3,2K
Kredyt hipoteczny – oferta, która istnieje (ale jest poza
Najlepszy kredyt hipoteczny. Taką ofertę dostajesz od doradcy, choć doradca wie, że bank takiego kredytu Ci nie udzieli… Takie właśnie zdjęcie wrzuciłem ostatnio na „fejsa” i od razu kilku zaprzyjaźnionych doradców kredytowych z różnych zakątków Polski, podchwyciło temat i napisało do mnie – że oni też sporo takich ofert (oferty-widmo) widzieli. Dlatego postanowiłem kilka słów na ten temat napisać.
Trzeba mieć niesamowity tupet i być bardzo nieprzyzwoitym człowiekiem, żeby zaproponować kredytobiorcy ofertę, której nigdy nie otrzyma. Niestety takie sytuacje się zdarzają, sam od czasu do czasu widzę takie oferty, z którymi przychodzą do mnie Klienci.W ubiegłym tygodniu jedną też przesłała mi do konsultacji czytelniczka bloga. Oferta PKO BP z marżą 1,1% – tylko jakimś dziwnym trafem, doradca nie wspomniał klientce, że ta marża jest przez pierwszy rok, a później wzrośnie do 1,83%. Przy okazji pozdrawiam Pani Ewelino :-), jeżeli w dalszym ciągu zagląda Pani na mojego bloga.
Zawsze będę piętnował doradców bankowych czy kredytowych proponujących oferty, których kredytobiorca nigdy nie otrzyma!!!
Przeczytaj też: Doradcy Kredytowi – Fakty i Mity
Kredyt hipoteczny – oferta, która nie istnieje
Opisany powyżej przykład p. Eweliny, która do mnie napisała idealnie wpisuje się tutaj. Ktoś może powiedzieć, że jest taka oferta z marżą 1,1%. Zgoda jest, ale wtedy należy kredytobiorcy wydrukować symulację rat, która uwzględnia marżę 1,1% w pierwszym roku i wyższą marżę w kolejnych, a tego ktoś nie zrobił.
Klientka po zapoznaniu się z ofertą była pewna, że będzie miała ratę 1.486 zł przez cały okres. Uświadomiłem ją, że po roku rata wzrośnie do 1.630 i tak pozostanie przez kolejne 29 lat – a to już nie wygląda tak fajnie. Poza tym w jej konkretnej sytuacji (wkładzie własnym, zdolności kredytowej) można znaleźć bez problemu lepszy kredyt w innych bankach.
Jest taki kredyt z marżą 1,1%, ale w tym konkretnym przypadku nie zostało dopowiedziane, że marża kredytu i rata wzrosną po roku.
Zdarzają się jednak oferty kredytu hipotecznego, których nie można przypisać do żadnego banku. Takie rzeczy to już totalne kuriozum. Ostatnio nie miałem do czynienia z czymś takim, ale moi koledzy po fachu owszem. Podesłali mi nawet skan oferty kredytu hipotecznego którą otrzymał ich klient. Kompletnie nic się nie zgadzało – ani prowizja, ani oprocentowanie kredytu. Po prostu oferta z kosmosu.
Kredyt hipoteczny – oferta, która istnieje (ale jest poza
Twoim zasięgiem)
O ile wcześniejsze przypadki nie zdarzają się często (ubolewam, że w ogóle się zdarzają) to tutaj takich ofert jest już zdecydowanie więcej. Nawet kilka takich ofert otrzymałem od Was (czytelników mojego bloga) i po analizie powiedziałem Wam, że moim skromnym zdaniem niestety nie otrzymacie takiego kredytu, który Wam ktoś zaproponował (pozdrawiam Pana Adama Sz. z Łodzi oraz Panią Teresę z Mysłowic). Pani Teresa później jeszcze skontaktowała się ze mną. Okazało się, że złożyła jednak wniosek i faktycznie w banku, na którym jej najbardziej zależało, otrzymała trzydzieści parę tysięcy mniej. Potwierdził się więc mój scenariusz. Nie wiem, jak ktoś wcześniej wyliczył jej zdolność kredytową i na co w ogóle liczył? Na cud?
Wracając do sedna tematu… właśnie p. Teresa, która zadzwoniła do mnie w lutym po poradę jest właśnie taką osobą, która otrzymała atrakcyjną ofertę, ale ze względu na zdolność kredytową oferta była poza jej zasięgiem. Otrzymała kredyt hipoteczny, ale nie w takiej wysokości, na jakiej jej zależało. Musiała zdecydować się na inny bank, bo nie miała dodatkowych środków (33.000), żeby zamknąć transakcję (kupić szeregowca).
