzieć: do aktu notarialnego przenoszącego własność przystąp dopiero, jak sprzedający będzie dysponował podpisaną umową kredytową. Nie wzorem, projektem umowy, tylko taką już z pieczątkami banku. Sprawdź proszę w umowie jakie warunki stawia bank pred uruchomieniem kredytu. Standard to:
– ustanowienie hipoteki,
– ubezpieczenie mieszkania z cesją na bank,
– wniesienie wkładu własnego,
– danie dyspozycji uruchomienia kredytu.
Czasami mogą pojawić się też inne warunki: dostarczenie np. jakiegoś zaświadczenia (z ZUS, US o niealeganiu), zaświadczenia o spłacie jakiegoś kredytu, który „przeszkadzał” przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Im mniej tych warunków tym lepiej. Nie wiesz, czy sprzedający np. uzyska taki dokument, który jest wymagany przed uruchomieniem kredytu. Czasami banki „przerzucają” warunki do uruchomienia kredytu, żeby zdążyć z przygotowaniem umowy. Osobiście uważam, że lepiej jest chwilę dłużej poczekać, dostarczyć bankowi ww dokumenty, żeby do uruchomienia kredytu zostały tylko te czynności standardowe.
Co do innych zabezpieczeń, które praktykowane są w aktach notarialnych polecam lekturę np: http://dobrynotariusz.szczecin.pl/275/notarialne-sposoby-zabezpieczenia/
Również pozdrawiam
Witam Pana
Moi kupujący w styczniu 09.01.17 złożyli wniosek o kredyt z mdm.Umowa przedwstępna minęła w dniu 14.02.17 dziś się dowiedziałam że bankowi przeszkadza wzmianka w KW o wykreśleniu hipoteki . Jestem w szoku ze takie sprawy doradca kredytowy oznajmia w ostatniej chwili.Hipoteka była splacona i wykreślenie złożone w listopadzie 2016 ..niestety to trwa . Jaka mam pewność że kredyt będzie i go z tą sprawa mizn zrobić?
Dziękuję Iza
Witaj Izo,
Banki sprawdzają zawsze wszystkie wzmianki w księgach wieczystych. Zwłaszcza wzmianka o wykreśleniu hipoteki jest istotna. Fakt, doradca powinien wcześniej zareagować. Bank widzi tylko wzmiankę, nie widzi wniosku o wykreślenie hipoteki i dołączonych do wniosku dokumentów: zgodzie Twojego banku na wykreślenie hipoteki. Jeżeli dysponujesz kopią wniosku, który złożyłaś do sądu wieczystoksięgowego (najlepiej z załącznikami i potwierdzonego przez sąd – pieczątka „wpłynęło…”) to udostępnij doradcy lub kupującym. Może to coś pomoże.
Czasami nie warto się spieszyć ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki. Czasami lepiej przedstawić bankowi dokument – że kredyt został spłacony i zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie na przykład w akcie notarialnym przy sprzedaży mieszkania złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.
Nie sądzę, żeby bank odmówił przyznania kredytu Twoim kupującym. Nie wiem jaki to bank, ale być może będzie chciał wyjaśnić ta wzmiankę i zapoznać się ze złożonymi dokumentami do sądu (poprawnie złożonymi wraz z niezbędnymi załącznikami).
Pozdrawiam
Jakie to szczęście, że trafiłam na Pana blog, bo naprawdę jest świetny. Niestety nie wszystko mi wyjaśnia, dlatego proszę o pomoc. Aktualnie sprzedaję mieszkanie, w którym mieszkam razem z mężem, ale ja jestem właścicielką mieszkania. Ponieważ nie mamy (ja i kupująca) szczęścia do notariuszy chciałabym spisać umowę przedwstępną bez jego udziału. Kupująca chce wziąć kredyt w Alior Bank, była już tam i twierdzi, że ma sprawdzoną zdolność kredytową i nie będzie problemu z przyznaniem kredytu. Moje wątpliwości zaczynają się od tego, że kupująca prosi o zapis, że w przypadku odmowy udzielenia kredytu zwrócę jej zadatek. W związku z tym chcę zaproponować, aby 10% wartości mieszkania było nazwane zaliczką, a nie zadatkiem. Czy bank nie będzie tego kwestionował? Mam też pytanie, czy przy okazji brania kredytu może kupująca starać się o kredyt na tego remont mieszkania?
Problem mam również ze spisaniem umowy przedwstępnej, tzn:
1. W akcie notarialnym, na mocy którego wykupiłam mieszkanie od gminy nie ma mowy o piwnicy, która jest przynależna do lokalu. Czy w związku z tym ujmować ją w umowie przedwstępnej?
2. W tym samym akcie mieszkanie składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc. Natomiast była taka możliwość, że z dużego pokoju wygospodarowaliśmy mały (ok.7m2) pokoik dla dziecka, później służył jako gabinet, teraz jest garderobą. Moje pytanie brzmi czy mieszkanie ma 2 cz 3 pokoje? Jak to będzie widziane przez bank?
3. Czy okres zapłaty do 10 dni od podpisania aktu notarialnego z kredytu jest odpowiedni?
4. Czy zapis, że wydanie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie kupującej nastąpi do 30 dni od dnia otrzymania przelewu z kredytu jest w porządku?
5. Ponieważ nie jest to mieszkanie nowe chcę dokonać takiego zapisu: „Kupująca oświadcza, że znany jest jej stan techniczny mieszkania opisanego w § 1 i kupuje w stanie takim jakie jest, po dwukrotnym, dokładnym jego obejrzeniu przez siebie i dwie osoby sobie bliskie, tzn. córkę i syna.
W związku z powyższym strony postanawiają wyłączyć działanie rękojmi.”
Trochę się tego nazbierało, ale gdybym mogła prosić o w miarę szybką odpowiedź będę bardzo wdzięczna.
Serdecznie pozdrawiam
Rozmawialiśmy telefonicznie, więc pozostawiam komentarz bez odpowiedzi.
Panie Robercie, jestem już po podpisaniu umowy rezerwacyjnej z deweloperem i przyszedł czas na załatwienie kredytu hipotecznego. Mam pytanie… jeśli złożę wniosek do banku o większą sumę pieniędzy niż w rzeczywistości potrzebuje, to czy koniec końców bank może mi wypłacić mniej? Lepiej opiszę swoją sytuację… z deweloperem ustaliłam 2 transze – 30% do połowy maja, 70% do połowy grudnia (pracę mają zostać zakończone 31.11.2017). Mam 130tys wkładu własnego, mieszkanie kosztuje 203tys i kredyt jaki chcę wziąć to 115tys. Mój doradca finansowy powiedział że muszę wnioskować o wyższa sumę (143tys.) bo na ten moment bank mi nie da pożyczki na 115tys. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej chce mieć pewność że będę mieć kredyt, stąd muszę wnioskować o wyższa kwotę. Czy to mnie zobowiązuje do tego, że koniecznie taki kredyt muszę wziąć? Zastanawiałam się nad tym, bo przecież czysto teoretycznie mogłabym wygrać w lotka 50 tys i wtedy już bym nie potrzebowała tylu pieniędzy z banku. Mam nadzieję że zrozumie Pan mój tok myślenia, bo przyznam szczerze że nie czuje się pewnie w tym całym temacie…
Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź!
Witaj Sylwiu,
Śmiało można do mnie po imieniu. Nie za bardzo chyba zrozumiałem:
Mieszkanie kosztuje 203.000
Masz wkład własny 130.000
Czyli brakuje Tobie 73.000
Chcesz zaciągnąć kredyt 115.000 to i tak więcej niż potrzebujesz, a doradca kredytowy mówi nawet o 143.000 kredytu. Dlaczego ma być większa kwota? Dodatkowo kredyt na wykończenie? Napisz proszę trochę więcej lub dzwoń śmiało, to postaram się coś rozsądnego podpowiedzieć.
Pozdrawiam
Dziekuje za odpowiedź!
Chce wziac kredyt na 115 ponieważ mieszkanie jeszcze trzeba będzie wykonczyc:)
Pierwsza transza dla dewelopera będzie wynosiła ok 60tys i jest płatna do połowy maja. Ponieważ ja mam pieniądze na pokrycie 1. Transzy, bank mi nie przyzna kredytu teraz tylko dopiero w okolicy grudnia, kiedy trzeba będzie wpłacić pozostałe 70% – czy się mylę? Ponieważ chcę mieć pewność, że będę mieć ten kredyt, przed podpisaniem umowy deweloperskiej, chce składać niedługo wniosek do banku – stąd suma 143tys… wszystko po to, aby można było już uruchomić ten kredyt.
Jeśli nadal jest wiele niejasnosci, chętnie przedzwonię. W każdym razie moje pytanie brzmi, czy jeśli zawnioskuje do banku o 143 tys kredytu, to czy mogę w rzeczywistości wziąć „tylko” te 115tys bez żadnych konsekwencji? Pozostałe 28 tys bank mógłby pożyczyć komuś innemu:)
Witam Panie Robercie.
Jestem osobą sprzedającą mieszkanie. Otrzymałem ofertę kupna na warunkach MDM w związku z tym mam pytanie co w sytuacji gdy kupujący (kredyt hipoteczny + MDM) po jakimś czasie przestaje spłacać raty kredytu hipotecznego ale jeszcze nie została mi przekazana dopłata MDM. Czy wtedy bank udzielający kredytu hipotecznego przejmuje mieszkanie a ja nie otrzymam przyznanej mi dopłaty MDM ?
Rozmawialiśmy już telefonicznie, więc pomijam odpowiedź na komentarz.
Panie Robercie chcę w tym miejscu bardzo Panu podziękować za pomoc. Rozwiał Pan moje obawy i wszystkie niejasności dotyczące mojego przypadku z kredytem. Życzę wszystkiego najlepszego w życiu i pracy. z pozdrowieniami A.B.
