Marża banku jest częścią składową oprocentowania kredytu hipotecznego i głównym kosztem kredytu, który musimy brać pod uwagę porównując oferty poszczególnych banków.
Co to jest marża banku?
Czy marża banku jest stała?
Generalnie można powiedzieć, że tak. Choć bywają wyjątki, o których za chwilę. Wysokość marży i jej stałość zagwarantowana jest w umowie kredytowej. Dzięki temu kredytobiorca ma pewność, że dotrzymując warunków umowy marża się nie zmieni. W żaden sposób nie oznacza to, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. Jak wspomniałem wcześniej, jest jeszcze druga składowa oprocentowania – tzw. stopa bazowa. Na zmianę tej stopy nie mamy wpływu, na szczęście banki też nie mogą tu manipulować. Zależy ona od sytuacji makroekonomicznej na rynkach finansowych i od tego, jakie działania podejmuje Rada Polityki Pieniężnej (RPP) – podnosi czy obniża stopy procentowe.
Kiedy marża kredytu może się zmienić?
Oferty pakietowe – banki często oferują lepsze warunki kredytu (niższą marżę), jeżeli kredytobiorca zdecyduje się na dodatkowe produkty. Mogą to być: ubezpieczenie na życie lub inne ubezpieczenia, założenie konta osobistego i zadeklarowanie, że będzie tam przelewane wynagrodzenie od pracodawcy, ubezpieczenie mieszkania lub domu, zakup karty kredytowej. Z reguły przy takiej ofercie podawany jest okres, w którym trzeba z tych dodatkowych produktów korzystać. Może się też zdarzyć, że przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego będziemy musieli mieć w banku konto lub kartę kredytową. Jeżeli nie dopełnimy tych warunków – bank może podnieść marżę. I nie łudźcie się, że tego nie zrobi.
Możecie się mocno zdziwić, kiedy marża Waszego kredytu skoczy na przykład z 1,59% do 2,5%. W przełożeniu na ratę kredytu w wysokości 300.000 na 30 lat rata wzrośnie Wam wtedy o 150 złotych. Dlatego podkreślam: warto dokładnie czytać warunki umowy kredytowej.
Jaki wpływ na ratę kredytu ma marża banku?
|
Marża banku
|
Wysokość raty kredytu
|
|
1,1%
|
1.265
|
|
1,4%
|
1.314
|
|
1,5%
|
1.330
|
|
1,6%
|
1.347
|
|
1,8%
|
1.381
|
|
2%
|
1.415
|
|
2,5%
|
1.502
|
|
3%
|
1.592
|
Od czego zależy marża banku?
będzie taka sama. W innych bankach natomiast wkład własny będzie miał bardzo duże przełożenie na marżę kredytu.
marże dostępne są dla kredytów mieszkaniowych, dużo wyższe marże dotyczą
kredytów konsolidacyjnych oraz pożyczek hipotecznych. Scoring czyli ocena ryzyka przez bank: rodzaj i wysokość dochodów, miejsce zamieszkania, wykształcenie, ilość osób w gospodarstwie domowym i wiele innych.
|
Wkład własny
|
Kredyt
120.000 – 160.000
|
Kredyt
160.000 – 200.000
|
Kredyt
200.000 – 700.000
|
|
od 10% do20%
|
2,05%
|
1,80%
|
1,58%
|
|
od 20% do 30%
|
1,88%
|
1,63%
|
1,41%
|
|
od 30% do 50%
|
1,85%
|
1,60%
|
1,4%
|
|
od 50% do 100%
|
1,79%
|
1,54%
|
1,3%
|
Jeżeli trafisz do dobrego i doświadczonego doradcy kredytowego, to takie rzeczy powinien „wyłapać” i doradzić Ci lepsze rozwiązanie wyliczając wszystkie za i przeciw.
51 komentarzy
Można negocjować z bankiem marżę?
Powiedziałbym, że nawet trzeba negocjować 🙂 Z moich wieloletnich obserwacji wygląda to następująco. Dużo łatwiej jest negocjować z bankiem, kiedy w grę wchodzi wysoka kwota kredytu, ale nie jest to reguła. Udaje się też uzyskać lepsze warunki przy mniejszych kwotach – jeżeli np. uzyskujemy duże dochody, piastujemy wysokie stanowisko itp. Niektóre banki mogą przychylić się do lekkiej obniżki marży przy dużym wkładzie własnym itp.
Nie w każdym banku też uda nam się wynegocjować niższą marżę w porównaniu do oferty standardowej. Nie ma tu złotego środka. Dziś w banku X możemy powalczyć o lepsze warunki, a za miesiąc już ten sam bank się nie zgodzi zejść z ceną kredytu. Od czego to zależy? Są okresy w których, jak ja to określam, bank ma „ciśnienie” na wynik. Nie są realizowane założone plany sprzedażowe i jeżeli w takim okresie akurat negocjujemy – łatwiej będzie coś ugrać. Nie ma złotej reguły kiedy dany bank jest bardziej spolegliwy, a kiedy się usztywnia. Jeżeli bank dopiero co zakończył jakąś akcję promocyjną i pozyskał tak wielu klientów, że dział analiz kredytowych został „zakorkowany”, wtedy raczej nie liczyłbym na pozytywne negocjacje.