Jakie są więc przypadki proponowania super ofert, która faktycznie są na rynku, ale których nie dostaniesz? O pierwszej w tabeli już napisałem na przykładzie p. Teresy, której sprawę ostatnio analizowałem.
|
Dlaczego poza
zasięgiem? |
Wnioskujesz o kredyt
i kończy się zazwyczaj tak: |
|
|
Zdolność
kredytowa |
Nie masz odpowiednio wysokich dochodów,
żeby otrzymać oferowany kredyt w danym banku. Uzyskujesz dochody ze źródeł, których |
1. Bank udziela
kredyt, ale ze względu na zbyt niskie dochody kredyt jest dużo mniejszy niż potrzebujesz. Nie masz środków własnych, rezygnujesz z kredytu i musisz zdecydować się na gorszą ofertę w innym banku. 2. Bank nie udziela
kredytu – nie masz w ogóle zdolności kredytowej w tym banku (za niskie zarobki). Musisz zdecydować się na gorszą ofertę w innym banku, który korzystniej liczy zdolność kredytową. 3. Bank nie udziela
kredytu, bo nie akceptuje źródła dochodu z którego Ty akurat uzyskujesz wynagrodzenie (krótki staż pracy, za krótki okres prowadzenia działalności gospodarczej, rozliczasz się na karcie podatkowej lub ryczałcie, krótki okres dochodów z najmu lub umów zleceń itp.) Musisz zdecydować się na gorszą ofertę w innym banku, który zaakceptuje Twoje źródło dochodu. |
|
Wkład
własny |
Nie posiadasz odpowiedniego wkładu własnego,
którego wymaga bank. Nieruchomość, która będzie
zabezpieczeniem kredytu jest mniej warta niż sądzisz |
1. Bank udziela
kredyt, ale na dużo gorszych warunkach. Super oferta, którą przedstawił Ci doradca dotyczyła warunków przy wkładzie własnym, którym nie dysponujesz. 2. Bank udziela mniejszy
kredyt, do maksymalnego poziomu LTV zgodnie z procedurą w danym banku. Nie masz dodatkowych środków własnych, rezygnujesz z kredytu. Musisz zdecydować się na gorszą ofertę w innym banku, który wymaga mniejszego wkładu własnego. 3. Bank udziela mniejszy
kredyt, do maksymalnego poziomu LTV zgodnie z procedurą w danym banku. Pytanie czy mniejsza kwota będzie dla Ciebie satysfakcjonująca? |
|
Specyfika
nieruchomości |
Bank nie zaakceptuje danej nieruchomości,
jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. |
1. Bank nie udziela
kredytu, ponieważ np. nie akceptuje nieruchomości na wsi, nie zabezpiecza się na współwłasności, nie zabezpiecza się na nieruchomościach nienależących do kredytobiorcy lub nieruchomości, której stan techniczny jest pogorszony itp. |
Którego doradcę kredytowego wybierzesz?
Zadam Ci pytanie. Którego doradcę kredytowego byś wybrał: rzetelnego i uczciwego czy tego, który nie o wszystkim Ci powie lub przemilczy istotne koszty kredytu? Odpowiesz, że zawsze wybierzesz tego pierwszego. Sprawa oczywista. Niestety w życiu nie zawsze tak to działa. Idąc do doradcy kredytowego nie zobaczysz na jego czole tabliczki „dobry doradca kredytowy”, „uczciwy doradca kredytowy” czy tabliczki „ściemniający doradca kredytowy” albo „doradca kredytowy – porażka”. Większość z Was przy wyborze doradcy kredytowego czy finansowego będzie kierowała się atrakcyjnością przedstawianych ofert. W dużym uproszczeniu będzie wyglądało to tak:
Przykład 1
Doradca nr 1: Proponuje Ci kredyt hipoteczny z marżą 1,1% i ratą 1.486 zł mówiąc, że to najlepsza oferta na rynku. Oczywiście nie mówi Tobie, że tak niska marża jest tylko przez pierwsze 12 miesięcy i później wzrasta do 1,83%, a rata kredytu którą będziesz spłacał przez kolejne 29 lat będzie wynosiła 1.630 zł.
Doradca nr 2: Analizuje oferty i znajduje dla Ciebie najlepszą ofertę kredytu hipotecznego z marżą 1,5% i ratą 1.564 zł w całym okresie kredytowania.
Przykład 2
Kupujesz mieszkanie za 350 tys. złotych, masz odłożone 50 tys. na wkład własny i dodatkowe opłaty: bankowe, notariusza itp. Mówisz doradcy, że te 50 tys. to wszystko co posiadasz i nie ma szans na większą kwotę. Dlatego interesuje Cię kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys.
