20,5K
Zadatek a zaliczka? Jaka jest różnica? Do napisania tego tekstu zmotywowały mnie rozmowy z Wami, czytelnikami bloga i jeden z komentarzy. Czasami konsultujecie ze mną dość nietypowe przypadki związane z kredytem hipotecznym. Pytacie się czy na pewno uzyskacie kredyt hipoteczny, bo musicie wpłacić zadatek na poczet zakupu nieruchomości. Czasami mówię Wam, że sprawa jest nietypowa. Doradzam, jak najlepiej w danej sytuacji podejść do kredytu i co zrobić, żeby zwiększyć szansę. Ale na pytanie: czy na pewno dostanę kredyt hipoteczny? Odpowiadam Wam: stuprocentowej pewności nie ma.
Czy kredyt hipoteczny będzie przyznany?
Jeżeli ktoś chce ode mnie zapewnienia, że na pewno otrzyma kredyt, musi poszukać innego doradcy kredytowego. Dlaczego? Po pierwsze, jestem odpowiedzialny za to co mówię. Po drugie, decyzja o przyznaniu kredytu nie leży w kompetencjach doradcy. To nie ja udzielam kredytu, to nie ja podejmuję decyzję kredytową. Tylko bank. Po trzecie, wiele różnych przypadków przez 15 lat widziałem w swoim zawodowym życiu. Nawet jeżeli jestem czegoś pewny, to zawsze istnieje minimalne ryzyko, że coś po drodze się zdarzy. Być może ryzyko mniejsze od prawdopodobieństwa wygrania 6 w lotto, ale zawsze ryzyko. Bank zmieni procedury, analityk inaczej wyliczy średnią z dochodów, klient zapomniał poinformować, że ma jakiś mały kredyt lub kartę kredytową, bank wyceni nieruchomość na mniejszą kwotę, itd. Choć większość doświadczonych doradców bez problemu potrafi ocenić szanse na kredyt i baaaaaaaaardzo rzadko się myli w tej sprawie, to decydując się na wpłatę zadatku zawsze pamiętajcie: 100% pewności, że kredyt będzie przyznany nigdy nie ma.
Moim celem nie jest jednak wystraszenie kogokolwiek przed transakcją. Chcę Was tylko uczulić na pewne sprawy. Jeżeli kompetentny i doświadczony doradca powie Wam, że raczej z kredytem nie będzie problemu to tak będzie. Trzeba mieć bardzo dużego pecha lub nie być do końca szczerym z doradcą, żeby po złożeniu wniosku o kredyt pojawiły się problemy.
Zadatek – ostrożności nigdy za wiele
Nie mogę patrzeć na sytuacje, kiedy ktoś wpłaca zadatek na mieszkanie na przykład 10% ceny mieszkania, myśli o kredycie hipotecznym, a wcześniej nawet nie odwiedził żadnego doradcy kredytowego. Albo gdy słyszę, jak pracownik biura nieruchomości mówi: proszę wpłacić zadatek, kredyt się później „jakoś” załatwi.
Od lat współpracuję z biurami nieruchomości. Często, jeżeli widzę zagrożenia w przyznaniu kredytu, nawet bardzo małe to uczulam, żeby zabezpieczyć moich klientów. Już dawno odpuściłem sobie współpracę z firmami, które tylko dążyły do podpisania umowy przedwstępnej i nie miało dla nich znaczenia, czy klient dostanie kredyt czy nie. Wy też sobie takie firmy odpuśćcie. Naprawdę. Konkurencja na rynku jest duża, a osoba, która nie dba o Wasze interesy nie powinna Waszych spraw pilotować.
Warto założyć pesymistyczny scenariusz. Dzięki temu będziecie bardziej zmobilizowani, żeby negocjować kwotę zadatku lub wprowadzić dodatkowe zapisy, które uchronią Was przed utratą pieniędzy. W końcu to Wasze ciężko zarobione pieniądze.
Zadatek czy zaliczka?
Na początku małe wyjaśnienie. Czym się różni zadatek od zaliczki? Z Waszego punktu widzenia, jako kupujących mieszkanie, wygląda to tak:
Przy składaniu wniosku kredytowego, banki nie wymagają, żeby cokolwiek wpłacić sprzedającemu. Jeżeli ktoś Wam powie inaczej – to wprowadza Was w błąd. Inną sprawą jest fakt, że większość banków wymaga przy składaniu wniosku o kredyt, uwiarygodnienia transakcji i szczegółów transakcji. Takim dokumentem jest właśnie umowa przedwstępna, deweloperska czy rezerwacyjna.
I tu zaczynają się negocjacje. To, czy wpłacicie zaliczkę czy zadatek i w jakiej wysokości – nie zależy tylko od Was. Druga strona przecież także musi się zgodzić na Waszą propozycję. Jak się zabezpieczyć?
Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej?
Porozmawiaj ze sprzedającym, żeby nie wpłacać zadatku lub staraj się wynegocjować, jak najniższą kwotę. Jeżeli sprzedający ma kolejkę chętnych na swoje mieszkanie to może się nie zgodzić na taką propozycję. Z własnego doświadczenia i opowieści moich klientów wiem, że prawie zawsze jest kolejka chętnych 😉
Później się okazuje, że mieszkanie dalej „wisi” w ogłoszeniach przez kolejne miesiące. Choć przy atrakcyjnej cenie sprzedający wcale nie musi kłamać, a inni chętni faktycznie są zainteresowani nieruchomością.
Zamiast zadatku dogadaj się na zaliczkę, która podlega zwrotowi, jeżeli nie dojdzie do transakcji. Ale pamiętaj – każdy kij ma dwa końce. Jeżeli w czasie, kiedy Ty załatwiasz formalności kredytowe, sprzedający od innej osoby otrzyma lepszą ofertę – może zwrócić Ci zaliczkę i sprzedać mieszkanie komuś innemu.
Spróbuj w umowie przedwstępnej zawrzeć klauzulę, że w przypadku nieprzyznania przez bank kredytu hipotecznego, sprzedający zwraca wpłaconą kwotę. Dzięki temu sprzedający będzie miał pewność, że rezerwuje dla Ciebie mieszkanie i jak się rozmyślisz to tracisz wpłaconą kwotę, ale jednocześnie robi też mały ukłon w Twoją stronę. Jeżeli nie otrzymasz kredytu (przecież to nie Twoja wina) – zwróci Ci pieniądze.
Można też spróbować podzielić wpłacaną kwotę na zadatek (najlepiej, jak najmniejszy) i zaliczkę (która jest zwracana, jeżeli nie dojdzie do transakcji). Dzięki temu ograniczysz ewentualną stratę.
Można też spróbować podzielić wpłacaną kwotę na zadatek (najlepiej, jak najmniejszy) i zaliczkę (która jest zwracana, jeżeli nie dojdzie do transakcji). Dzięki temu ograniczysz ewentualną stratę.
Jeżeli zamierzacie kupić mieszkanie na kredyt, zanim podpiszecie umowę przedwstępną i wpłacicie jakikolwiek zadatek zastosujcie proszę następujące zasady:
- Skonsultujcie z dobrym doradcą kredytowym Waszą sytuację finansową i zdolność kredytową. Mówcie proszę o wszystkim. Naprawdę nie warto koloryzować rzeczywistości, bo dokumenty później i tak wszystkie informacje pokażą w czarno-białych barwach.
- Zbierzcie, jak najwięcej informacji o kupowanej nieruchomości: zdjęcia i przede wszystkim numer księgi wieczystej i pokażcie Waszemu doradcy kredytowemu, czy nie widzi jakiś zagrożeń.
- Podczas ustalania kwoty i wpłaty zadatku zawsze zadajcie sobie pytanie: co będzie, jak kredytu nie będzie. To pytanie powinny sobie zadać zwłaszcza osoby, których sytuacja jest bardziej skomplikowana i nie do końca pokrywa się z procedurami kredytowymi banków.
Mogę Was jednak zapewnić, że kompetentni i doświadczeni doradcy kredytowi są w stanie „wyłapać” wszystkie rzeczy, które mogą mieć wpływ na przyznanie kredytu. Na pewno Wam o tym powiedzą. Wiedząc dokładnie na czym się stoi, łatwiej wtedy podejmować decyzje w sprawie zakupu nieruchomości. Bezpieczniej też będzie wpłacić ewentualny zadatek na mieszkanie, czy w ogóle podjąć decyzję: wpłacać zadatek czy negocjować, żeby była to zaliczka. Będą to wtedy świadome i przemyślane decyzje, czego Wam serdecznie życzę.
O autorze:
Robert Wasilewski Ekspert Finansowy
Tel. +48 662 240 201
Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Zapraszam.
Ponad 20 lat doświadczenia, ponad 2.000 zadowolonych Klientów. Więcej…
107 komentarzy
a czy można w umowie przedwstępnej zamieścić taki zapis, że sprzedający zwraca zadatek również w sytuacji, gdy kwota przyznanego kredytu okaże się niższa niż wnioskowana?
Tak naprawdę to w umowie można zapisać wszystko. Kwestia – na co zgodzi się druga strona, tj. sprzedający. Przyznam jednak, że na kilkaset umów przedwstępnych czy rezerwacyjnych (jakieś 600-700 sztuk), które w ogóle zawierały klauzule o zwrocie wpłaconej kwoty, tylko raz rzeczywiście widziałem bardzo precyzyjny zapis – że w przypadku nieprzyznania kredytu lub niższego niż kwota … wpłacone pieniądze podlegają zwrotowi. Raz też miałem sytuację, że mój klient wynegocjował dodatkowy zapis, że w przypadku nieprzyznania kredytu lub przyznania ale z marżą wyższą od … wpłata będzie zwrócona.
To była dosyć skomplikowana sytuacja i obaj uznaliśmy, że zaciągnięcie kredytu „na siłę” bez względu na koszty nie ma sensu. Jeżeli się nie uda uzyskać dobrych warunków, to lepiej poczekać na wyprostowanie paru rzeczy i jeszcze raz podejść do tematu. Sprzedający się zgodził i taki zapis pojawił się w umowie przedwstępnej.
Podsumowując: tego typu zapisy bardzo rzadko pojawiają się w umowach. Nie zmienia to jednak faktu, że jeżeli na czymś nam zależy, to zawsze warto spróbować porozmawiać ze sprzedającym. Tak jak pisałem na blogu – jeżeli sprzedający nie ma chętnych na swoją nieruchomość – to co mu zależy, żeby jeden czy drugi zapis umieścić w umowie. Ty będziesz bezpieczniej się czuł, a on przecież nic nie traci. A jak otrzymasz kredyt to wręcz zyska – w końcu sprzeda mieszkanie 🙂 Takiej argumentacji bym użył w rozmowie.
Bardzo jednostronne spojrzenie.
Ciekawa jestem, czy sam sprzedałbyś mieszkanie z zaliczką, kórą musiałbyś zwrocić, gdyby kupujący nie dostał kredytu?
Jeśli tak, to prawdopodobnie dalej szukałbyś klienta i nie wycofał swojej oferty z portali.
A jakby się znalazł inny klient z gotówką, albo zdecydowany wpłacić zadatek lub dać wyższą cenę to z czystym sumieniem oddałbyś zaliczkę poprzedniemu i sprzedał drugiemu.
Rzeczywiście w tej sytuacji Sprzedający nic nie traci, ale Kupujący nie pewności, że mieszkanie będzie na niego czekało.
Witaj,
Porada była pisana dla osób, które nabywają mieszkanie posiłkując się kredytem hipotecznym i taki cel był artykułu: żeby zwrócić takim osobom uwagę na kilka ważnych aspektów i maksymalnie ich zabezpieczyć przed utratą zadatku. Napisałem również, że istnieje niebezpieczeństwo, że sprzedający może w każdej chwili sprzedać mieszkanie komuś innemu – co słusznie zresztą też zauważyłaś. Cytuję: „…każdy kij ma dwa końce. Jeżeli w czasie, kiedy Ty załatwiasz formalności kredytowe, sprzedający od innej osoby otrzyma lepszą ofertę – może zwrócić Ci zaliczkę i sprzedać mieszkanie komuś innemu”. Nie sądzę więc, że temat został pokazany tylko od jednej strony.
Napisałem, również że rozmowa nigdy nie zaszkodzi i to, że strona sprzedająca musi się na to zgodzić.
Nikt nikogo nie zmusza, ani sprzedającego ani kupującego, żeby godzili się na stawiane przez drugą stronę warunki. Dziwi mnie, a widziałem dziesiątki takich przypadków, że sprzedający starają się sprzedać mieszkanie od roku czy dwóch, mają potencjalnego chętnego i nie chcą poczekać tydzień czy dwa na decyzję kredytową i żądają zadatku, często bardzo dużego, który wręcz odstrasza potencjalnych kupujących. Rozumiem sytuację, że ktoś wystawił mieszkanie na sprzedaż miesiąc temu, że się nie zgodzi. Ale jak ktoś od wielu wielu miesięcy nie może sprzedać mieszkania, to czym ryzykuje… że poczeka trochę, a nuż potencjalny kupujący otrzyma kredyt i kupi mieszkanie.
Co do Twojego pierwszego pytania. Tak się składa, że raz miałem sytuację sprzedając mieszkanie, że nie brałem ani zaliczki ani zadatku i dałem czas kupującym na załatwienie formalności kredytowych. Jednocześnie uprzedziłem ich, że jeżeli w międzyczasie pojawi się ktoś inny (faktycznie zainteresowany) to dam im znać i być może poproszę o zadatek. Nie zdjąłem oferty z ogłoszenia o czym również powiedziałem kupującym. Ale nie wyobrażam sobie, że gdyby pojawiłby się inny chętny, żebym nie poinformował pierwszych kupujących o tym fakcie i ewentualnie poprosił o zadatek. Gdyby się nie zdecydowali oczywiście dogadywałbym się z nowymi chętnymi.