I ostatnia sprawa. Jeżeli chcesz negocjować, dobrze jest pokazać w banku kontrofertę otrzymaną od konkurencji, czyli innego banku.
Też uwazam, że trzeba zawsze próbować negocjować, ale coraz trudniej z bankami się rozmawia. Choć czasem coś uda się utargować.
Panie Robercie jest możliwe, żeby bank przy kredycie nie podał że marża kredytu może się zmienić lub w jaki sposób się zmieni i dlaczego? Będę wdzięczny informację na ten temat.
PS – bardzo podoba mi się Pana blog, dużo ciekawych i fachowych porad.
Jak pisałem już wcześniej, śmiało można do mnie po imieniu 🙂
Co do marży – rozumiem, że chodzi o zapisy w umowie kredytu hipotecznego… Każda umowa kredytowa (czasami regulamin promocji do niej) musi zawierać informacje dotyczące sposobu ustalania marży kredytu przez bank. Jeżeli jest to marża promocyjna na rok czy dwa – będą tam odpowiednie zapisy.
Jeżeli niższa marża kredytu wynika z zakupu dodatkowych produktów (karty kredytowej, konta) wówczas bank również podaje, o ile wzrośnie marża jeżeli zrezygnujemy z tych dodatkowych produktów (niektóre banki wymagają, żeby dodatkowe produkty były utrzymywane tylko przez pewien okres, krótszy niż okres kredytowania).
PS: dzięki za miłe słowa 🙂
Witam,
w umowie kredytu hipotecznego jednego z banków nigdzie nie mogę znaleźć informacji, że marża jest stała, czy, jak to ma miejsce w pozostałych umowach, stała przez cały okres kredytowania. Jest informacja, że zmienić może się do czasu wpisania do hipoteki, co jest jasne. Dokładnie zapis brzmi: "Wysokość zmiennej stopy procentowej ustalona została jako suma zmiennej stawki bazowej <> obowiązującej w Banku w dniu ………w wysokości……….% i marży Banku wynoszącej ………………p.p. " Budzi to moje spore obawy. Czy słusznie?
Nie musisz się obawiać. Jeżeli w umowie występuje zapis "…i marży banku wynoszącej…. p.p." to znaczy, że tyle właśnie wynosi marża banku i tyle będzie wynosić w przyszłości. W zasadzie bank, w umowie kredytu hipotecznego nie musi stosować dosłownego zapisu "stała marża". Po prostu podaje wysokość marży.
Ważne jednak, żeby sprawdzić pozostałe zapisy umowy, które dotyczą możliwych zmian marży. Wspomniałeś już na przykład o ubezpieczeniu pomostowym do czasu wpisu hipoteki, kiedy w okresie przejściowym marża jest wyższa.
Jeżeli są jakieś promocje lub zrezygnujesz z jakiegoś dodatkowego produktu do kredytu (np. konta, karty itp) wtedy mogą również pojawić się zapisy w umowie kredytowej dotyczące zmiany tej marży. Pisałem w komentarzu trochę wyżej odpowiadając Roger'owi. I te zapisy mogą mieć wpływ na zmianę marży. Jest to wtedy dokładnie opisane w umowie kredytowej (lub regulaminie do umowy) – w jakich sytuacjach i w jakich zakresach bank może zmienić marżę. Jeżeli nic takiego nie widzisz, to możesz przyjąć, że podana marża obowiązuje w całym okresie kredytowania.
Chciałabym odświeżyć temat stałości marży. Jesteśmy w przededniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny i niepokoi nas pewna niejasność zapisu, a mianowicie mamy taki punkt:
„Kredyt oprocentowany jest według zmiennej stopy oprocentowania (…) ustalanej jako suma Stopy referencyjnej WIBOR 3M lub WIBOR 6M (…) i marży Banku, określonej w par. … w ust. …”.
W tym paragrafie czytamy zaś:
„Marża Banku – po uwzględnieniu ust. 3, w dniu zawarcia Umowy: y%”.
[W ust. 3 są zawarte informacje co do obniżek (z tytułu korzystania z dodatkowych produktów) oraz podwyżki do czasu ustanowienia hipoteki – te zapisy są dla nas jasne, jasne są też dla nas zasady ich obowiązywania opisane w dalszej części umowy.]
Również we wcześniejszym punkcie umowy, w którym wskazana została marża „bazowa” (tj. ta sprzed uwzględnienia obniżek/podwyżek), mamy podobny zapis: „Marża Banku w dniu zawarcia Umowy: x%”.
Zastanawia nas właśnie to sformułowanie „w dniu zawarcia umowy” – czy to oznacza, że marża „bazowa” będzie mogła być dowolnie podwyższona przez bank w czasie trwania umowy? Np. z powodu zmiany sytuacji gospodarczej itp. Niestety, w dalszej części umowy nie ma nic o zasadach podwyższania marży (jest tylko o podwyższaniu marży z powodu rezygnacji z produktów, które wcześniej spowodowały jej obniżenie), nie ma też zapisu, że marża „bazowa” jest stała.