Doradca nr 1: Doradca kredytowy analizuje oferty i znajduje dla Ciebie najlepszą ofertę kredytu
hipotecznego z marżą 1,8% w Banku X. Doradca doskonale wie, że jest lepsza oferta w Banku Y z marżą 1,4% ale ze względu na Twoja dochody, bank maksymalnie udzieli Ci 260 tys. Doradca wie, że masz tylko 50 tys. i nie ma szans, żebyś zdobyła/zdobył dodatkowe 40 tys. więc nie proponuje tej oferty.
hipotecznego z marżą 1,8% w Banku X. Doradca doskonale wie, że jest lepsza oferta w Banku Y z marżą 1,4% ale ze względu na Twoja dochody, bank maksymalnie udzieli Ci 260 tys. Doradca wie, że masz tylko 50 tys. i nie ma szans, żebyś zdobyła/zdobył dodatkowe 40 tys. więc nie proponuje tej oferty.
Doradca nr 2: Proponuje Ci kredyt hipoteczny z marżą 1,4% w Banku Y, choć wie że 300 tys. nie otrzymasz. Mówi też, że warto złożyć jeszcze wniosek do Banku X gdzie marża jest 1,8%.
Ponawiam pytanie: którego doradcę teraz wybierzesz? Odpowiedź będzie inna. Prawda? Naprawdę zdziwiłbym się, gdybyś znowu wybrała/wybrał doradcę nr 1.
Jeżeli chodzi o przykład nr 1 – w takich sytuacjach zazwyczaj kredytobiorcy tracą. Zbliża się akt notarialny, nie ma już czasu na załatwienie nowego kredytu. Dowiadujesz się w ostatniej chwili, że masz przyznany kredy, ale na dużo gorszych warunkach niż w ofercie. Nie masz wyjścia: albo bierzesz kredyt, albo tracisz wpłacony zadatek na mieszkanie.
W drugim przykładzie przynajmniej nie stracisz, bo i tak „wylądujesz” w Banku X, który również proponował Doradca nr 1, ale niesmak, smutek i rozgoryczenie pozostanie…
Żeby być sprawiedliwym, takie sytuacje mogą dotyczyć zarówno doradców bankowych, jak i niezależnych finansowych. Dlaczego więc niektórzy doradcy proponują oferty, które są poza zasięgiem kredytobiorcy? Choć wiedzą, że skończy się to awanturą, skargami i złością klienta. A którego doradcę wybrałeś z przedstawionych przykładów? No właśnie dlatego…
17 komentarzy
Smutne, ale prawdziwe, czasem sam też takie oferty widziałem. Ale nie są to częste przypadki na szczęście.
Najgorsze jest to, że jak trafisz do takiego doradcy to on później nie odpowiada za Twoje straty. Znajomi brali kredyt dostali w banku ofertę, a później jak przyszło co do czego to w umowie kredytu okazało się, że % są wyższe i to dużo. Koniec końcem kredyt wzięli w innym banku,bo starali się w 3 bankach. I po co tak ściemniać ludzi??? Kłamstwo ma krótkie nogi.
Super blog, od raz widać że znasz się na tym o czym piszesz. Pozdrawiam i życzę powodzenia. TL
Dobrze, że ktoś poruszył ten temat – wręcz podziwiam już twojego bloga 🙂 Robert, mam jedno pytanie – jak wytłumaczyć klientowi, że to co obiecuje niekompetentny doradca nie jest prawdą i klient nie dostanie takiego kredytu? Masz jakiś pomysł, bo jak napisałeś klienci często wybierają doradcę, który proponuje lepszą ofertę, później tego żałują, kredytu nie dostają, tylko jak uczciwy doradca ma im to przetłumaczyć???
Nie ma się co dziwić, że kredytobiorca wybiera "lepszą" ofertę. On nie jest specjalistą i nie wie, że takiego kredytu nie otrzyma. W grę wchodzą emocje, chęć usłyszenia tego co chce się usłyszeć itd.
Czy mam pomysł? Mi również trudno jest dotrzeć do takich osób i powiedzieć im, że ktoś inny obiecał Ci coś, czego nie dostaniesz. Ale jest jedna rada.
Ładnych parę lat temu tłumaczyłem klientowi, który przyszedł do mnie już z ofertą kredytu, że takich warunków nie dostanie. On na to, że przecież mu zaproponowano, że ma symulację i w ogóle, że jestem niekompetentny. Byłem dużo młodszy i nie ukrywam, że się trochę poirytowałem 🙂 Byłem pewny swego więc powiedziałem (oczywiście trochę w żartach): proszę pana nie ma szans na taki kredyt, mogę się z panem założyć o 1000 złotych, jak pan przyjdzie do mnie z podpisaną umową kredytową na takich warunkach to dam panu 1000. I szok – dopiero wtedy zaczęliśmy rzeczowo rozmawiać, a klient zwątpił w to, co naobiecywał mu jakiś niekompetentny doradca.