Co do dalszej części Twojego pytania. Jeżeli się z kimś na coś umawiam to dotrzymuję słowa. Nie ważne, że ktoś przebiłby cenę. Jest coś takiego jak honor i czysta ludzka uczciwość – a to jest bezcenne… Pewne wartości wynosi się z domu i tak już na całe życie zostaje. Może jestem starej daty… choć stary nie jestem 😉 Pozdrawiam 🙂
A co w momencie gdzie ma sie podpisany kredyt umowe przedwstepna dokumenty u notariusza do podpisania i umiera jeden z sprzedajacych .
To bardzo problematyczna sytuacja. W grę wchodzi postępowanie spadkowe i nie obędzie się bez zmian prawdopodobnie w samej umowie kredytowej. Warto w pierwszej kolejności porozmawiać z bankiem o sytuacji. Po pierwsze zmienią się strony transakcji (sprzedający), po drugie postępowanie sądowe może wydłużyć czas na dokonanie transakcji i w tym czasie umowa kredytowa może wygasnąć.
Oby spadkobiercy byli zgodni, co do działu spadku, bo to zaoszczędzi czasu…
dziękuję jak zwykle za wyczerpującą za odpowiedź – Dorota W.
Dobry wieczór
Bardzo mi się podoba tematyka Pana bloga.
Przeczytałam uważnie Pana tekst i mam jeden wniosek wynikający z tekstu , że doradcy kredytowi są niewiarygodni i nigdy nie ma pewności, że otrzymamy kredyt .
Nie bez przyczyny dużymi czerwonymi cyframi straszy Pan potencjalnych kredytobiorców o braku 100% pewności przyznania kredytu a jedyną radę jaką Pan ma to podpisać umowę przedwstępną minimalizując swoje zobowiązania wobec Sprzedających a jedynym uzasadnieniem jest , że mieszkanie” wisi” i na pewno nie ma kolejki chętnych 😉
Zajmuję się rynkiem nieruchomości 25 lat i wyciąganie takich wniosków jest dużym nadużyciem – każdy ma swoje powody i oczekiwania i nie zawsze jest na tyle zdeterminowany by podpisać ” każdą ” umowę .
Osobiście też brałam kredyt na zakup nieruchomości i miałam to szczęście , że trafiłam do dobrego doradcy kredytowego i bez obaw podpisałam umowę przedwstępną z zadatkiem co dało mi komfort gromadzenia dokumentów a jak Pan wie jako przedsiębiorca byłam zobowiązana do dostarczenia więcej dokumentów niż osoba zatrudniona na umowę o pracę .
Chętnie bym poczytała czemu nazywa się to kredyt hipoteczny co sugerowałoby , że podstawą jest wartość nieruchomości ale faktycznie bank interesuje tylko poziom naszych dochodów ! powinien się nazywać kredyt dochodowy !
Zgadzam się ,że za brak otrzymania kredytu jest odpowiedzialny sam zainteresowany , który nie podaje wszystkich wiadomości ale to od dobrego doradcy zależy by te informacje wyciągnąć i zadać kluczowe pytania.
Częstym jeszcze błędem Kupujących jest oglądanie w pierwszej kolejności nieruchomości a potem sprawdzanie swojej zdolności kredytowej . Przypomina to udanie się na zakupy bez portfela .
W pełni się zgadzam z Pana wnioskiem końcowym :))
Pozdrawiam serdecznie
Dobry wieczór Małgosiu,
Śmiało na blogu możemy pisać na „Ty”. Cieszę się, że mogę poznać opinię osoby, która od 25 lat zajmuje się rynkiem nieruchomości. Na blogu piszę tylko dla kredytobiorców/kupujących. Ale kontaktują się też ze mną osoby sprzedające mieszkania. Wtedy „trzymam” ich stronę. Zaraz wyjaśnię wszystko, choć część rzeczy wyjaśniłem w odpowiedzi powyżej dla Elzafiony.
Na początku kilka dodatkowych informacji z mojego CV.
Moje doświadczenie nie jest bezpośrednio związane z rynkiem nieruchomości, choć kredyty hipoteczne to branża pokrewna. To niezaprzeczalny fakt. Ale rynek nieruchomości interesuje mnie od dawna. Na co dzień współpracuję zarówno z biurami nieruchomości, jak też deweloperami. Często wymieniamy poglądy dotyczące rynku nieruchomości.
Miałem przyjemność wymieniać również poglądy z innymi osobami, które zajmują się rynkiem nieruchomości. Byłem wykładowcą na dwóch uczelniach i prowadziłem m.in. zajęcia na studiach podyplomowych dla pośredników w obrocie nieruchomościami. Wcześniej (kiedy obowiązywał jeszcze „państwowy egzamin”) również prowadziłem kursy czy warsztaty. Wśród wielu zajęć, które prowadziłem były również zajęcia z zabezpieczania transakcji. Często studentami/słuchaczami były osoby również z wieloletnim stażem w branży nieruchomości i na zajęciach czy przerwie rozmawialiśmy sobie na ww tematy.
Moim zamiarem nie było wystraszenie czytelników bloga czy kupujących mieszkanie. Nigdzie też nie napisałem, że doradcy kredytowi są niewiarygodni. Owszem zdarzają się „czarne owce”, jak w każdej branży, ale wielokrotnie pisałem np. coś podobnego, jak:
„widziałem/poznałem doradców, którzy są świetnie przygotowani do swojego zawodu i potrafią zdziałać cuda, walcząc i negocjując warunki kredytów dla swoich klientów”
Często też czytelnikom bloga polecam zaufanych doradców, których znam i cenię ich wiedzę.
Piszesz: „Nie bez przyczyny dużymi czerwonymi cyframi straszy Pan potencjalnych kredytobiorców o braku 100% pewności przyznania kredytu a jedyną radę jaką Pan ma to podpisać umowę przedwstępną minimalizując swoje zobowiązania wobec Sprzedających”
Nie straszę, tylko staram się uczulić na pewne zagadnienia, o którym znaczna część osób nie ma pojęcia. Zawsze lepiej założyć czarny scenariusz i dla takiego scenariusza znaleźć rozwiązanie lub przynajmniej mieć świadomość: co będzie, jak kredytu nie będzie..
Jak pisałem już we wcześniejszych odpowiedziach tekst jest skierowany do kredytobiorców i kupujących (jak cały blog) i robię wszystko, żeby mieli świadomość, że może coś pójść nie tak.
Przy okazji dodam, że kontaktuje się ze mną również wielu sprzedających mieszkania. Ostatnio było wiele osób, które na pieniądze za sprzedane mieszkanie będą musiały poczekać do stycznia 2018 (chodzi o MDM 2018). Ich z kolei też przestrzegam i wtedy jestem takim „adwokatem diabła” – mówię im coś zupełnie innego, przestrzegam ich rzeczami, które mogą im się przytrafić od strony kupujących. Dlaczego to robię? Przyjąłem już dawno pewne stanowisko, moim zdaniem słuszne i tego od lat się trzymam. Mianowicie:
Jeżeli ktoś prosi mnie o poradę to zawsze staram się postawić w jego sytuacji i zastanawiam się, co bym zrobił na jego miejscu. Nie mogę udzielać porad sprzedającemu chroniąc interes kupującego. Nie mogę też pisać na blogu (który skierowany jest do kredytobiorców a tym samym też do kupujących) i udzielać porad, które bardziej będą chroniły sprzedających niż czytelników bloga. To by było nie fair.
A dlaczego wrzuciłem do tekstu zdjęcie:
Bo to prawda. Nigdy nie ma pewności. I nie chodzi (jak napisałaś) że napisałem tak, bo uważam, że doradcy kredytowi są niewiarygodni. Nigdy tak nie uważałem i nie sądzę, żeby wynikało to z mojego tekstu. Napisałem tak, ponieważ żaden doradca (i nie ma tu znaczenia czy jest to doradca niezależny czy doradca bankowy) nie przyznaje kredytu. Dlatego nie może obiecać czegoś co nie zależy od niego. Nie zawsze doradca (nawet pracownik banku) może wszystko dokładnie skonsultować z działem analiz kredytowych. Niestety system tak jest skonstruowany, że pewność mamy dopiero po złożeniu wniosku. Nie ja to wymyślałem. Widziałem sytuacje, że po wstępnej konsultacji z analitykiem było tzw. zielone światło, a później nagle analityk zmieniał zdanie, albo jakiś dyrektor ryzyka blokował decyzję pozytywną. Niestety tak to działa. Sam czasami konsultuję trudniejsze sprawy z bankiem i wiem, że jak w jednym banku konkretna osoba powie mi że będzie coś zaakceptowane to oznacza, że będzie. W innym banku, jak ktoś mi powie że ok, to znaczy że „raczej” będzie ok.
Nie wiem czy jestem doradcą niewiarygodnym czy wiarygodnym, czy kompetentnym czy nie. Nie mnie to oceniać. Ale sam też nie powiem mojemu klientowi, że kredyt na pewno otrzyma, że będzie te 100% a nie 99,999%. Wynika to z mojego doświadczenia zawodowego i tego co sam widziałem.
Widziałem tysiące spraw moich Klientów, do tego dochodzą setki, jeśli już nie tysiące spraw czytelników bloga. Dla mnie osobiście, powiedzenie komuś, że na 100% dostanie kredyt to tak, jak dać sobie rękę uciąć, jeżeli nie dostanie kredytu. Sorki, wolę moją rękę mieć w całości. Ale nie jest też tak, że pomagając osobie w uzyskaniu kredytu hipotecznego, wysyłając wniosek kredytowy do banku nie wiem, co się stanie. Jaki będzie tego efekt. Czy będzie kredyt przyznany czy nie. Pewnie, że zazwyczaj wiem. I już rzadko coś mnie zdziwi, choć w dalszym ciągu po 17 latach pracy, po tysiącach różnych przypadków, które analizowałem od czasu do czasu jednak coś mnie potrafi zaskoczyć 🙂 Nie tylko negatywnie. Czasami pozytywnie, jak choćby sprawa z lutego, gdzie klient miał opóźnienia w BIK powyżej 1100 dni, windykację i jednak dostał kredyt… Zmierzam do tego, zawsze może pójść coś nie tak i warto to mieć na uwadze.
Przyznanie kredytu hipotecznego to nie tylko zdolność kredytowa. To także analiza prawna i tzw. analiza techniczna nieruchomości oraz wycena. Wbrew pozorom to właśnie wycena często potrafi namieszać przy ubieganiu się o kredyt. Jak kredytobiorca nie ma odpowiednich dochodów to nie ma. Każdy doradca kredytowy powie mu, że nie ma zdolności kredytowej. Koniec kropka. Jak ma zdolność kredytową to ok. też każdy doradca mu powie. Ale nie każdy doradca jest rzeczoznawcą bankowym. A wyceny w niektórych bankach czasami przyprawiają o zawrót głowy nie tylko mnie, ale też samych rzeczoznawców.
Co z tego, że ktoś ma tzw. zdolność kredytową z zapasem, jeżeli np. bank wyceni mieszkanie o 30.000 mniej i kredytobiorca będzie musiał dołożyć z własnych środków dodatkowe 27.000, których nie ma. Tak często „rozsypują” się transakcje. Oczywiście inny bank może odpowiednio wycenić mieszkanie i przyznać kredyt, a stojący pod ścianą klient zdecydować się na dużo droższy kredyt. Tylko czy kupiłby mieszkanie, gdyby od początku wiedział, że rata kredytu będzie wyższa. Na pewno inaczej kalkulowałby wszystko.
Przyznanie kredytu hipotecznego to proces wielowątkowy i czasami drobiazgi mają wpływ na decyzję kredytową.
Piszesz, że kredyt hipoteczny powinien się nazywać dochodowy – no tak to wygląda, samo zabezpieczenie w postaci hipoteki nie wystarczy. Kredytobiorca musi również wykazać się odpowiednimi dochodami, ich stabilnością itp.
Ja z kolei uważam, że w niektórych przypadkach kredyt hipoteczny powinien nazywać się hipotetyczny… 🙂 Właśnie dlatego, że nie każda osoba może go uzyskać lub jeżeli uzyska to niekoniecznie na warunkach, które ktoś mu wcześniej proponował. Dopóki nie złoży się wniosku, nie będzie 100% pewności.
Również serdecznie pozdrawiam
PS: Kredytów hipotetycznych życzę nie tym, którzy się o kredyt hipoteczny ubiegają, a tym, którzy już go mają 😉
Witam mam pytanie podpisałem z kupujacym umowę przedwstepna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem
. Jest zapis że w przypadku negatywnej decyzji banku zadatek zwracam. Tymczasem bank kupujacej nieruchomość przyznał kredyt w kwocie niższej od wnioskowanej i w tej sytuacji raczej nie dojdzie do podpisania umowy przyzeczonej więc zostawiam czy oddaje zadatek mk
W takie sprawie sugeruję najlepiej zapytać prawnika, który po przeanalizowaniu dokładnie całej zajmie stanowisko.