Witaj Dominiko,
Jeżeli nie ma innych zapisów związanych ze zmianą marży, to marża nie będzie mogła być dowolnie podnoszona. Tylko w zależności od dodatkowych produktów czy ubezpieczeń. „w dniu zawarcia umowy”… – są stosowane takie zapisy, ponieważ marża od której „startujesz” nie jest docelowa – jest wyższa ze względu na ubezpieczenie/podniesienia marży do czasu wpisu hipoteki.
Praktycznie żaden bank nie stosuje zapisu, że marża jest stała, bo jest zmienna – uzależniona od dodatkowych produktów, ubezpieczeń itp. Po prostu podawana jest wysokość marży, a jej wysokość i zmienność wynika z konkretnych zapisów umowy/regulaminu.
Twój blog jest bardzo ciekawy i najlepszy na jaki trafiłem. Widać, że znasz się na swoim fachu i potrafisz to wszystko opisać w prosty sposób, że tacy jak ja mogą wszystko zrozumieć.
Ja też mam podobne pytanie. W umowie kredytowej, którą dostałem jest tak napisane –
3) na dzień otwarcia rachunku kredytowego:
a) stopa bazowa kredytu mieszkaniowego wynosi: 1,67 %,
b) marża Banku wynosi: 1,69 %,
c) *) marża Banku określona w lit. b powyżej, na okres przejściowy o którym mowa w § 23, zostaje podwyższona o: 1,00%,
d) oprocentowanie kredytu MdM w stosunku rocznym wynosi: 4,36%
1,67 + 1,69 co wynosi 3,36%, a w podpunkcie d) jest napisane oprocentowanie kredytu w stosunku rocznym wynosi: 4,36%
Wiem, że jest to ubezpieczenie niskiego wkładu 1%, ale jaka mam pewność, że później będzie 3,36% skoro bank podaje od razu "oprocentowanie kredytu w stosunku rocznym wynosi: 4,36%". Czy takizapis jest ok? A może będzie 4,36% + 1% czyli 5,36%. Czy też nie muszę się obawiać, że tak jest napisane w umowie kredytowej. I nigdzie nie jest napisane, że marża jest stała przez cały czas. Będę wdzięczny za odpowiedź. Z poważaniem Igor.
Dziękuję za miłe słowa o blogu. Z tych zapisów „obstawiam”, że jest to umowa kredytu hipotecznego z Pekao. Prawda? A więc po kolei:
Podane oprocentowanie w stosunku rocznym to: stopa bazowa (Wibor 3M) 1,67% + marża 1,69% + 1% za ubezpieczenie pomostowe (nie niskiego wkładu, jak napisałeś). Razem daje to 4,36%.
Po otrzymaniu w sądzie zawiadomienia o wpisie hipoteki, dostarczeniu do banku i napisaniu oświadczenia procentowanie bank „zdejmuje” ten 1% i finalnie zostaje 3,36% (marża + wibor). Jest to dokładnie zapisane w umowie, wg tego co napisałeś – w par 23.
Poszukaj czegoś takiego:
„W związku z ustanowieniem prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu MdM na okres przejściowy w formie ubezpieczenia spłaty kredytu MdM, wysokość marży Banku, określona w…… zostaje podwyższona o 1,00 punktów procentowych. W związku z powyższym w dniu zawarcia Umowy wysokość marży Banku dla części budowlanej wynosi 2,69 punktów procentowych….. itd.
Później powinien być zapis „…wielkość ta pozostaje niezmienna do dnia w którym zostaną spełnione łącznie warunki określone….. „ czyli dostarczenia zawiadomienia z sądu o wpisie hipoteki oraz napisania oświadczenia w banku.
Pekao też w umowach nie podaje, że jest to marża stała. Po prostu podaje marżę i nie musisz się obawiać, że jest „nie stała” Ta marża oczywiście może zostać podwyższona, jak nie dopełnisz warunków umowy (zrezygnujesz z konta, karty kredytowej, ubezpieczenia nieruchomości – w zależności co wybrałeś). To też masz dokładnie zapisane w umowie kredytowej.
Na koniec jeszcze jedna sprawa. Pekao pobiera ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jednorazowo, nie podnosi marży. Ten 1% tzw. ubezp. pomostowe do czasu wpisu hipoteki. Jeżeli nie miałeś 20% własnych środków to koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego powinien być podany wraz z innymi kosztami kredytu hipotecznego w par: "Prowizje, opłaty, koszty udzielenia kredytu". Pozdrawiam
Dlaczego Twórca blogu nic nie pisze o tym, że marża banku zależy od stóp procentowych? Im niższe stopy procentowe tym wyższe marże. Przykładowo kredyt hipoteczny zaciągany 3 lata temu miał marżę 1-1,2 %. Obecnie gdy szukam takiego samego kredytu, banki oferują mi marżę 1,7-1,9 %. Pozdrawiam,
Witaj Anonimowy, nie do końca zgadzam się z tym twierdzeniem.
Na pierwszy rzut oka, może się wydawać, że przy wyższych rynkowych stopach procentowych banki obniżają marże, żeby potencjalnych kredytobiorców nie „kłuło w oczy” wysokie oprocentowanie nominalne kredytu (marża+ Wibor). I odwrotnie – przy niskich stopach rosną marże, a i tak oprocentowanie kredytu wydaje się niskie i atrakcyjne.