Cieszę się że mogłem pomóc. Również życzę wszystkiego najlepszego 🙂
Witam Panie Robercie, będę bardzo wdzięczny za pomoc. Za kilka dni podpisuje umowę przedwstępną, deweloper zapytał mnie czy będę miał jakiś wkład własny poza mdm.? ( chce wpłacić 40tys) deweloper życzy sobie aby wkład własny wpłacić mu do 7 dno od momentu podpisania umowy przedwstępnej. Ja myślelem ze wpłatę własną zrobię w banku a nie u dewelopera. Zakładałem że wpłata w banku needie dodatkowym atutem do zdolności kredytowej. Mieszkanie jest kosztuje 280tys. Z góry dziękuje za pomoc
Witaj Maćku,
Wkład własny wpłaca się zawsze stronie sprzedającej (deweloperowi, spółdzielni mieszkaniowej czy osobie fizycznej sprzedającej nieruchomość).
Wkładu własnego nie przekazuje się do banku. Dlatego jeżeli wpłacisz środki własne deweloperowi to bank potraktuje to, jako wkład własny.
Pozdrawiam
Witam!
Jesteśmy na etapie szukania kredytu na dokończenie domu. Czy może Pan polecić dobrego doradcę finansowego z Warszawy. Z góry dziękuję i pozdrawiam.
Witaj Ewo,
Namiar na dobrego, doświadczonego doradcę kredytowego z Warszawy wysłałem na maila, którego podałaś pisząc komentarz.
Również pozdrawiam
Witam!
Jesteśmy właśnie o krok od podpisania umowy przedwstępnej na zakup domu z rynku wtórnego, ale jedna rzecz nie daje nam spokoju.
Jak to możliwe, że w księdze wieczystej ciągle widnieje pożyczka hipoteczna sprzed 5 lat, kiedy rok temu dom zmienił właściciela? Taka sytuacja wydaje mi się mocno ryzykowna. Żaden bank prawdopodobnie nie zgodzi się nawet procesować wniosku na nieruchomość z zalegającą hipoteką.
Czy taka sytuacja sugeruje kompletnie odpuścić transakcję, czy nie jest to nic nadzwyczajnego przy tego typu transakcjach?
Byłbym bardzo wdzięczny za polecenie jakiegoś doradcy finansowego/kredytowego czy też kogoś kto potrafiłby rozwikłać i zabezpieczyć tego typu transakcję.
Pozdrawiam
Witaj Mateuszu,
Fakt, że w księdze wieczystej widnieje hipoteka nie stanowi problemu. Pod warunkiem, że wierzycielem jest bank. Gorzej, jeżeli hipoteka zabezpiecza jakąś pożyczkę osoby prywatnej – wtedy praktycznie żaden bank tego nie ruszy.
Obecnie często się zdarza, że ktoś kiedyś zaciągnął kredyt, jeszcze go nie spłacił do końca i sprzedaje nieruchomość. Należy uzyskać z banku stosowną promesę. Bank wtedy wydaje zaświadczenie ile kredytu zostało do spłaty, na jakie konto należy to wpłacić, żeby bank wydał zgodę na wykreślenie hipoteki.
Co do polecenia doradcy kredytowego. Znam wielu dobrych doradców, których z czystym sumieniem mogę polecić, ale napisz proszę o jakie miasto chodzi. Napisz najlepiej maila bezpośrednio lub zadzwoń do mnie. Postaram się kogoś zaufanego polecić.
Również pozdrawiam
Panie Robercie,
chciałbym upewnić się co do sytuacji z mieszkaniem sprzedawanym przez dewelopera w budynku już oddanym do użytkowania.
W umowie przedwstępnej widnieje informacja o zapłacie całości środków do końca czerwca. Natomiast termin przeniesienia własności wskazany jest do końca lipca.
Wynikałoby z tego, że najpierw wypłacony powinien zostać kredyt, następnie akt notarialny.
Zapewniano mnie, że takie transakcje z wykorzystaniem kredytu realizowano i nie było problemu. Przy okazji rekonesansu w banku wspomniano o jakiejś cesji. Czy znane są Panu takie praktyki?
Pozdrawiam
Przyłączam się do pytania. Zamierzam kupić lokal mieszkalny od dewelopera w budynku oddanym do użytkowania. Deweloper w umowie przedwstępnej (cywilno-prawnej, bez udziału notariusza) wskazuje na konieczność wpłaty całkowitej wartości mieszkania przed podpisaniem umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego). Czy takie zapisy są bezpieczne dla kupującego?
Tomku, na część twoich pytań napisałam już odpowiadając Jankowi. Zerknij proszę.
Co do bezpieczeństwa takiej transakcji. Takie umowy są praktykowane i setki takich widziałam. Warto ewentualnie popytać o tego dewelopera dla własnego spokoju: czy jest to jakiś duży znany deweloper, czy już jakieś inwestycje realizował itp.
Zawsze możesz poprosić, żeby umowa przedwstępna była zawarta u notariusza. Wtedy dodatkowo w umowie można zawrzeć wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej (o wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności).
Serdecznie dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.
Witaj Janku,
Na blogu piszmy sobie wszyscy po imieniu 🙂
Co do Twoich pytań. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) regułą jest, że najpierw jest wypłacany kredyt hipoteczny, a dopiero później następuje przeniesienie własności (akt notarialny). Odwrotnie jest w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym: najpierw akt notarialny później uruchomienie kredytu.
Mało który deweloper zgadza się, żeby „pozbyć się” własności mieszkania, a dopiero później otrzymać pieniądze. I banki bez problemu wypłacają kredyt hipoteczny czekając później na dostarczenie aktu własności. Do czasu wpisu hipoteki banki ubezpieczają kredyt – to pierwsze zabezpieczenie.
Oprócz tego stosują cesję, o której piszesz. Cesja, a ściślej mówiąc umowa przelewu wierzytelności dodatkowo zabezpiecza bank. Wyobraź sobie sytuację, że bank wypłaca Twój kredyt, a Ty rozmyślasz się i nie kupujesz mieszkania od dewelopera. Zawsze możesz tak zrobić. Deweloper zwraca Tobie pieniądze oczywiście po potrąceniu kar umownych (sam zrezygnowałeś), jeżeli takie w umowie występują. Wspomniana cesja powoduje, że deweloper zwraca środki nie Tobie, a do banku. Jest to dla banku dodatkowe zabezpieczenie. Dlatego banki najpierw wypłacają kredyt hipoteczny, a dopiero później następuje umowa kupna sprzedaży.
Wspomniałeś, że budynek jest już oddany do użytkowania. Wtedy nie musi być już podpisana tzw. umowa deweloperska zawierana przed notariuszem. Spotkałem się jednak z sytuacjami (choć to raczej wyjątkowe sprawy), że analityk zadecydował, że potraktuje transakcję tak, jak na rynku wtórnym – czyli najpierw akt notarialny przenoszący własność, a dopiero później „kasa” z kredytu. Ale to raczej dotyczyło sytuacji, kiedy po pierwsze inwestycja była już zakończona i były to małe firmy/deweloperzy nie znane bankowi. Z reguły jednak odbywa się to tak, jak powiedział Tobie deweloper.
Również pozdrawiam
Witam serdecznie,
sprzedaliśmy mieszkanie i wczoraj podpisaliśmy z mężem akt notarialny, kupujący biorą kredyt na to mieszkanie w kwocie 267000 zł, z czego częściowo ich bank będzie spłacał nasz kredyt ( 100000 zł ) nie daje mi jednak spokoju pewien zapis, a mianowicie
” pozostała kwota 167 000 zł będzie zapłacona przelewem bankowym na rachunek sprzedających w terminie 7 dni roboczych od dnia przedstawienia przez kupujących w banku PKO SA zgody wierzryciela BPH na wykreślenie z dzialu IV księgi itd. ustanowionej na jego rzecz hipoteki itd. NIE PÓŹNIEJ JEDNAK JAK DO DNIA 25 LIPCA 2017 roku. ”
skąd bierze się taki długi termin, kupujący twierdzą że tego zażyczył sobie ich bank, nam to trochę nie na rękę gdyż tez musimy dokonać kolejnej wpłaty do dewelopera, a środki miały być właśnie z tych pieniędzy .
pozdr. Anna
Witaj Aniu,
Bank uwarunkował wypłatę części kredytu, którą przeleje na Wasze konto od pokazania dokumentu, że Wasza hipoteka została spłacona. Często tak się zdarza. Nie martwiłbym się również zapisem „nie później jednak jak do 25 lipca 2017”. Często banki dają termin z zapasem. Zauważ, że podany termin jest „do”… Mówiąc wprost – jeżeli PKO otrzyma zaświadczenie z BPH wcześniej to szybciej uruchomi kredyt (zgodnie z zapisem 7 dni roboczych od przedstawienia zgody na wykreślenie hipoteki).
Banki często podają dłuższe terminy, mówić kolokwialnie, tak na wszelki wypadek. PKO nie wie, kiedy uzyskacie zgodę z BPH na wykreślenie hipoteki. Dlatego dają dłuższy termin. Gdyby, np. w umowie PKO był zapis np. do 20 maja 2017 a Wy do tego czasu nie uzyskalibyście zgody z BPH, sprzedający nie dopełniliby terminu. Umowa kredytowa albo by wygasła, albo trzeba byłoby ją aneksować i wydłużyć termin.
W umowie na pewno jest zapisany termin „do”. Więc jeżeli przekażecie osobom, które od Was kupiły mieszkanie dokument z BPH np. 20 maja to w ciągu 7 dni PKO wypłaci na Wasze konto resztę środków z kredytu hipotecznego. Tak więc trzeba cisnąć 😉 BPH, żeby jak najszybciej przygotował dla Was stosowny dokument.
Również pozdrawiam
dziękuje bardzo za odpowiedź, pozdrawiam
witam serdecznie. szykuję się z żoną do kupna domu, kredyt hipoteczny. Chcemy ze sprzedającym spisać umowę przedwstępną. ( kwota nie została ustalona). W banku zasugerowano mi żeby spisać umowę np na 1000zł ale bez notariusza. Jaki jest koszt sporzadzenia takiej umowy ( około) jezeli umowe końcową chciałbym rownież zrobić o tego samego notariusza? koszt DOMU 350000.
Witam,
Podam orientacyjne stawki maksymalne (uwzględniające wpis roszczenia przy umowie przedwstępnej oraz wpis hipoteki przy umowie ostatecznej).
