Kredyt hipoteczny: wkład 10 czy 20%, okres 20 czy 30 lat

Kredyt hipoteczny na 20 lat czy 30 lat? Wpłacić większy wkład własny i pozbyć się gotówki czy tylko minimalny? Często takie pytania pojawiają się przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego.

Jakiś czas temu Łukasz (pozdrawiam Łukaszu) napisał taki komentarz przy jednym z postów:

na wstępie chciałbym pogratulować – świetny, bardzo przydatny i wartościowy blog. Mam pytanie – stoimy przed dylematem – czy kupić teraz mieszkanie z 20% wkładem, ale ‚wyczyścić konto’ i zbierać przez czas budowy (rok) na wykończenie, czy lepiej z 10% wkładem, ale mieć zapas, ale za to o ok. 200zł większą ratę? Tak samo, jeśli chodzi o okres kredytowania – nie do końca rozumiemy schemat nadpłat, pomimo Pana bardzo dobrego wytłumaczenia na blogu, mianowicie ile będziemy stratni, jeśli weźmiemy kredyt na 30 lat, zamiast na 20, ale będziemy go regularnie nadpłacać tak, żeby w 20 lat spokojnie go spłacić – będzie to dużo bardziej niekorzystne niż kredyt na 20 lat, zakładając sumienne, regularne nadpłaty? A może w ogóle kupić tańsze i mniejsze mieszkanie, a następnie, za 5 lat, większe, kiedy będziemy planować dziecko?

Później dopisał jeszcze:

Witaj Robercie, wartość nieruchomości z parkingiem to 415 000zł, do tego dochodzi jeszcze rezerwa na wykończenie 60m2 mieszkania ;). Wkład własny to albo 10%, czyli 41500zł i rata na poziomie ~1700zł lub 20%, czyli 83000zł i rata ok. 1500zł. Nasze dochody netto na chwilę obecną wynoszą ok. 8300zł.

Wkład własny 10% czy 20%

Jaki wkład własny ? To pierwsze podstawowe pytanie, które Łukasz zadał. Nie dam Wam jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każdy z Was jest w innej sytuacji. Co odpowiem Łukaszowi? Że decyzję musi podjąć sam. Ja jedynie mogę pokazać plusy i minusy każdego rozwiązania.

Przeczytaj też:
Zadatek czy zaliczka – jak nie stracić
Doradcy Kredytowi – fakty i mity

Wkład własny 20% – plusy

Więcej dostępnych ofert – w grę wchodzą banki, które wymagają minimum 20% wkładu. Przy wkładzie własnym 10% część ofert po prostu nie będzie dla Was dostępna. We wcześniejszym wpisie o wkładzie własnym znajdziecie informacje, które banki jakiego wkładu własnego wymagają.

Mniejsze opłaty bankowe na starcie – większy wkład własny to mniejszy kredyt, a co za tym idzie mniejsze opłaty na starcie (prowizja bankowa czy ubezpieczenia) oraz brak tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Proste, jeżeli bank pobiera 2% prowizji to od mniejszego kredytu zapłacicie mniej. Poniżej kilka przykładów prowizji/ubezpieczeń na starcie, liczone dla inwestycji 415.000, jaką zamierza Łukasz.

Prowizja czy ubezpieczenie często jest wyrażona procentowo. Mniejszy kredyt, mniejsza opłata (jak Pekao czy PKO BP). Zdarzają się jednak promocje (BZ WBK) gdzie przy większym wkładzie własnym, bank obniża prowizję o połowę z 3% do 1,5% – i tu różnice są jest mocno widoczne.

Mniejsze koszty odsetkowe – po pierwsze mniejsza kwota kredytu już sama w sobie wygeneruje mniejsze odsetki, a dodatkowo mając większy wkład własny możemy uzyskać niższą marżę (niższe oprocentowanie kredytu). Te dwa nałożone na siebie czynniki dają w sumie najwięcej korzyści i są dla mnie najlepszym argumentem za wkładem 20%.

Przykład dla kredytu na 30 lat

W mBanku wyższy wkład własny w podanym przykładzie nie wpłynął na marżę i oprocentowanie kredytu hipotecznego, a i tak mniejsza kwota kredytu przez 30 lat zaoszczędzi nam 28.000 odsetek.