Tego typu sytuacje nie są jednoznaczne. Bank nie może wydać decyzji negatywnej, bo jakiś kredyt przyznał (niższą kwotę, ale przyznał). Z drugiej strony kupujący wnioskował o konkretną kwotę, której nie uzyskał. Dla kupującego przyznanie mniejszej kwoty może być tożsame z nieuzyskaniem kredytu we wnioskowanej wysokości 🙂
Chciałam zapytać, czy mogę pozostawić sobie zadatek w zaistniałej sytuacji, żeby postąpić zgodnie z prawem.
W kwietniu tego roku podpisałam umowę przedwstępną (ale nie notarialną) sprzedaży mojego mieszkania z wyznaczonym maksymalnym terminem podpisania umowy sprzedaży potwierdzonej notarialnie do 8 czerwca. Kupujący wpłacili zadatek 3 000, a więc symboliczny, zobowiązując się kupić mieszkanie o wartości całkowitej prawie 500 00. Poprosili o zapis w umowie, że w przypadku kiedy dostaną odmowną decyzję kredytową z przynajmniej 3 banków i złożą zaświadczenia z tychże, zadatek zostanie zwrócony, na co
wyraziłam zgodę.
7 czerwca, po moich telefonach, kupujący oświadczyli, że dostali kredyt, ale na mniejszą niż wnioskowana kwotę.
14 czerwca przysłali mejlem zaświadczenie z expandera o treści: Oświadczam, iż w dniu (… )przyjęłam 3 wnioski o udzielenie kredytu hipotecznego od Państwa X. Kalkulator mbanku oraz Pekao SA przy analizie zdolności drastycznie zmniejszył maksymalną dostępną dla klientów kwotę kredytu hipotecznego.
W przypadku Alior Banku decyzja ostateczna również nie spełniła oczekiwań, kwota została zmniejszona. Tym samym Państwo X nie są w stanie dokonać zakupu nieruchomości ze względu na brak pozytywnej decyzji kredytowej na wnioskowaną sumę.
Zaświadczenie Expandera jakoś nas nie przekonuje. Wynik z kalkulatora hipotecznego, jak sądzę, to nie to samo co zaświadczenia z banku. Poza tym w umowie była mowa o odmownej decyzji kredytowej, a nie o przyznanej mniejszej kwocie kredytu.
Czy w tej sytuacji, zgodnie z prawem, mogę pozostawić sobie zadatek, czy powinnam go zwrócić?
Dodam, że kupujący i ich doradca kilka dni wcześniej poinformowali mnie, że WSTĘPNA decyzja kredytowa jest pozytywna.
Bardzo proszę o odpowiedź lub wskazanie kontaktu do prawnika, z którym mogłabym wyjaśnić tę kwestię.
Witaj Anno,
Widziałem, że również wysłałaś mi maila – sprawdź proszę pocztę, przesłałem maila z odpowiedzią.
Podpisłam umowę przedwstępną sprzedazy mieszkania obciążonego
hipoteką. Kupujacy wpłacił zadatek, w lutym dostanie kredyt, czy mogę
juz pojść do notariusza i przepisać umowę na kupujacego ze wskazaniem
spłaty mojej hipoteki w lutym i otrzymaniem pozostałosci gotówki?
proszę o pilna odpowiedź. Pozdrawiam
Witaj Aniu,
Już odpowiedziałem Ci na maila z tym pytaniem – sprawdź proszę pocztę. Również pozdrawiam
Chcę złożyć wniosek kredytowy do 2-3 banków ale co wtedy z umową przedwstępną, czy napisać ją w kilku egzemplarzach? Umowę chcemy sporządzić bez obecności notariusza. Czy wystarczy taki zapis ZA ZGODNOŚĆ Z ORYGINAŁEM a jeżeli tak to kto ma na takiej kopii podpisać się?
Umowę przedstawiamy doradcy kredytowemu lub bankowemu, który ją skopiuje i potwierdzi za zgodność z oryginałem. Żaden bank nie "zabierze" oryginału umowy, tylko zrobi kopię. Nie ma więc potrzeby sporządzać wielu egzemplarzy.
Planuję kupić wkrótce mieszkanie, twoje rady na pewno wykorzystam 🙂
Podpisywałem niedawno umowę przedwstępną ze skomplikowaną sytuacją mieszkania (spłacona hipoteka ale nie ściągnięta z KW plus wydzielenie nieruchomości z jednej). Wpisem odnośnie zwrotu zadatku w wypadku nieudzielenia kredytu z "przyczyn leżących po stronie sprzedających", w powiązaniu z wpisem "zobowiązują się sprzedać mieszkanie bez obciążeń" udało mi się zabezpieczyć podpisanie umowy.
I dlatego teraz spokojny mam sen.
Dodałbym jeszcze jeden punkt: danie sobie, o ile to możliwe, dłuższego czasu na podpisanie umowy przyrzeczonej. Daje to wyraźnie lepszą sytuację przy negocjacji z bankiem, bo nie ma presji czasu, która u wielu znajomych spowodowała słabsze warunki kredytowe.
Też sądzę, ze warto dać sobie w umowie przedwstępnej dłuższy termin. Presja czasu nigdy nie przynosi dobrych rezultatów.
Zgadzam się. Proponuję zazwyczaj 6 tygodni – czas od podpisania umowy przedwstępnej do umowy przyrzeczonej. Zdarzało mi się "załatwiać" kredyt w 2 dni, ale również w ładnych kilka miesięcy, kiedy trzeba było wyprostować i poukładać kilka spraw u kredytobiorcy.
Wszystko zależy od Waszej sytuacji oraz banku, do którego chcecie złożyć wniosek kredytowy.
chcemy kupić mieszkanie i agent nieruchomości ze znanej firmy hb wymaga umowy przedwstępnej i zadatku w wysokości 5%. niestety nasza zdolność kredytowa u każdego doradcy jest inna. nie mamy pewności czy dostaniemy kredyt i czy w odpowiedniej wysokości. co zrobić w takiej sytuacji?
Ja bym nie wpłacał, jeżeli nie miałbym pewności co do uzyskania kredytu. Zwłaszcza, kiedy różni doradcy nie są również tego pewni. Można ewentualnie spróbować wpisać klauzulę do umowy, że w przypadku nie przyznania kredytu w danej kwocie, wpłata będzie zwrócona (nie nazywałbym tego wtedy zadatkiem).
Można spróbować skonsultować zdolność kredytową jeszcze z jakimś innym doświadczonym doradcą kredytowym. Ale i tak nie wpłacałbym zadatku.
Proszę porozmawiać z agentem nieruchomości, że nie ma pewności co do kredytu, żeby zabezpieczył Wasz interes i zadbał o bezpieczeństwo. Jeżeli się nie zgodzi to sugeruję "odpuścić" sobie agenta. Zawsze uważałem i uważam, że nie warto robić transakcji z osobami, którym nie zależy na bezpieczeństwu naszych pieniędzy.
Nie znam szczegółów transakcji, kto jest sprzedającym (deweloper, os. fizyczna, jaki bank wchodzi w grę jeżeli chodzi o kredyt, jaka kwota transakcji i kredytu itp. Można do mnie napisać na maila lub zadzwonić. Postaram się pomóc.
Oj ja chyba wole poczekać i uzbierać trochę pieniędzy zamiast brać kredyt.
Witam,
sprzedajemy mieszkanie na które mamy zaciągnięty kredyt hipoteczny i chcemy w ten sposób go spłacić i kupić dom.
Kupujący zapłacili nam zadatek. Dzień przed podpisaniem aktu notarialnego kupujący podpisali umowę z bankiem, która to wniosła warunki uruchomienia kredytu nie do spełnienia zgodnie z treścią umowy przedwstępnej. Dodam, że 65% kwoty do zapłaty to ich środki własne a pozostała cześć z kredytu. Kupujący mieli wpłacić po akcie notarialnym środki własne, otrzymać od nas zaświadczenie o nadpłacie kredytu i uruchomić kredyt. Wg umowy przedwstępnej mieli na to 14 dni, ale z powodu zaświadczenia, które dodatkowo musieli od nas dostać potrwałoby to dłużej ponieważ musielibyśmy poczekać na księgowanie pieniędzy (raz w miesiącu). Sugerowaliśmy renegocjację umowy przedwstępnej (było wiadome że jest nie do spełnienia), mając na uwadze również swoje zobowiązania z umowyprzedwstępnej kupna domu. Kupujący nie chcieli nic zmieniać i zarzekali się że podpiszą akt zgodnie z warunkami dotychczasowej umowy przedwstępnej. Straciliśmy do nich kompletnie zaufanie wiedząc że narażamy się tym samym na niespełnienie warunków umowy i nie otrzymanie całości pieniędzy już po akcie. Przystąpiliśmy do aktu z całą kompletną dokumentacją po naszej stronie, ale finalnie go nie podpisaliśmy nie otrzymaliśmy nawet dowodów na posiadanie ich środków własnych. Czy mają podstawy do tego, żeby dochodzić zwrotu zadatku?
Nie jestem prawnikiem, musiałbym też dokładnie zapoznać się z dokumentami. Kupujący zawsze mogą dochodzić zwrotu zadatku, jeżeli sprzedający nie przystąpił do aktu notarialnego. Pytanie, czy podstawa roszczenia będzie zasadna. Jeżeli z "ich" umowy kredytowej jasno wynikało, że bank nie przeleje w ustalonym terminie pieniędzy to odstąpienie sprzedającego było zasadne moim skromnym zdaniem.
Co do dowodów na posiadanie ich środków własnych – pytanie, czy w umowie przedwstępnej zawarty był zapis obligujący ich do okazania takowych przed umową przenoszącą własność.
Na pewno świadkiem całego zdarzenia był notariusz – zapytałbym go, jak on widzi tą sprawę.
Witam mam pytanie .
Jeśli w jednym punkcie umowy jest napisane że jeśli nie dostane kredytu to umowa się rozwiazuje i zadatek mam zwrócony,a w następnym punkcie pisze że jeżeli nie dotrzymam umowy przyrzeczonej kupna do dnia np.30.10.2015 z mojej winyto zadatek mi przepada.Jak mogę to zrozumieć.
Witam, nie znam szczegółów umowy, podałeś niepełne paragrafy.
Jak rozumiem to tak: jeżeli zrezygnujesz tracisz zadatek, ale nie dotyczy to sytuacji, kiedy nie otrzymałeś kredytu hipotecznego – wtedy sprzedający zwraca Ci zadatek.
Kiedys, mój znajomy mial taki przypadek. Dogadał się ze sprzedającym mieszkanie, w banku powiedziano mu, że wszystko będzie ok, wpłacił zadatek, a potem zaczęły sie schody. Cos tam nie pasowało w banku, czas upływał, minął termin na zakup mieszkania i zadatek przepadł. I nie wiadomo kogo tu obwiniać. Bank sie broni, że dopuki umowa kredytowa nie jest podpisana przez obie strony, nigdy nie ma pewnosci, że pieniądze będa wypłacone. Po prostu trzeba bardzo uważać.
Witam. Czy spotkal sie Pan z sytuacją gdzie w umowie przedwstepnej zawiera sie zapis ze zadatek bedzie zwrocony nawet gdy bedzie pozytywna opinia banku, pytam z uwagi na np. koniecznosc odzyskania tej kwoty dla pokrycia innych kosztow zwiazanych z uruchomieniem kredytu.
Witaj, śmiało można do mnie po imieniu 🙂
Tak, zdarza się, że kupujący wpłaca pieniądze, które są przy umowie przedwstępnej zwracane. Wtedy kredyt jest wyższy, bo właśnie wpłacone środki będą zwrócone.
Czasami występuje też druga możliwość. Można też ubiegać się o kredyt hipoteczny na dwa cele: zakup i tzw. refinansowanie zadatku. Wtedy część środków bank wypłaca na konto sprzedającego, a część wynikającą z refinansowania zadatku na konto kredytobiorcy.
Nie znam szczegółów sprawy, ale chciałbym zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Po pierwsze wkład własny na poziomie wymaganym przez bank musi zostać zachowany. Zwrot zadatku „uszczupli” wkład własny i żeby się nie okazało, że jest niewystarczający. Po drugie refinansowanie zadatku praktycznie nie jest możliwe przy MDMie.
Witam, mam pytanie: wpłaciłam zadatek w kwocie 10% wartości mieszkania oraz sporządziliśmy notarialnie umowę przedwstępna. Umowa sprzedaży miała być sporządzona po 3 miesiącach jednak w międzyczasie miałam sprzedać inny budynek i dopłacić 50 000 zaliczki jednak kupujący się rozmyślił. W związku z tym nie posiadam środków na zapłatę zaliczki. Jestem w trakcie załatwiania kredytu. Czy w związku z tym wpłacony zadatek mi przepada? Dodam jeszcze, ze strona sprzedająca nie jest skłonna do negocjacji i przesunięcia terminu wpłaty zaliczki. Pozdrawiam
Witaj Olu,
Jest to niedopełnienie warunków umowy. Ale musiałbym zobaczyć całą umowę, wszystkie zapisy/daty itd. Skoro umowa miała formę aktu notarialnego – najłatwiej zapytać notariusza, który sporządził umowę przedwstępną. Również pozdrawiam
Witam, chcę zawrzeć w umowie przedwstępnej zapis o zwrocie zadatku. Ponieważ zależy mi na tym, żeby sprzedający to zaakceptował, chcę zrobić ukłon w jego stronę i dokonać, zapisu, że jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z jego winy to on zwraca mi zadatek ale nie w podwójnej wysokości – tak jak wynika z przepisów prawa – ale w wysokości jaką otrzymał. Myślisz Robercie, że to dobry pomysł?