Jeżeli jesteś pewny swego nie odpuszczaj, choć zdaję sobie sprawę, że nie zawsze się udaje przekonać kogoś, kogo ktoś inny wcześniej przekonywał i zapewniał, ze nie ma problemu, ze wszystko będzie ok, że proszę się nie martwić, że ten kredyt bez problemu będzie przyznany itd.
do autora- mozesz jakiegos doradce polecic w poznaniu? znasz tam kogos dobrego i uczciwego? z gory dzieki
W Poznaniu znam kilku solidnych doradców, z którymi współpracuję od lat. Mogę polecić – prośba napisz lub zadzwoń (tel.do mnie w zakładce kontakt). Nie udostępniam publicznie danych teleadresowych innych osób.
A w Łodzi znasz kogoś dobrego?
W Łodzi też mogę polecić dobrego i zaufanego doradcę. Co ciekawe, ten doradca był kiedyś analitykiem w banku, analizował wnioski kredytowe i przyznawał kredyty – moje też 🙂
Tacy są najlepsi, bo patrzą na kredyt okiem analityka (takie zwichnięcie zawodowe) 😉 i na pewno przed złożeniem wniosku kredytowego wyłapią wszystko, co może mieć wpływ na późniejsze przyznanie kredytu…
Dużo ciekawych informacji na Twoim blogu i przyjemnie się czyta. Czy też doradzasz w sprawie kredytu i można się do Ciebie jakoś zgłosić, żebyś pomógł przy kredycie?
Tak, zapraszam Tomku – zakładka "Kontakt"
Trafiłem kiedyś w banku na takiego ufoludka…
Ostatnio sporo podsyłacie mi symulacji, w których nie wszystko jest dopowiedziane. Zdarzają się też oferty, gdzie przemilczano bardzo istotne informacje, najczęściej.
Polecam, przeczytajcie sobie ten artykuł, zanim pójdziecie na pierwsze spotkanie do doradcy finansowego:
Co powinna zawierać symulacja kredytu
"W drugim przykładzie przynajmniej nie stracisz, bo i tak „wylądujesz” w Banku Y, który również proponował Doradca nr 1, ale niesmak, smutek i rozgoryczenie pozostanie…" – wylądujesz w banku X a nie Y
"Ponawiam pytanie: którego doradcę teraz wybierzesz? Odpowiedź będzie inna. Prawda? Naprawdę zdziwiłbym się, gdybyś znowu wybrała/wybrał doradcę nr 1" – doradca 1 w obu przykładach moim zdaniem jest lepszym doradcą. W pierwszym przykładzie proponuje on tańszy kredyt, a w drugim przykładzie nie obiecuje rzeczy z kosmosu.
Dzięki za czujność – naniosłem poprawki. Oczywiście chodziło mi o bank X, a przykłady zostały "zamienione". Teraz już się zgadza 🙂 Jeszcze raz dziękuję za Twoje cenne uwagi. Czasami, jak człowiek czyta 100 razy swój własny tekst to nie zauważy błędu 🙂
Pozdrawiam
Witam Panie Robercie.
Nie wiem czy mój przypadek jest jedyny choć po ostatnich zmianach ( ziemia rolna) pewnie nie. O szczegóły pozwolę sobie zapytać telefonicznie lub e-mailem , ale do rzeczy.
Czy jest możliwe uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość na gruncie rolnym gdzie w jednej bryle budynku znajduje się mieszkanie i część nazwijmy to gospodarcza 3 krotnie większa od mieszkalnej. Czy osoba która spełnia warunki do zakupu ( jest rolnikiem) a nie posiada dochodu może mieć poręczyciela który spłaci kredyt w calości? Czy może np. będzie 2 wpółkredytobiorców ale właścicielem będzie tylko jedna osoba.
Witaj, śmiało można do mnie po imieniu.
Więcej szczegółów potrzebowałbym dotyczących tej części gospodarczej, powierzchni działki itp. Czasami stan techniczny zabudowań może również mieć duże znaczenie przy podejmowaniu decyzji przez bank.
Przyznam, że dawno nie miałem takiej sytuacji i tego typu nieruchomości. Często takie decyzje podejmowane są bardzo indywidualnie. BGŻ BNP Paribas ma specjalne oferty dla rolników, niektóre banki spółdzielcze również kredytowały takie nieruchomości. Na pewno najłatwiej byłoby dać bankowi pod zabezpieczenie inną nieruchomość – wtedy byłoby łatwiej.
Co do drugiej części pytania – tak. Do kredytu może przystąpić kilku współkredytobiorców, a właścicielem nieruchomości będzie tylko jedna osoba.