Ale tak to nie działa. Jeżeli jest jakaś korelacja pomiędzy marżą a stopami to bardzo niewielka. Żeby nie być gołosłownym, kilka przykładów dotyczących poziomu przeciętnej marży kredytu hipotecznego oraz WIBORU 3M, na którym większość banków opiera oprocentowanie kredytów hipotecznych.
początek 2010: Wibor 4,15%, marża 3%
połowa 2010: Wibor 3,8%, marża 2,5%
początek 2011: Wibor 4,1%, marża 1,98%
początek 2012: Wibor 4,96%, marża 1,73%
początek 2013: Wibor 3,8%, marża 2%
początek 2014: Wibor 2,7%, marża 2,1%
początek 2015: Wibor 2%, marża 2,11%
obecnie: Wibor 1,72%, marża 2,02%
Jeżeli przeanalizuje się krótkie okresy to być może znajdzie się taką korelację, ale na pewno nie można założyć, że tak jest. Rok 2010 w ogóle odbiegał od normy w Polsce. Wynikało to z dużych zawirowań na rynku po upadku Lehman Brothers w 2008, niepewności banków co do rozwoju sytuacji, trudności w pozyskiwaniu środków na akcję kredytową itd. Po powrocie optymizmu i kilku innych czynnikach, w 2011/2012 stopy procentowe spadały i marże kredytów hipotecznych również. W ciągu ostatnich 3 lat, o których wspominasz, uśredniona marża przeciętnego kredytu hipotecznego wynosi ok. 2% i jest względnie stała, podczas gdy WIBOR 3M spadł w tym czasie o ponad 2 p.p.
Zgodzę się natomiast, że obecnie z bankami trudniej się negocjuje marże niż 2-3 lata temu. Ale nie jest to raczej wynikiem poziomu stóp procentowych, a polityki cenowej banków oraz prawa popytu i podaży. Kredyt hipoteczny jest taki samym towarem, jak każdy inny produkt. Na poziom marż kredytowych wpływa także wiele innych czynników, takich jak: zakładane przez banki plany sprzedażowe, rozwojowe, prognozowane wyniki finansowe, koszty pozyskania pieniądza itd.
Piszesz, że 3 lata temu marże wynosiły 1-1,2%. Rozumiem, że masz na myśli najniższe dostępne marże na rynku (i bez promocji typu 1,2% przez pierwszy rok ). W tamtym czasie średnia marża „przeciętnego” kredytu wynosiła około 1,8%.
Jeżeli tak na to popatrzymy (przez pryzmat najniższych marż na rynku) to dziś pomimo rekordowo niskich stóp procentowych dostępne są rekordowo niskie marże – na poziomie 0,7-0,95% (BPH), o czym 3 lata temu można było pomarzyć. Sam byłem w lekkim szoku, jak parę miesięcy temu zobaczyłem taką ofertę. Takie marże trudno było uzyskać nawet w okresie bumu kredytowego i budowlanego (2007- do połowy 2008) i nie sądziłem, że jeszcze zobaczę marżę poniżej 1% :-). Ale są one okupione wysoką prowizją na starcie.
Jeszcze jedna informacja Kochani. Historyczne marże kredytów hipotecznych możecie znaleźć na Comperii, a historyczne poziomy Wiboru na większości portali finansowych, np. Bankier czy Money.pl.
Witam Co to jest Marża banku w dniu udzielenia kredytu ? Pozdrawiam
Witaj. Niektóre banki stosują taki zapis, podając marżę na dzień sporządzenia umowy czy udzielenia kredytu. Zazwyczaj jest ona wtedy wyższa od docelowej marży banku (zawiera np. ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki). Sugerowałbym sprawdzić docelową marżę oraz przeanalizować zapisy w umowie, które opisują marżę: w jakich sytuacjach może się zmienić, od czego to zależy itd. Również pozdrawiam.
Witam, wzięłam w banku kredyt hipoteczny na niecałe 112tys. Obecnie rata wynosi 591 zł, jest to kredyt na 30 lat. Doradca poinformował mnie, że kiedy otrzymam z sądu postanowienie u ustanowieniu hipoteki, 'rata zostanie obniżona o 1 punkt'. Jakiej kwoty mogę się spodziewać?
Witaj, rata powinna ulec obniżeniu o ok. 65 zł.
Witam
Mam pytanie odnośnie marży. Próbuje przeliczyć różne oferty banków, ich marż i dodatkowych produktów mogących obniżyć tą marżę. Prosiłbym Cię o przeliczenie jaki wpływ ma obniżenie marży o 0,5 % na wysokość raty przy kredycie na 200 tys zł i okresie kredytowania na 20lat. Bo nie wiem czy skorzystanie z obniżonej marży ma sens kiedy trzeba wykupić dodatkowe ubezpieczenia oraz zapłacić prowizję za kredyt.
Witaj,
Przy podanych przez Ciebie parametrach kredytu hipotecznego różnica w racie będzie ok. 51 złotych.