Pozdrawiam
Witaj Kamilo,
Podkreślam, nie jestem prawnikiem 🙂 Ale nie nazwałbym tego wtedy zadatkiem, tylko np. wpłatą i dokładnie opisał na jakich zasadach będzie zwrócona lub nie i komu. Zadatek, jak sama piszesz zgodnie z przepisami prawa jest zwracany w podwójnej wysokości. Można jednak użyć terminu „wpłata” i określić, że jeżeli sprzedający się rozmyśli to ją zwraca, a jeżeli Ty się rozmyślisz to ją tracisz.
Również pozdrawiam
Witam,
A ja chciałabym zapytać czy po wpłaceniu zaliczki ( w moim przypadku 10% i jest ona zwrotna ;)) idąc do banku starając się o kredyt pomniejszamy cenę nieruchomości o wpłaconą zaliczkę a co za tym idzie staramy się o mniejszą kwotę kredytu a bank wkład własny pobiera również już od pomniejszonej kwoty kredytu??
Na logikę wydaje mi się, że tak powinno być, ale wiem też z doświadczenia, że polskie prawo i logika często gęsto potrafią zaskoczyć.
Bardzo proszę i zarazem dziękuję za odpowiedź 🙂
Witaj,
Cena nieruchomości pozostaje bez zmian bez względu na kwotę wpłaconej zaliczki.
Natomiast zapłacona zaliczka czy zadatek jest traktowany jako wkład własny. O to chodziło? Podam przykład:
Kupujesz mieszkanie za 300.000, wpłacasz zaliczkę 30.000. Ubiegając się o kredyt hipoteczny we wniosku kredytowym podajesz cenę 300.000 i wnioskujesz o kredyt, np. 270.000. Byłoby tak:
cena 300.000
zaliczka 30.000 (wkład własny)
bank przelewa kredyt 270.000
Razem: 300.000 (Twoje środki + kredyt hipoteczny), co daje całą cenę
Jeżeli masz jeszcze inne środki własne to możesz wnioskować też o mniejszy kredyt, np. 170.000, ale przed uruchomieniem kredytu bank będzie wymagał, żebyś wpłaciła 100.000. Wtedy wyglądałoby to tak:
cena 300.000
zaliczka 30.000 (wkład własny)
przy akcie notarialnym wpłacasz 100.000 (też wkład własny)
bank przelewa kredyt 170.000
Razem: 300.000 (Twoje środki + kredyt hipoteczny), co daje całą cenę
Witam.
Mam pytanie podpisałem umowę 8 miesięcy temu ale niestety nie mogę kupić tego mieszkania zmieniła się moja sytuacja życiowa mam inny priorytet… czy oprócz tego że stracę zadatek właściciel z którym podpisałem ową umowę u notariusza może mnie podać do sądu czy też ewnt jakoś przymusic do kupna na umowie jest napisane że można rozwiązać tylko jak nie dostanę kredytu a ja pewnie zdolność będę miał…czy „tylko” tracę zadatek rozwiązuje umowę i po temacie?
Pozdrawiam. Rafał.
Witaj Rafale,
Jeżeli umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego to sprzedający teoretycznie może wystąpić na drogę sądową i „przymusić” (jak piszesz) do przeniesienia własności. Stawiając się po stronie sprzedającego – musiałby mieć pewność, że masz pieniądze, które za mieszkanie będzie mógł wyegzekwować.
Nie jestem prawnikiem, dlatego sugeruję zasięgnąć porady prawnej u specjalisty. Warto też przeczytać sobie to: Jak-uwolnic-sie-od-umowy-przedwstepnej
Witaj, mam pytanie odnośnie kredytu z MDM. Mamy z mężem trójkę dzieci i mieszkanie na kredyt. Chcemy kupic mniejsze mieszkanie korzystając z MDM, juz wiem że przy 3 dzieci nie ma znaczenia że posiadam obecnie mieszkanie ale czy jesli skorzystam z kredytu z MDM i bede chciała kupic pózniej jeszcze na kredyt (standardowy hipoteczny) działkę a pózniej moze jeszcze wziac kredyt na budowę domu to czy MDM mi w tym nie „przeszkodzi” ? I czy można kredyt MDM nadpłacić w okresie tych pierwszych 5 lat ? Jesli tak to czy sa jakieś warunki do spełnienia ?
Witaj Edyto,
Jeżeli macie trójkę dzieci to to możecie kupić drugie mieszkanie i skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych. Warunek MDMu, że nie można mieć obecnie ani w przeszłości mieszkania nie dotyczy osób/rodzin, które wychowują 3 dzieci – jak słusznie zresztą napisałaś.
Co do drugiego pytania mam wątpliwości, muszę „doczytać” :). Jest zapis, że w ciągu 5 lat nie można nabyć kolejnej nieruchomości. Nie jest zapisane, co w przypadku osób wychowujących 3 dzieci, ale moim zdaniem takie ograniczenie może wystąpić po skorzystaniu z Programu MDM nawet dla osób z 3 dzieci. Postaram się uściślić to jeszcze później.
Zakup działki nie stanowi jednak przeszkody. Nie jest to ani lokal mieszkalny, ani dom mieszkalny – tak więc spokojnie po skorzystaniu z dopłaty MDM możecie taką działkę kupić i nawet skorzystać z kolejnego kredytu hipotecznego (standardowego, jak to określiłaś).
Ostatnia Twoje pytanie… Kredytu MDM nie można dowolnie nadpłacać. Reguluje to nowelizacja ustawy, która obowiązuje od 01.09.2015. Jeżeli w ciągu 5 lat nadpłacisz więcej niż kwota uzyskanego dofinansowania to będziesz musiała zwrócić część dofinansowania MDM, proporcjonalnie do okresu, w którym nastąpi to zdarzenie (przekroczenie limitu nadpłaty). W ustawie MDM w art. 14 jest to zapisane dokładnie tak:”dokonał wcześniejszej spłaty całości kredytu, o którym mowa w art. 3, lub jego części przekraczającej wysokość udzielonego dofinansowania wkładu własnego”.
Przy okazji część z Was już wielokrotnie pytała mnie, czy dysponuję tekstem jednolitym ustawy Mieszkanie dla Młodych. Dla zainteresowanych podaję link do strony Sejmu, gdzie opublikowany jest tekst jednolity: tekst jednolity ustawa Mieszkanie dla Młodych
Panie Robercie bardzo dziękuję za pomoc, za poświęcony czas i za polecenie Pana Pawła, który okazał się bardzo kompetentnym oraz życzliwym doradcą. Doradził nam podobnie jak Pan i już jesteśmy po wszystkich bankowych formalnościach oraz po przeprowadzce i mieszkamy od 2tygodni na Żoliborzu :))) Teraz tyko zostaje płacić raty… Raz jeszcze bardzo mocno dziękuję. Pańska wiedza i doświadczenie ustrzegło nas przed błędami. Życzę samych sukcesów. Agnieszka L.
Cieszę się, że mogłem pomóc i że udało się pozytywnie sfinalizować zakup mieszkania. Również życzę Państwu wszystkiego najlepszego.
Witam. Chciałem kupić nieruchomość, wpłaciłem zaliczkę- Podkreślam, zaliczkę, nie zadatek. Niestety, do transakcji nie doszło z powodu problemów z bankiem, dlatego zrezygnowałem ze starania się o kredyt w banku. Moje pytanie- czy zbywca nieruchomości ma obowiązek zwrócić mi zaliczkę? Twierdzi, ze odda, ale dopiero po znalezieniu następnego klienta, czyli nie wiadomo kiedy. Pozdrawiam i proszę o pomoc.
Witaj,
Tak. Jeżeli w umowie przedwstępnej jasno było określone, że wpłacasz zaliczkę to zbywca nieruchomości musi zwrócić Ci zaliczkę. W przypadku zaliczki nie ma znaczenia, kto odstępuje od umowy i z jakiego powodu. Zaliczka jest kwotą wpłacaną na poczet przyszłych należności – zapłaty ceny za mieszkanie. Jeżeli nie dochodzi do umowy przeniesienia własności nie ma więc „przyszłych należności”.
To czy zbywca znajdzie innego chętnego na swoje mieszkanie nie ma tu nic do rzeczy. To raczej jakiś wybieg/przeciąganie sprawy. Albo też wydał już część pieniędzy z otrzymanej od Ciebie zaliczki i po prostu nie może jej obecnie zwrócić.
Również pozdrawiam
Dziękuję serdecznie za odpowiedź, ale mam jeszcze jedno pytanie. Czy można w jakiś sposób wyegzekwować od niego te pieniądze, lub jakoś wpłynąć na niego? Pozdrawiam .
Pierwszym krokiem, który bym wykonał to wysłanie wezwania za zapłaty (zwrotu zaliczki), najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Lub przynajmniej listem poleconym.
Nie wiem o jaką kwotę chodzi, jeżeli to jest większa suma i istnieje duże prawdopodobieństwo, że zbywca będzie się długo ociągał to można skorzystać z kancelarii prawnej, która w Twoim imieniu wyśle takie wezwanie. Pisma od prawnika zazwyczaj „motywują” innych do oddania pieniędzy…
Kwota o jaką mi chodzi to 12000zł. Dla Nas to duża suma, więc będziemy się starać, aby odzyskać je jak najszybciej. Dziękujemy za poradę, na pewno skorzystamy.
Dobry wieczór. Musze wpłacić zadatek na mieszkanie 15000 złotych przy umowie przedwstępnej. Sprzedająca nie zgadza się mi go zwrócić jak nie dostanę kredytu. Czy jest jakaś inna opcja, żeby mieć pewność, że mam zdolność kredytowa i dostanę kredyt?? Czy można w banku wnioskować o kredyt hipoteczny bez umowy przedwstępnej??
Panie Robercie proszę coś doradzić, żebym nie stracił pieniędzy. Czekam z niecerpliwością na pomoc
Witaj Larry. Jeżeli sprzedająca się nie zgadza to za bardzo nie masz wyjścia, no… zawsze może zrezygnować z zakupu mieszkania – to w sumie też jakieś wyjście… Ale na poważnie:
Na przykład do banku Pekao możesz złożyć wniosek bez dokumentów nieruchomości (w tym również bez umowy przedwstępnej). Uzyskasz wstępną decyzję kredytową, możesz nawet poprosić o promesę, którą bank bez problemu wyda. Bank zweryfikuje Twoją zdolność kredytową sprawdzi bazy (m.in. BIK) i wyda decyzję. Jest to wiążąca decyzja, że bank jest w stanie udzielić Ci kredytu w takiej a takiej wysokości… Niebezpieczeństwo przy takiej decyzji? Bank nie sprawdza nieruchomości, więc jeżeli pod katem prawnym lub technicznym coś z mieszkaniem będzie nie tak, to bank może się na niej nie zabezpieczyć, więc nie udzieli kredytu. Druga sprawa – jeżeli bank wyceni nieruchomość na mniej (już przy ostatecznej decyzji kredytowej) to może udzielić mniejszego kredytu niż wynika to z decyzji wstępnej.
Możesz też poprosić na przykład o oświadczenie zbywcy (sprzedającej) potwierdzające warunki transakcji: kto kupuje, kto sprzedaje, co i za ile. Nie jest umowa przedwstępna, tylko oświadczenie – część banków może coś takiego zaakceptować przejściowo, zamiast umowy przedwstępnej. Składasz wtedy wniosek kredytowy wraz ze wszystkimi dokumentami (również dotyczącymi kupowanego mieszkania) Bank wyda decyzję kredytową i na pewno poprosi w niej już o umowę przedwstępną.
Witam serdecznie,
mam pytanie czy wpłatę własną uwzględnioną w umowie przedwstępnej mogę zapłacić „do ręki” czyli tak jak dogadam się z osobą sprzedającą i czy banki wymagają dokumentacji (przy kredycie hipotecznym ),że robiłam przelew? Czy wystarczy dokument umowy?
Witaj,
Zazwyczaj nie ma obowiązku robienia przelewu. Możesz zapłacić gotówką sprzedającemu. Pamiętaj tylko proszę, żeby sprzedający w umowie przedwstępnej potwierdził, że daną kwotę już otrzymał.
Cześć! Bardzo fajny blog! Takie pytanko o zadatek na mieszkanie: w biurze nieruchomości powiedzieli mi, że standardowo wpłaca się 10% od ceny mieszkania. Czy to prawda, że zawsze 10% zadatku musi kupujący wpłacić na początku. Pozdr Anka
Witaj Aniu. Taaaak, słyszę bardzo często coś takiego. I już mi ręcę opadają… 🙁 Powiem tak, jeżeli już mówimy o jakiś standardach…
Po pierwsze
„Standardowo” to obie strony negocjują kwestię zadatku i innych uzgodnień przed podpisaniem umowy przedwstępnej. W zależności od tego co wynegocjują ustalana jest m.in. kwota zadatku.
Po drugie
„Standardowo” biuro nieruchomości powinno dbać o interes swojego Klienta. Dla mnie jednym z takich interesów to ograniczenie ryzyka Klienta kupującego do minimum, czyli wpłacenie, jak najmniejszego zadatku. Dlatego przedstawiciel biura nieruchomości powinien rozpocząć rozmowę od: „spotkajmy się ze sprzedającym i spróbujmy ustalić wysokość zadatku…. zobaczymy na ile się zgodzi…” itp. Tekst typu „standardowo” wpłaca się 10% zadatku od razu zamyka lub zawęża pole negocjacji. Dla mnie takie podejście jest niezrozumiałe, nieprofesjonalne i po prostu szkodliwe…
To tak jakby powiedzieć, że standardowo mężczyzna w Polsce ma 178 cm wzrostu, a kobieta 165 cm. A ile jest niestandardowych osób, niższych lub wyższych??? Myślę, że większość.