Umowa przedwstępna – ok. 1.800- 2.000 PLN
Umowa ostateczna – ok. 9.300 PLN (w tym zawarty jest już podatek PCC, który stanowi 7.000 PLN, tj. 2% od wartości)
Często jeżeli umowa przedwstępna i końcowa jest u tego samego notariusza to można wynegocjować zniżkę. Podaję koszty orientacyjne, ponieważ nie wiem ile wypisów aktu będziesz potrzebował, czy będzie jakieś dodatkowe wnioskowanie w akcie do sądu itd.
Z mojego doświadczenia mogę powiedzieć, a właściwie napisać 🙂 że warto jest zadzwonić do kilku notariuszy i sprawdzić ceny.
Gwoli uzupełnienia. Zadzwoniłem do znajomego notariusza, żeby zapytać jak wyglądałyby opłaty w przypadku, kiedy umowa przedwstępna i ostateczna zawierane byłyby u niego w kancelarii. Opłaty wyniosłyby odpowiednio ok. 600 i 9.000 PLN.
Dobry wieczór! Szukając informacji o kredycie hipotecznym natknęłam się na Twój blog.
Fachowo i zrozumiale piszesz. Bardzo mi się podoba. Zauważyłam, że kilku osobom poleciłeś sprawdzonego doradcę. Chciałam prosić o polecenie dobrego doradcy finansowego z Warszawy. Pozdrawiam i z góry dziękuję, M.K.
Witaj Marto,
Dziękuję za miłe słowa 🙂
W Warszawie znam dobrego doradcę finansowego, którego mogę z czystym sumieniem polecić Tobie – namiar wysłałem na Twojego maila.
Również pozdrawiam
Panie Robercie,
Nie wiem czy dobrze trafiłam z pytaniem, ale może będzie się Pan orientował.
W akcie notarialnym mamy zapis, że sprzedający zobowiązują się wydać kupującym lokal w posiadanie po zapłacie przez kupujących całej łącznej ceny najpóźniej do dnia 30 listopada 2017. Sprzedający oświadczają że w zakresie wydania kupującym lokalu mieszkalnego w terminie do dnia 30 listopada 2017 r. Poddają się egzekucji na mocy artykułu 777 kodeksu 1 Pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego. Sprzedający dostali już cała kwotę za mieszkanie. Czy to oznacza, że możemy wcześniej prosić ich o opuszczenie naszego mieszkania czy musimy czekać do 30.11.2017? Okazało się, że nie dotrzymali dżentelmeńskiej umowy z nami i nie chcemy już ich w naszym mieszkaniu…. czy może możemy podpisać z nimi umowę najmu, bo tego tez nie zrobiliśmy, bo byliśmy po słowie, jak sie okazało nic nie wartym…
Dziękuję za brak odpowiedzi…
Witaj Aniu,
Przepraszam, faktycznie gdzieś mi umknął Twój komentarz. W ostatnich dniach sporo ich było. A w czasie urlopu człowiek też trochę bardziej rozkojarzony… Nie gniewaj się proszę, już odpowiadam.
Niestety nie możesz skutecznie żądać wydania lokalu przed datą określoną w akcie notarialnym, tj. 30.11.2017.
Co do drugiej części. Umowa najmu musiałaby być podpisana przez obie strony. Obawiam się (z tego co piszesz o sprzedających), że raczej byli właściciele jej nie podpiszą.
Niestety czasami tak bywa, że dżentelmeńska umowa nie jest przestrzegana.
Dziękuję za odpowiedź. Mam jeszcze jedno pytanie. Czy w związku z tym, że jesteśmy właścicielami mieszkania możemy wynająć je komuś innemu wiedząc, że mieszkają tam jeszcze sprzedający? Oczywiscie będzie podpisana umowa na wynajem pokoju. Brakuje tylko kluczy, które chyba powinien dorobić pan mieszkający tam? A jak nie to czy możemy wymienić zamki i dać im po kluczu? Nie ukrywam, że chcemy ich jakoś wykurzyć bądź zobligować go płacenia, bo okazali się oszustami, a my obciążeni podwójnymi kosztami… 🙁
Proszę o ewentualny kontakt e-mail.
Pzdr
Ania
Witam,
kupuje mieszkanie w Warszawie i chcę skorzystać z MDM, co za tym idzie magiczna data 8 sierpnia jest już bardzo blisko. Spotkałam się już z trzema doradcami, ale niestety żaden z nich mnie nie przekonuje. Prawdopodobnie w środę będę podpisywała umowę przedwstępną, którą również chciałabym skonsultować z doradcą. Czy mogłabym również prosić o namiary do sprawdzonego doradcy z Warszawy, który będzie w stanie w przyszłym tygodniu pomóc mi w doradzeniu i złożeniu wszystkich dokumentów do banku.
Z góry bardzo dziękuję.
Witaj Olu, jak już pewnie widziałaś, wysłałem już maila do Ciebie z namiarami na sprawdzonego doradcę kredytowego z Warszawy.
PS: Jeszcze raz przepraszam za „przeinaczenie” Twojego imienia 😉 Pozdrawiam serdecznie.
Witam,
planujemy z żoną kupić mieszkanie na rynku pierwotnym w Warszawie z dopłatą MDM. Wniosek chcemy złożyć na początku stycznia 2018.
Deweloper proponuje podpisanie umowy rezerwacyjnej z zaliczką 10tys i przedstawił harmonogram wpłat, z którego wynika że musielibyśmy w tym roku (przed złożeniem wniosku kredytowego) wpłacić 2 transze wkładu własnego.
Czy jeśli wpłacimy część wkładu własnego (nie licząc zadatku) przed złożeniem w styczniu wniosku o kredyt i MDM to nie spowoduje to np, odrzuceniem wniosku o MDM?
Z góry dziękuję za odpowiedź
Pozdrawiam
Piotrek
Witaj Piotrze,
Jeżeli wpłacicie wkład własny to nie ma problemu. Dostaniecie wtedy kredyt hipoteczny pomniejszony o zapłaconą już cześć ze środkó własnych oraz dopłatę MDM.
Kredyt Hipoteczny MDM = cena mieszkania – wkład własny – dopłata MDM
Pamiętaj tylko proszę, że zgodnie z ustawą, aby uzyskać MDM kredyt musi być zaciągnięty na minimum 50% ceny mieszkania. Jeżeli więc Wasz wkład własny i dopłata MDM przekroczy 50% ceny to nie będzie MDMu…
Również pozdrawiam
Mam pytanie odnoście zakupu nieruchomości z od dewelopera. Kredyt będzie w transzach. Cena mieszkania 310.oo zł. Mam wkład własny 150.000 zł. Czy najpierw wpłacam ja środki a na końcu bank brakującą resztę? Co w przypadku jeśli wpłaciłbym najpierw ja 150.000 w między czasie miałbym jeszcze 30.000 czy można zmniejszyć wysokość ostatecznej kwoty kredytu udzielonego przez bank?
Witaj Piotrze,
W pierwszej kolejności Ty wpłacasz swoje środki. Bank zawsze na końcu zamyka transakcję (czasami mogą być odstępstwa), ale tak to standardowo wygląda w każdym banku – najpierw wkład własny kredytobiorcy, później bank uruchamia kredyt.
Co do drugiego Twojego pytania: jeżeli w międzyczasie uzbierasz dodatkowe środki i wpłacisz deweloperowi to możesz zrezygnować z ostatniej transzy lub części kredytu odpowiadającej uzbieranej kwocie. Bank tylko poprosi o przedstawienie dokumentu, że zapłaciłeś deweloperowi.
Oczywiście po zmniejszeniu kwoty kredytu bank będzie naliczał raty kredytu od faktycznie wykorzystanej kwoty kredytu.
Przy okazji dodam jeszcze, że bank nie zwróci Ci jednak części prowizji czy innych opłat, które były naliczone od pierwotnie zaciągniętej kwoty, która widnieje na umowie kredytowej.
Witam,
wraz mężem w poniedziałek podpisujemy u notariusza umowę przedwstępną zakupu mieszkania na rynku wtórnym.
Cena mieszkania: 210.000
Cena garażu: 50.000 (osobne KW)
Za garaż zapłacimy gotówką, a przy umowie przedwstępnej wpłacimy zadatek 16.000. Umowa „końcowa” nastąpi dopiero w styczniu, więc chcemy starać się o MDM.
Proszę o podpowiedź jaki zapis umieścić w umowie przedwstępnej na temat wysokości wkładu własnego/kredytu/MDM? Nie są znane stawki dopłat na nowy rok, więc nie wiemy też na dzień dzisiejszy jaka będzie kwota dopłaty MDM i jaki będziemy musieli wziąć kredyt. Czy istnieje możliwość całkowitego pominięcia rozbijania kwot na poszczególne wypłaty i sprecyzowanie jedynie momentu wypłaty środków? Np. Wkład własny w dniu podpisania aktu, kredyt 7 dni od podpisania, a dopłata MDM do 14 dni? (Czy to nie za krótkie terminy?) Czy bank nie zakwestionuje takiej umowy?
Czy w przypadku kredytu z MDM nie będzie problemem to, że na jednym akcie kupujemy też garaż?
Witaj Moniko,
Garaż będzie nabywany osobno, nie przynależy do mieszkania – ma odrębną księgę wieczystą a jego cena nie jest składową ceny mieszkania. Dodatkowo nie będzie też kredytowany. Można więc obie transakcje zawrzeć w jednym akcie notarialnym, ale na Twoim miejscu zapytał bym jeszcze w banku do którego będziesz składała wniosek czy zaakceptuje to. Ustawa o MDM to jedno, ale procedury w poszczególnych bankach mogą się różnić.
Faktycznie, nie są znane wskaźniki obowiązujące od I kwartału 2018 tym samym nie znamy jeszcze wysokości dopłat. Sporządzając umowę przedwstępną dziś masz dwa wyjścia:
1. Nie wpisywać konkretnej kwoty MDM, rozbić tylko cenę na wkład własny + resztę pochodzącą z kredytu hipotecznego oraz MDM.