Przyjąłem aktualny Wibor i „przeciętną” marżę banku. Im wyższa marża, a co za tym idzie wyższe oprocentowanie kredytu tym różnica dla wspomnianych 0,5% będzie większa. Na przykład różnica w racie dla oprocentowania 3,67% i 3,17% wynosi dokładnie 51,17 złotych. Ale dla kredytów z oprocentowaniem 4% i 3,5% (różnica pomiędzy nimi też wynosi 0,5%) raty będą się już różniły o 52,04 zł.
Jeżeli chcesz to policzyć sobie dokładnie dla Twoich ofert zerknij np. tutaj: kalkulator kredytowy.
Właśnie przygotowuję Wam kalkulator w Excelu, dzięki któremu będziecie mogli sobie porównać 2 różne kredyty. Dam znać, jak go wrzucę na bloga.
Witam
Zapewnienie przez Kredytobiorcę wolnych środków na koncie do obsługi kredytu na pokrycie opłaty z tytułu „Wykonania usługi oceny wartości nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie kredytu/pożyczki” w kwocie 200 zł. Opłata zostanie pobrana przez Bank w Dniu uruchomienia kredytu, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w zakresie przedmiotowej umowy, z konta do obsługi kredytu
• Potwierdzenie wpłaty kwoty 806,97 PLN na rzecz dewelopera na rachunek …
nie bardzo rozumiem o co chodzi z ta wpłata na rzecz dewelopera …
Witaj,
Podejrzewam, że to brakujący wkład własny, który musisz wpłacić deweloperowi. Kredytobiorca środki własne musi wnieść w całości przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. Trochę mało szczegółów podałeś, ale możesz to sprawdzić:
od ceny nieruchomości odejmij kwotę kredytu, wpłacony już wkład własny oraz ewentualną dopłatę MDM (jeżeli korzystasz z programu). Podejrzewam, że zostanie właśnie 806 zł, których brakuje i które musisz uzupełnić deweloperowi przed uruchomieniem kredytu hipotecznego.
Witam
a rzeczywiście hmm ale skąd ten brak ? 15 % chcieli dostali z MDM hmm ?
i jeszcze mam jedno pytanie czy kredyt MDM ma większa marże ?
Pozdrawiam i dziękuje 🙂
Jeżeli cena metra kwadratowego mieszkania jest wyższa od tzw. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw powierzchni użytkowej (od którego wyliczana jest wysokość dofinansowania MDM) to 15% dopłaty MDM nie będzie stanowiło 15% ceny – stąd ta różnica może wynikać.
Pisałem o tym w Mieszkanie dla Młodych oraz Mieszkanie dla Młodych po zmianach
Co do drugiego pytania: w niektórych bankach faktycznie kredyt hipoteczny MDM jest trochę droższy niż „standardowy” hipoteczny.
Również pozdrawiam 🙂
Mam w umowie taki zapis, który obniża mi marżę:
„Regularny miesięczny wpływy (przelew) z tytułu wynagrodzenia uzyskiwanego przez co najmniej jednego z Kredytobiorców w wysokości min. 6 000,00 PLN oraz korzystanie z opcji automatycznego pobierania środków z konta na spłatę raty kredytu.”
Kredytobiorców jest dwóch z łącznym dochodem 9000 zł, ale żaden nie ma osobno min. 6000zł. Jak interpretować powyższy zapis. Czy mogą podwyższyć nam marżę. Co najmniej jeden czyli dwóch może być?
Z góry dzięki za info.
Witam, trochę mało precyzyjny ten zapis… Ja bym go zinterpretował, że chodzi o wpływ 6.000, a jeżeli jeden kredytobiorca nie osiąga takiego dochodu, to muszą wpływać od obu kredytobiorców. Bank podczas analizy kredytowej doskonale wie, ile poszczególni kredytobiorcy zarabiają, więc gdyby chodziło o jednego kredytobiorcę to warunek nie byłby spełniony i raczej bank nie postawiłby takiego warunku w odniesieniu do jednego z kredytobiorców.
Witam p.Robercie. Pana blog jest chyba najlepszym, a o kredytach hipotecznych dowiedziałem się naprawdę dużo. Sztuką jest tak pisać, że dla przeciętnego zjadacza chleba jest to zrozumiałe i to o tak trudnych zagadnieniach, jak kredyt hipoteczny. Podziwiam, robi Pan naprawdę bardzo dobrą i pożyteczną pracę.
Ponieważ przymierzam się do wzięcia pierwszego kredytu na mieszkanie w swoim życiu mam o Pana pytanie i będę wdzięczny za informację. Zastanawiam się nad kredytem w PKO. Gdzie wymagana jest karta kredytowa, a jak obiecam bankowi regularne wpływy na konto w wysokości 5000 złotych to jeszce obniżą marżę. Co w przypadku, kiedy nie będę miał odpowiednich przelewów na konto. Czym to może skutkować i czy taka infoamcja będzie dostępna w umowie kredytu? Pozdrowienia, M.D.