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nie ma co patrzyć na takie „standardy”. Dbaj o swój interes i bezpieczeństwo transakcji, negocjuj ze sprzedającym. Pamiętaj proszę, że jemu na pewno też zależy na sprzedaniu nieruchomości, tak jak Tobie na kupieniu. Również pozdrawiam
Witam serdecznie,
wraz z mężem znaleźliśmy interesującą nas nieruchomość z rynku wtórnego. Jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania rozmawialiśmy z doradcą kredytowym, który zapewnił Nas, że nie powinniśmy mieć problemów z otrzymaniem kredytu na interesującą Nas kwotę. Wiemy jednak, że słowo „nigdy” w tym biznesie nie obowiązuje 😉 Sprzedająca korzysta z pomocy biura nieruchomości. Pośrednik poinformował Nas, że przy spisywaniu notarialnej umowy przedwstępnej, sprzedająca wymaga 20% zadatku. Posiadamy tę kwotę, jednak jest to niemal 60 000 złotych i obawiamy się przekazania takich pieniędzy w formie zadatku. Jak negocjować? Czy poprosić, by kwota ta nie była zadatkiem a zaliczką? Czy lepiej negocjować zapis, który mówi o tym, że jeżeli nie uzyskamy kredytu, zadatek jest zwracany?
Witaj Magdo,
20% zadatku to faktycznie dużo, ale sprzedający zawsze może sobie zażyczyć dowolną kwotę – to jego prawo.
Sama zaliczka też ma swoje konsekwencje. Jeżeli sprzedająca się rozmyśli to zwróci Wam zaliczkę, a mieszkanie sprzeda komuś innemu… tak też przecież może być. Może zgodzi się na podzielenie tej kwoty na zadatek i zaliczkę? Wtedy jeżeli odstąpi od umowy to zwraca Wam zadatek w podwójnej wysokości i oddaje zaliczkę.
Warto zapytać, dlaczego sprzedająca chce tak duży zadatek? Być może potrzebuje w międzyczasie pieniędzy, bo też coś kupuje – to by wtedy wyjaśniło wysokość pieniędzy, którą chce otrzymać „na starcie”..
Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Nawet jeżeli z tej kwoty większość to będzie zaliczka to zawsze rodzi się pytanie, czy jeżeli nie dojdzie do transakcji to czy sprzedająca ją zwróci i kiedy. Nie posądzam nikogo o złą wolę, ale załóżmy, że sprzedająca wyda te pieniądze- wtedy będziecie mieli problem z odebraniem tej kwoty. Mimo wszystko może warto przy okazji negocjować też obniżenie samej kwoty, bez względu na podział na zadatek / zaliczkę. Pozdrawiam
Witam Akt Notarialny podpisany zaliczka -wkład własny wpłacony
Umowa o kredyt mieszkaniowy -hipoteka podpisany
Prowizja banku pobrana wszysko OK-karty debetowe zamknięte spłacone -czas oczekiwania na zaświadczenie min 30 dni . Potwierdzenie wpłaty dostarczono i podpisałem umowy a tu po trzech dniach bank odmawia bo nie ma zaświadczeń .
Co teraz Mam robić umowa -akt notarialny do 7 dni przelew -pozostała część za dom.
Witaj. Niektóre banki “przenoszą” takie warunki do wypłaty kredytu. Choć osobiście uważam, że kredytobiorca powinien je spełnić wcześniej, żeby po akcie notarialnym musiał jak najmniej formalności jeszcze załatwiać.
Jest to niebezpieczne właśnie z powodu opisanej przez Ciebie sytuacji. Trzeba czekać na uzyskanie odpowiednich zaświadczeń, a termin podany w akcie notarialnym okazuje się za krótki. Dlatego w takich przypadkach, termin na zapłatę reszty ceny z kredytu hipotecznego powinien być dłuższy, a najlepiej formalności z zamykaniem kart/kont realizować dużo wcześniej przed podpisaniem aktu notarialnego, żeby zdążyć zorganizować potrzebne do uruchomienia kredytu hipotecznego dokumenty.
To były karty debetowe do konta czy kredytowe? W jakim banku jest kredyt hipoteczny? Jakie są dokładnie zapisy w umowie kredytowej warunkujące uruchomienie kredytu? W jakim banku miałeś konto i karty? Najlepiej napisz do mnie maila, podaj nr telefonu. Muszę mieć trochę więcej informacji.
Przy okazji dla innych czytających ten komentarz. W niektórych bankach w przypadku kart kredytowych na zaświadczenie o ich likwidacji czeka się nawet 3 miesiące!!!
Cześć,
jak rozwiązać następującą sytuację:
* deweloper wymaga wpłaty 15% przy podpisaniu umowy deweloperskiej. Reszta, czyli 85% dopiero przy odbiorze.
* posiadam własne środki na pokrycie tych 15%
* mieszkanie będzie gotowe dopiero za 3 lata, czyli 85% będę musiała zapłacić dopiero za 3 lata.
Czy lepiej podpisać umowę o kredyt już teraz i wypłacić pierwszą transzę w wysokości tych 85%, mimo, że jestem w stanie to pokryć z własnych środków? Czy o kredyt martwić się dopiero za 2 lata kiedy będzie się zbliżał termin oddania nieruchomości? Problem w tym, że standardowo banki dają 24 miesięczną karencję na wypłatę kolejnych transz, a w mojej sytuacji budowa potrwa co najmniej 3 lata.
Pozdrawiam,
Ania
Cześć Aniu,
Ja poczekałbym z kredytem. Rozumiem, że nie starasz się o kredyt hipoteczny MDM? Jak piszesz problemem będzie długi czas na uruchomienie, którego banki nie zaakceptują. Choć można byłoby umówić się z deweloperem, żeby wymagał np. 20%, wtedy Ty 15%, bank np. 5% i czekamy… lub kilka mniejszych transz, żeby „obejść” długi okres na uruchomienie kredytu.
Z drugiej strony uruchomienie kredytu teraz i płacenie odsetek, kiedy nie mieszkasz w mieszkaniu jest bez sensu. Szkoda przepłacać. Poza tym, zawsze bezpieczniej jest wpłacać pieniądze, jak najpóźniej – zawsze mogą „po drodze” zdarzyć się jakieś problemy z inwestycją/deweloperem, zwłaszcza w tak długim przedziale czasowym.
Również pozdrawiam
Witam wplacilem zadatek przy podpisywaniu umowy przedwstepnej. Niestety nie udalo mi sie otrzymac kredytu. W umowie jest zapis-„w razie niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn lezacych po stronie kupujacego sprzedajacy moze zadatek zatrzymac” czy moge sie starac o zwrot zadatku?bo przeciez nie dostanie kredytu to nie moj wina-tak mysle
To zawsze jest sporna kwestia i pytanie do prawnika, który musi dokładnie zapoznać się z umową. Nie jestem prawnikiem i nie widziałem umowy więc nie będę się wypowiadał na ten temat.
Ale może pomocny będzie wyrok Sądu Najwyższego w podobnej sprawie dotyczący zadatku i nieprzyznania kredytu: http://prawo.legeo.pl/prawo/iv-ck-212-03/ Na stronach sądu tego nie ma, więc podaję link do innej strony.
Witam
Ja z kolei mam inny problem a mianowicie:
Wartośc mieszkania wtórnego to koszt 260tys zł posiadam 15-20% wkładu własnego .
Sprzedająca chce otrzymywac transze po 33 tys przez 6 miesięcy i resztę na koniec.Plan przeprowadzki to maj 2018r gdyz blok do ktorego Pani chce sie przeprowadzić bedzie wtedy oddany do uzytku.podpisac umowe przewczesna chcem juz teraz .a wiec 14 miesiecy przed pelnym wykupem.Pytanie jak to zrobic?zaliczkę czy zadatek?w jakiej kwocie?fakt zalezy mi na mieszkaniu ponoc ma kupców za wieksze pieniązki .Z racji tego ,że byłem pierwszy to czkeka na Moj ruch.Jeden bank juz odmowila nam kredytu gdzy zona jest w ciązy i dostaje wynagrodzenie z ZUS.Ja sam nie mam takiej zdolnosci.za to w 2 innych bankach mamy wstepne kalkulacje.Prosze o pomoc
Witaj Radku,
Przepraszam, że tak późno odpisuję, ale miałem kilka dni urlopu. Podstawowe pytanie do Ciebie: chcesz taką umowę podpisać i starać się o kredyt hipoteczny? Czy banki wiedzą, że kredyt będzie uruchamiany w transzach? Nie sądzę, żeby banki zaakceptowały płatności w ratach przy mieszkaniu na rynku wtórnym. Dopytaj o szczegóły. Bank nie zgodzi się też na uruchomienie kredytu hipotecznego przed aktem notarialnym przenoszącym własność.
Abstrahując od kredytu. Termin płatności to dość długi okres… a jak się coś sprzedającej stanie (odpukać…) widzę wiele zagrożeń przy takiej transakcji. Zadzwoń proszę do mnie to wyjaśnię szczegóły.
Witam
Troche sie pozmienało po Twojej odpowiedzi.
A mianowicie:
Umowa przedwstepna podpisana i dana waliczka.2000zł
Bank udzieli kredytu , płatność jednorazowa (na dniach)
Po podpisaniu aktu notarialnego .pieniazki wpłyna na jej konto.
w umowie bedzie spisane ze udostepniamy właścicielce mieszkanie tam do 30 czerwca 2018.co do transz była taka szansa ale bysmy splacali odsetki z nich a nie z kredytu.15 miesiecy bedzie juz splacane.pozniej bedziemy wynajmowac aktualne .takze raty nas nie zjedza.
Właścicielka powiedziała ze wszystko co jest w mieszkaniu zostawia bierze tylko torby z ubraniami:) takze to chyba tez trzeba zawżeć na umowie.
Co myslisz?
Pozdrawiam
To już bezpieczniejsze rozwiązanie. Jesteście właścicielami. Co do wyposażenia Radku – tak. dobrze jest zawrzeć precyzyjnie w umowie co zostaje z dokładnym opisem. A najlepiej zrobić jakiś załącznik w formie dokumentacji fotograficznej. Wtedy dokładnie będzie wiadomo o co chodzi. Na zdjęcie będzie np. widać szafę, która ma pozostać w mieszkaniu. Nie będzie sytuacji, że ktoś zabierze szafę i wstawi starą 😉 i będzie się zgadzało z zapisem, że zostaje szafa… tylko nie ta… 🙂 Żartuję sobie trochę, ale zdjęcia najprościej zrobić.
Również pozdrawiam
Witam,
Interesuje mnie nieruchomość. Dogadałem się co do ceny z właścicielem – 260tyś. Chcę wziąć kredyt na mieszkanie i remont 250tyś, wkład własny 80tyś. Jednak jest jeden problem, w KW wpisane są dwie hipoteki umowne w sumie jakieś 50tyś. Wierzycielami są osoby fizyczne, chodzi tu o sprawy spadkowe. Doradca, z którym rozmawiałem powiedział mi, że żaden bank nie udzieli mi kredytu na mieszkanie z obciążoną hipoteką na rzecz osoby fizycznej, gdyż taki wierzyciel jest dla banku „niewiarygodny”.
W sumie mógłbym zadatkiem spłacić tych wierzycieli, ale musiałbym być na milion % pewny, że dostanę kredyt, a tego nikt mi nie zagwarantuje. Doradca poradził mi opcję z bankiem Pekao (zresztą opisaną przez Ciebie wcześniej) i po uzyskaniu wstępnej decyzji kredytowej spisać umowę przedwstępną notarialnie, gdzie na poczet zadatku wypłaciłbym gotówką pieniądze wierzycielom, którzy w tej umowie potwierdziliby, że pieniądze otrzymali i zgadzają się na wykreślenie ich z hipoteki, jednocześnie złożyliby wniosek u notariusza do sądu o takie wykreślenie (uff długie to zdanie…). Następnie, po uzyskaniu decyzji z sądu o wykreśleniu wierzycieli z hipoteki, dokończyć procedurę kredytową.
Doradca powiedział także, że po sporządzeniu umowy przedwstępnej mogę złożyć jeszcze wniosek do innego banku z lepszą ofertą dołączając kopie wniosków wierzycieli do sądu (wstępna decyzja Pekao ważna jest 60dni więc czasu trochę jest). Jeśli się nie uda to trudno i wracamy do kredytu z bankiem Pekao.
Zastanawiam się tylko, czy przy takim scenariuszu rzeczywiście nie ponoszę ryzyka. Bo w końcu jak już raz wydam pieniądze na poczet zadatku, który w rzeczywistości zostanie natychmiast spożytkowany na zaspokojenie wierzycieli, to już nie będzie możliwości ich odzyskania. Wydaję mi się, że nawet zastąpienie „zadatku” – „zaliczką” w umowie przedwstępnej nic tu nie zmieni.
Pozdrawiam
Witaj Piotrze,
Doradca kredytowy dobrze Tobie doradził. Też bym zasugerował Tobie Bank Pekao w takiej sytuacji. Mają dobrą ofertę kredytową i najważniejsze są w stanie taką transakcję „na raty” zrobić. Powiem więcej właśnie teraz sam mam podobną sytuację, tylko, że mieszkanie jest zajęte przez 2 komorników – czego banki też nie robią. Po wstępnej decyzji finansowej moi Klienci spłacili wkładem własnym komorników, czekamy na wykreślenie ostrzeżeń z księgi wieczystej i później sfinalizujemy zakup.