2. Wpisać kwotę dopłaty MDM obowiązującą w dniu dzisiejszym z zastrzeżeniem, że może ona ulec zmianie zgodnie ze wskaźnikami obowiązującymi od stycznia 2018.
Co do terminów zapłaty. W przypadku uruchomienia kredytu hipotecznego dałbym 7 dni, ale dopisał „roboczych”. Nie wiem, do którego banku będziesz składała wniosek, niektóre teoretycznie nawet 10 dni określają, choć w praktyce kredyty uruchamiane są szybciej. Co do MDM 14 dni powinno być ok, ale mimo wszystko wpisałbym np. 21 dni. Podejrzewam, że po nowym roku będą duże korki i będzie się działo w sprawie MDM… :). Widziałem co było ostatnio, dlatego jeżeli sprzedający nie ma obiekcji, to spróbujcie może trochę te terminy wydłużyć.
Świetny blog. Kupuje mieszkanie i informacje ,które tutaj znalazłem bardzo mi pomogły. Odpowiednio zabespieczyłem zaliczkę , sprawdziłem wszystkie informacje i
zadbałem o koszystniejsze wpisy w umowie przedstępnej choć agencja nieruchomości podsuwała pomysły nie zabiespieczające w pełni kupującego.
Bardzo dziękuję
Dziękuję Adrianie za miłe słowa 🙂 Cieszę się, że informacje na blogu były pomocne. Pozdrawiam
Witam Robercie
Napisałam i wysłałam już mail z podzìękowaniami za odpowiedż na list z 14 pażdziernika ale coś poszło nie tak i , a mój mail i twój komentarz znalazłam między listami z 2015roku.
Mam następne pytania:
Czy kupujący mieszkanie musi przed staraniem się o kredyt hipoteczny przedstawić w banku umowę przedwstępną? W tej umowie powinny być zawarte daty: przeniesienia własności, wpłaty środków własnych, uruchomienia kredytu i data przekazania środków z MDM? Jak można umieścić datę uruchomienia kredytu nie wiedząc czy taki kredyt będzie kupującemu przyznany? Jakim wpisem zabezpieczyć zapłacenie całej należności w przypadku nieotrzymania kredytu bankowego lub MDM? Czy później można sporządzić anex do umowy przedwstępnej w którym można całkowicie zmienić warunki zapłacenia całkowitej kwoty i wskazać że należność w całości będzie zapłacona że środków własnych? Czy wskazane jest w umowie przedwstępnej dołączenia zapisu że w przypadku zmiany wysokości kwot ( związane ze zmianami limitów, wskażników lub decyzji w spr. otrzymania środków kredytowych i dopłat) zostanie sporządzony stosowny aneks wskazujący na sposób i formę płatności całości kwoty za nieruchomość?
W przypadku otrzymania przez kupującego wszystkich kredytów i po podpisaniu aktu przeniesienia własności w trakcie oczekiwania na środki należne za sprzedane mieszkanie( z kredytu i MDM) dochodzi do nieszczęśliwego wypadku bądż śmierci kupującego=kredytobiorcy , jakie zabezpieczenie na otrzymanie swoich należności ma sprzedający? Nie ma kupującego i nie ma kredytobiorcy, nie ma strony zawierającej wszystkie umowy a prawo własności jest przekazane. Jakie istnieją zabezpieczenia na taką ewentualność?
Pozdrawiam serdecznie
Anna
Odpowiadając na pytania na początek napiszę, że kwestia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może być bardzo swobodnie ustalana przez zainteresowane strony. Kodeks cywilny (art. 389 oraz art. 535) określa ogólne ramy takiej umowy przedwstępnej, szczegóły ustalają same strony transakcji.
I tak, w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości musi być zobowiązanie do sprzedaży i wydania nieruchomości z jednej strony oraz zakupu i zapłaty ceny z drugiej. Cena musi być ustalona konkretnie w PLN. W umowie przedwstępnej musi być też wskazany termin na podpisanie umowy przyrzeczonej (tzw. ostatecznej umowy sprzedaży). Termin ten określony jest jako maksymalnie do dnia (np. 31 XII, 15 I itd.), ale oczywiście strony jeśli chcą mogą podpisać umowę przyrzeczoną wcześniej. Mogą też przedłużyć termin na zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży aneksem, ale za zgodną obu stron.
Starając się o kredyt hipoteczny będziemy musieli pokazać umowę przedwstępną. Wstępnie jednak można posłużyć się w niektórych bankach oświadczeniem sprzedającego albo nawet samego kupującego o woli zakupu i jego warunkach. Na dalszym etapie jednak bank zażąda i tak podpisanej umowy przedwstępnej. Zwracam jeszcze Twoją uwagę, że w zasadzie umowa przedwstępna podpisana w tzw. formie pisemnej zwykłej (czyli nie u notariusza), która nie zawiera zadatku, praktycznie bardzo słabo wiąże strony. Zadatek wiąże strony znacznie mocniej:
Art. 394 KC W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże najmocniej, w sposób bezwzględny, bez zgody drugiej strony nie da się jej odwołać.
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mogą być wskazane daty, o które pytasz, ale to nie jest konieczne, zależy od woli stron. Przeniesienie własności to najczęściej data aktu notarialnego umowy przyrzeczonej. Wyjątkiem są umowy, gdzie jakaś instytucja ma prawo pierwokupu (np. Lasy Państwowe, Gmina itp.). Wtedy mamy dwa akty notarialne – sprzedaży i po 30 dniach przeniesienia własności. Dalej pytasz o zapłatę ceny. Najczęściej wypłata środków własnych następuje zaraz przy akcie notarialnym , ale niekoniecznie, może nastąpić po akcie, albo i przed aktem, jak strony ustalą. To może być wpisane w umowę przedwstępną. Zapłata części ceny z kredytu nie może zazwyczaj być zapłacona wcześniej niż po 3 -7 dniach od podpisania aktu notarialnego, bo bank musi mieć czas na uruchomienie kredytu. Są od tego wyjątki (zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości niż kupowana) ale pomijam je tutaj. Natomiast rzeczywiście zapłata środków z dopłaty MDM następuje najpóźniej, bo po około 14 dniach od umowy, ze względu na procedury BGK, czyli instytucji, która dysponuje dopłatą.
Pozdrawiam
Dodatkowe wyjaśnienia:
Zabezpieczenie interesów stron w przypadku, gdy kupujący nie otrzyma kredytu najczęściej odbywa się poprzez zadatek. Po otrzymaniu zadatku, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu i minie termin na zawarcie umowy przyrzeczonej, sprzedający może zadatek zatrzymać i pieniądze niedoszłemu kupującemu przepadają. Ale tylko zadatek, a nie cała cena. Oczywiście można zamiast zadatku zastosować zaliczkę (która nie przepada) albo dać zadatek bardzo mały, ale na to sprzedający musi się zgodzić. Czasami w umowach przedwstępnych spotyka się takie postanowienie, że strony osłabiają skutek zadatku w ten sposób, ze od razu ustalają wyjątek, że nie dotyczy to sytuacji odmowy banku kredytowania. Ale na to sprzedający też musi się zgodzić.
Aneks, o którym dalej piszesz, jest jak najbardziej możliwy. Strony aneksując umowę przedwstępną mogą całkowicie zmienić jej treść – cenę, terminy zapłaty, termin umowy przyrzeczonej. Tylko oczywiście obie muszą się na taki aneks zgodzić.
Na ostatnie pytanie odpowiada art. 922 kodeksu cywilnego. Chodzi o sytuację, kiedy po sprzedaży i przeniesieniu własności kupujący, który nie zapłacić jeszcze całej ceny, umiera. Wtedy sprzedający może dochodzić swoich praw (do zapłaty ceny) od spadkobierców. Oczywiście jest to droga niejednokrotnie długa i skomplikowana. To są chyba rzadkie przypadki, ale nie można ich wykluczyć. Nie bardzo widzę sposób na zabezpieczenie sprzedającego na taką okoliczność poza zażądaniem, aby kupujący wykupił polisę na życie z sumą ubezpieczenia równą cenie, z beneficjentem jako sprzedającym. Po szczęśliwym zakończeniu transakcji polisa mogłaby zostać zerwana. Pytanie, kto by poniósł koszty tego ubezpieczenia. To dość nietypowe rozwiązanie, nigdy go w praktyce nie widziałem, ale teoretycznie możliwe.
Dziękuję bardzo za odpowiedź na większość pytań ale nie uzyskałam odpowiedzi na ostatnią część mojego listu, co się stanie w przypadku śmierci kupującego gdy już zostało podpisane przeniesienie własności a nie został uruchomiony bądż wypłacony kredyt lub MDM, Czym można zabezpieczyć dokończenie transakcji płatności zgodnie z aktem przeniesienia własności?
Czekam bardzo na poradę w tej sprawie.
Pozdrawiam
Anna
Witaj Aniu,
Zerknij proszę powyżej jeszcze na odpowiedź Witka – dodano resztę odpowiedzi na Twoje pytania. Przepraszam, mały błąd techniczny i część tekstu ucięło.
Przy okazji przedstawiam Wam Witka Stefanka, świetnego doradcę kredytowego z Łodzi, którego znam już bardzo długo i cenię sobie jego wiedzę i doświadczenie (trochę więcej o nim wkrótce napiszę). Witek oprócz kredytów hipotecznych specjalizuje się w umowach. Będzie od czasu do czasu również Wam odpowiadał na moim blogu. Wielki dzięki Witku za pomoc.
PS: Aniu też jestem zdania, podobnie jak Witek, że w takiej sytuacji chyba najlepszym rozwiązaniem byłaby polisa na życie i Ty jako osoba uposażona. Banki wypłacają kredyt hipoteczny po otrzymaniu dyspozycji uruchomienia kredytu (coś jak dyspozycja przelewu środków) – jeżeli kredytobiorca umiera i nie zlecił uruchomienia kredytu to praktycznie bank nie wypłaci kredytu.