Wkład własny 10% – plusy

Pozostawienie sobie poduszki finansowej – mniejsze zaangażowanie finansowe w inwestycję daje możliwość pozostawienia sobie rezerwy na tzw. „czarną godzinę”. Jestem przeciwnikiem sytuacji czyszczenia konta do zera. Różnie w życiu bywa, dlatego warto jest mieć pewien margines bezpieczeństwa. Łukasza czeka wykończenie mieszkania. Podejrzewam, że to kwota około 40-60 tysięcy złotych. Jeżeli wszystkie swoje środki przeznaczy teraz na wkład własny, to do czasu odbioru mieszkania będzie musiał uzbierać te kilkadziesiąt tysięcy. Przy dochodach Łukasza i jego partnerki (8.300 zł netto) przez rok mogą zaoszczędzić na wykończenie mieszkania, choć od razu zaznaczę nie znam ich standardu życia, struktury budżetu domowego, innych obciążeń finansowych itp. Nie znam ich stabilności zatrudnienia i dochodów. Każdy z Was musi oszacować swoje możliwości i stabilność dochodów. Podejrzewam, że w dzisiejszych czasach przy niskim bezrobociu większość z Was jest optymistami. Ale pamiętajcie w połowie 2008 roku, przed kryzysem finansowym, prawie wszyscy kredytobiorcy byli optymistycznie nastawieni do pracy i życia w ogóle. Kilka, kilkanaście miesięcy później na sporą część z nich wylano kubeł zimnej wody: wzrost kursów walut, zwolnienia z pracy, wzrost bezrobocia i ogólnie mówiąc – jedna wielka niestabilność zawodowa.

Dla tych, którzy nie pamiętają lub jeszcze nie mieli do czynienia z poważnym kryzysem przedstawiam wykres bezrobocia (pobrany ze strony Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej)

Uwierzcie mi, w czasach kryzysowych, nawet kredytobiorcy dobrze sytuowani, którym wydawało się, że osiągnęli stabilizację zawodową byli pełni obaw o pracę, o terminowość spłaty swoich rat. Jeżeli do tego nałoży się brak jakichkolwiek oszczędności, to sytuacja staje się naprawdę stresująca. Powiecie, że jeżeli Łukasz wszystkie oszczędności wrzuci na zakup i dobije do 20% z wkładem własnym, to będzie miał tylko rok na uzbieranie pieniędzy na wykończenie swojego mieszkania – spoko, kryzysu raczej nie będzie. Też przychylam się do tej tezy, ale nauczony doświadczeniem jestem bardziej ostrożny. To co wydarzyło się po upadku Lehman Brothers, to był szok, a wszystko potoczyło się w parę chwil. Wiem co mówię, bo po pierwsze pracowałem w bankowości, która najmocniej i najszybciej odczuła efekty kryzysu ogólnoświatowego. To nawet nie były miesiące, to były dni lub tygodnie – i świat stanął do góry nogami. Poza tym widziałem reakcje kredytobiorców, którzy zastanawiali się czy przyznany kredyt uruchomić czy zrezygnować z niego, którzy z dnia na dzień dostawali wypowiedzenia z pracy.

Wcale nie musi nastąpić kryzys finansowy na świecie, żeby osoby, które wyzerowały sobie konto odczuły tego skutki. Wystarczy choroba, jakieś wypadek czy inne zdarzenie losowe – raty kredytu trzeba płacić na bieżąco, co miesiąc, nie ma zmiłuj się…

I jeszcze jedna sprawa. Dobrze zaplanujcie przyszłe wydatki, Wasze potrzeby czy marzenia. Dlaczego? Jeżeli na przykład po urządzeniu mieszkania, za pół roku czy rok planujecie zakup nowego auta, wesele itp. żebyście nie doprowadzili do sytuacji, w której wzięliście mniejszy kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 3,5% pozbywając się wszystkich oszczędności, a kolejne marzenia realizujecie za kredyt gotówkowy czy samochodowy z oprocentowaniem np. 8-10%.

Zapewnione pełne finansowanie inwestycji – to kolejny argument przemawiający za tym, żeby nie przeznaczać wszystkich oszczędności na część inwestycji (zakup), a resztę (remont, wykończenie) uzyskać w przyszłości (z przyszłych dochodów). Jak pisałem wcześniej: nie ma pewnej przyszłości. Dlatego też moim skromnym zdaniem, przy dużej inwestycji (zakup mieszkania, budowa domu) należy mieć zapięty plan finansowy od początku do końca. A nie coś w rodzaju… jakoś to będzie…

Każdy inwestor Wam powie:

No a przynajmniej są na wyciągnięcie ręki 😉 Bez obrazy za obrazek, ale czasami trochę humoru nie zaszkodzi zwłaszcza, jak się pisze o nudnych finansowych rzeczach 🙂

Jak zauważyliście w przypadku wkładu własnego 10% żaden z argumentów nie dotyczy pieniędzy, oszczędności. Bo tu nie ma oszczędności. Większy kredyt zawsze będzie więcej kosztował. Tu raczej chodzi o komfort psychiczny i bezpieczeństwo wynikające z faktu, że nie pozbyliśmy się wszystkich oszczędności i w razie czego mamy coś odłożone na „czarną godzinę”. Niestety bezpieczeństwo kosztuje.