Witaj Mike,
Śmiało można do mnie po imieniu 🙂 Dzięki za miłe słowa. Dużo jest ciekawych blogów w sieci o finansach, choć takich tylko o kredytach hipotecznych faktycznie tylko kilka – mała konkurencja to blog wypada dobrze 😉
A wracając do Twojego pytania. Tak. W umowie kredytowej będą zapisy mówiące o tym, jak zmieni się marża kredytu, jeżeli nie będzie odpowiednich wpływów, które zadeklarowałeś. W tym konkretnym banku, PKO BP marża wzrośnie wtedy o 0,06%. Jeżeli zrezygnujesz z karty kredytowej – marża wzrośnie dodatkowo o 0,1%. Również pozdrawiam
Mam pyt.dotyczące obniżenia marży: kredyt zawarty w Nordei obecnie PKO w CHF. Mam zapis, ze po splaceniu 20% kapitału marza mi sie obnizy. I tu zaczynają się schody bo bank nie chce wyliczyć kapitału splaconego w CHF tylko przelicza po bieżącym kursie na PLN więc wychodzi na to że kredytu mamy więcej niż wzielismy nie mowiac o splaconym kapitale. Czy to jest zgodne z prawem? W umowie nie jest napisane jak to wyluczyc.
Witaj Izo,
W umowie kredytowej na pewno jest zapis, że po spłaceniu 20% kapitału marża się obniży? Trzeba byłoby wczytać się dokładnie w całą umowę + ewentualnie regulamin kredytu. Być może są jeszcze jakieś inne zapisy, które powodują, że bank w ten sposób to nalicza.
Sytuacja o której piszesz, często dotyczy wskaźnika LTV, a nie kapitału. Ale, jak wspomniałem nie widziałem umowy. Często weryfikowany jest współczynnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) i często chodzi nie o 20% kapitału, tylko 80% LTV. Przy obecnych kursach franka podejrzewam, że wskaźnik ten przekracza 80%.
Nie wiem, czy zwróciłaś się z oficjalnym pismem do banku? Zawsze sugeruję to robić i powołać się na konkretny zapis umowy. Banki zazwyczaj (jeżeli się nie zgadzają) też powołują się na konkretne zapisy umowy kredytowej czy regulaminu kredytu. Wtedy można się konkretnie ustosunkować do decyzji banku.
Witam; mam kredyt hipoteczny z programu mdm. Bank po pierwszej racie wyslal do mnie pismo o zwiekszeniu oprocentowania na 4,90 a było 3.86, miesiecznie jest to prawie 90 zl wiecej.Marza jest zmienna(niestety),co moge wynegocjowac z bankiem aby oprocentowanie bylo jak wczesniej?czy mozna nogocjowac aby marze zmienic na stala? Wiem ze mozna przeniesc kredyt do innego banku,tylko wiaza sie z tym rozbe procedury.
Witaj Aniu,
Ne ukrywam, że to zastanawiająca sytuacja. W ostatnich latach oprocentowanie kredytów spadało (spadał Wibor) a nie wzrastało. Z jakiego powodu została podniesiona marża aż o 0,9%? A czy przypadkiem nie wynika to z faktu, że kredyt hipoteczny jest po prostu ubezpieczony do momentu wpisu hipoteki. I po wpisaniu hipoteki marża wrócić do poprzedniego poziomu. W jakim banku masz kredyt? Sprawdź proszę umowę kredytową lub skontaktuj się ze mną, wypytam się o szczegóły i spróbuję coś doradzić. Telefon do mnie w menu kontakt, możesz też śmiało napisać przez facebooka: facebook.com/HipotecznyBlog
Nie wszystkie banki proponują oprocentowanie stałe. Poza tym na pewno nie będzie stałe w całym okresie kredytowania.
Witam jesli zrezygnuje z ubezpieczenia na zycie w kredycie hipotecznym marza wzrosnie o 0,10p.p zwiekszy sie rata o ile?
To zależy? ile kredytu brałaś, na jaki okres, ile zostało do spłaty i jaką masz obecnie ratę kredytu?
229 000 zostalo 200 317 37 rata 1362,56 na 250rat splacone 46.chce ta kwote ktora zostanie z ubez.wplacic nackapital
Przy podanych parametrach i wzroście marży o 0,1 rata powinna wzrosnąć o około 10 zł.
Dziekuje za informacje.Teraz zobacze co powie nam bank.
Panie Robercie,
nie ukrywam że zaciekawił mnie Pana blog, a również mam z mężem zagwozdkę dotyczącą zapisu w umowie kredytowej, której jeszcze nie zdążyliśmy podpisać.
Mianowicie w umowie jest zapis:
Bank udziela kredytu na warunkach promocyjnych, jeżeli:
w całym okresie kredytowania jest posiadaczem rachunku oszczędnościowo- rozliczeniowego prowadzonego przez Bank, z regularnymi miesięcznymi wpływami z tytułu wynagrodzenia z umowy o pracę/ emerytury/ renty/ dochodów uzyskiwanych z innych zródeł w wysokości co najmniej dwukrotności pierwszej raty kapitałowo- odsetkowej tj.2000 zł
W przypadku nie dotrzymania powyższego bank podniesie marże o 1,5 pp.
Panie Robercie,
otóż mąż prowadzi działalność gospodarczą, nie ma wpływów regularnych miesięcznych ( wystawia rachunek jeden spory raz na np 3 m-c) z płatnością gotówkową, ja natomiast za chwilę idę na macierzyński i nie wiem czy wrócę po jego zakończeniu do pracy.