Również pozdrawiam RW
Jeszcze jedno Aniu – już namierzyłem Twoje wcześniejsze pytanie. Nie napisałaś jako nowy wątek, tylko jako komentarz do mojej odpowiedzi dla kogoś innego z 2015. Dlatego tam Twoje pytanie się pojawiło. Pozdrawiam
Witam planuje kupić dom z rynku wtórnego. Z mężem będziemy starać się o kredyt hipoteczny i moje pytania są następujące czy umowę przedwstępną muszę spisać u notariusza? I następne pytanie sprzedający chciałby zaliczkę w wysokości 10 % wartości nieruchomości ale zaliczka miałaby być wypłacona w gotówce sprzedającemu. Jeżeli wpłacę te 10 % zaliczki to mogłaby być brana przez bank pod uwagę jako wkład własny i jak udokumentować taką wpłatę dla banku jeśli sprzedający upiera się na wypłatę w gotówce?
Agnieszko,
Dla banków umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego.
Co do udokumentowania wkładu własnego – sprzedający powinien potwierdzić w umowie przedwstępnej, że otrzymał od Was zaliczkę w danej wysokości. Taki zapis w umowie przedwstępnej będzie zaakceptowany przez bank.
Dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam.
Dzień dobry, potrzebujemy pomocy. Staramy się o kredyt z dofinansowaniem MDM w styczniu. W tym tygodniu mamy spisać umowę przedwstępną z właścicielem mieszkania i po przeczytaniu Pana bloga naszły mnie wątpliwości czy dobrze tą umowę skonstruowaliśmy. Zależy nam, aby umowa była prawidłowa gdyż sprzedający wyjeżdża za granicę i wraca dopiero pod koniec stycznia kiedy to planujemy podpisać umowę właściwą u notariusza, więc wszelkie poprawki będą ogromnym problemem. Napisaliśmy w umowie, że strony zobowiązują się do zawarcia właściwej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego do dnia 28 lutego 2018. W umowie jest także zapis:
Kupujący oświadcza, że kwotę określoną w § 2 zapłaci w następujący sposób:
a. Kwota ………… zł (słownie: ______) zostanie zapłacona w ciągu 7 dni od dnia umowy przeniesienia własności i będzie pochodziła z kredytu bankowego. Kwota ta zostanie zapłacona przelewem na konto Zbywcy prowadzone w banku________ numer konta____________________________________
b. Kwota ………. (słownie:____) zostanie zapłacona w ciągu 21 dni od dnia umowy przeniesienia własności i będzie pochodziła z dopłaty z programu MDM, o którą Kupujący się ubiega. Kwota ta zostanie zapłacona przelewem na konto Zbywcy prowadzone w banku________ numer konta____________________________________
c. Kwota ……..(słownie: ) zostanie zapłacona w dniu umowy przeniesienia własności i będzie stanowiła wkład własny.
Czy te zapisy są do zaakceptowania?
Właściciel wkład własny chce do reki, musimy to zapisać w umowie? Czy już w momencie składania wniosku do banku musimy udowodnić że mamy ten wkład własny dla właściciela czy to bank nie interesuje? (mamy go w gotówce i sobie nie wyobrażam, że idę do banku i pokazuję pieniązki ;p )
Czy w umowie przedwstępnej musi być zapis kiedy właściciel da nam klucze i się wyprowadzi?
I ostatnia nasza wątpliwość dotyczy księgi wieczystej. Wpisaliśmy numer księgi wieczystej mieszkania, ale jest to blok więc właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej którą stanowi grunt i części wspólne budynku i jest tam podany drugi numer księgi wieczystej, też go należy wpisać w umowę?
Będę bardzo wdzięczna za odpowiedzi, zdaję sobie sprawę, że pewnie niektóre moje pytania są banalne, ale naprawdę się na tym nie znamy,a w internecie czasem informacje są sprzeczne 🙂
PS. Jeśli zna Pan jakiegoś dobrego doradcę kredytowego z Gliwic lub woj śląskiego to poproszę o jakiś kontakt gdyż szukamy odpowiedniego banku, u nas skomplikowana sytuacja, a poprzedni doradca nie spełnił naszych oczekiwań.
Dla ułatwienia odpowiem po kolei na każde z ponizszych pytań:
1. Postanowienia z umowy przedwstępnej zapisane w pkt a, b oraz c (dotyczące zapłaty ceny) są bardzo dobrze i precyzyjnie opisane.
2. Wkład własny (pkt c) często jest płacony w gotówce u notariusza przy podpisaniu umowy, ewentualnie jeśli jest to większa kwota może być przelana na konto sprzedającego. Bank niejednokrotnie stawia warunek udokumentowania posiadania przez klienta wkładu własnego, ale to zależy o jakiej kwocie mówimy. 10-20 tysięcy złotych bank nie będzie wymagał żadnych dokumentów. Ale np dla 100.000 zł analityk może postawić warunek udokumentowani, że klient posiada taki wkład własny. Najprościej wtedy pokazać wyciąg z konta, na którym te pieniądze się znajdują.
3. W umowie przedwstępnej może i wg mnie powinien być ustalony termin wydania nieruchomości w posiadanie, ale nie jest to obowiązkowe. Taki termin natomiast musi być określony w umowie ostatecznej (notarialnej umowie sprzedaży).
4. Drugi numer księgi wieczystej (tzw. księga gruntowa) nie ma dużego znaczenia przy umowie przedwstępnej, rzadko się zdarza wpisywanie jej w takiej umowie (chyba, że umowa przedwstępna jest w formie aktu notarialnego, to notariusz dla porządku również to opisuje). Oczywiście kluczowe jest wpisanie w umowie przedwstępnej księgi wieczystej prowadzonej dla samego lokalu. Sam udział w gruncie i budynku wynika ponadto bezpośrednio z treści KW lokalu.
Super dziękuję za odpowiedź.
Zamierzam kupić mieszkanie od małżeństwa, które ma wspólnotę majątkowa czy wobec tego na umowie przedwstępnej wystarcza dane jednego z małżonków?
Z góry dziękuję za pomoc.
Pozdrawiam
Agnieszka
Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości musi być podpisana przez wszystkich aktualnych właścicieli oraz oczywiście wszystkich kupujących. W przypadku, jaki występuje w pytaniu, sprzedający to małżonkowie mający wspólność, więc na umowie powinny być opisane dane obojga. Co do zasady umowę muszą podpisać również oboje.
Ale art. 103 Kodeksu Cywilnego daje również możliwość „wstępnego” podpisania umowy tylko przez jednego małżonka. Jeśli drugi jest niedostępny (np pracuje za granicą), to jeden małżonek może podpisać umowę w swoim imieniu oraz w imieniu tego nieobecnego. Wtedy jednak ważność umowy zależy, czy nieobecny współmałżonek potwierdzi później dokonaną w jego imieniu czynność. To dosyć wygodna możliwość i czasami klienci z niej korzystają. Trzeba tylko pamiętać, aby w umowie przedwstępnej zostało to jasno opisane.
Pozdrawiam
Witam serdecznie,
Niebawem rusza ostatnia pula Mdm, dlatego postanowiliśmy skorzystać. Jak to z kredytem bywa istnieje wiele wątpliwości. Jest mieszkanie, umowa przedwstępna, zadatek wpłacony, wniosek o kredyt złożony. Jedno mam tylko pytanie: właściciele budują dom i mieszkanie to będzie wolne od października 2018r. i od tej chwili chcielibyśmy być nowymi właścicielami i od tego czasu spłacać kredyt, taką też datę wpisalismy jako całkowitą spłatę. Czy bank będzie chciał tyle czekać z uruchomieniem wypłaty, czy będzie stanowiło to problem?
Witam,
Tak długi okres do uruchomienia kredytu będzie problematyczny. W większości banków termin ten to 2-3 miesiące, po tym okresie umowa wygasa. Choć czasami udaje się wydłużyć ten okres to okres. Poruszaliście ten temat w banku przed złożeniem wniosku?
Witam, jestem sprzedającym. Z kupującym mam podpisać umowę przedwstępną i umieściłem w niej paragraf mówiący „Wydanie i
odbiór przedmiotowej nieruchomości nastąpi w terminie 3 (trzech) dni roboczych
od dnia zapłacenia całej ceny.” Kupujący po konsultacji z bankiem powiedział mi że taki zapis nie może się znaleźć w umowie przedwstępnej bo istnieje ryzyko, że nie otrzyma on dofinansowania z MdM. W umowach znalezionych w internecie często jest określony termin wydania nieruchomości. Czy naprawdę w umowie przedwstępnej nie może znaleźć się zapis, że wydanie nieruchomości nastąpi po zapłaceniu całej kwoty? dziękuje za pomoc
Witaj Michale,
W przypadku kredytu z dofinansowaniem MDM jest kilka rzeczy, które w przeciwieństwie do „standardowej” transakcji i kredytu hipotecznego bez MDM należy spełnić. Jedną z takich spraw jest wydanie nieruchomości, które powinno się odbyć do miesiąca od dnia przeniesienia własności.
W przypadku standardowego kredytu teoretycznie mógłbyś się wyprowadzić za pół roku, w przypadku MDM do miesiąca musi nastąpić przekazanie nieruchomości i to do miesiąca od przeniesienia własności. MDM służy „zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych” jak to ładnie ujęto. Dlatego też dłuższy termin przekazania nieruchomości kupującym *kiedy oni jeszcze tam nie mieszkają) może rodzić pytanie o zasadność dopłaty MDM, a nawet jej zwrot.
W umowie powinien być zawarty termin przekazania nieruchomości liczony od dnia przeniesienia własności, a nie daty zapłaty ceny.
Nie znam szczegółów transakcji i innych ustaleń oraz banku, w którym kupujący będzie wnioskował o kredyt hipoteczny, ale w ciągu miesiąca jest szansa, żeby się wyrobić z zapłatą (uruchomić kredyt i dopłatę). Możesz w umowie podać datę przekazania mieszkania do miesiąca od aktu notarialnego przenoszącego własność.