Sugerowałbym sporządzić umowę przedwstępną z długim okresem zapłaty – wtedy będziesz miał pewność, że sąd zdąży wykreślić hipoteki (nie wiem w jakim mieście jest nieruchomość i ile czasu sąd wykona wnioski i wykreśli wspomniane hipoteki). Ewentualnie będziesz miał też czas, żeby złożyć wniosek ponownie, gdyby decyzja banku wygasła.
Masz rację pisząc:
„Bo w końcu jak już raz wydam pieniądze na poczet zadatku, który w rzeczywistości zostanie natychmiast spożytkowany na zaspokojenie wierzycieli, to już nie będzie możliwości ich odzyskania. Wydaję mi się, że nawet zastąpienie „zadatku” – „zaliczką” w umowie przedwstępnej nic tu nie zmieni.”
Twoje pieniądze trafią na pokrycie wierzycieli i nawet jeżeli sprzedający wykaże dobrą wolę i będzie chciał Ci je zwrócić – to być może nie będzie miał takich środków (on ich nie dostanie, tylko wierzyciele).
Sugerowałbym, dla Twojego bezpieczeństwa od razu sporządzić umowę przenoszącą własność. Oczywiście, kiedy będziesz miał pozytywną decyzję w banku. Dodatkowo wydłużając okres zapłaty masz pewność, że wierzyciele zostaną spłaceni, zdążysz „załatwić” sobie kredyt hipoteczny i zapłacić resztę za mieszkanie. Pytanie czy sprzedający się na to zgodzą.
W moim przypadku, gdzie w KW jest dwóch komorników – sprzedający się zgodził. Moi Klienci spłacili długi, są już właścicielami, wiem, że po wykreśleniu ostrzeżeń z księgi wieczystej dostaną kredyt i zdążą zapłacić resztę za mieszkanie (daliśmy w akcie notarialnym czas do lipca 2017).
Również pozdrawiam
Dziękuję za szybką odpowiedź.
Jeśli chodzi o miasto to jestem z Łodzi. Podobno cztery tygodnie wystarczą na wykreślenie hipoteki z KW.
Sugerujesz, żeby od razu sporządzić umowę przenoszącą własność. Nie bardzo rozumiem. Czyli, żeby pominąć umowę przedwstępną i od razu u notariusza podpisać tą końcową umowę kupna z terminem płatności powiedzmy trzy miesięcznym? Da się tak? Nie ma już opcji, żeby Bank Pekao z jakiegoś powodu się wycofał po wystawieniu pozytywnej wstępnej decyzji kredytowej?
Bardzo proszę.
Jeżeli będziesz miał decyzję pozytywną, będzie zrobiona wycena (bo tutaj też może się pojawić problem…. Pekao potrafi obcinać wyceny) to raczej powinno się udać, jeżeli po drodze nic się nie zdarzy (nie stracisz pracy, nie zmniejszą się Twoje dochody, itp).
Nie znam Twojej sytuacji finansowej, szczegółów nieruchomości. Ale jeżeli masz zdolność kredytową w kilku bankach, z nieruchomością jest wszystko ok (teraz jeszcze nie, bo są hipoteki, ale będzie ok), to w mojej opinii podpisując umowę końcową mniej ryzykujesz niż spłacając hipoteki teraz. Oczywiście jeżeli dasz sobie dłuższy termin na zapłatę. Po wyczyszczeniu hipotek będziesz mógł wnioskować o kredyt praktycznie w każdym banku i zapłacić.
Dużo będzie zależało od doradcy i jego kontaktów w Pekao. Jeżeli bank otrzyma wszystkie dokumenty finansowe i Ciebie zweryfikuje, nie będzie żadnych niespodzianek to powinien podtrzymać decyzję. Ważną sprawą później będzie też wycena nieruchomości. Jeżeli Pekao ją zaniży, a lubi czasami 😉 to może przyznać mniejszy kredyt. Choć posiadasz duży wkład własny. Pekao udziela kredytów hipoteczny do 90% wartości nieruchomości, więc teoretycznie wystarczy wycena mieszkania po remoncie na 278.000 żebyś mógł dostać zakładane 250.000 kredytu. Niższa wartość może podnieść koszt kredytu hipotecznego: wyższa marża, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zawsze można dać swoją wycenę, często tak robię, żeby nie było niespodzianek.
W przypadku Pekao przy kredytach do 300.000 PLN decyzja zapada w oddziale (chyba że wymaga to jakiegoś odstępstwa od procedury). Jak pisałem wcześniej – jeżeli ktoś rozsądny wprowadzi Twoje dane do systemu, zostanie wszystko pozytywnie zweryfikowane, wycena potwierdzi własność, dyrektor oddziału też wstępnie zaopiniuje pozytywnie to powinno być wszystko ok.
Powiem, jak to wygląda z mojego doświadczenia. Ja od lat współpracuję z jednym oddziałem banku, ufam osobom, które tam pracują i analizują wnioski. Jeżeli sam dokładnie i rzetelnie sprawdzę wszystkie dokumenty moich Klientów (Klienci też mi wszystko powiedzą uczciwie), później zaniosę je do banku, skonsultuję z zaprzyjaźnionym rzeczoznawcą wartość mieszkania i otrzymam pozytywną decyzję to po takiej decyzji jestem wtedy pewien na 100%, oczywiście jeżeli nie zmieni się w tym czasie sytuacja Klientów – nie stracą pracy, nie pójdą na zwolnienie itp. Ale to już nie zależy ode mnie.
Jeszcze wracając do umowy ostatecznej. Masz tak naprawdę dwa wyjścia:
Pierwsze
Podpisujesz umowę przedwstępną, wkładem własnym spłacasz hipoteki. Jeżeli do transakcji nie dojdzie, będziesz walczył o zwrot zadatku – zadatek nie trafi do sprzedającego i pytanie czy dysponuje takimi środkami, żeby Tobie zwrócić. Podejrzewam, że nie, bo sam by spłacił hipoteki. Chyba, że się mylę…
Drugie
Masz decyzję wstępną, ewentualnie sprawdzenie zdolności też w innych bankach na wszelki wypadek, podpisujesz umowę końcową z odpowiednio długim terminem płatności (przeniesienie własności), spłacasz hipoteki, sąd wykreśla z KW i finalizujesz sprawę. Gdyby nie doszło do transakcji to sprzedający będzie miał roszczenie w stosunku do Ciebie.
Ale chyba lepiej żebyś to Ty był komuś dłużny pieniądze, niż ktoś Tobie i to w dodatku, kiedy możesz długo czekać na zwrot długu… 😉
W tej pierwszej opcji podpisując umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego gdyby sprzedający się uchylał od zawarcia transakcji zawsze masz roszczenie. W skrócie mówiąc: idziesz do sądu i sąd zasądza własność mieszkania. Ty jednak musisz zapłacić resztę ceny, co bez przyznanego kredytu będzie trudne. W obu wersjach tak naprawdę musisz otrzymać kredyt i pod tym względem nie różnią się od siebie. Więc lepiej być właścicielem mieszkania i dopiero wtedy spłacać hipoteki.
Co do czasów wykonywania wniosków w sądzie wieczystoksięgowym w Łodzi… konsultowałem przed chwilą z kolegą z Łodzi, zaufanym doradcą kredytowym, z którym znam się od lat – też potwierdza, że przeciętnie trwa to 3-4 tygodnie max.
Panie Robercie ŚWIETNY BLOG. Zamierzam kupić mieszkanie w tym roku i blog jest znakomitą studnią wiedzy.
Moje pytanie: Terminowe zakończenie budowy to czerwiec 2018 roku, deweloper wymaga 10% zadatku, w moim przypadku jest to ok. 27000. Czy pokryć tę kwotę ze swoich oszczędności i myśleć o kredycie na 2-3 miesiące przed zakończeniem budowy? Czy te 10% zadatku będzie wliczane przez bank do wkładu własnego?
Witaj Marku,
Dziękuję za miłe słowa. Śmiało można do mnie po imieniu.
Nie wiem, w jakim banku będziesz starał się o kredyt, ale 10% wkładu własnego i tak bank będzie wymagał. Możesz wpłacić teraz, jeżeli deweloper nalega, a o kredyt starać się później. 2-3 miesiące to bezpieczny okres, żeby na spokojnie uzyskać kredyt hipoteczny.
Banki zazwyczaj dają jakiś czas na uruchomienie kredytu (60-90 dni, ING nawet 180 dni), jeżeli kolejne raty za mieszkanie są dość odległe w czasie (deweloper życzy sobie kolejnych płatności za 5,6 7 miesięcy to nie ma sensu teraz ubiegać się o kredyt. Ponieważ albo umowa wygaśnie, albo bank będzie po tym okresie chciał od Ciebie np. aktualnych zaświadczeń o zarobkach itp. Można to oczywiście „obejść” i np. tak sporządzić umowę z deweloperem, żeby w okresie kiedy kredyt musi być uruchomiony – wypłacić jakąś niewielką część kredytu, np. 1000, 2000 zł… ale od tej kwoty będziesz płacił już odsetki.
Podsumowując: jeżeli Twoja zdolność kredytowa do czasu, kiedy będziesz ubiegał się o kredyt hipoteczny nie jest zagrożona (nic się na gorsze nie zmieni) to na Twoim miejscu poczekałbym z wnioskiem o kredyt. Pozdrawiam Marku.
Dziękuję za odpowiedź. Mam jeszcze jedno pytanie. Czy po wpłaceniu deweloperowi np. 20% zadatku czy zaliczki, bank traktuję tę kwotę jako mój wkład własny? Czy zaliczka/zadatek w ogole banku nie interesuje? Bo nie wiem czy dobrze zrozumiałem 🙂 pozdrawiam
Wszystkie środki własne, które wpłacisz deweloperowi będą traktowane, jako wkład własny. Będziesz musiał później przedstawić bankowi potwierdzenie przelewu. Bank musi mieć pewność, że wpłaciłeś różnicę pomiędzy ceną mieszkania a kwotą kredytu. Dopiero wtedy bank uruchomi kredyt hipoteczny. Przykład:
Cena mieszkania jest 300.000
Zaciągasz kredyt 270.000
Bank będzie żądał potwierdzenia, że 30.000 wpłaciłeś deweloperowi. Dopiero wtedy bank przeleje resztę ceny, czyli 270.000 dla dewelopera.
Pozdrawiam 🙂
Super właśnie o to chodziło. Dziękuje serdecznie.
Cześć. Kopalnia wiedzy ten cały wątek i Twój blog.
Opiszę po krótce swój przypadek. Mam pewne zdanie, ale jestem ciekaw Twojego i może innym Czytelnikom się przyda.
Chcę kupić mieszkanie. Pośrednik ma je w ofercie na wyłączność. Sprzedający mieszka na stałe w Kanadzie i nie chce się fatygować na umowę (nawet notarialną), ale upoważni notarialnie swoją matkę do reprezentowania go. Dodatkowo w mieszkaniu mieszka osoba z ważną do 30.06.2017 umową o wynajem. Pośrednik raz się wygadał, że sprzedający, to znajomy szefa tego biura nieruchomości.
Pośrednik stawia żądanie, że: 10% zadatku, bo tyle zawsze się daje oraz połowa prowizji przy umowie przedwstępnej. A „dla bezpieczeństwa” umowa przeniesienia ok 10 lipca. Mnie zależy żeby jak najszybciej i żeby się zabezpieczyć. Co o tym sądzisz?
Ja się obawiam, że biuro chce całkowicie zabezpieczyć sprzedającego i siebie, a mnie ma w xxxx. Mam obawy, że jeśli sprzedający się wycofa, to nie odda mi pieniędzy, a ja go nie znajdę i sąd też go pewnie w tej Kanadzie nie znajdzie. Prowizji już mi nikt nie zwróci (chciałem zapis, że mogę nawet całą prowizję od razu zapłacić, ale jeśli to sprzedający się wycofa, żeby mi ją oddali. To powiedzieli, że absolutnie nie, bo oni swoją pracę wykonali. Po drugie, wiem że Kanada daleko, ale to przecież ważna umowa, to dlaczego nie chce osobiście przyjechać? Po trzecie co jeśli najemca się rozmyśli i się nie będzie chciał wyprowadzić.
Witaj Kamilu,
Dzięki za miłe słowa o blogu, staram się, jak mogę… 🙂
Co do Twoich pytań. Fakt, że osoba przebywająca za granicą (i to tak daleko) nie chce przyjechać, prawdę mówiąc nie dziwi mnie. Widziałem naprawdę wiele transakcji, w których pełnomocnicy sprzedawali nieruchomości. I to w sytuacji, gdzie właściciel był stosunkowo blisko w porównaniu do Kanady – w Niemczech, Austrii, a nawet w Polsce, tylko w innym mieście i nie chciał/nie miał czasu, żeby się osobiście pofatygować. Tutaj nie podzielałbym Twoich obaw, pełnomocnik może reprezentować zbywcę/ właściciela, zdarzają się takie sytuacje i to wcale nie tak rzadko, zwłaszcza jeżeli właściciel przebywa poza Polską.