Czy według powyższego zapisu nie wystarczy zasilanie tego konta raz na miesiąc w wysokości 2000 zł? Czy musi być to wynagrodzenie od pracodawcy? Czy mąż może np. wystawić rachunek np w wysokości 6000 zł i miesięcznie przelewać ze swojego starego konta na konto banku np wynagrodzenie 2000 zł, rozbijając tym samym dochody na rachunku na trzy wpływy?
Jak miałoby to wyglądać jeżeli mąż jest na działalności na ryczałcie i rozlicza się gotówkowo?
Nie ukrywam, że na dniach mamy podpisać umowę, a zapis ten mnie bardzo zaniepokoił
Z góry dziękuję za odpowiedź
Witaj Natalio,
Z zapisów wnioskuję, że chodzi o bank Pekao. Najlepiej zapytaj proszę doradcę w banku. Kiedyś dyskutowałem na ten temat z pracownikiem banku i generalnie, w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej akceptują zasilenie konta dwukrotnością raty. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej nie ma praktycznie możliwości, żeby przelew miał tytuł „wynagrodzenie”. Mąż przecież wystawiając fakturę (nawet na przelew) nie może wpisać rachunku osobistego.
Osobiście mam klientów prowadzących działalność gospodarczą, którzy zaciągnęli kredyt Pekao i przelewają na rachunek dwukrotność raty i żaden do tej pory nie mówił mi, że z tego powodu ma jakieś problemy.
PS: Napisałem oficjalne zapytanie do banku w tej sprawie. Jak tylko otrzymam odpowiedź na pewno się z Tobą podzielę informacjami.
Czy informacja o podwyzszeniu marzy musi byc zawarta w dokumencie umowy kredytu? Czy moze byc tak, ze informacja o podwyzszeniu marzy bedzie w osobnej umowie ubezpiezpieczenia nieruchomosci, z ktorej rezygnacja spowoduje podwyzszenie marzy kredytu?
Witaj Adamie,
Trudno mi jednoznacznie odpowiedzieć na Twoje pytanie? Masz taki przypadek? Generalnie zapisy dotyczące zmiany marży powinny wynikać z umowy kredytowej. Spotkałem się jednak kiedyś z sytuacjami, że zapisy takie były np. w regulaminie promocji kredytu (osobny dokument, który jednak był przywołany w umowie kredytowej.
W umowie kredytowej mam punkt o dwoch sytuacjach w czasie 3 lat od podpisania umowy, w ktorych marza moze byc podwyzszona. Jeden to nie zapewnienie wplywu 2000 zl w miesiacu kalendarzowym +0,4%, drugi to rezygnacja z ubezpieczenia na zycie +0,1%. Ja tymczasem zrezygnowalem z ubezpieczenia nieruchomosci i donioslem ubezpieczenie zawarte poza bankiem. Po roku marze podwyzszyli z powodu tego drugiego ubezpieczenia. O takim warunku nie ma mowy w umowie kredytowej, w umowie ubezpieczenia nieruchomosci z ktorej zrezygnowalem tez nie znalazlem zadnego punktu
Adamie, zapewne chodzi o kredyt hipoteczny w ING. Dzięki ubezpieczeniu nieruchomości bank „ekstra” obniżył Ci marżę o 0,05%, zastosował oprocentowanie niższe niż marża podana w umowie kredytowej. Po rezygnacji z ubezpieczenia marża powróciła do poziomu z umowy kredytowej, nie jest wyższa od podanej w umowie kredytowej. ING czasami takie promocje robi i są one podane na stronie banku – że skorzystanie z ubezpieczenia za pośrednictwem banku daje dodatkowy bonus.
Na pewno jest to zapisane w umowie kredytowej. Z tym, że nie ma zapisu o podwyższeniu marży przy rezygnacji tylko o tym dodatkowym bonusie – obniżeniu oprocentowania w zamian za wykupienie ubezpieczenia. Jak rezygnujesz z ubezpieczenia oprocentowanie wzrasta do wcześniejszego poziomu.
Sprawdź proszę par. 3 pkt 4.2 umowy, zaraz poniżej tego co zacytowałeś o podwyżkach 0,4 i 0,1
Mam dylemat odnosnie banku pko s.a. O co chodzi z zapisem cyt. Klent zawrze niezwlocznie po nabyciupraw do nieruchomosci majacej stanowic przedmiot zabezp. kredytu umowe ubezp. budynkow od ognia i innych zdarzen losowych dla klientow Banku Pko SA dostepna w oddzialach banku najpozniej na moment zawarcia umowy o kredyt nalezy nabyc ubezpieczenie CPI oraz wyrazenie zgody marketingowej, tj. Klient zlozy Bankowi zaswiadczenie w zakresie przetwarzania jego danych osobowych oraz marketingu bezposredniego oraz Otrzymanie Formularza Informacyjnego na warunkach i w terminie obowiazywania niniejszej oferty. Moge prosic o wyjasnienie zwlaszcza tego marketingu bezposredniego?