Po akcie do 7 dni bank uruchomi kredyt hipoteczny i 14 dni na dofinansowanie MDM. Teoretycznie zanim przekażesz mieszkanie, jest szansa, że otrzymasz wszystkie środki. Ale jak zaznaczyłem na początku, nie znam wszystkich szczegółów ustaleń, a na początku roku banki mogą być zakorkowane ilością MDM’ów…
Dzień dobry Panie Robercie. Zakupiłem mieszkanie (rynek wtórny) za kredyt z dofinansowaniem MDM. Za kilka dni będziemy podpisywać akt u notariusza. W umowie przedwstępnej termin zapłaty całości należności to 14 dni od podpisania aktu. BGK ma ustawowo 14 dni na przesłanie środków z MDM ale w banku dowiedziałem się że raczej się nie wyrobią w 14 dniach i sugerują wydłużenie terminu w akcie notarialnym. Niestety właściciel mieszkania nie chce się na to zgodzić. Co może się stać jeśli BGK faktycznie nie dotrzyma terminu 14dni, który widnieje w akcie notarialnym?
Pawle, odpowiedziałem już na Twoje pytanie na FB.
Witam!
Nie dostalismy dofinansowania MDM, ktore bylo uwszglednione w umowie wstepnej czy nalezy zrobic aneks do umowy? Posrednik twierdzi ze nie trzeba, ale osobiscie mnie to martwi..
Witaj Aniu,
Trudno jest mi odpowiedzieć na Twoje pytanie nie znając zapisów umowy przedwstępnej.
Sprawdź proszę, czy brak dopłaty MDM nie zmieni „konstrukcji” całej umowy, tzn. terminów i kwot wpłat. Samo przywołanie w umowie, że do dnia takiego i takiego wpłacisz jakąś kwotę, która będzie pochodziła z dofinansowania MDM nie ma specjalnie znaczenia – czy faktycznie będzie to MDM czy Twoje środki. Po prostu sprzedający oczekuje, że w danym terminie otrzyma ustaloną kwotę na konto.
Nie wiem, czy ze względu na brak MDM zmieni się kwota kredytu hipotecznego, czy zwiększysz swój wkład własny? Pamiętaj, że jeżeli zastąpisz dopłatę MDM swoimi środkami – to bank będzie wymagał, żebyś wpłaciła je sprzedającemu przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. W umowie na pewno masz zapis, że MDM będzie jako ostatnia część wypłacana sprzedającemu. Musisz zweryfikować wszystkie terminy i kwoty ustalone w umowie przedwstępnej i odnieść je do obecnej sytuacji – czy pomimo braku MDM zapisy również będą wykonane – że sprzedający otrzyma umówione środki w terminie.
A czy możliwa jest (oczywiście bo wcześniejszym uzgodnieniu tego ze SPRZEDAJĄCYM) taka konstrukcja umowy kredytowej, aby bank wypłacił brakujące środki z kredytu w dniu wyprowadzki i przekazania mieszkania?
W umowie kredytowej zawarte są tzw. warunki uruchomienia kredytu. Bank wypłaca środki po spełnieniu określonych czynności. Przy umowie kredytowej na zakup nieruchomości podstawowym warunkiem jest dostarczenie aktu notarialnego, który będzie zawierał: przeniesienie własności na kredytobiorcę, numer konta sprzedającego do zapłaty reszty ceny, ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Drugim warunkiem jest złożenie tzw. dyspozycji uruchomienia kredytu przez kredytobiorcę.
Ja bym to zrobił następująco: w akcie notarialnym zawarł postanowienie, że zapłata reszty ceny z kredytu nastąpi w terminie do (i tu musi być jakaś data konkretne), nie wcześniej jednak niż w terminie np 2 dni roboczych od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Po wydaniu nieruchomości przez sprzedającego złożyłbym w banku akt notarialny i dyspozycję uruchomienia (oraz ew. inne wymagane dokumenty). Jak rozumiem, w pytaniu była mowa, że wypłata środków ma nastąpić DOKŁADNIE w dniu wydania nieruchomości. To możliwe, ale trochę wymaga więcej zachodu. Jeśli wydanie nieruchomości nastąpiłoby rano, a akt notarialny i inne dokumenty byłyby już w banku zweryfikowane (dostarczone np kilka dni wcześniej), to szybkie złożenie dyspozycji uruchomienia jeszcze przed południem prawdopodobnie pozwoliłoby do godziny 17 przelać środki na konto sprzedającego.
Oczywiście pozostaje pytanie, czy sprzedający się zgodzi wydać nieruchomość przed zapłatą reszty ceny, ale to zależy od różnych okoliczności.
Witam, Staramy się o kredyt hipoteczny, Nie mamy możliwości podpisania umowy przedwstępnej bo właściciel jest za granicą, wróci dopiero na podpisanie właściwej umowy notarialnej, jakie to może nieść dla nas konsekwencje?
Witaj Tomku,
No cóż… tak naprawdę jeżeli strony transakcji nie wiąże żadna umowa, każde z Was może nie przystąpić do transakcji. Ty w najgorszym wypadku będziesz miał przyznany kredyt i nie kupisz mieszkania. Nie wiem w jakim banku starcie się o kredyt – ewentualne koszty związane z kredytem to wycena nieruchomości (choć w niektórych bankach pobierana jest dopiero przy podpisywaniu umowy kredytowej). Upewnij się, że dojdzie do transakcji, zanim podpiszesz umowę kredytową. Podpisanie umowy może wiązać się z dodatkowymi kosztami (wspomniana opłata za wycenę czy nawet prowizja). Nie ma sensu podpisywać umowy kredytowej, jeżeli nie masz 100% pewności, że sprzedający pojawi się na akcie notarialnym.
Witaj Robercie,
dużo się dowiedziałem czytając Twojego bloga. Mógłbyś podesłać proszę namiar na dobrego, doświadczonego doradcę kredytowego z Wrocławia? Dziękuję
Witaj Wiktorze,
Miło mi, że blog okazał się pomocny 🙂
PS: Wysłałem na podanego przez Ciebie maila kontakt to zaufanego dobrego doradcy z Wrocławia.
Witaj Robercie,
Dziś z mężem podpisujemy umowę kredytową w banku Millenium, oboje z mężem planujemy zmianę pracy (mamy juz zapewnione nowe stanowiska w nowych firmach) i chcielibyśmy jak najszybciej złożyć wypowiedzenie u obecnych pracodawców. Czy jeżeli złożylibyśmy wypowiedzenia w poniedziałek 10.09.2018 nie miało by to już żadnego negatywnego wpływu na decyzje banku? Czy lepiej się wstrzymać np do czasu wypłaty przez bank 1 transzy?
Witaj Ireno,
Nie sądzę, żeby po podpisaniu umowy kredytowej bank jeszcze weryfikował Wasze dochody i ich źródło.
Teoretycznie bank ma zawsze prawo do weryfikacji dochodów, ale powiem – osobiście nie pamiętam przypadku, kiedy po podpisaniu umowy kredytowej bank jeszcze raz weryfikował dochody…
Witam.
Dzisiaj podpisalem umowe rezerwacyjną na mieszkamie w trakcie budowy od dewelopera. W umowie jest zawarte ze zalczke mam zapłacić do końca listopda. Dodam ze dopiero pod koniec grudnia bede składał wniosek o kredyt hipoteczny. Moje pytanie brzmi czy przez bank ta zaliczka bedzie traktowana jako wkład własny oraz kiedy dokladnie mam składać wniosek o kredyt (po podpisaniu umowy deweloperskiej czy przed umową deweloperska)
Witaj Pawle,
Zaliczka będzie traktowana przez bank jako wkład własny.
Co do składania wniosku o kredyt. Możesz złożyć już teraz w części banków. Do umowy rezerwacyjnej będziesz musiał przedstawić wzór umowy deweloperskiej i prospekt informacyjny. Ale niektórych bankach przed podpisaniem umowy kredytowej (czy wydania decyzji ostatecznej) i tak będziesz musiał przedstawić podpisaną umowę deweloperską.
Witaj Robercie,
znaleźliśmy fajne mieszkanie (rynek pierwotny), ale musimy szybko podpisać umowę przedwstępną, w której mamy podane, że od momentu jej podpisania mamy 3 dni na wpłatę 10% (5% to zadatek) a 45 dni od momentu jej podpisania na wpłatę 90% – potem jesteśmy zobowiązania do płacenia odsetek ustawowych. Deweloper nie chce się zgodzić na wydłużenie tego czasu i zastanawiamy się, czy termin 45 dni na uzyskanie pieniędzy od banku jest realne. Zaraz święta i może się okazać, że proces składania wniosków zajmie 7-10 dni z tych 45. Rozważamy BGŻ, Citi, mBank i PKO.
I dodatkowo chciałam zapytać, czy przed wypłatą pieniędzy bank wymaga aktu notarialnego i umowy przyrzeczonej, czy może być tylko przedwstępna.
Witaj Kaja,
45 dni spokojnie powinno wystarczyć np. w PKO BP, ale jeżeli chodzi o np. mBank czy BGŻ – może być ciężko…, zwłaszcza, że w okresie świątecznym część osób w bankach jest na urlopach.
Standardowo w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym najpierw jest uruchamiany kredyt hipoteczny i dopiero później podpisywany jest akt notarialny przenoszący własność. Bardzo rzadko, ale czasami się zdarza, że niektóre banki wymagają przed uruchomieniem kredytu aktu własności – dotyczy to „małych” nieznanych deweloperów i sytuacji, kiedy inwestycja jest już oddana do użytkowania.
Dzień dobry. Czy banki wypłacają kredyt hipoteczny na zagraniczne konto sprzedającego? Czy musi to być konto w PL?
Witaj Moniko,
Powiem szczerze, że nie spotkałem się z taką sytuacją, trudno mi odpowiedzieć. Najlepiej zapytać bezpośrednio w banku, który udziela kredytu.