Bezpieczeństwo może też mieć inny aspekt. Nawiązując do tego drugiego argumentu, żeby mieć zapewnione środki od razu na całą inwestycję: zakup + remont. A jeżeli nie uzbieracie wystarczających środków? Będzie zaciągać droższe kredyt gotówkowe na wykończenie? Jedna rata, druga, trzecia na nowy telewizor… i nagle robi się problem… Oczywiście, jeżeli macie kupić sprzęt AGD do nowego mieszkania i zastanawiacie się nad ofertą RATY 0% – to od razu powiem, że lepiej taki kredyt, niż hipoteczny z oprocentowaniem 3,5% i prowizją. Problem raczej leży gdzie indziej. Każda kolejna rata, nawet w przypadku kredytów 0% to dodatkowe obciążenie, które w pewnym momencie może urosnąć do pętli zadłużenia. I na koniec – weźcie pod uwagę różnego rodzaju niespodzianki, czy niedoszacowanie budżetu na remont. Zawsze będzie kusił nas nowszy, trochę droższy sprzęt, ładniejsze droższe kafelki czy panele, fachowiec za swoją pracę zażąda więcej niż nam się zdawało. Tu 500 zł, tam 1.000 i może nazbierać się kilkanaście tysięcy. Od czasu do czasu słyszę od moich Klientów: Panie Robercie, miał Pan rację mogliśmy trochę z górką wziąć kredyt, trochę nam zabrakło przy urządzaniu mieszkania…

Kredyt hipoteczny na 20 lat czy 30 lat

Zanim zacznę poruszać tą kwestię, najpierw przykład. Weźmy pod uwagę kredyt hipoteczny w wysokości 332.000 oprocentowany na poziomie 3,6%.

Różnica w koszcie odsetkowym pomiędzy kredytem hipotecznym na 30 a 20 lat jest kolosalna. W moim przykładzie wyszło aż 77.000 złotych, czyli ponad 1/3 mniej. Jest jednak druga strona medalu. Jeżeli wzrosną stopy procentowe (a na pewno wzrosną, pytanie tylko kiedy) Wasza rata również wzrośnie. Więcej o tym, jak w przeszłości kształtowało się oprocentowanie kredytów hipotecznych znajdziecie w Rata kredytu hipotecznego.

Moim ulubionym oprocentowaniem jest 6%, czyli wzrost Wiboru z obecnych 1,7% do jakiś 4%. Te 6% to wcale nie tak daleka przeszłość. Osoby które zaciągały kredyt hipoteczny jakieś 5 lat temu, miały właśnie takie oprocentowanie, w okolicach 6%. Dziś się cieszą, bo stopy procentowe spadły i ich raty również. Ale co będzie, jak zaczną rosnąć?

Przy wzroście stóp procentowych Wasze raty mogą osiągnąć poziom, który nie będzie już tak komfortowy, jak dziś. Warto mieć to na uwadze.

Przede wszystkim rata musi być na bezpiecznym poziomie, dla jednych rata 1.509 jest bezpieczna, dla innych 1.942 też nie stanowi problemu, nawet jeżeli w przyszłości wzrośnie do 2.400. Tu każdy z Was musi przeanalizować swoje możliwości. A propos ten argument również dotyczy zagadnienia o wkładzie własnym 10 czy 20%. Przy większym wkładzie własnym i mniejszym kredycie hipotecznym wzrost rat w przyszłości będzie mniej odczuwalny.

Na szczęście dla tych, którzy wybiorą kredyt hipoteczny na 30 lat też jest opcja. Nikt nie każe Wam spłacać kredytu przez 30 lat. Nie ma znaczenia, czy bierzecie kredyt na 10, 20 czy 30 lat. Im szybciej spłacicie/nadpłacicie kredyt tym mniej odsetek naliczy Wam bank. Teoretycznie zaciągając kredyt na 30 lat i spłacając go szybciej możecie oddać bankowi mniej odsetek niż osoba, która zaciągnie kredyt na 20 lat i nie będzie go nadpłacała.

Na szczęście ustawa o kredycie hipotecznym, która weszła w życie w ubiegłym roku, trochę namieszała bankom. Po 3 latach możecie nadpłacać kredyt bez żadnych opłat. Wcześniej bywało różnie. Obecnie są banki, które nie pobierają opłat od samego początku, jak np. ING czy PKO BP. Te, które pobierają – mogą to robić tylko przez pierwsze 3 lata, no chyba, że wybraliście kredyt ze stałym oprocentowaniem, co jest rzadkością.

O nadpłacie i wcześniejszej spłacie pisałem w Jak działa kredyt hipoteczny, dlatego nie będę się tu rozpisywał. Pamiętajcie jednak, że przy nadpłacaniu kredytu hipotecznego niektóre banki mogą naliczać opłaty za aneksowanie umowy i ponowne przeliczenie harmonogramu spłat. Kiedy na przykład chcecie skrócić okres kredytowania pozostawiając ratę na tym samym poziomie. Warto wziąć to pod uwagę, jeżeli wybierzecie kredyt na dłuższy okres z niższą ratą i z zamiarem jego wcześniejszej spłaty.

Podsumowując: nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytania Łukasza. Każdy znając własne możliwości, własne plany na przyszłość związane z karierą zawodową i rodziną, potencjalne zagrożenia związane z rynkiem pracy, dochodami,  musi sam odpowiedzieć sobie na te pytania i wybrać właściwą opcję. Na pewno nie będą to łatwe decyzje.