Witaj Przemku,
Już odpowiadam. W ofercie promocyjnej Pekao faktycznie pojawiają się dodatkowe wymogi. W całym okresie kredytowania wszystkie banki wymagają, żeby nieruchomość będąca zabezpieczeniem była ubezpieczona. Bank musi mieć pewność, że jeżeli będzie jakiś pożar czy zalanie – otrzymasz odszkodowanie, żeby wyremontować nieruchomość do stanu sprzed szkody. Wiadomo – szkody obniżają wartość nieruchomości i banki muszą mieć pewność, że kredytobiorca wykupił ubezpieczenie. Trochę tak, jak przy kredytach na auto – banki wymagają autocasco – jak rozbijesz to dostaniesz odszkodowanie 😉
Ubezpieczenie CPI nie jest wymagane, ale obniża wartość prowizji i daje niższe oprocentowanie kredytu. Nie musisz się na nie decydować, ale wówczas będziesz miał wyższą prowizję i o 0,15% wyższe oprocentowanie kredytu – decyzja należy do Ciebie – porównaj sobie ofertę z CPI i bez.
Zgody marketingowe niestety są wymagane, żeby uzyskać lepszą ofertę. Ale specjalnie bym się tym nie przejmował. Żeby odpowiedzieć na to Twoje pytanie dziś zadzwoniłem do mojego Klienta, który w październiku 2018 brał kredyt. Tylko raz w tym czasie zadzwonił do niego bank.
Cześć Robert.
Mam od 2013 r. kredyt (w BGŻ, teraz BNP Paribas) z marżą 1,6% obniżoną do 1,1% z powodu produktów jakie musiałem wziąć i mieć przez cały okres kredytowania (rachunek osobisty – 0.3p.p., ubezpieczenie nieruch. – 0.05 p.p., karta kredytowa – 0.15 p.p.). W 2014 ubezpieczyłem nieruch. gdzie indziej, po wyliczeniu że obniżka 0.05 p.p. marzy nie rekompensuje wysokiej ceny byle jakiego ubezpieczenia grupowego banku. Po 5. latach bank podwyższył mi marże o 0.5 p.p. twierdząc że obniżka obowiązuje tylko jeśli korzystam z wszystkich trzech produktów (jak czytam teraz umowę to dochodzę do wniosku że mogą mieć rację). Pytanie czy tak faktycznie bank może zrobić skoro przez 5 lat było ok? Dla mnie to jest jakaś lipa i mam ochotę skasować rachunek i kartę skoro nic mi to już ma nie dawać (pytanie czy wtedy bank nie wytoczy jakiś innych dział i np. nie zażąda podwyższonej marży wstecz za 5 lat). Z góry dziękuję za jakieś rozjaśnienie mi mojego problemu.
Cześć Maćku,
Prawdę mówiąc nie pamiętam, jak to dokładnie wyglądało w BGŻ w 2013 roku. Musiałbym zobaczyć zapisy umowy. Teoretycznie jednak może być tak, że jeżeli zdecydowałeś się na jakąś ofertę „pakietową” to rezygnacja z jednego produktu w ramach tego pakietu powodowała wzrost marży. Kiedyś takie pakiety były w BGŻ.
Co do Twojego kolejnego pytania – wstecz bank nic nie może zrobić, ale jak napisałem wcześniej musiałbym zobaczyć zapisy umowy/regulaminu kredytu. Nie mam wzorów umów z tego okresu, żeby coś więcej Ci napisać. Pozdrawiam
Cześć Robert,
Kredyt w PKO BP zawarty w 2019 r.
Pół roku temu podpisany aneks mówiący o wprowadzeniu stałej stopy (0,51), czy jest jakaś opcja rezygnacji z tego aneksu i powrotu do tradycyjnej stopy WIBOR 6M?
Chcę zrezygnować z ubezpieczenia na życie, czyli wg umowy podwyżka marży o 0,1 pp. Czy mogą być jakieś inne konsekwencje tej rezygnacji?
Pozdrawiam!
Cześć Aniu,
Nie wiem, czy jest możliwość powrotu do zmiennej stopy procentowej po podpisaniu aneksu pół roku temu. Nie miałem takiej sytuacji. Spróbuję to ustalić i ewentualnie dopiszę po weekendzie informację dot. tej sprawy.
Co do rezygnacji z ubezpieczenia, czy innych produktów obniżających marżę – jedyna konsekwencja to właśnie podwyższenie marży, jest to zapisane w umowie kredytowej. Nie ma innych kar z tego tytułu.
Również pozdrawiam 🙂
Dziękuję za odpowiedź 🙂
Obecna rata to 1385 zł (ubezpieczenie na życie dodatkowo ok 100 zł miesięcznie) – marża 1,49, stopa 0,51 (stała). Do spłaty w tej chwili 361000.
Jaka byłaby mniej więcej wysokość raty po podwyższeniu marży o 0,1 lub o 0,6 ?
W tym konkretnym przypadku mniej więcej wyglądałoby to następująco:
wzrost marży o 0,5%, – rata wyższa o około 90 zł,
wzrost marżo o 0,1% – rata wyższa o około 18 zł
Jak zrezygnujesz z obu ubezpieczeń (doczytałem z informacji przesłanych na FB) to marża wzrośnie o 0,6% i rata o około 110 zł.