Witam jestem właścicielem mieszkania, na które mam kupca. Chcemy podpisać umowę wstępna, w której podamy wysokość zadatku (10%) oraz datę umowy przyrzeczonej. Klient będzie brał kredyt hipoteczny. Moje pytanie: czy resztę sumy, która będzie w/w kredytem klienta otrzymam dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej u notariusza. Dodam, że pieniądze te mają być jako Mój wkład własny na nowe lokum. Jak mogę udowodnic bankowi, w którym z kolei będę ubiegać się o brakującą mi sumę na nowe mieszkanie, że posiadam wkład własny. Umówiliśmy się też z klientem, że w umowie przedwstępnej ustalamy datę umowy finalnej za 3miesiace, czy do tego czasu mogę nadal tam mieszkać, jednocześnie załatwiając nowe mieszkanie. Trochę to zawiłe. Pozdrawiam
Witaj Kasiu,
Po pierwsze nie każdy bank wymaga udokumentowania wkładu własnego. Jeżeli jednak już bank będzie chciał potwierdzenia – możesz przedstawić umowę przedwstępną, że jesteś w trakcie sprzedaży mieszkania. Zazwyczaj taka forma jest akceptowana. Bank i tak uruchomi Twój kredyt, dopiero jak wpłacisz pełny wkład własny. Również pozdrawiam
Witam , natrafiłem na Twój blog i widzę ze bardzo szczegółowo opisujesz wszystkie informacje . Moje pytanie jest nastepujace w mojej umówię przedwstępnej notarialnej nie ma ani słowa o kredycie hipotecznym, barak takich informacji . Czy takie informacje powinny być już w umówię przed wstępnej ?
Witaj Mateuszu,
Generalnie w umowie przedwstępnej nie ma obowiązku przywoływania w treści informacji o kredycie hipotecznym. Pamiętaj jednak, że kredyt hipoteczny warunkuje sposób i termin zapłaty za nieruchomość, tzn. płatność po akcie końcowym i dodatkowo w zależności od banku w ciągu kilku dni. Nie wiem, jak ustalono w umowie przedwstępnej terminy płatności, jeżeli nie jest przywołany kredyt.
Dzień dobry
Mam pytanie czy umowa deweloperska moze być podpisana na jedną osobę, natomiast kredyt hipoteczny zawarty przez tę osobę i np. Rodziców? Czy kredytobiorca musi być podmiotem umowy deweloperskiej?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam
Witaj Eryko,
Nie wszyscy kredytobiorcy muszą być współwłaścicielami nieruchomości. Nie ma takich wymogów w bankach. Do umowy deweloperskiej jako nabywca mieszkania może przystąpić tylko dziecko, a do kredytu dziecko wspólnie z rodzicami. Rozumiem, że chodzi o zwiększenie zdolności kredytowej, dlatego rodzice przystępują do kredytu?
Również pozdrawiam
Dzień Dobry,
Planuje zakup mieszkania z rynku wtórnego, posiadam 10% wkładu własnego, będę brała kredyt.Założenie jest następujące: znajduje interesujące mnie lokum, podpisuje umowę rezerwacyjną i pośrednik wymaga ode mnie wpłaty 10% wartości tej nieruchomości. Rozpoczynam działania związane z kredytem i tu pojawia się moje pytanie:
1. moje 10% zostało wpłacone w celu zarezerwowania tej nieruchomości czy żeby dostać kredyt muszę mieć kolejne 10% wartości nieruchomości?
2. czy zgodne z literą prawa będzie jeśli w umowie rezerwacyjnej znajdzie się zapis, że jeśli bank odmówi mi kredytu to stracę wpłacone 10%?
Pozdrawiam.
Witaj Agnieszko,
Już odpowiadam:
1 – zazwyczaj opłata rezerwacyjna „przechodzi” później na poczet ceny, więc nie musisz posiadać kolejnych 10%.
2 – umowa rezerwacyjna należy do tzw. umów nienazwanych, oznacza to, że nie jest ona zdefiniowana w kodeksie cywilnym czy innych ustawach. Strony takiej umowy dowolnie mogą ustalać między sobą stosunki prawne w takiej umowie. Dlatego też dokładnie zapoznaj się z zapisami, które wynikają z umowy.
Również pozdrawiam
Dzień dobry. Sprzedaję dom i grunt na wsi. Kupujący ma pół wkładu własnego ale weźmie kredyt hipoteczny. Agent nieruchomości nalega na podpisanie umowy przedwstępnej i zadatek lub zaliczkę. Ja, jeśli już, wolę zaliczkę, bo gdyby umowa nie doszła do skutku nie chcę zwracać żadnych podwójnych kwot zadatku, ani odszkodowań. Najchętniej nie brałabym żadnych pieniędzy ale nalega agent nieruchomości… i proponuje zdeponowanie tej zaliczki w biurze nieruchomości. Wydaje mi się, że to jest niepotrzebne. Wolę nie brać pieniędzy i nie mieć żadnych kłopotów, gdybym musiała zrezygnować ze sprzedaży. W jakiej sytuacji jestem bezpieczna w tym zakresie? Proszę uprzejmie o radę. To wszystko mnie męczy i dosłownie dobija. Nie chcę nikogo skrzywdzić ale tez nie chcę zostać wykorzystana. Czy przy zaliczce mogę być mimo wszystko szargana po sądach?
Ja mam nastepujace pytanie – Ja pracuje za granica a partnerka nie pracuje Stanowimy z naszymi dziecmi wspolne gosodarstwo domowe. Przymierzamy sie do kupna mieszkania z rynku wtornego. Przed wyjazdem do pracy nie zrobilem pelnomocnictwa na partnerke. Na rynku pojawila sie oferta ktorej nie chcielibysmy przepuscic. Moja zdolnosc zostala zweryfikowana pozytywnie wiec sam moglbym ubiegac sie o kredyt. Kwestia jest taka ze zanim wroce kto inny mogly kupic to mieszkanie. Pytanie czy moze partnerka sama podpisac umowe przedwstepna na mieszkanie, a do kredytu przystapilibysmy razem i potem na koncowym akcie notarialnym rowniez bylibysmy razem jako wspolkredytobiorcy i wspolwlasciciele? Czy ma znaczenie w tym przypadku ze partnerka bez dochodu jest glownym kredytobiorca a ja jestem wspolkredytobiorca z jedynym dochodem?
Witaj Piotrze,
Już odpowiadam.
„Pytanie czy moze partnerka sama podpisac umowe przedwstepna na mieszkanie, a do kredytu przystapilibysmy razem i potem na koncowym akcie notarialnym rowniez bylibysmy razem jako wspolkredytobiorcy i wspolwlasciciele.”
Bank analizując wniosek musi wiedzieć już na wstępnym etapie, jak będzie wyglądał akt końcowy: kto będzie właścicielem, cena, itd. Dlatego jeżeli wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny będzie złożona umowa przedwstępna na partnerkę, a później przedstawicie akt przenoszący własność na Was wspólnie – jest duża szansa (granicząca z pewnością), że bank nie wypłaci kredytu. Nie wszystkie banki wymagają umowy przedwstępnej, czasami można dołączyć do wniosku tzw. oświadczenie zbywcy. Może warto rozważyć coś takiego, kiedy nie możesz podpisać Ty osobiśćie umowy przedwstępnej.
„Czy ma znaczenie w tym przypadku ze partnerka bez dochodu jest glownym kredytobiorca a ja jestem wspolkredytobiorca z jedynym dochodem?”
W większości banków nie ma to znaczenia. W przypadku osób przystępujących wspólnie do kredytu nie ma czegoś takiego, jak główny kredytobiorca. Generalnie współkredytobiorcy odpowiadają solidarnie za dług i nie powinno się umniejszać roli jednego z nich. Są na takich samych prawach, mają te same obowiązki bez względu na dochody i inne cechy. Co innego kredytobiorca a poręczyciel, ale rozumiem, że w Waszym przypadku przystępujecie wspólnie do kredytu – jesteście więc kredytobiorcami.
Ja mam pytanie, w jaki sposób mogę zabezpieczyć swój interes jako sprzedająca? Nawet, jeżeli pójdę z kupującym zanieść do banku podpisany akt, to nie mam pewności, że kredyt zostanie przyznany. Mam związane z tym obawy. Sprawy w sądach potrafią toczyć się latami. Nie chcę zostać bez nieruchomości i bez pieniędzy. Czy jest na to jakaś rada? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Witaj Patrycjo,
Sugeruję nie podpisywać umowy końcowej przenoszącej własność dopóki sprzedający nie okaże podpisanej umowy kredytowej. Rozumiem, że pisząc „akt” i „sprawy sądowe” miałaś na myśli umowę notarialną przenoszącą własność?
W przypadku kiedy kupujący decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, standardem jest, że do umowy końcowej zobligowany jest pokazać umowę kredytową. Notariusz zazwyczaj również wymaga potwierdzenia, że kredyt został przyznany.
Dzień Dobry. Chciałabym poprosić o poradę w sformułowaniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Będzie to umowa cywilno-prawna bez udziału notariusza. Na jej podstawie kupujący deklaruje, że wpłaci zadatek w wysokości 50%. Pozostała kwota zostanie uregulowana po podpisaniu umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Podpisanie umowy przyrzeczonej ma mieć miejsce do dnia 30.09.2020 Czy w umowie przedwstępnej należy zawrzeć informację w jakim czasie po podpisaniu umowy przyrzeczonej pozostała kwota zostanie uregulowana? Co zrobić jeśli nie znamy realnego terminu, w którym będzie to możliwe? (Kwota będzie w części lub całości pochodziła z kredytu hipotecznego i nie wiemy jaki okres wyznaczy bank w umowie)
Witaj Nino,
Może po prostu coś w tym rodzaju: „reszta ceny zostanie zapłacona środkami pochodzącymi z kredytu bankowego w terminie określonym w umowie kredytowej”.
Do umowy przenoszącej własność (aktu końcowego) kredytobiorca i tak musi mieć już umowę kredytową. Wówczas w akcie notarialnym przenoszącym własność doprecyzuje się już konkretne terminy wynikające już z umowy kredytowej.
Rewelacyjny blog !!!!!!
Jestem w sytuacji sprzedaży dwóch mieszkań, które to muszę finalnie dokonać bardzo szybko, aby dotrzymać terminu finalizacji zadatkowanego umową przedwstępną ( bez notariusza) – lokalu.