Co do 10% zadatku, bo tyle zawsze się daje… Jak słyszę coś takiego, to normalnie… 🙂 Nie daje się zawsze tyle, choć „zwyczajowo” przyjęło się około 10%. Nie oznacza to jednak, że zawsze. Wysokość zadatku nigdzie nie jest określona, w żadnych przepisach. To kwestia umowna między sprzedającym a kupującym. Często widzę umowy, gdzie cena mieszkania wynosi np. 300.000 a zadatek 10.000. Żeby być sprawiedliwym przyznam, że w mojej codziennej pracy zdarzają się również kwoty zadatku w wysokości 10% ceny lub nawet wyższe. Ale większość jest raczej mniejsza niż 10%.
Przy okazji takie moje prywatne spostrzeżenia, być może macie inne. Banki zaczęły od 2015 roku wymagać minimalnego wkładu własnego na poziomie 10% i od razu kwoty zadatków „wystrzeliły” w górę. Bo sprzedający, biura nieruchomości domyślają się (i słusznie :)), że 10% musicie mieć, inaczej bank nie udzieli kredytu. Pamiętam czasy, kiedy banki kredytowały 100% ceny, a nawet więcej. Wtedy dziwnym zbiegiem okoliczności jakoś zadatki były dużo niższe, czasami wręcz symboliczne kilka tysięcy złotych.
Nie wiem Kamilu ile w Twoim przypadku wynosi te 10%. Ale jeżeli jest to 20-30 tysięcy to uważam, że dużo. A co by było, gdybyś powiedział, że nie masz tyle środków, bo oprócz kredytu hipotecznego będziesz „załatwiał” sobie drugi kredyt na wkład własny. Też by chcieli od razu 10%? Z drugiej jednak strony, pamiętaj, że niestety sprzedający może stawiać warunki i wcale nie musi Tobie sprzedać mieszkania. Może sprzedać je komuś innemu. Jeżeli jest to atrakcyjna nieruchomości i się Tobie podoba – będziesz musiał podjąć decyzję lub spróbuj ponegocjować.
Co do terminu przeniesienia własności. Może jest tak długi, żeby właśnie obecny najemca zdążył się wyprowadzić. Wspomniałeś, że umowa najmu obowiązuje do 30.06.2017, a przeniesienie własności ma być 10.07.2017. Jestem w stanie zrozumieć sprzedającego. Mieszkanie do końca czerwca „zarabia” dla sprzedającego pieniądze. Nie wiem, jak duże, ale może opłaca się właścicielowi poczekać do końca umowy najmu. Z drugiej strony jest to też jakiś plus dla Ciebie, jeżeli zdecydujesz się kupić. Przeniesienie własności nastąpi kiedy mieszkanie nie będzie już wynajmowane. Możesz zawrzeć w umowie jakieś dodatkowe zapisy, że chcesz dokonać oględzin mieszkania np. dzień przed aktem – wtedy zorientujesz się, czy ktoś tam jeszcze mieszka. To takie „luźne” moje przemyślenia.
Kamilu nie jestem na Twoim miejscu, pamiętaj proszę. Łatwo mi się pisze, ale gdyby mi osobiście zależało na kupnie jakiegoś fajnego mieszkania to nie wiem… na pewno dłuuuuuugo bym myślał i rozważał różne opcje. Na pewno próbowałbym maksymalnie się zabezpieczyć. Może spróbuj porozmawiać, żeby kwota zadatku była w jakimś depozycie do czasu przeniesienia własności? Umowę przedwstępną zawarłbym oczywiście u notariusza.
Pozdrawiam
Dzień dobry.Panie Robercie przeczytałam prawie cały pański blog i dużo dało mi do myślenia. Sama jestem na etapie poszukiwania kredytu mieszkaniowego. Blog wyjaśnia dużo różnych kwestii i pisze pan zrozumiałem dla laika językiem. Czy zna pan może dobrego doradcę kredytowego z okolic Łodzi lub ze Zgierza konkretnie, pozdrawiam AK
Witaj Aniu,
Śmiało można do mnie po imieniu 🙂
W samym Zgierzu nie znam, ale z pełnym przekonaniem w Łodzi mogę polecić dobrego doradcę kredytowego, którego znam od lat – wysyłam już namiar na Twojego maila. Również pozdrawiam.
Bardzo dziękuję Robercie. Już się skontaktowałam, bardzo kompetentny doradca. Zaczynam przygodę z moim pierwszym kredytem :))) Trzymaj kciuki, pozdrawiam AK
Robercie, skoro taka forma jest preferowana 🙂 także poproszę o namiary na doradcę z Łodzi. Kredyt dla działalności opodatkowanej ryczałtem ewidencjowanym nie jest tym co banki kochają najbardziej 🙂
Witaj Aneto,
Wysłałem Tobie namiar na dobrego doradcę kredytowego z Łodzi. No tak… przyznaję Tobie całkowitą rację: ryczałt to nie jest to co tygryski (banki) kochają najbardziej 🙂
A co do formy – doradcy, których Wam polecam nie chcieli, żeby publicznie były podawane ich telefony czy maile.
Ale już niedługo… co mnie bardzo cieszy – część zaufanych doradców, których znam i cenię przedstawię Wam na blogu. Niektórzy z nich już wstępnie zgodzili się nawet, że będą mi pomagać odpisywać na Wasze pytania i komentarze. Jest tego coraz więcej, plus dochodzą jeszcze maile od Was i wiadomości na facebooku. Robi się tego coraz więcej. Cieszę się, że część kolegów po fachu, którzy też mają wieloletnie doświadczenie będzie mogła Wam pomóc. Już wkrótce szczegóły na blogu…
Witam, mam problem podpisaliśmy umowe rezerwacyjna i wpałacilismy zaliczke 5000. W umowie jest zapis ze mozliwy jest zwrot zaliczki po przedstawieniu informacji ze banki nie udzielą nam kredytu. Nie udalo nam sie sprzedac moeszkania, nie uzyskaliśmy pienoedzy nadalszy wklad wlasny i nie mamy zdolnosci kredytowej w zwiazku z kredytem hipotecznym mieszkania ktore sie nie sprzedalo. Chcemy odzyskac pieniadze z zaliczki ale banki mówią ze nie wystawiaja zaswiadczenia o nie udzieleniu kredytu. Jak wybrnac z tej sytuacji? Dziękuję bardzo za odpowiedz.
Witam,
Czy wnioski o kredyt hipoteczny w ogóle zostały złożone do banku? Czy tylko otrzymali Państwo ustną informację z banków, że nie udzielą kredytu?
Zostal jeden złożony, w drugin przypadku dostalismy taka informacje.
Zwróciłbym się z oficjalnym pismem do banku z zapytaniem o powodach decyzji negatywnej lub po prostu z prośbą o informację czy wniosek o kredyt hipoteczny został rozpatrzony pozytywnie… Np. coś takiego:
W związku z ubieganiem się o kredyt hipoteczny, wniosek złożony dnia… proszę o informację, czy kredyt został przyznany… lub czy bank rozpatrzył wniosek pozytywnie…
Na oficjalne pismo bank powinien udzielić informacji, również pisemnej. Wtedy podejrzewam, że odpisze, że zapadła decyzja negatywna. Obecnie bank nie musi podawać powodów decyzji negatywnej, ale samą informację czy kredyt został przyznany czy nie – powinien podać.
Oczywiście pismo można napisać do banku, w którym faktycznie został złożony wniosek.
W banku, w którym Państwo byli i doradca/pracownik banku powiedział, że nie ma szans na kredyt (bez złożenia wniosku o kredyt) – nie sądzę, żeby bank udzielił odpowiedzi. Co najwyżej może odpowiedzieć, że nie został złożony wniosek. A to raczej Państwu nie wystarczy, żeby starać się o zwrot pieniędzy.
Dobry wieczór.
Chcemy z mężem kupić 1/2 domu w zabudowie bliźniaczej od osoby prywatnej za 215.000 zł, miesiąc temu podpisaliśmy ze sprzedającym umowę rezerwacyjną, bo tak doradził nam doradca, zapłaciliśmy „opłatę rezerwacyjną” w wysokości 5.000 zł. Umowa zawarta była na 30 dni, po upływie tego czasu miała być podpisana umowa przedwstępna.
W umowie rezerwacyjnej nie było wspomniane, że przy podpisywaniu umowy przedwstępnej będzie wymagana kolejna wpłata.
Dziś przy podpisywaniu umowy przedwstępnej sprzedający pod umową dopisał punkt, w którym żąda wpłaty w ciągu 7 dni dodatkowych 16.500 zł w formie „zadatku”. Sprzedający twierdzi bowiem, że przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wpłaca się 10% wartości nieruchomości i nie daje sobie wytłumaczyć, że tak nie jest. Nie mamy jeszcze 100% pewności, że kredyt zostanie nam przyznany, więc nie chcielibyśmy ryzykować takiej kwoty na zadatek, bo na zaliczkę sprzedający nie chce się zgodzić.
Co Pan o tym sądzi?
Witam,
Często widziałem umowy rezerwacyjne, w których nie był doprecyzowany sposób i terminy płatności. Niestety… często w umowie rezerwacyjnej zawarte są tylko podstawowe informacje, a dopiero umowa przedwstępna określa szczegóły. Trudno mi ustosunkować się do tego, nie widząc wszystkich zapisów umowy rezerwacyjnej.
Na pewno jednak nie jest tak, że zadatek zawsze musi wynosić 10%. Zwyczajowo tak się przyjęło i większość osób tak sądzi, ale w przepisach prawa nie ma określonych kwot zadatku. Czy będziesz ubiegała się o kredyt hipoteczny? Jeżeli tak, to sugeruję porozmawiać ze sprzedającym, żeby wydłużył termin wpłaty zadatku do czasu uzyskania decyzji z banku.
Ale jak wspomniałem, musiałbym zobaczyć umowę, żeby coś więcej powiedzieć.
Dziękuję za odpowiedź. Tak, będziemy ubiegać się o kredyt hipoteczny, we wtorek mamy składać dokumenty, ale jak wiadomo bank ma sporo czasu na wydanie decyzji, a porozumienie ze sprzedającym o wydłużeniu terminu zapłaty dosłownie graniczy z cudem, jest to człowiek „starej daty” i myśli, że wszystko wie najlepiej.
I tak jak Pan zauważył niestety w umowie rezerwacyjnej widnieje tylko opłata rezerwacyjna o pozostałych wpłatach nie ma ani słowa, jedynie ustnie dogadywaliśmy, że pozostała część wkładu własnego będzie wpłacona u notariusza, a teraz sprzedający odwraca kota ogonem i pod gotową podpisaną już umową dopisuje punkt o tej właśnie wpłacie.
Jutro jesteśmy umówieni z prawnikiem, bo jak dobrze kojarzę, to pod umową nie można dopisywać co się chce, a jedynie wystawić aneks do umowy.
witam…
podpisaliśmy umowę przedwstępną ze sprzedająca..daliśmy zadatek 5 tyś. wniosek do banku złożony..BIK sprawdzony…zdolność kredytową jest..wstępna rekomendacja pozytywną…kosztorys zrobiliśmy my do banku na własny koszt…pomimo tego kredyt nie został udzielony. W umowie pisze ze jeśli rozwziazanie umowy nastąpi nie z naszej winy to zadatek jest zwrócony…no właśnie czy to nasza wina ze kredytu mię dostaliśmy skoro wcześniej wszystko sprawdzone zostało i wskazywało na to jest Ok. rozumiem również ze wsteona pozytywną rekomendacją nie jest podstawą do tego ze kredyt zostanie udzielony. Pytanie tylko…czy to nasza wina?? czy to wina banku. ..
Witaj Karolino,
Już ktoś zadał podobne pytanie. Zerknij proszę na komentarz powyżej z 06.12.2016.
Czy kwota zadatku wlicza sie do kwoty kredytu ? Wliczansiwndonwartoscinmieszkania czyli jak wezmę 170 tys kredytu na mieszkanie i zalozmy dostanę kredyt to zaliczka wlicza sie do kwoty przyznanego kredytu ? Np wpłacam 10 tys zaliczki zadatku cena mieszkania pomniejsza sie o 10 tys to jaka bedzie kwita kredytu ?
Witaj Karolino,
Zadatek to Twój wkład własny – nie zalicza się do kwoty kredytu. Na podstawie przytoczonych przez Ciebie kwot, wyglądałoby to,a jak poniżej.
Nie znam ceny mieszkania, ale kwota kredytu to różnica między ceną zakupu a wkładem własnym:
Kwot kredytu = cena nieruchomości – wkład własny
Wkład władny zaś to wszystko co płacisz z własnych środków, np. zaliczka lub zadatek, które wpłacasz przy umowie przedwstępnej oraz to co ewentualnie wpłacisz później przy umowie ostatecznej.
Jeżeli wpłacisz sprzedającemu 10.000 to będzie Tobie potrzebny mniejszy o tą kwotę kredyt hipoteczny, bo 10.000 już zapłaciłaś. Przykład:
jeżeli cena wynosi 200.000 i wpłacasz 10.000 to do „zamknięcia” transakcji zostało do zapłaty jeszcze 190.000. Jeżeli wybierzesz bank, który wymaga 10% wkładu własnego to będziesz musiała później zapłacić drugie brakujące 10.000, a bank skredytuje 180.000.
Szanowni Państwo
bardzo cenny artykuł i porady dla kupującego ja mam obecnie dylemat gdyż sprzedaję mieszkanie osobie biorącej kredyt hipoteczny z dofinansowaniem MdM ,mamy podpisać umowę przedwstępną skonstruowana przez doradce finansowego (jak dla mnie w dziwny sposób) z jej zapisu strony nie są traktowane jednakowo może się mylę?? więc pytam fachowców ,z drugiej strony to także ukłon w stronę sprzedających dla których to także stres.