Trafiłam na Twojego bloga przypadkowo i strasznie się cieszę……już dużo mi pomogłeś, będę przygotowywać umowę przedwstępną na sprzedaż finansowaną kredytem więc……………….nie omieszkam poprosić o jej weryfikację……pozdrowionka
Już rozmawialiśmy telefonicznie Bożenko, więc nie odpisuję 🙂
Dzień dobry, chcę kupić dom z budynkiem gospodarczym oraz grunty rolne od jednego sprzedającego. Będę ubiegać się o kredyt mieszkaniowy na dom z siedliskiem oraz kredyt inwestycyjny na zakup gruntów. Czy może być zawarta jedna umowa przedwstępna kupna sprzedaży domu z siedliskiem i gruntów czy powinny być dwie odrębne umowy?
Dzień dobry Asiu,
Teoretycznie mogłaby być zawarta jedna umowa przedwstępna, ale ja w takich sytuacjach raczej podpisałbym dwie osobne.
Nie znalazłem odpowiedzi na pytanie. Czy zadatek liczony jest przez bank jako wkład własny? Tzn. czy bank odda nam wpłacony zadatek? Czy powinnismy obniżyć cenę nieruchomości o jego wysokość?
Witaj,
Tak – zadatek jest traktowany przez banki jako wniesiony już wkład własny. Nie możesz obniżyć ceny nieruchomości, bo zmieni to obraz transakcji. Tak to wygląda:
cena nieruchomości = to co już wpłaciłeś (zadatek, zaliczka) + to co jeszcze wpłacisz (przed uruchomieniem kredytu) + kwota kredytu netto (to co bank przeleje sprzedającemu)
Witam,
W umowie notarialnej przedwstępnej dot. kupna mieszkania zadeklarowaliśmy ze Sprzedającym, iż podpisanie umowy finalnej nastąpi 30.09.2020. Jednak bank kredytujący mi cześć wpłaty ma opóźnienia i sugeruje aneks wydłużający te datę.
1.Czy on też musi być w formie notarialnej, czy już wystarczy umowa pisemna między mną a Sprzedającym?2.Co w przypadku, kiedy Sprzedający się na wydłużenie terminu nie zgodzi? Też musimy zawrzec jakąś umowę o odstąpieniu od umowy? Czy też musi być notarialna?
Witaj Marto,
1. Co do zasady aneks do umowy wydłużający termin przeniesienia własności powinien mieć taką samą formę, jak umowa pierwotna, czyli u notariusza. Zapytaj w banku, czy zgodzą się na np. oświadczenie/zgoda sprzedającego na wydłużenie terminu. Choć dla własnego bezpieczeństwa lepiej aneksować umowę.
2. Trudno mi się wypowiedzieć w tej kwestii nie znając zapisów umowy.
Polecam przeczytać: https://www.rp.pl/artykul/296814-Jak-uwolnic-sie-od-umowy-przedwstepnej.html
Panie Robercie,
fantastyczny blog i jestem ogromnie wdzieczny za odpowiedzi oraz pomoc jaka mozna tu znalezc. Pisze, poniewaz w powyzszych materialach nie znalazlem podobnej sytuacji: Planuje zakup mieszkania w Polsce po kilkuletnim pobycie w Niemczech. Podoba mi sie mieszkanie, ktore bedzie oddane dopiero pod koniec 2022r. Moge pokryc tylko 40 – 50% ceny, reszta musi byc w kredycie. Jako ze wracam do Polski dopiero za kilka miesiecy i wtedy tez rozpoczne nowa prace, czy jest szansa zarezerwowania mieszkania i podpisania umowy z deweloperem juz teraz a kredyt wziac dopiero za 10 miesiecy od dzisiaj? Czy musze najpierw byc na miejscu aby moc sie starac o finansowanie?
Z gory dziekuje za pomoc!
Bartek
Witaj Bartku,
Śmiało na blogu mówmy sobie po imieniu. Dziękuję za miłe słowa 🙂
Odpowiadając na pytanie: o kredyt możesz wystąpić w każdym czasie. Nie musisz teraz. Możesz podpisać umowę z deweloperem i tak określić poszczególne transze, żebyś miał odpowiednio dużo czasu na zatrudnienie w Polsce i wystąpienie o kredyt.
Będzie to o tyle łatwiejsze, że posiadasz dość duży wkład własny – więc pierwsze transze, których będzie wymagał deweloper będziesz realizował z własnych środków.
Pozdrawiam
Witam ,jestem nowicjuszem w tej kwesti ,zamierzam kupic mieszkanie od znajomych. Mieszkanie 150 tysiecy kredyt hipoteczny z 10 % wkladem wlasnym. Czy wklad własny to zaliczka ,czy wkład własny wpłacamy pózniej. Jak spisac taka umowę kupna mieszkania do banku
Witaj Agnieszko,
Najprościej mówiąc: wkład własny to wszystkie pieniądze, które wpłacasz sprzedającemu. Nie ma znaczenia, kiedy wpłacisz. Możesz część wpłacić przy umowie przedwstępnej w formie zadatku czy zaliczki, a część resztę przy umowie przenoszącej własność. Nie ma znaczenia kiedy wpłacisz wkład własny sprzedającemu. Natomiast musisz to zrobić przed uruchomieniem kredytu.
Co do umowy przedwstępnej, jest dużo wzorów w internecie, z których można skorzystać.
Panie Robercie mam jeszcze jeden dylemat. Jak spisac umowę jak sprzedajacymi sa dwie siostry ,ktore odziedziczyły mieszkanie w spadku. Jedna z nich mieszka w Niemczech ,natomiast druga ma upowaznienie do sprzedazy mieszkania. Wzór umowy znalałam pod linkiem https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/przedwstepna-umowa-sprzedazy-mieszkania-finansowana-kredytem-hipotecznym-wzor-umowy-z-komentarzem-prawnym-13075.html
Witaj Agnieszko,
W takiej sytuacji w treści umowy należałoby przywołać pełnomocnictwo na podstawie którego działa jedna z sióstr i napisać że reprezentuje drugą siostrę.
Dziekuje bardzo za odpowiedz . Jedyne miejsce gdzie laik moze znalezc odpowiedz na nurtujace pytania.
Panie Robercie mam jeszcze jedno pytanie czy w umowie zamiast daty do kiedy ma byc zawarta umowa moge wpisac ,do dnia okreslonego w umowie kredytu Bankowego? Czy musi byc tutaj podana data?
W umowach kredytu hipotecznego banki nie określają terminów dotyczących przeniesienia własności.
W umowie przedwstępnej powinien być zawarty termin, do którego nastąpi umowa przyrzeczona (potocznie mówiąc akt notarialny końcowy). Warto wpisać trochę dłuższy termin uwzględniający czas przyznania kredytu. Można wpisać np.:
…termin zawarcia umowy przeniesienia własności strony ustalają do dnia 30.04.2021 roku….
Jeżeli bank przyzna kredyt wcześniej i sprzedającym i Tobie będzie zależało na szybszej transakcji, to nic nie stoi na przeszkodzie, żeby udać się do notariusza wcześniej i sfinalizować sprawę.
Dziekuję bardzo za poradę.
Mam taką sytuacje: mieszkanie które planujemy z żoną kupić za 445 tys. zł ma obecnie obciążenie hipoteczne na kwotę 480 tys. zł (sprzedający dał je jako zabezpieczenie innego kredytu) – czy do podpisania umowy przedwstępnej powinniśmy od właściciela zażądać zaświadczenia z banku w którym jest kredyt i potwierdzenia jaka jest aktualnie kwota do spłaty (sprzedający deklaruje około 200 kilkadziesiąt tysięcy ale nie mamy jak tego potwierdzić) aby nie okazało się przy finalnym akcie notarialnym że cała kwota naszej transakcji nie pokryje zaangażowania obecnego kredytu?
Witaj Łukaszu,
Warto byłoby zobaczyć zaświadczenie z banku o wysokości aktualnego salda zadłużenia. Poza tym, jeżeli zamierzacie zaciągnąć kredyt hipoteczny to „Wasz” bank i tak będzie żądał takiego zaświadczenia. W takim zaświadczeniu bank podaje też numer rachunku do całkowitej spłaty kredytu, zobowiązanie, że po spłacie kredytu zwolni zabezpieczenia itp.
Kwota hipoteki w księdze wieczystej zazwyczaj stanowi jakąś krotność kwoty kredytu. Może to być 150, 170 czy 200% kwoty kredytu. Jeżeli ktoś zaciąga kredyt 200 tys. to hipoteka będzie w wysokości np. 340 tys. czy nawet 400 tys.
Ale może się zdarzyć, że kredytu jest więcej, bo np. ktoś go nie spłacał, narosły odsetki karne, inne opłaty… albo też jest to kredyt walutowy i dziś do spłaty w przeliczeniu na złotówki zostało dużo więcej niż pierwotnie zaciągnięto (ze względu na wzrost kursów). Warto takie zaświadczenie dla bezpieczeństwa zobaczyć, żeby nie okazało się, jak słusznie napisałeś, że kredytu jest więcej niż cena, za którą chcecie mieszkanie kupić.
Dzień dobry!
Przygotowuję się do zakupu mieszkania z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny. Mam pytanie dotyczące terminu wydania mieszkania – czy banki akceptują zapis w umowie przedwstępnej i przyrzeczonej, że sprzedający opuści lokal dopiero kilka (4-6) miesięcy po podpisaniu aktu notarialnego przekazania własności i wypłacie pieniędzy przez bank? Czy taki zapis może spowodować odmowę przyznania kredytu i lepiej umówić się na przykład, że podpiszę ze sprzedającym umowę najmu na kilka miesięcy po akcie notarialnym, a mieszkanie przekazać w krótszym terminie?
Widziałem tutaj kilka pytań o termin opuszczenia mieszkania, ale wszystkie dotyczyły programu Mieszkanie dla Młodych. Ja nie będę korzystał z żadnego dofinansowania – chcę zapłacić wkładem własnym i pieniędzmi z kredytu.
Witaj Romku,
W przypadku Programu MDM miało to kolosalne znaczenie. W przypadku „zwykłego” kredytu hipotecznego banki nie powinny robić z tego problemu.
Dziękuję za szybką odpowiedź 🙂
Witam. Szukam dobrego doradcy w Gdańsku. Może pan kogoś polecić. Super blog! Gratuluję i pozdrawaim
Witaj Ado,
W Gdańsku znam i mogę polecić dobrego, doświadczonego doradcę. Namiary wysłałem na podanego maila.