Ustalono obopólnie kwotę sprzedaży na umowie przedwstępnej
oraz szczegóły (mieszkanie zbywane wraz z meblami i wyposażeniem) ustalono symboliczną kwotę zadatku to jest 3% wartości zbywanej nieruchomości zgodziłem się na to bo kupujący bierze kredyt całościowy bez wpłaty własnej ,ustalono termin przekazania mieszkania . Jeżeli sprzedający nie dotrzyma warunków umowy jest zobowiązany zwrócić nabywcy dwukrotną wartość zadatku (to jest logiczne i praktykowane) ale w sytuacji gdy przyszły nabywca nie otrzyma kredytu zadatek jest zwracany (właśnie z lektury artykułu zadatek czy zaliczka ,bo wpisano „zwrot zadatku”) Druga sprawa to w momencie podpisywania aktu notarialnego przekazuje klucze wraz z dokumentem wymeldowania nowemu właścicielowi ,ja natomiast dostaje tylko dokument umowy kredytowej zawartej z bankiem zapewniający środki na zakup mieszkania ,gdzie czas faktycznego rozliczenia zakupu jest do 7 dni, a wpłata części przyznanej MdM do 14 dni. Czy to nie dziwne?? (zwyczajowo przyjęta norma ,to wymiana klucze -gotówka w dniu podpisania aktu nikt nie ryzykuje) w podanym opisie kupujący ma mieszkanie ,sprzedający drży by pieniądze wpłynęły ,a co jeżeli bank po podpisaniu aktu dopatrzy się że kredyt nie może być przyznany ??
Jak ma się zabezpieczyć zbywający nieruchomość ? przecież to dorobek nieraz życia
Witaj Marku,
Blog skierowany jest do osób zaciągających kredyt hipoteczny, a więc tym samym do kupujących. Dlatego też poruszam na blogu sprawy istotne z punktu widzenia kredytobiorcy/kupującego.
Nie mniej jednak we wpisie powyżej – „Zadatek, zaliczka…” napisałem, że na wszystkie zapisy w umowie przedwstępnej muszą zgodzić się obie strony, również strona sprzedająca. Podpisanie umowy przedwstępnej wiąże się z negocjacjami, z których obie strony powinny być usatysfakcjonowane. Zawsze uważałem i uważam nadal, że jeżeli dwie rozsądne osoby, bez stresu i nerwów, a przede wszystkim starające się zrozumieć również drugą stroną, będą ze sobą uczciwie rozmawiały po partnersku to zawsze wypracują kompromis, z którego wszyscy będą zadowoleni.
Dlatego też nie ukrywam, że to, co napisałeś Marku jest dla mnie co najmniej nie fair. Kupujący wymaga od Ciebie prawie wszystkiego, a w zamian nie daje nic. Jeżeli wyciągasz do kogoś rękę, to druga osoba powinna to odwzajemnić.
Zgodziłeś się na minimalny zadatek 3% – rozumiem, że w grę wchodzi MDM i prawdopodobnie kupujący nie mając środków chcą uzyskać maksymalny kredyt i dopłatę. Gdyby wpłacili więcej swoich środków, wówczas uzyskaliby mniejszy kredyt, ponieważ przy MDMie nie można wystąpić o kredyt na częściowy zwrot poniesionych kosztów.
Dwie rzeczy budzą we mnie wątpliwości i powiem szczerze trochę niefajnie świadczą o drugiej stronie.
Ograniczyłeś do minimum zadatek rozumiejąc drugą stronę (brawo), ewentualna klauzula zwrotu w przypadku nieprzyznania kredytu – znowu zrozumienie drugiej strony (ok), ale żądania kupującego, że Ty masz zwracać w podwójnej wysokości, a kupujący nic nie ryzykuje – to już brak zrozumienia Twojego interesu. Ty grasz fair, to niech druga strona również zachowa się przyzwoicie.
W powyższym artykule podpowiadam kupującym, żeby starali się negocjować jak najmniejszy zadatek (wtedy ograniczą stratę, jeżeli nie dojdzie do transakcji), zamienić zadatek na zaliczkę (ale wtedy kupujący również może się wycofać bez konsekwencji), albo podzielić dużą kwotę na zadatek i zaliczkę (w Twojej sytuacji odpada, bo jest MDM, a kupującym podejrzewam zależy na jak największym kredycie + dofinansowaniu).
I właśnie dlatego jest to nie fair w stosunku do Ciebie. Ty ryzykujesz wszystko, kupujący nic. Ja bym się nie zgodził na takie zapisy.
I na koniec kwestia zapłaty i przekazania mieszkania. Tu również MDM narzuca pewne warunki. Mieszkanie powinno być przekazane maksymalnie do miesiąca czasu od daty przeniesienia własności (aktu końcowego u notariusza). To wystarczający czas, żeby bank wypłacił Tobie zarówno kredyt hipoteczny, jak też dofinansowanie MDM. Gdybym nabywał od Ciebie mieszkanie i widział, że masz obawy przed wydanie kluczy wcześniej, a zgadzasz się na wiele innych moich próśb (część wynikających z zapisów ustawy o MDM) byłbym Tobie bardzo wdzięczny i nie cisnął o kolejne zapisy, stawiające Ciebie w mniej komfortowej sytuacji.
To tyle, co chciałem odpowiedzieć na Twój komentarz.
PS: Moi drodzy kupujący… blog jest skierowany głównie do Was, staram się w nim uczulać Was na różnego rodzaju rzeczy związane z zaciąganiem kredytu hipotecznego czy podpisywaniem umów kupna-sprzedaży, które jeżeli nie będą przemyślane, mogą spowodować wiele komplikacji w Waszym życiu, czy przyczynić się wprost do strat finansowych. Ale z drugiej strony jeżeli rozmawiacie z doradcą kredytowym czy ze sprzedającym, czy kimkolwiek innym – bądźcie zawsze fair w stosunku do nich, traktujcie po partnersku. Najlepszy kompromis to taki, kiedy obie strony wygrywają i każda coś zyskuje.
Żeby nie było tak, jak w tym kawale 😉
– Byłeś u szefa?
– Byłem.
– Pytałeś o podwyżkę?
– Pytałem.
– Powiedziałeś, że jak nie da ci podwyżki to odejdziesz z pracy?
– Powiedziałem.
– No i …
– No i poszliśmy na kompromis: ja nie odejdę z pracy, a on nie da mi podwyżki.
Witam.
Jesli bank nie przyzna kredytu z winy strony sprzedajacej (np brak jakichs dokumentow domu) to moge starac sie o zwrot zadatku?
Co w przypadku poniesionych kosztow zalatwienia kredytu (wycena nieruchomosci to okolo 700-1000zł w dodatku czas oczekiwania 3-4tyg)
Dom jest do wykonczenia, dlatego jest tani, mozna by nawet pokusic sie o kupno za gotowke, jednak dom kupuje docelowo na okolo 5 lat a pozniej chcialbym go sprzedac i nie chcialbym sytuacji gdy przyszlemu kupujacemu bank nie udzieli kredytu bo kupilem „bubla” z niepełną dokumentacją
Znalazłam mieszkanie, stan do remontu, cena 280.000 zł. Mieszkanie będzie w części kredytowane. Z powodu wielu chętnych podpisałam z pośrednikiem umowę rezerwacyjną, wpłaciłam 2.000 zł. Wymagania: umowa przedwstępna u notariusza, zadatek 10%, połowa wynagrodzenia biura. Pośrednik zbiera niezbędne dokumenty z SM i zaczynamy omawiać warunki przedwstępnej. Przemyślałam sprawę, przekalkulowałam koszty i zaproponowałam podpisanie umowy przedwstępnej bezpośrednio w biurze. Kontakt jest tylko na zasadzie sprzedający-pośrednik-kupujący i odwrotnie. Sprzedający kategorycznie odmawia, chce podpisać umowę przedwstępną przed notariuszem, żadne argumenty nie docierają. W ogóle nie ma dyskusji, bo sprzedający ma obawy. No i kolejnego chętnego w kolejce, ale łączy nas umowa rezerwacyjna. Myślę, no OK, choć moim zdaniem umowa podpisana w biurze chroni nas jednakowo – ta podpisana przed notariuszem w większym stopniu chroni mnie jako kupującego. Skoro nie ma dyskusji, zgadzam się, jednak proponuję zapis w umowie przedwstępnej, że jeśli otrzymam trzy negatywne decyzje z banku (jako coś niezależnego ode mnie), zadatek podlega zwrotowi. I znów zaczynają się schody, sprzedający stwierdza, że robię problemy a on bardzo chętnie sprzeda mieszkanie osobie, która czeka w kolejce. Znów żadne argumenty nie docierają. Tłumaczę pośrednikowi, że w tym momencie sprzedający nie ponosi żadnych kosztów, jest chroniony z każdej strony a ja muszę liczyć się z tym, że gdyby bank odmówił, na dzień dobry tracę prawie 33.000 zł. Jak ugryźć temat? Wchodzić w tę transakcję?
Dodam tylko, że kredyt będzie brany w dwie osoby, dochody nie są małe, raczej standardowe, kredyt o wartości 200.000 zł i do tej pory nie braliśmy żadnych kredytów ani pożyczek. Jesteśmy przekonani na 99,9% że ten kredyt dostaniemy, jednak obawy są.
Witaj Agato,
Jak już wielokrotnie powtarzałem, dopóki nie złoży się wniosku do banku i bank nie wyda decyzji pozytywnej to 100% pewności nie ma, że kredyt będzie przyznany. To co piszesz to są niestety zawsze dylematy kredytobiorcy, zwłaszcza kiedy w grę wchodzi wysoka kwota zadatku.
Nie wiem, co mam Ci doradzić. Spróbowałbym negocjować kwotę tych 33.000 na niższą lub chociaż spróbował ją podzielić na mniejszy zadatek, a reszta to zaliczka. Jeżeli faktycznie sprzedający ma kolejkę chętnych to raczej on będzie stawiał warunki, nie dziwię się.
Są banki (np. Pekao) gdzie bez umowy przedwstępnej możesz złożyć wniosku i uzyskać decyzję finansową. Zostaniecie wówczas sprawdzeni w bazach (BIK itp) oraz zdolność kredytowa. Nie będzie to decyzja ostateczna, bo bank nie weryfikuje nieruchomości, ale już jakaś większa pewność, co do przyznania kredytu. Później tylko w sytuacji, kiedy coś z nieruchomością będzie nie tak (stan prawny, wartość nieruchomości) bank będzie mógł odmówić kredytu lub udzielić go na mniejszą kwotę.
Witam, jesteśmy zainteresowani zakupem wybranego domu, wartość 250.000 posiadamy 50 tys wkładu własnego czyli 20%, jednak sprzedający chce z nami podpisać umowę wstępną i zaliczkę bezzwrotna w kwocie 15.000, mamy wielki dylemat ponieważ nie mamy przecież 100%pewnosci czy kredyt dostaniemy a 15 tys na drodze nie leży… Czy mozliwa jest opcja awaria w umowie punktu że zaliczka przepada jeśli od tak zrezygnujemy a zostanie zwrócona jeśli faktycznie okaże się że to bank nie przyzna jednak kredytu? Na jaki okres czasu najlepiej spisać taka umowę wiadomo że takie sprawdzanie zdolności nieraz trwa długo… Czy bank zawsze robi swoją wycenę nieruchomości bo co w momencie kiedy wycena banku będzie większa niż kwota jaką chce sprzedający?
Witaj Gosiu,
Możecie wprowadzić zapis do umowy, że w przypadku gdy kredyt nie będzie przyznany otrzymasz zwrot wpłaconych środków.
W niektórych bankach sama możesz przedłożyć wycenę do wniosku kredytowego. Nie martwiłbym się, jeżeli wycena będzie wyższa od ceny nieruchomości – to zawsze jest na plus. Gorzej byłoby, jeśli wycena byłaby niższa od ceny zakupu – wówczas bank przyznałby mniejszą kwotę kredytu.
Czy zamiast zadatku lub zaliczki, nie lepiej zabezpieczyc obie strony wekslem? Ktory pokryje zobowiazania na wypadek, gdyby z przyczyn zaleznych od ktores ze stron nie doszlo do zrealizowania umowy?
Dzień dobry,
.Pytanie dot. kredytowania .
Umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Zakup lokalu będzie finansowany częściowo ze środków własnych i częściowo z kredytu bankowego. Notariusz poinformował mnie, ze kredyt nie jest tu warunkiem, jak mam to rozumieć.
Dzień dobry Aniu,
Nie jest warunkiem… czego, bo nie bardzo rozumiem, co notariusz miał na myśli. Możesz doprecyzować?
A jak ma sie to do Art 394 KC § 3.
„W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Nie ma pewnosci ze zadatek musi byc zwrocony jesli nie dostalismy kredytu i decyzja banku nie wynika z naszej winy?
Witaj Piotrze,
Trochę w innym kontekście, ale jest to wyjaśnione tu:
https://zarabiajnanieruchomosciach.pl/umowa-przedwstepna-zadatek-oraz-brak-kredytu/
Czy może Pan polecić dobrego doradcę finansowego w Warszawie? Dziękuje
Witaj Ewo,
Mogę polecić kilku świetnych doradców finansowych w Warszawie. Namiary wysłałem na maila, którego podałaś pisząc komentarz.